คอนโดมิเนียม-บ้านยกสูง เทรนด์ใหม่คนซื้อบ้านหลังน้ำลด

เป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่จะต้องพยายามพลิกฟื้นความเชื่อมั่นของ Brand ของตัวเองให้พ้นจากวิกฤตน้ำท่วมที่จะเกาะกินใจผู้บริโภคคนซื้อบ้านไปอีกหลายปี ด้วยความหวาดระแวงว่าจะต้องกลับมาประสบปัญหาเดิมแบบซ้ำซากอีก

หลังจากนี้คือการพลิกฟื้นความเชื่อถือต่อ Brand ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มข้น  ของผู้ประกอบการแต่ละรายว่าจะทำอย่างไรให้ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ในภาวะที่ผู้ซื้อขาดความมั่นใจในสถานการณ์ และอาจรวมไปถึงสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนี้

โครงการที่อยู่อาศัยที่ทำอยู่ในขณะนี้ก็ถึงเวลาที่ต้องปรับแบบ การใช้สอย หรือแม้แต่ต้องคิดเผื่อเรื่องน้ำท่วมมากขึ้น  

คอนโดมิเนียมกลางเมือง ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งขณะนี้ก็ร้อนแรงอยู่ จะกลายเป็นสินค้ายอดนิยมมากขึ้นหลังน้ำลง

จุดเปลี่ยนทั้งในตัวผู้ประกอบการ และรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยในบ้านเรา กำลังจะเริ่มต้นใหม่นับจากเวลานี้เป็นต้นไป

 

โครงการใหม่ ต้องเปลี่ยนแนวคิด

“ปีหน้า ลูกค้าที่จะซื้อบ้านใหม่ และเดินเข้ามาในสำนักงานขายคงน้อยลง” ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด  บอกถึงภาวะที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้

แรงกดดันนี้มาจากความหวาดหวั่นจากวิกฤตน้ำท่วมครั้งใหญ่ ซึ่งการรับมือของพฤกษาก็คือการปรับเปลี่ยนการออกแบบโครงการใหม่ ทั้งในส่วนของโครงการและตัวบ้าน

การออกแบบบ้าน โดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคเช่นน้ำ ไฟ เครื่องปรับอากาศ จะต้องสามารถรับมือและอยู่ได้ในสถานการณ์น้ำท่วมได้ ความหมายก็คือ การออกแบบบ้าน และอาคารชุด ที่เคยวางระบบไฟฟ้า น้ำประปา และอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่างๆ ไว้บนพื้นดิน หรือใต้ดิน จะต้องปรับแนวทางการออกแบบใหม่ ให้วางอยู่บนที่สูง   บริเวณที่เป็นรั้วก็ต้องทำหน้าที่เป็นผนังกั้นน้ำได้ มีความแข็งแรง 

และนี่จะเป็นจุดขายใหม่ของโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงต่อไป จนกว่าภาพของน้ำท่วมจะเลือนหายไปจากใจของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งทั้งหมดคือการเรียกความมั่นใจ และเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้กลับมาอีกครั้ง

ในส่วนของลูกค้าใหม่ ในโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย มีลูกค้าจอง ผ่อนดาวน์แล้ว  และรอการโอน ประเสริฐบอกว่า ได้จัดตั้งหน่วยงานพิเศษขึ้นมาอย่างเร่งด่วน คือ Non Performing Account เพื่อเข้าไปดูแลลูกค้ากลุ่มนี้โดยเฉพาะ  

“ต้องเข้าไปดูว่าลูกค้าเป็นอย่างไร ได้รับผลกระทบมากน้อยเพียงใด และบริษัทจะให้ความช่วยเหลืออย่างไรได้บ้าง”

ความช่วยเหลือที่ประเสริฐหมายถึงก็คือ การให้เงื่อนไขในการเปลี่ยน หรือย้ายทำเลใหม่ในโครงการพฤกษาด้วยกันเอง หรือเปลี่ยนโครงการจากแนวราบมาเป็นแนวสูง  

โดยบริษัทจะพยายามรักษาลูกค้ากลุ่มที่อยู่ระหว่างการรอโอนกรรมสิทธิ์นี้อย่างเข้มข้น  เพราะถือว่าเป็นลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อแล้ว เงื่อนไขต่างๆ หลังจากนี้ หากบริษัทสามารถจัดการ หรือเปลี่ยนแปลงให้ได้ ก็จะพยายามทำอย่างเต็มที่

การหาลูกค้าใหม่หลังจากนี้ เป็นเรื่องที่ยากกว่าการเจรจา และทำความเข้าใจกับลูกค้าเก่า

หน่วยงานใหม่นี้เขาบอกว่าได้เริ่มแล้ว และจะทำงานต่อเนื่องไปอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อรักษาลูกค้ากลุ่มนี้ให้อยู่กับบริษัทต่อไป

 

แสนสิริ บ้านหลังที่สองจะมาแรง

อุทัย อุทัยแสนสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองการเปลี่ยนแปลงของโครงการที่อยู่อาศัยยุคหลังน้ำลดว่า ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัวอย่างมาก  

ในส่วนของแสนสิริเอง มีการปรับตัว คือทุกโครงการต้องมีการตรวจแนวระดับความสูงของที่ดินด้วยการเทียบกับเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2538 และปี 2554 เป็นเกณฑ์ในการปรับระดับความสูงของที่ดินที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อให้มีความสูงกว่าระดับน้ำท่วมใหญ่

“การออกแบบโครงการ จะมีการปรับรูปแบบรั้วโครงการที่เป็นแบบโปร่ง มาเป็นแนวทึบ เพื่อทำเป็นแนวป้องกันน้ำท่วม มีการเพิ่มประตูเปิด-ปิดระบายน้ำของโครงการ เพื่อให้ระบายน้ำได้รวดเร็ว” 

เขาบอกด้วยว่า ในส่วนของการออกแบบสาธารณูปโภคของโครงการ เช่นพื้นที่ล็อบบี้  ระบบไฟฟ้ารวมของโครงการ จะถูกปรับให้มาอยู่ในพื้นที่ที่สูงขึ้น เพื่อให้สามารถทำงานได้ในภาวะน้ำท่วม

การปรับรูปแบบของโครงการนี้อุทัยบอกว่า ไม่ได้ทำกับทุกโครงการ เพราะว่าทำเลของแต่ละโครงการมีความสูงต่ำไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับว่าโครงการนั้นอยู่ในพื้นที่ต่ำ หรือสูง  หากเป็นโครงการที่ในพื้นที่สูงอยู่แล้ว ก็อาจไม่ต้องปรับ หรือทำเพียงบางส่วน แต่หากว่าอยู่ในที่ต่ำก็ต้องปรับตามแนวทางนี้

“สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้คือ ความตื่นตัวในการหาซื้อบ้านหลังที่สองของผู้บริโภคจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่ไม่ได้ถูกน้ำท่วม จะได้รับความสนใจมากขึ้นกว่าเดิม ขนาดพื้นที่ของคอนโดมิเนียมจะเริ่มมองหาประเภท 2 ห้องนอน เพราะจะอยู่กันเป็นครอบครัว” 

อุทัยเพิ่มเติมด้วยว่า การซื้อบ้านหลังที่สองในต่างจังหวัดก็จะเริ่มมีมากขึ้นในพื้นที่เมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ ซึ่งพื้นที่หัวหิน เขาใหญ่ พัทยา จะกลายเป็นทำเลที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุด เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวก และเป็นแหล่งท่องเที่ยวอยู่แล้ว

สำหรับกรุงเทพฯ พื้นที่ที่น้ำไม่ท่วมจะเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างสูง เพราะน้ำท่วมที่ผ่านมากรุงเทพฯ ถูกน้ำท่วมไปประมาณ 30% ที่เหลืออีก 70% น้ำไม่ท่วม

ประเภทของที่อยู่อาศัยที่จะได้รับความสนใจมากขึ้นก็คือคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ส่วนพื้นที่ที่น้ำท่วมก็จะได้รับความนิยมลดน้อยลง แต่เขาก็เชื่อว่าโครงการที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมแต่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน หรือเป็นเส้นทงของรถไฟฟ้าจะยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออยู่เช่นเดิม

 

พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ต้องยกบ้านสูงหนีน้ำ

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ชายนิด โง้วศิริมณี บอกว่า ในปี 2555 พฤติกรรมของคนซื้อบ้านจะเปลี่ยนไปซื้อคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ซึ่งส่วนมากเป็นโครงการพร้อมอยู่ ในพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วม หรือมีน้ำท่วมบ้างเพียงเล็กน้อย  

ในส่วนของพร็อเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเอง ชายนิดบอกว่า ได้ปรับเปลี่ยนระบบป้องกันน้ำท่วมครั้งใหญ่ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า โดยโครงการที่มีอยู่จะมีการปรับระดับโครงการให้สูงขึ้นจากเดิม โดยมีเกณฑ์ของระดับน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และระดับน้ำ ทะเลเป็นหลัก 

ระบบป้องกันน้ำท่วมของโครงการแบ่งเป็น 3 ระดับคือ ระบบป้องกันน้ำท่วมระดับโครงการ ระบบป้องกันน้ำท่วมระดับรั้วบ้าน และระบบป้องกันน้ำท่วมระดับตัวบ้าน

“ตัวบ้านจะออกแบบให้สูงกว่าระดับถนนในโครงการ 1.10 เมตร ระดับสวิตช์และปลั๊กไฟสูงระดับ 1.20 เมตรจากพื้นห้อง และตู้ไฟต่างๆ จะถูกย้ายมาไว้ที่ชานพักบันได”

การถมที่ดินเพิ่ม และยกตัวบ้านสูงระดับนี้ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณไร่ละ 100,000 บาท

ระบบป้องกันน้ำท่วมของตัวบ้านได้เลียนแบบระบบป้องกันน้ำท่วมของรถไฟฟ้าใต้ดินโดยออกแบบให้มีช่องสำหรับเสียบแผ่นคอนกรีตปิดหน้าประตูบ้าน ช่องปิดท่อระบบายน้ำในตัวบ้าน รวมถึงการต่อท่อสำหหรับการใช้ห้องน้ำในภาวะน้ำท่วมด้วย

“ระบบป้องกันน้ำท่วมของผู้ประกอบการคาดว่าจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น 5%-10% ส่งผลให้ราคาขายบ้านเพิ่มขึ้น 2%-3% แต่ผู้ประกอบการคงไม่ปรับราคาขึ้นในช่วงนี้ ต้องแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไว้เอง” เขาให้ความเห็นเพิ่ม

 

AREA คอนโดมิเนียมสุดร้อน

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด บอกว่า พฤติกรรมของผู้บริโภค จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้า     

เหตุผลที่ผู้บริโภคพลิกกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมืองมากขึ้น น่าจะมาจากเรื่องของจิตใจมากกว่า เพราะเห็นน้ำท่วมแล้วไม่ต้องการให้เกิดขึ้นอีก ช่วงหลังน้ำลดใหม่ๆ  ก็คงคิดหาที่อยู่ใหม่ แต่เมื่อน้ำลงแล้วความตื่นตระหนกค่อยๆ ลดระดับลง การตื่นตัวเพื่อหาซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมืองก็จะลดน้อยลง เพราะเป็นภาวะที่เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว

“จากการคาดการณ์ประเมินว่า คอนโดมิเนียมกลางเมืองจะเข้าสู่ภาวะล้นตลาดในปี 2566 ซึ่งคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมออกมาสู่ตลาดประมาณ 330,000 ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2540 และจะล้นตลาดในปี 2556 แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมทำให้ภาวะนี้ลดถอยลงไป เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคหายไป การขายโครงการก็ช้าลง แต่โอกาสในการเกิดก็ยังมีความเป็นไปได้ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า” 

ส่วนการปรับตัวของผู้ประกอบการที่อาจจะต้องปรับแบบบ้าน หรือระบบป้องกันน้ำท่วมนั้น เขาเห็นว่า ผู้ประกอบการบางส่วนอาจต้องลงทุนเพิ่มขึ้นในเรื่องการปรับบ้านให้รับมือกับน้ำท่วมได้ ก็จะทำให้เกิดปัญหาเรื่องต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นบ้างแต่คงไม่มากนัก แต่ก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำ ซึ่งจะเห็นในรูแบบของการวางระบบป้องกันน้ำท่วมที่ดีขึ้น  

“การปรับแบบบ้านใหม่ ก็เกิดขึ้น แต่จะไม่มีการเปลี่ยนแบบไปชนิดที่พิสดาร หรือยกจนสูงมากเกินไป ทำเท่าที่จำเป็น” 

โสภณเสนอให้ภาครัฐแก้ปัญหาโครงการที่อยู่อาศัยที่ถูกน้ำท่วมด้วยการสร้างสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่นทางด่วน หรือรถไฟฟ้าเข้าไปในพื้นที่เพื่อเชื่อมต่อกับพื้นที่อื่นๆ เพื่อเป็นการรักษาระดับราคาของที่อยู่อาศัย ที่ดินในย่านนั้น เพราะว่าโครงการเหล่านี้จะทำให้ราคาบ้านไม่ขยับลงมากนัก

cellspacing=”2″>

จุดเปลี่ยนที่อยู่อาศัยในปี
2555 1. ทำเล – อยู่ในพื้นที่น้ำไม่ท่วม
หรือท่วมเพียงเล็กน้อย – อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทุกสายทาง
ทางด่วนทุกประเภท –
ซื้อที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดเช่นพัทยา เขาใหญ่ หัวหิน 2.
ประเภทที่อยู่อาศัย – คอนโดมิเนียมกลางเมืองขนาด 2
ห้องนอน ราคา 1-5 ล้านบาท – ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว
ที่ปรับแบบยกบนสูงเพื่อป้องกันน้ำท่วม ราคา 2-6 ล้านบาท 3.การป้องกันน้ำท่วม – มีระบบป้องกันน้ำท่วมที่แข็งแรง
และน่าเชื่อถือ –
ทุกโครงการต้องสามารถอยู่อาศัยได้ แม้จะมีน้ำท่วมสูง –
ย้ายระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางไว้ในที่สูง –
ย้ายสาธารณูปโภคของต่ละบ้านให้พ้นน้ำเช่น แอร์ ปลั๊กไฟ –
มีเครื่องสูบน้ำทั้งระบบใช้ไฟฟ้า และน้ำมัน ประจำโครงการ 4.คุณสมบัติผู้ประกอบการ –
มีผลงานในการช่วยเหลือลูกบ้านโครงการเก่าและใหม่ที่น้ำท่วมในช่วงวิกฤต –
มีหน่วยงานกลางเพื่อรับเรื่องราวร้องเรียน และแสดงความคิดเห็นของลูกบ้าน

cellpadding=”2″ cellspacing=”2″>

จำนวนโครงการที่ถูกน้ำท่วมของแต่ละบริษัท

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>บริษัท

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>จำนวนโครงการรวม

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>โครงการที่ถูกน้ำท่วม พฤกษา 141 100 พร็อพเพอร์ตี้
เพอร์เฟค 27 9 แสนสิริ

style=”vertical-align: top; text-align: center;”>ไม่มีโครงการที่ถูกน้ำท่วม

cellpadding=”2″ cellspacing=”2″>

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>บริษัท

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>วิธีการ

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>ระยะเวลา

style=”vertical-align: top; font-weight: bold; text-align: center;”>

พฤกษา

1.ตั้งทีมงามช่วย
ด้านการเงินลูกค้าไม่ให้ทิ้งเงินดาวน์หรือเลิกผ่อน  6 เดือน 2.ปรับแบบบ้านสาธารณูปโภคในโครงการให้รับมือน้ำท่วม ใช้ในช่วงนี้จนกว่าจะเปลี่ยนแปลง 3.ช่วยเหลือลูกบ้านในโครงการที่ถูกน้ำท่วม
เช่นการซ่อมบ้าน วัสดุ ให้คำปรึกษา จนแล้วเสร็จ

style=”vertical-align: top; font-weight: bold; text-align: center;”>

แสนสิริ

1.ปรับแบบบ้านเพื่อรับมือน้ำท่วม
ย้ายระบบสาธารณูปโภค ไว้ในที่สูง โครงการที่ดำเนินการอยู่และโครงการใหม่

2.ปรับถมที่ดินที่ตั้งโครงการให้สูงกว่าเดิม 3.ปรับเป็นรั้วทึบเพื่อป้องกันน้ำ

style=”vertical-align: top; font-weight: bold; text-align: center;”>

พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

1.ปรับโครงการให้สูงขึ้น โครงการใหม่ 2.ยกตัวบ้านสูงจากพื้น 1.10 เมตร 3.รั้วและประตูปรับเป็นผนังกั้นน้ำ 4.จัดระบบสูบน้ำในโครงการใหม่ 5.ย้ายระบบไฟ
และสาธารณูปโภคไว้บนที่สูง

cellpadding=”2″ cellspacing=”2″>

style=”vertical-align: top; text-align: center;”>ที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมปี
2554

style=”vertical-align: top; font-weight: bold; text-align: center;”>ประเภท

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>จำนวน
(ยูนิต) บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ 461,664 ห้องชุด 88,224 ตลาดรวม 1,000,000

style=”vertical-align: top; text-align: left;”>ที่มา :
AREA

cellpadding=”2″ cellspacing=”2″>

ซื้อบ้านเดี่ยว
3 ล้านบาทมีต้นทุนอะไรบ้าง

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>ประเภท

style=”vertical-align: top; text-align: center; font-weight: bold;”>มูลค่า
(บาท) ค่าตัวอาคาร 1,000,000 โครงสร้าง 350,000 สถาปัตยกรรม 500,000 งานระบบ 150,000 ที่มา :
AREA