ท่ามกลางภาวะราคาสินค้าภายในประเทศที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้บริโภคไทยจึงได้รับผลกระทบจากค่าครองชีพถีบตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากข้อมูลที่สำนักงานสถิติแห่งชาติได้มีการรายงานผลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมครัวเรือน (SES) ประจำปี 2547 (เป็นตัวเลขเบื้องต้น) ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเห็นว่ามีประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างรายได้-รายจ่ายของผู้บริโภค ซึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจมีผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และอาจเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องพิจารณาในการวางกลยุทธกำหนดคุณสมบัติของสินค้าที่จะเสนอขายให้กับผู้บริโภค ซึ่งข้อสรุปจากการวิเคราะห์มีประเด็นสำคัญดังนี้
ครัวเรือนมีรายจ่ายเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้
ตามการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในปี 2547 ครัวเรือนมีรายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 14,617 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 เทียบกับ 13,736 บาทต่อเดือนในปี 2545 ในส่วนของค่าใช้จ่ายของครัวเรือนปี 2547 อยู่ที่ 12,115 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 เทียบกับ 10,889 บาทต่อเดือนในปี 2545 เห็นได้ว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาค่าใช้จ่ายครัวเรือนเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้เกือบเท่าตัว ซึ่งเป็นผลเนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน รวมทั้งต้นทุนการผลิตด้านอื่นๆ ทำให้สินค้ามีการทยอยปรับราคาขึ้น
ภาระรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนทั่วประเทศเพิ่มขึ้นมาเป็นร้อยละ 82.9 สูงขึ้นเมื่อเทียบกับร้อยละ 79.3 ปี 2545 สำหรับครัวเรือนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล สัดส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้สูงขึ้นเป็นร้อยละ 78.0 ในปี 2547 จากร้อยละ 74.7 ในปี 2545 ในทางตรงกันข้ามส่วนต่างระหว่างรายได้และค่าใช้จ่ายมีอัตราส่วนที่ลดลง สะท้อนกำลังซื้อส่วนเกินและการออมที่ลดลงของผู้บริโภค
เมื่อพิจารณาจำแนกตามประเภทค่าใช้จ่ายจะพบว่าครัวเรือนมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.1 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของครัวเรือนทั่วประเทศในปี 2547 เพิ่มขึ้นจากสัดส่วนร้อยละ 13.9 ในปี 2545 สำหรับครัวเรือนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะร้อยละ 18 ในปี 2547 เพิ่มขึ้นจากสัดส่วนร้อยละ 14.8 ในปี 2545 โดยเป็นผลจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะที่ผ่านมา รายจ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้จ่าย ปรับลดการใช้จ่ายสินค้าบางประเภทลง โดยครัวเรือนในระดับประเทศมีการปรับลดลงอย่างชัดเจนของค่าอาหารและเครื่องดื่ม นอกจากนี้ได้ลดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและเครื่องใช้ในบ้าน การบริการด้านรักษาพยาบาล และการศึกษา สำหรับครัวเรือนในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีการลดการใช้จ่ายแทบทุกประเภทเพื่อชดเชยกับรายจ่ายด้านน้ำมันเชื้อเพลิงที่เพิ่มขึ้น ได้แก่ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและเครื่องใช้ในบ้าน เครื่องนุ่งห่ม การสื่อสาร การรักษาพยาบาล การบันเทิง และการศึกษา
ปี 2548 ภาระรายจ่ายยังมีแนวโน้มเพิ่มในอัตราเร่ง
ในช่วงปี 2548 แนวโน้มภาระรายจ่ายของผู้บริโภคยังคงมีทิศทางเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ถ้าพิจารณาเปรียบเทียบเครื่องชี้ภาวะราคาสินค้าต่างๆ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2548 ดัชนีราคาสินค้าส่วนใหญ่อาจปรับตัวสูงขึ้นในขนาดที่ใกล้เคียงกับที่มีการปรับขึ้นภายในช่วง 2 ปี ระหว่างปี 2545-2547 โดยในปี 2548 ดัชนีราคาสินค้าผู้บริโภค หรืออัตราเงินเฟ้อ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 4 เทียบกับระหว่างปี 2545-2547 มีอัตราเพิ่มรวมทั้งสิ้นร้อยละ 4.6 ดัชนีราคาผู้ผลิต คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 9 เทียบกับอัตราเพิ่มรวมทั้งสิ้นร้อยละ 11 ในช่วง 2 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายปลีกน้ำมันภายในประเทศโดยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามปริมาณการใช้เบนซินและดีเซล คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 19 ในกรณีที่ราคาน้ำมันดีเซลไม่ปรับขึ้นไปจนถึงปลายปี และอาจเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 22 ในกรณีถ้ามีการปรับราคาน้ำมันดีเซลขึ้นอีก 3 บาทในไตรมาสสุดท้าย ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มในช่วง 2 ปีก่อนหน้ารวมกัน ซึ่งภายใต้ข้อสมมติที่รายได้และค่าใช้จ่ายครัวเรือนในปีนี้เพิ่มขึ้นในอัตราใกล้เคียงกับช่วงปี 2547 เทียบปี 2545 จะพบว่า ในปี 2548 สัดส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้อาจสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 87 ซึ่งจะเป็นอัตราที่สูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี นับตั้งแต่ปี 2537 ที่อัตราส่วนค่าใช้จ่ายเคยสูงถึงร้อยละ 91.6 แต่ได้มีทิศทางปรับลดลงมาจนเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2547 ซึ่งหมายถึงการหดแคบลงของกำลังซื้อส่วนเกินที่ผู้บริโภคสามารถใช้จ่ายเพื่อสินค้าที่นอกเหนือจากความจำเป็นในการดำรงชีพ รวมทั้งความสามารถในการออมที่ลดลง
ผลต่อธุรกิจที่อยู่อาศัย
ผลจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างค่าใช้จ่ายจากภาระรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายด้านยานพาหนะนั้น เป็นเครื่องชี้ที่สะท้อนว่าผู้บริโภคมีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้จ่าย ซึ่งน่าจะรวมไปถึงการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ถ้าสังเกตจากค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะพบว่ามีสัดส่วนในค่าใช้จ่ายโดยรวมลดลง โดยเฉพาะครัวเรือนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเห็นค่อนข้างชัดเจนกว่า คือสัดส่วนลดลงเป็นประมาณร้อยละ 23 ในปี 2547 จากร้อยละ 21 ในช่วงปี 2545 นอกจากนี้ ส่วนต่างรายรับรายจ่ายที่หดแคบลง เป็นสิ่งที่สะท้อนว่าผู้บริโภคมีเงินออมที่ลดลง และถ้าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนำกำลังซื้อส่วนนี้มาใช้ในการผ่อนชำระการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย นั่นหมายความว่าความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนของผู้ซื้อจะลดน้อยลง อีกนัยหนึ่ง ราคาบ้านที่ซื้อได้จะต้องลดลงตามไปด้วย
แต่ในทางตรงกันข้าม ราคาบ้านสร้างใหม่อาจมีแนวโน้มปรับราคาขึ้นเนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น
โดยในปี 2548 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉลี่ยยังมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น แม้ในช่วง 4 เดือนแรกดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ 2.3 แต่ในช่วงเดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป คาดว่าสินค้าจะมีการทยอยปรับราคาขึ้นตามภาวะต้นทุน ซึ่งตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาได้มีสินค้าบางประเภท เช่น สีทาอาคาร ผลิตภัณฑ์คอนกรีต กระเบื้อง ทยอยปรับราคาขึ้นไปแล้ว การปรับขึ้นราคาสินค้าในปีนี้คงจะครอบคลุมสินค้าประเภทต่างๆอย่างกว้างขวาง แต่วัสดุก่อสร้างหลัก คือ ปูนซีเมนต์และเหล็กอาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แตกต่างจากปีก่อนที่ส่วนสำคัญของราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นเกิดจากสินค้าเหล็กมีราคาพุ่งสูงเป็นสำคัญ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2548 ราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉลี่ยอาจเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 7.2 ต่อเนื่องจากที่ปีก่อนหน้าราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2
จากแรงกดดันทั้งด้านอุปสงค์ (กำลังซื้อและความต้องการในตลาด) และอุปทาน (ต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น) นี้ อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัยเผชิญความยากลำบากมากขึ้นในการวางกลยุทธเกี่ยวกับคุณสมบัติของสินค้าและกลุ่มเป้าหมายลูกค้าให้สอดคล้องกับภาวะตลาดในปัจจุบัน เช่น รูปแบบบ้าน ขนาดบ้าน ราคา ทำเลที่ตั้ง วัสดุก่อสร้างที่นำมาใช้ ที่จะทำให้บ้านที่เสนอขายเหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ขนาดและรูปแบบโครงการที่จะช่วยลดความเสี่ยงหากอุปสงค์ไม่เป็นไปตามที่คาด การแสวงหากลุ่มเป้าหมายลูกค้าที่มีศักยภาพสูง เป็นต้น ภายใต้ภาวะตลาดที่มีแนวโน้มชะลอตัวนี้คาดว่าธุรกิจน่าจะมีการแข่งขันอัดฉีดแคมเปญส่งเสริมการขายอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นยอดขายและลดปริมาณสต็อกบ้านที่มีอยู่ในมือ ขณะที่การปรับขึ้นราคาบ้านอาจทำได้จำกัดแม้ต้นทุนก่อสร้างจะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรของธุรกิจอาจหดแคบลงต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปีนี้น่าจะยังได้แก่อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ความคาดหมายต่อแนวโน้มดอกเบี้ยและราคาบ้านว่าจะยังมีทิศทางปรับขึ้นในระยะปีต่อๆไป ยังอาจเป็นแรงสนับสนุนให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านและมีกำลังซื้อเพียงพอส่วนหนึ่งตัดสินใจซื้อภายในช่วงปีนี้อยู่
สำหรับภาวะที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ระหว่างเดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์ 2548 ที่อยู่ในอาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 11,567 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 68 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้ บ้านจากโครงการจัดสรรมีจำนวน 6,291 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 55 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอัตราการเติบโตที่สูงเนื่องมาจากฐานเปรียบเทียบต่ำในปีก่อนหน้าที่ในช่วงต้นปีมีการชะลอตัวของการก่อสร้างหลังจากที่ผู้ประกอบการได้เร่งสร้างบ้านให้เสร็จสิ้นและโอนภายในเดือนธันวาคม 2546 ก่อนที่มาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลง
เป็นที่สังเกตว่าการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรชะลอตัวลง โดยที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรในช่วง 2 เดือนแรกมีจำนวนเฉลี่ย 3,145 หน่วยต่อเดือน ต่ำกว่าในไตรมาส 4 ปี 2547 ที่มีบ้านสร้างเสร็จจากโครงการจัดสรรเฉลี่ยประมาณ 4,600 หน่วยต่อเดือน ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการจัดสรรมีการชะลอการก่อสร้างโครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและสต็อกบ้านรอขายที่มีอยู่ในมือ ดังนั้น คาดว่าจำนวนบ้านจากโครงการจัดสรรใช้ช่วงปีนี้อาจไม่เพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับฐานที่สูงในปีก่อนหน้า ที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมากในปี 2548 คือห้องชุดคอนโดมิเนียม ที่จะมีห้องชุดจากโครงการที่เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมาและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขายทยอยสร้างเสร็จจำนวนมาก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงปี 2548 อาจมีจำนวนประมาณ 63,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2547 ที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประมาณ 62,796 หน่วย อย่างไรก็ตาม มูลค่าตลาดน่าจะปรับลดลงเนื่องจากผู้ประกอบการเสนอขายบ้านในระดับราคาเฉลี่ยต่ำลงกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา
โดยสรุปข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมครัวเรือน (SES) ประจำปี 2547 บ่งชี้ว่าครัวเรือนไทยมีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้จ่ายท่ามกลางภาวะการปรับตัวสูงของราคาน้ำมันในช่วงที่ผ่านมา โดยในปี 2547 ครัวเรือนมีรายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 14,617 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 เทียบกับ 13,736 บาทต่อเดือนในปี 2545 ขณะที่ครัวเรือนมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 12,115 บาทต่อเดือนในปี 2547 เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 เทียบกับ 10,889 บาทต่อเดือนในปี 2545 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาค่าใช้จ่ายครัวเรือนเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้เกือบเท่าตัว ภาระรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนทั่วประเทศเพิ่มขึ้นมาเป็นร้อยละ 82.9 สูงขึ้นเมื่อเทียบกับร้อยละ 79.3 ในปี 2545 โดยค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.1 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของครัวเรือนทั่วประเทศในปี 2547 เพิ่มขึ้นจากสัดส่วนร้อยละ 13.9 ในปี 2545 ส่งผลให้ผู้บริโภคปรับพฤติกรรมการใช้จ่ายลดการใช้จ่ายสินค้าประเภทอื่นๆลง
ในช่วงปี 2548 แนวโน้มภาระรายจ่ายของผู้บริโภคยังคงมีทิศทางเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2548 ดัชนีราคาสินค้าส่วนใหญ่อาจปรับตัวสูงขึ้นในขนาดที่ใกล้เคียงกับที่มีการปรับขึ้นภายในช่วง 2 ปี ระหว่างปี 2545-2547 โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายปลีกน้ำมันภายในประเทศโดยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามปริมาณการใช้เบนซินและดีเซล คาดว่าจะเพิ่มขึ้นระหว่างประมาณร้อยละ 19-22 โดยอัตราเพิ่มช่วงต่ำอยู่ภายใต้ข้อสมมติที่ราคาน้ำมันดีเซลไม่ปรับขึ้นไปจนถึงปลายปี และอัตราเพิ่มช่วงสูงอยู่ภายใต้ข้อสมมติที่ราคาน้ำมันดีเซลจะมีการปรับขึ้นอีก 3 บาทในไตรมาสสุดท้าย ซึ่งอัตราเพิ่มในช่วงปีนี้อาจสูงกว่าอัตราการเพิ่มในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ที่เพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นร้อยละ 15.7 เมื่อวิเคราะห์ถึงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของรายได้และค่าใช้จ่ายครัวเรือนในช่วงปีนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2548 สัดส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้อาจสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 87 ซึ่งจะเป็นอัตราที่สูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี นับตั้งแต่ปี 2537 ที่อัตราส่วนค่าใช้จ่ายเคยสูงถึงร้อยละ 91.6
ภาระค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้นนี้หมายถึงการหดแคบลงของกำลังซื้อส่วนเกินที่ผู้บริโภคสามารถใช้จ่ายเพื่อสินค้าอื่นๆนอกเหนือจากความจำเป็นในการดำรงชีพ รวมทั้งความสามารถในการออมที่ลดลง และถ้าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนำกำลังซื้อส่วนเกินนี้มาใช้ในการผ่อนชำระการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย นั่นหมายความว่าความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนของผู้ซื้อจะลดน้อยลง อีกนัยหนึ่ง ราคาบ้านที่ซื้อได้จะต้องลดลงตามไปด้วย ปัจจัยเหล่านี้อาจส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปีนี้คงจะมีอัตราขยายตัวไม่มากนัก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ในช่วงปี 2548 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงปี 2548 อาจมีจำนวนประมาณ 63,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2547 ที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประมาณ 62,796 หน่วย
อย่างไรก็ตาม มูลค่าตลาดน่าจะปรับลดลงเนื่องจากผู้ประกอบการเสนอขายบ้านในระดับราคาเฉลี่ยต่ำลงกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ แรงกดดันจากทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานอาจทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัยเผชิญความยากลำบากมากขึ้นในการวางกลยุทธเกี่ยวกับคุณสมบัติของสินค้าและกลุ่มเป้าหมายลูกค้าให้สอดคล้องกับภาวะตลาดในปัจจุบัน ท่ามกลางภาวะตลาดที่มีแนวโน้มชะลอตัวและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
