เจาะลึก “ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์” ทุกทำเล แลนด์ลอร์ด…มาเอง

ไม่ใช่เป็นแค่แหล่งช้อปปิ้งพักผ่อนใกล้บ้าน ตามคอนเซ็ปต์คอมมูนิตี้มอลล์เท่านั้น แต่ถ้าอยากเกิดและโตต้องมีดีไซน์และองค์ประกอบของร้านค้า ในแบบฉบับเป็น ”ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์” จึงกลายเป็นธุรกิจใหม่ที่เป็นเทรนด์แรงไม่หยุด จนมีการลงทุนและเปิดใหม่แทบทุกเดือน ปักหมุดทุกมุมของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะแลนด์ลอร์ดตระกูลต่างๆ ที่หันเข็มทิศการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากยุคหมู่บ้าน คอนโดมิเนียม มาสู่ธุรกิจอินเทรนด์นี้กัน โดยเฉพาะเดือนสิงหาคม ปี 2010 เดือนเดียวมีอย่างน้อย 3 รายที่เปิดตัวใน 3 มุมเมือง ด้วยคำยืนยันว่านี่ไม่ใช่แฟชั่นหรือของเล่นของเศรษฐีที่ดิน แต่คือธุรกิจที่กำลังเติบโตและจับต้องได้ในยุคนี้

“เจ อเวนิว” โมเดลต้นแบบ
จากการสำรวจของ POSITIONING พบว่า ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ซึ่งเป็นรูปแบบหนึ่งของ ”ศูนย์การค้าแบบเปิด” มีการเปิดให้บริการกันอย่างคึกคักในปี 2007 โดยเฉพาะจากทายาทที่มีมรดกที่ดินทั้งหลาย หลังจากมีโมเดลความสำเร็จจาก ”เจ อเวนิว” ทองหล่อ ของบริษัทสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (เอสเอฟ) ซึ่งเปิดเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์แห่งแรกตั้งแต่ปี 2004 จนปัจจุบันมี 5 แห่ง และกำลังจะเปิดใหม่อีก 1 แห่งในกรุงเทพฯ โดย ณ สิ้นปี 2009 เอสเอฟมีพื้นที่ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ให้เช่าถึง 34% ของพอร์ตธุรกิจทั้งหมด

โมเดลความสำเร็จของเอสเอฟคือ การดีไซน์ที่โปร่งโล่ง ด้วยต้นไม้ และความเป็นธรรมชาติ ด้วยแสง ม้านั่งเก้าอี้ ลานจอดรถที่เข้าถึงตัวศูนย์ได้เร็ว เป็นจุดเด่นที่ให้ลูกค้ารู้สึกแตกต่างจากการไปห้างสรรพสินค้า โดยมีปัจจัยที่สำคัญ คือร้านค้า และร้านอาหาร ซึ่งร้านค้าก็ต้องสะท้อนถึงไลฟ์สไตล์ ร้านอาหารที่ไม่ใช่ฟาสต์ฟู้ด ซึ่งหลายแห่งที่เอสเอฟเปิดจึงมีแบรนด์ที่อยู่ในชีวิตประจำวันของคนรุ่นใหม่ อย่างสตาร์บัคส์ และร้านอาหารญี่ปุ่น หรือแม้แต่เทรนด์เกาหลี ก็มีร้านอาหารเกาหลีรองรับ บางสาขามีร้านเกรย์ฮาวด์ คาเฟ่ที่สะท้อนความอินเทรนด์ และดีไซน์มากยิ่งขึ้น นอกจากนี้คือองค์ประกอบ คือซูเปอร์มาร์เก็ตที่รองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่อย่าง ”วิลล่า มาร์เก็ต” ที่รองรับแม่บ้านรุ่นใหม่ ด้วยสินค้าที่สนองความต้องการนิยมปรุงอาหารของนานาชาติ และอาหารแบบพร้อมปรุง

แลนด์ลอร์ดเปิดเซฟแลนด์แบงก์
การตามมาของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ในจุดอื่นๆ ยังไม่มีกลุ่มธุรกิจค้าปลีกขนาดใหญ่ลงมาลงทุนอย่างจริงจัง ที่เห็นส่วนใหญ่คือนักลงทุนที่มีที่ดินเป็นมรดกตกทอด หรือมีที่ดินในมือจำนวนมาก (แลนด์แบงก์) กลายเป็นยุคที่คนรุ่นใหม่วางแผนว่าหากจะเลือกลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สักโครงการ “ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์” คือทางเลือกมากกว่าที่จะลงทุนที่อยู่อาศัย อย่าง หมู่บ้าน ตึกแถว คอนโดมิเนียม หรือออฟฟิศ เหมือนอย่างในอดีต ที่ถึงจุดอิ่มตัวและไม่คุ้มทุนเพราะที่ดินราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ และตลาดเป็นผู้เล่นของรายใหญ่ ลักษณะการลงทุนที่แม้ว่าบางแห่งจะไม่ใช่ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เต็มรูปแบบ แต่อย่างน้อยคือการพยายามทำให้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีดีไซน์ และการจัดองค์ประกอบให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายที่พื้นที่นั้นๆ

การตัดสินใจลงทุนส่วนใหญ่มีการวิจัยอย่างหนักเพื่อให้แน่ใจว่า เมื่อลงทุนแล้วจะสามารถดึงกลุ่มเป้าหมายในรัศมี 3-5 กิโมเมตรมาได้ ซึ่งหมายถึงโดยรอบของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์นั้น ต้องมีคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ หมู่บ้าน และสถาบันการศึกษา

แต่ละแห่งยึดหลักเดียวกับเอสเอฟ คือการดีไซน์โปร่งโล่ง การเดินจากที่จอดรถเข้าถึงตัวศูนย์ได้เร็ว ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะขนาดพื้นที่ไม่ได้กว้างมากนักเฉลี่ยอยู่ประมาณประมาณ 3-10 ไร่ โดยเฉลี่ยลงทุนประมาณ 300-500 ล้านบาท สำหรับร้านค้า มีหลากหลาย ตั้งแต่ร้านอาหาร เครื่องดื่ม เบเกอรี่ ไปจนถึงสินค้าแฟชั่น เสื้อผ้า รองเท้า กระเป๋า เครื่องประดับ กิฟต์ช็อป ของตกแต่งบ้าน ร้านบริการต่างๆ เช่น ร้านทำเล็บ สปา ร้านขายยา ไปรษณีย์ ไปจนถึงตัดแต่งขนสุนัข

กลุ่มทายาทที่มีมรดกที่ดิน และเคยลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคก่อนที่มาลงทุนไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ในปัจจุบัน เช่น
ตระกูล ”คอมันตร์“ กับ B Boulevard ที่ กิ่งแก้ว สุวรรณภูมิ ตระกูลชูพจน์เจริญ (บาร์บีคิวพลาซ่า จุ่มแซบฮัท) กับเออร์เบิรน์สแควร์@ประชาชื่น บริษัทคณานันท์ ของ 2 พี่น้อง นิลุบล นันทาภิวัฒน์ และอติชาติ อรรถกระวีสุนทร กับ K-Village สุขุมวิท 26 ที่ดึงกลุ่มเป้าหมายไฮเอนด์ย่านสุขุมวิท พระราม 4 ไว้ได้กว่า 1 ปี และแหล่งใหม่ล่าสุดกับ ”โมโนโพลี พาร์ค” พระราม 3 ของทายาทกลุ่ม ”ซัมมิท” ผู้ผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ยักษ์ใหญ่ของประเทศ ของตระกูล ”จุฬางกูรและจึงรุ่งเรืองกิจ” “ธัญญะ ช้อปปิ้งพาร์ค” ของกลุ่มธนิยะ ที่เตรียมลงเสาเข็มและเปิดตัวปีหน้า “สุพรีม คอมเพล็กซ์” ที่แตกไลน์มาจากครอบครัวเจ้าของธุรกิจเครื่องดื่มบำรุงสุขภาพ ”สก๊อต” และแลนด์ลอร์ดจากย่านพระราม 2 ของกลุ่ม ”เอส.ที.ธรรมพร” เจ้าของโรงพยาบาลนครธน

กรณีศึกษาจากแลนด์ลอร์ดที่เข้ามาเป็นหน้าใหม่ในธุรกิจไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ 4 รายคือ โมโนโพลีพาร์ค กลุ่มธนิยะ กลุ่มสุพรีมคอมเพล็กซ์ และกลุ่มเอส.ที.ธรรมพร บอกชัดเจนว่าแม้เงินทุนหนา โอกาสเปิด มีที่ดินทำเลทองอยู่แล้วแต่ก็ต้องทำด้วยกลยุทธ์การตลาดอย่างสมบูรณ์แบบ จึงจะทำให้ธุรกิจไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ ที่เป็นเทรนด์ล่าสุดของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปรอด

ทั้งนี้ บทสรุปของการลงทุนธุรกิจไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์จากกลุ่มแลนด์ลอร์ด มีดังนี้
1. การมีที่ดินอยู่ในมือ โดยเป็นที่ดินของครอบครัวอยู่แล้ว
2. ที่ดินราคาสูงขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ขณะที่เจ้าตลาดบ้านเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
3. การรอจังหวะให้พื้นที่โดยรอบพัฒนา เกิดชุมชน หมู่บ้าน คอนโดมิเนียม
4. การวิจัย สำรวจกลุ่มเป้าหมายจนแน่ใจในกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย
5. การจับกลุ่มเป้าหมายระดับบีขึ้นไป
6. การดีไซน์เซ็นเตอร์ให้น่าสนใจ เป็นแม่เหล็กแรกเพื่อดึงลูกค้าเข้ามาใช้บริการ
7. ร้านอาหารในศูนย์คือพื้นที่เช่าที่มีมากที่สุดในศูนย์
8. มีร้านค้าที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ตั้งแต่ทำผม ไปจนถึงฟิตเนสเซ็นเตอร์
9. การหาแบรนด์ร้านค้าที่แตกต่างจากห้างสรรพสินค้าทั่วไป
10. โดยเฉลี่ยคาดรายได้ของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการประมาณ 100-400 บาทต่อคน (ไม่นับรวมการช้อปปิ้งในซูเปอร์มาร์เก็ตของศูนย์)