ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย…ฝ่าปัจจัยลบ

ที่ผ่านมาการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ ในช่วงปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยเผชิญกับภาวะการชะลอตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้การใช้จ่ายของผู้บริโภคยังเผชิญกับปัจจัยความเชื่อมั่นที่ลดลง จากปัญหาทางการเมืองและยังมีปัจจัยลบจากค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งแน่นอนว่าการซื้อที่อยู่อาศัยก็ย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วย อย่างไรก็ตามหลังจากที่มีรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายประการ ซึ่งคาดว่าจะเป็นปัจจัยบวก ที่มีส่วนช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เช่น มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ และการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น นอกจากมาตรการทางภาษีแล้ว ในด้านนโยบายการเงินก็มีแนวโน้มที่เอื้ออำนวยต่อการกระตุ้นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงผลของมาตรการของทางการที่น่าจะเป็นปัจจัยหนุนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และวิเคราะห์ถึงปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย และการตัดสินใจของผู้บริโภค สรุปได้ดังนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2551 : มาตรการของทางการต่อการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย

เริ่มต้นปี 2551 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความเสี่ยงรอบด้าน อาทิ ราคาน้ำมันที่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่มีการปรับเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ทำให้ผู้ประกอบการต่างโหมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย อาทิ แคมเปญการลดราคาบ้าน การที่ลูกค้าไม่จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ก็สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันที เป็นต้น อย่างไรก็ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่คาดว่าน่าจะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 มีประเด็นสำคัญ สรุปได้ดังนี้

มาตรการภาครัฐ…กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศ ได้มีแนวนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และจากการที่อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 ที่ประชุมคณะรัฐบาลจึงได้มีมติเห็นชอบการดำเนินการมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรการที่มีผลโดยตรงต่อผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินของทางราชการ และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 1 ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 โดยจะมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เริ่มมีผลบังคับใช้ สำหรับมาตรการดังกล่าว คาดว่า ยังต้องรอการประกาศเป็นกฎกระทรวง และน่าจะมีผลบังคับใช้ได้ประมาณครึ่งหลังของปี 2551 ซึ่งในช่วงระยะเวลานี้ผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปจนกว่ามาตรการจะมีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจต้องทำแคมเปญการตลาดหนักขึ้น โดยการที่ผู้ประกอบการบางรายใช้กลยุทธ์การตลาด ช่วยรับภาระค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เพื่อจูงใจให้ผู้บริโภคซื้อ หรือโอนที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องรอจนกว่ามาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ที่ประชุมคณะรัฐบาลยังได้มีมติเห็นชอบการดำเนินการมาตรการภาษีที่มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือ มาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิมร้อยละ 3.3 ของราคาที่ขายได้ (หรือราคาตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน แต่ไม่น้อยกว่าราคาประเมินของทางราชการ) ลดลงเหลืออัตราร้อยละ 0.1

ถึงแม้ว่าผลของมาตรการภาษีดังกล่าวจะส่งผลดีต่อผู้บริโภค โดยช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้มาก และในส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็คาดว่าจะสามารถนำมาเป็นส่วนลดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้บริโภคอีกทางหนึ่งด้วย อย่างไรก็ตามผลของมาตรการภาษี เพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่งผลต่อการจัดเก็บรายได้ของภาครัฐที่ลดลง

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงรายจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องชำระแก่ภาครัฐ และค่าธรรมเนียมที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระแก่ภาครัฐ จากตารางเป็นการเปรียบเทียบระหว่างอัตราการจัดเก็บปกติและอัตราการลดหย่อน ในกรณีที่ราคาซื้อขาย 1,000,000 บาท ราคาประเมิน (ทางราชการ) ค่าธรรมเนียมการจดจำนองคิดจากกรณีการกู้สินเชื่อวงเงินร้อยละ 80 ของราคาทรัพย์สิน

ทิศทางอัตราดอกเบี้ย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยโดยเฉพาะของสหรัฐฯน่าจะยังคงอยู่ในช่วงขาลง และมีความเป็นไปได้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงตามในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตามการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยจะยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อ การแข็งค่าของเงินบาท เป็นต้น ในขณะที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยก็น่าจะมีผลต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ด้วย ซึ่งหากมีการปรับลดลงก็ย่อมจะเป็นปัจจัยหนุนอีกประการต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ปัจจัยพึงระวังที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าที่ผ่านมาการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะถูกกระตุ้นด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยและมาตรการสนับสนุนของรัฐ และในขณะนี้มาตรการดังกล่าวได้ถูกนำกลับมาใช้อีกครั้ง แต่มาตรการดังกล่าว และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด ยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยที่กำหนดอุปสงค์และอำนาจซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยหลักที่สำคัญ ได้แก่ แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจซึ่งส่งผลต่อการเติบโตของรายได้ครัวเรือน แนวโน้มราคา ซึ่งความผันแปรของปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้อำนาจซื้อของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันอย่างต่อเนื่องในตลาดโลก โดยราคาน้ำมันดิบในตลาดล่วงหน้า NYMEX ได้ทำสถิติสูงสุดระยะสั้นที่ 110.24 ดอลลาร์ต่อบาร์เรลในช่วงการซื้อขายทางระบบอิเล็กทรอนิกส์ในวันที่ 13 มีนาคม 2551 ก่อนที่จะปิดตลาดที่ระดับราคา 109.74 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ซึ่งหากราคาน้ำมันยังคงพุ่งสูงขึ้นในปีนี้ อาจจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของไทย ทั้งนี้การที่ราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในด้านต้นทุนการผลิตและขนส่ง

ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างมีการทยอยปรับขึ้นราคา โดยมีแรงกดดันจากต้นทุนด้านพลังงานที่ปรับสูงขึ้น โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์เหล็กที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัตถุดิบนำเข้า และในปี 2551 คาดว่า วัสดุก่อสร้างหลายประเภทจะทยอยปรับราคาขึ้นอีก ส่งผลกระทบให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับขึ้นตามไปด้วย หากต้นทุนค่าก่อสร้างยังคงเพิ่มสูงขึ้น

ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันของผู้บริโภคมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เนื่องมาจากการปรับขึ้นราคาสินค้าอุปโภคบริโภค ที่ได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการผลิตสินค้าเพิ่มขึ้น จะเห็นได้จากอัตราเงินเฟ้อทั่วไปในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2551 ขยายตัวร้อยละ 5.4 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งแรงกดดันในด้านภาระรายจ่ายทำให้ผู้บริโภคควบคุมและลดภาระรายจ่าย อาจมีผลทำให้ผู้บริโภคยังคงไม่รีบเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและรอช่วงเวลาที่เหมาะสม

ปัจจัยทางการเมือง เป็นปัจจัยที่สำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งที่ผ่านมาความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลทำให้เกิดการชะลอตัวในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้นเสถียรภาพความมั่นคงของรัฐบาลและประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจ ยังเป็นสิ่งที่ยังคงต้องจับตามอง

บทสรุปและข้อคิดเห็น

เป็นที่ทราบกันดีว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะยอดขายที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะในสภาวะที่ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นต่อทิศทางเศรษฐกิจของประเทศ ผู้บริโภคส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ทำให้ผู้ประกอบการต่างปรับกลยุทธ์การตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น และดูเหมือนว่าเริ่มต้นปี 2551 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัว เนื่องจากความเสี่ยงที่รุมเร้าทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค อาทิ เสถียรภาพทางการเมือง การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของภาครัฐ ความผันผวนของราคาน้ำมัน แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อ เป็นต้น อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มมีปัจจัยบวก โดยเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 ที่ผ่านมา คณะรัฐบาลได้มีมติเห็นชอบการดำเนินการมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินของทางราชการ และ ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 1 ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 โดยจะมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 1 ปี แต่มาตรการดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะผ่านกระบวนการขั้นตอนต่างๆก่อนที่มีการประกาศใช้ ซึ่งมาตรการดังกล่าวน่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 หรือ ไตรมาส 3 นอกจากนี้นโยบายการเงินก็มีแนวโน้มที่เอื้ออำนวยต่อการกระตุ้นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ โดยประเด็นที่ต้องติดตาม คือ การพิจารณานโยบายอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงินในวันที่ 9 เมษายน 2551 ที่มีความเป็นไปได้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงในช่วงปี 2551

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากผู้บริโภคบางกลุ่มชะลอการซื้อ หรือโอนที่อยู่อาศัยจนกว่ามาตรการภาษีจะมีผลบังคับใช้ ทั้งนี้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 หรือ ไตรมาส 3 ไปแล้ว ประกอบกับโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ซึ่งน่าจะมีผลต่ออัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ด้วย ซึ่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งในการเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในขณะนี้ อาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับมาตรการทางภาษีหรือทิศทางอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจของไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่ต่างจากอดีต คือ ราคาน้ำมันโลกที่ปรับตัวสูงเป็นประวัติการณ์ แนวโน้มราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจะเป็นแรงกดดันทำให้มีการปรับขึ้นราคาค่าก่อสร้าง โดยราคาน้ำมันส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าขนส่งของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย และจากการที่ราคาน้ำมันปรับเพิ่มสูงขึ้น ยังเป็นแรงกดดันต่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งแน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาสินค้าแต่ระดับรายได้คงที่ย่อมมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภค ซึ่งภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การใช้มาตรการภาครัฐอาจช่วยกระตุ้นกลุ่มลูกค้าที่กำลังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย หรือเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ให้ตัดสินใจเร็วขึ้น แต่สำหรับกลุ่มที่ค่อนข้างมีความอ่อนไหวง่ายต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภายใต้สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ที่ผู้บริโภคยังคงไม่มั่นใจต่อทิศทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า เช่น ความผันผวนราคาน้ำมัน และราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจมีผลทำให้ผู้บริโภคยังคงไม่รีบเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและรอช่วงเวลาที่เหมาะสม โดยเฉพาะจนกว่ามาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้

แม้ว่าผู้บริโภคน่าจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดของรัฐบาล รวมทั้งจากความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยในระบบอาจจะปรับลดลง แต่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เห็นว่า ผู้บริโภคควรมีการวางแผนทางการเงินที่ดี โดยพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนในอนาคตเป็นหลัก มากกว่าที่จะต้องรีบตัดสินใจเพียงเพราะประโยชน์ที่ได้รับจากมาตรการของภาครัฐเท่านั้น