ขณะเดินในซูเปอร์มาร์เก็ต อาจเหมือนอยู่ในแถบแคริเบียน พอขึ้นไปชั้น G ก็รับบรรยากาศกรุงโรม อิตาลี พบกับร้านแบรนด์เนมระดับกลางๆ ไปอีกชั้นบรรยากาศญี่ปุ่นด้วยโคมไฟและซูโม่จำลอง นี่คือบรรยากาศใหม่สำหรับช้อปปิ้งที่ “เทอร์มินอล 21” ย่านสุขุมวิท-อโศก ที่พยายามหาจุดขายเรื่องบรรยากาศมาดึงลูกค้า
11 ตุลาคม 2011 คือวันดีที่ปฏิทินจีนบอกไว้ว่า “การค้าวันนี้ดีทีเดียว… และเงินทองจะเข้ามาอย่างไม่คาดฝัน” เป็นวันที่ “ประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์” กรรมการบริหาร บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผู้พัฒนาโครงการ และกรรมการบริหาร บริษัท สยามรีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ผู้บริหารพื้นที่ บอกว่าเป็นวันเปิดศูนย์การค้าแห่งล่าสุดนี้ แม้ที่นี่จะไม่มีฮวงจุ้ยมากำกับ แต่ก็บังเอิญว่าวันที่ 11/10/2011 เลขสวยพอดี
ที่นี่เน้นกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับ B+ ลงมา หรือกลุ่มเฉลี่ยเงินเดือน 20,000 บาท เพราะถนนสุขุมวิทจากสยามจนถึงทองหล่อมีศูนย์การค้าระดับ B+ A+ แล้ว จึงต้องเลือกแข่งในตลาดที่ยังมีช่องว่างคือกลุ่มกลางๆ และหนุ่มสาวออฟฟิศ ที่ไม่ต้องเน้นความหรูแต่ดีไซน์ต้องสนุก จึงเน้นเป็น Market Street ต่างประเทศ เพราะทุกคนชอบการท่องเที่ยว ตอบโจทย์ความต้องการเชิงลึกของลูกค้าที่ไม่ได้เดินทางบ่อย ที่นี่จึงลงทุนสูงกว่าศูนย์การค้าแบบเดียวกัน 20-30% จากการตกแต่งภายใน ที่มีรายละเอียดไม่ลืมแม้กระทั่งทางทางม้าลาย เก้าอี้ โคมไฟ ตัวอักษรภาษาต่างๆ ที่หมายถึงการช้อปปิ้งและความสนุกสนาน
ความพยายามหาจุดต่างให้เทอร์มินอล 21 เพราะต้องเผชิญการแข่งขันที่แรงขึ้น “ประเสริฐ” บอกว่าศูนย์การค้าจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น รองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ออมเงินน้อยลงเรื่อย มีบริการทางการเงินเอื้อต่อการช้อปปิ้ง ไม่ว่าจะเป็นบัตรเงินสด สินเชื่อส่วนบุคคล มีไลฟ์สไตล์นอกบ้าน ทำให้รูปแบบการแข่งขันของธุรกิจเปลี่ยน เป็นศูนย์การค้าเฉพาะเซ็กเมนต์มากขึ้น เหมือนอย่างที่แฟชั่นไอส์แลนด์ที่เขาบริหารเช่นกัน ก็ต้องมีครบเพราะมีกลุ่มเซ็กเมนต์ครอบครัวจำนวนมาก ส่วนเทอร์มินัล 21 ก็เน้นคนทำงานในย่านธุรกิจ ผู้ที่อาศัยคอนโดมิเนียม เส้นรถไฟฟ้า และชาวต่างชาติ เหมือนอย่างที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น สิงคโปร์
ความอยู่รอดของศูนย์การค้าขึ้นอยู่กับศาสตร์ที่แต่ละแห่งนำเสนอ “ประเสริฐ” บอกว่านอกจากพื้นฐาน 3 ประเภท คือ สินค้าอาหาร ความบันเทิงและแฟชั่นแล้ว สถานที่ในบรรยากาศที่มาแล้วอยากมาอีกคือสิ่งสำคัญ หรือเป็นคอนเซปต์ที่เรียกว่า People they will shop where they feel good.ซึ่งจะดีขนาดไหนนั้น “ประเสริฐ” บอกว่ามาแล้วระดับหนึ่งด้วยจำนวนผู้เช่าพื้นที่ 98% แล้ว
สำหรับธุรกิจศูนย์การค้าแล้ว อายุของธุรกิจมีกำหนดให้แค่ 1 ปี หากช้อปไม่สนุกตามเป้าก็คงต้องมาเทคออฟกันอีกครั้ง
Profile
| “เทอร์มินัล 21” | |
| Positioning | ศูนย์การค้า Market Street กลุ่ม B+ ลงมา |
| พื้นที่ | ค้าปลีก 9 ชั้น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 20 ชั้น |
| งบก่อสร้าง | 6,000 ล้านบาท คุ้มทุนใน 7-8 ปี |
| รายได้ | ค่าเช่า 40,000 บาทต่อเดือน ขนาด 80 ตร.ม. |
| งบเปิดตัว | 50 ล้านบาท |
| ยอดใช้จ่ายของลูกค้า | 1,000-1,500 บาทต่อครั้ง |
| จุดเด่นทำเล | – ย่านสุขุมวิท 21 มีประชากรกว่า 5 แสนคนในรัศมี 5 กม. – จุดตัด MRT และ BTS มีผู้โดยสารมากกว่า 1 แสนคนต่อวัน – คาดลูกค้าช้อปวันละ 50,000 คน |
