ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้กลายมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความต้องการของตลาดหันมาสนใจที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้ย่านใจกลางเมืองและใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินรวมทั้งมีราคาไม่สูงนัก อย่างไรก็ตามในขณะนี้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับปัจจัยลบรุมเร้า ภาวะเงินเฟ้อที่เร่งสูงขึ้นเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ปี จากการที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยได้มีการปรับขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ปัจจัยดังกล่าวนี้ล้วนแต่ส่งผลกระทบต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภค นอกจากปัจจัยลบในด้านภาวะตลาดแล้วผู้ประกอบการยังต้องเผชิญมรสุมในด้านต้นทุนที่ราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ซึ่งความเสี่ยงดังกล่าวข้างต้นอาจส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้า ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการวิเคราะห์ถึงความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 ดังนี้
ราคาเหล็กพุ่ง…กดดันต้นทุนก่อสร้างอย่างหนัก
แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงตลาดคอนโดมิเนียม จะได้รับแรงหนุนจากมาตรกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจในการซื้อเร็วขึ้น แต่อย่างไรก็ตามปัญหาหนักที่ผู้ประกอบการเผชิญอยู่ในขณะนี้ คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยนับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเผชิญกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่พุ่งสูงขึ้น โดยในเดือนพฤษภาคมเพิ่มขึ้นร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับเดือนก่อน และปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึงร้อยละ 67.2 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน จากการที่กรมการค้าภายในได้อนุมัติปรับราคาแนะนำสินค้าเหล็กทุกประเภทขึ้นกิโลกรัมละ 7 บาท ในช่วงปลายเดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมา และมีโอกาสที่ราคาเหล็กจะปรับขึ้นไปได้อีกตามทิศทางราคาวัตถุดิบในตลาดโลก
ทั้งนี้เหล็กซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม จากการที่ราคาเหล็กปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างอย่างหนัก โดยเฉพาะผู้รับเหมาที่ได้มีการตกลงค่าก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมล่วงหน้ากับผู้ประกอบการไปแล้ว จำต้องแบกรับภาระต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ผู้รับเหมาบางรายเริ่มประสบกับภาวะสภาพคล่อง ความเสี่ยงต่อการดำเนินการก่อสร้างโครงการจึงเกิดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบางรายที่โครงการกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำเป็นต้องปรับราคาค่าก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งในส่วนของเจ้าของโครงการเองก็อาจต้องไปขอปรับราคากับลูกค้าตามไปด้วย จึงเกิดกรณีที่มีผู้ประกอบบางรายจำเป็นต้องตัดสินใจคืนเงินที่ลูกค้าจ่ายชำระแล้วและขอเลิกสัญญาซื้อขายที่ทำไว้กับลูกค้าของโครงการ
เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย และราคาที่ปรับสูงขึ้น…ปัจจัยกระทบอำนาจซื้อ
จากการที่ผู้ประกอบการจะเผชิญกับภาวะต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มปรับราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ขึ้นกว่าร้อยละ 10จากราคาต้นทุนเดิม แต่การปรับราคาในขณะนี้อาจจะส่งผลกระทบให้ระยะเวลาการขายต่อโครงการยาวนานขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคกำลังเผชิญกับความเสี่ยงครั้งสำคัญที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี เป็นแรงกดดันต่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภคให้ปรับตัวสูงขึ้น โดยอัตราเงินเฟ้อในเดือนพฤษภาคมมีระดับสูงอยู่ที่ร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน สูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี ขณะที่อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้น ทำให้ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นเร็วกว่าที่คาด โดยในช่วงต้นเดือนมิถุนายน ที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ได้มีการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นร้อยละ 0.375 ส่งผลทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี MLR อยู่ที่ระดับร้อยละ 7.25 ในปัจจุบัน นอกจากนี้จากการที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาน้ำมันที่ผันผวนและยังคงอยู่ที่ระดับสูง อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบต่างๆเหล่านี้ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งในขณะนี้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 30 ของผู้ที่ขอสินเชื่อ ในภาวะที่ผู้บริโภคกำลังเผชิญกับปัญหากดดันให้กำลังซื้อลดต่ำลงและการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุที่อาจจะทำให้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลประกาศให้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2551 ที่ผ่านมา ไม่บังเกิดผลอย่างที่ควรจะเป็น
วิกฤตต้นทุนกับจุดเปลี่ยนของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ปัจจัยที่ส่งผลกดดันต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมาโดยตลอดตั้งแต่เริ่มต้นปี 2551 คือ ต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งมีสาเหตุมาจากราคาน้ำมัน และราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ขณะที่วัสดุก่อสร้างอื่นๆก็มีแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนการผลิตและค่าขนส่ง นอกจากนี้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นกว่า 2-3 เท่าตัว ไปตามกลไกของตลาดเมื่อความต้องการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการในแถบนั้นเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ค่าจ้างแรงงานก่อสร้างก็ปรับสูงขึ้นตามค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยลบรุมเร้าเช่นนี้ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มส่งสัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย หลังจากที่คงราคามาได้ระยะหนึ่ง เนื่องจากมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะที่ได้ช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการไปได้ส่วนหนึ่งยังช่วยชดเชยกับต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นไว้ได้
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากปัจจัยลบที่รุมเร้าผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาด CITY Condo ในระยะข้างหน้าได้ ดังนี้
– การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจากระดับกลาง (Middle income group) เป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน (Upper Middle income group) จากการที่ต้นทุนการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้นนั้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (CITY Condo) ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาทขึ้นไป ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ชั้นกลาง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน อาจจะเป็นไปได้ยากขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาขายตามการเพิ่มขึ้นของต้นทุน ทั้งนี้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีตัวแปรที่สำคัญ ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระดับเงินเดือนของผู้ซื้อ เป็นต้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้คำนวณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยทุกๆ 200,000 บาท ภายใต้สมมติฐาน ที่ว่า ระยะเวลาในการผ่อนชำระ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยที่ 7.25 (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี หรือ MLR ในปัจจุบัน) จากการคำนวณนั้น จะเห็นได้ว่าจำนวนฐานลูกค้าเป้าหมายเดิมที่เป็นกลุ่มชนชั้นกลางจะหดแคบลงตามการปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า เมื่ออำนาจการซื้อของกลุ่มเป้าหมายเดิมหดแคบลง ก็อาจจะส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าในระยะข้างหน้า ตลาด CITY Condo ที่จากเดิมเคยเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ก็จะเปลี่ยนเป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบนขึ้นไปในระยะข้างหน้า
– การเปลี่ยนแปลงทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้นอกจากราคาวัสดุก่อสร้างที่เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นแล้ว ราคาที่ดินที่เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินในเขตพื้นที่ที่มีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่านได้ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 3 เท่าตัว หรือมากกว่านั้น ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง หรือระดับราคาที่ 1 ล้านขึ้นไปนั้น อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทำเลที่จากเดิมสามารถที่จะพัฒนาโครงการได้ในเขตพื้นที่ชั้นกลางนั้น ก็อาจจะต้องขยับออกไปยังเขตพื้นที่ชั้นนอกของกรุงเทพฯ หรือเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่ชุมชน ใกล้แหล่งศูนย์การค้ามากขึ้น
– การเปลี่ยนแปลงรูปแบบที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของตลาด แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีก หากต้นทุนการก่อสร้างยังพุ่งสูงขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้ลูกค้าเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นทดแทน เช่น ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ในระดับราคาที่เหมาะสมกับอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ที่เริ่มมีความคืบหน้าและคาดว่าน่าจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ในช่วงต้นปี 2552 ซึ่ง 2 เส้นทางนี้ได้ขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก อาจทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง
– ตลาดเช่ากลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง ในปัจจุบันผู้บริโภคกำลังเผชิญกับภาวะค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น ผู้บริโภคบางกลุ่มประสบกับภาวะสภาพคล่อง หากราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นก็อาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าบางกลุ่ม ลูกค้าส่วนหนึ่งอาจจะเปลี่ยนจากการซื้อมาเป็นการเช่าแทน เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในแถบทำเลใจกลางเมือง หรือย่านธุรกิจ และตามเส้นทางรถไฟฟ้า 2 ระบบ ทั้ง BTS และ MRTA ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค และโดยเฉพาะราคาน้ำมันที่ยังคงมีความผันผวนและคงอยู่ระดับสูง ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยในโซนนี้จึงยังเป็นที่ต้องการของตลาด
โดยสรุป ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปี 2551 ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับต้นทุนการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้น โดยเฉพาะราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งในภาวะเช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวในการรับมือกับภาวะต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการตัดงบประมาณรายจ่ายต่างๆ การปรับกลยุทธ์ในการดำเนินโครงการ โดยผู้ผลิตอาจจะพยายามรักษาอัตรากำไรด้วยการปรับลดรายการข้อเสนอเพิ่มเติมบางส่วนออกไป หรือการลดขนาดของห้องชุดลง แต่ยังคงรักษาคุณภาพมาตรฐานและเพื่อที่จะรักษาระดับราคาไม่ให้เปลี่ยนแปลงมากเกินไป เนื่องจากการแข่งขันยังมีอยู่สูง แต่ต้นทุนการก่อสร้างยังคงปรับตัวอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มอาจจะปรับตัวขึ้นอีก ทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยขึ้นอีกประมาณร้อยละ 10-15 ของราคาเฉลี่ยเดิม ไปแล้ว แต่ในภาวะที่ผู้บริโภคกำลังเผชิญกับปัจจัยลบต่าง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย อาทิ ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นและยังคงอยู่ในระดับสูง ภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มสูงขึ้น และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์บางแห่งในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการยอดขายของโครงการที่ต้องใช้เวลานานขึ้น และอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการบางรายหากโครงการไม่สามารถทำยอดขายได้ถึงจุดคุ้มทุน
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากการที่ต้นทุนการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้นนั้น ผู้ประกอบการบางรายได้ปรับขึ้นราคาขาย และผู้ประกอบการบางรายเริ่มส่งสัญญาณว่าอาจจะมีการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีก หากต้นทุนการก่อสร้างยังคงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (CITY Condo) ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาทขึ้นไป ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ชั้นกลาง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน อาจจะเป็นไปได้ยากขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจจะทำให้เกิดจุดเปลี่ยนของการพัฒนา CITY Condo ในระยะข้างหน้าขึ้น อาทิ การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจากเดิมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางมาเป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน ทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทำเลจากเดิมที่สามารถที่จะพัฒนาโครงการได้ในเขตพื้นที่ชั้นกลาง ไปยังเขตพื้นที่ชั้นนอกของกรุงเทพฯ หรือเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่ชุมชน ใกล้แหล่งศูนย์การค้ามากขึ้น
นอกจากนี้ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ซึ่ง 2 เส้นทางนี้ได้ขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ที่อาจจะทำให้ลูกค้าเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นทดแทน เช่น ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดีสำหรับผู้บริโภคบางกลุ่มที่ยังคงต้องการอาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ในย่านธุรกิจ หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า 2 ระบบ ทั้ง BTS และ MRTA เนื่องจากต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง แต่อำนาจการซื้อลดลง เนื่องจากการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ภาระร่ายจ่ายในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้น ประกอบกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้หันมาเช่าแทนการซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่มีพลวัตรของการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้ซื้อไปตามปัจจัยแวดล้อมทั้งทางเศรษฐกิจ สังคม ค่านิยม ที่เปลี่ยนไปตามกาลเวลา การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีรอบระยะเวลาการก่อสร้างยาวนาน จึงควรให้ความระมัดระวังต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตด้วย
