ภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มมีทิศทางดีขึ้น และน่าจะยังคงมีการฟื้นตัวต่อเนื่องต่อไปในระยะข้างหน้า กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กระเตื้องขึ้นจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมทั้งความมั่นใจต่อรายได้และการมีงานทำ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เริ่มกลับมาพิจารณาวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัย และอาจทำให้ตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น จากทิศทางดังกล่าว ทำให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ว่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2553 ที่ผ่านมา รัฐบาลจะมีมติไม่ขยายระยะเวลาการดำเนินมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 28 มีนาคม 2553 แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังคงมีปัจจัยบวกที่สนับสนุนการเติบโตในปี 2553 นี้
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำแบบสำรวจ เพื่อศึกษาถึงทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงปีนี้และปีข้างหน้า โดยเป็นการสอบถามถึงช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย โดยให้ผู้ตอบแบบสอบถามเลือกระหว่าง ปี 2553 ปี 2554 และปี 2555 หรือหลังจากนั้น นอกจากนี้ยังสอบถามถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจำแนกตามประเภท อาทิ จำแนกตามระดับราคา และรูปแบบความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าประเภทต่างๆ เป็นต้น โดยจัดทำแบบสอบถาม ภายใต้หัวข้อ “พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย” ในระหว่างวันที่ 15-21 กุมภาพันธ์ 2553 มีจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่สามารถนำมาประมวลผลได้รวมทั้งสิ้น 600 คน โดยทำการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานคร และรวมทั้งในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 22
ประเด็นจากการสำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า
ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 … ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2553-2555 พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัย ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยผู้ตอบแบบสอบถามมีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนร้อยละ 69.5 ของกลุ่มตัวอย่าง ในขณะที่มีผู้ที่ยังไม่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าวคิดเป็นร้อยละ 30.5 โดยผู้ตอบแบบสอบถามมีความเห็นว่า สินค้าที่มีอยู่ในตลาดยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้อย่างเต็มที่ อาทิ ทำเลของโครงการ รูปแบบที่อยู่อาศัยและราคา คิดเป็นร้อยละ 55.9 ในขณะที่ยังไม่คิดจะซื้อเนื่องจากสถานะการเงินยังไม่พร้อม คิดเป็นร้อยละ 43.1 ของกลุ่มตัวอย่าง
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถแยกได้เป็น ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในปี 2553 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 60.2 สำหรับผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2554 มีสัดส่วนร้อยละ 18.8 และผู้ที่คิดจะซื้อในปี 2555 หรือหลังจากนั้นมีสัดส่วนร้อยละ 17.8 ของกลุ่มตัวอย่างที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่าผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ตัดสินใจที่จะซื้อในปี 2553 มีสัดส่วนค่อนข้างสูง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการต้องการได้รับสิทธิประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือร้อยละ 0.01 ซึ่งกำลังจะสิ้นสุดในวันที่ 28 มีนาคม 2553 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย สำรวจพบว่า มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะสิ้นสุดลงในสิ้นเดือนมีนาคม นี้ มีผลอย่างมากต่อการเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค คิดเป็นร้อยละ 64.8 ของกลุ่มตัวอย่าง ในขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามร้อยละ 35.2 คิดว่าไม่มีผลต่อการตัดสินใจ ดังนั้นในช่วงระยะเวลาที่เหลืออีก 1 เดือนนี้ จึงเป็นช่วงเวลาสำคัญที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องเร่งทำแคมเปญการตลาดกันอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของตน
บ้านเดี่ยว….ที่อยู่อาศัยที่คนต้องการเป็นเจ้าของมากที่สุด
ถึงแม้ว่าในขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะมีกระแสการตอบรับในตลาดเป็นอย่างดี ซึ่งอาจจะนับได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมากกว่าโครงการแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในขณะนี้ อย่างไรก็ดีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.2 ของผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด หากพิจารณาจากผลสำรวจนั้นพบว่าความต้องการบ้านเดี่ยวนั้นจะอยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ต่อครัวเรือนระหว่าง 50,0001 -80,000 บาท (คิดเป็นร้อยละ 41.7) และเป็นกลุ่มอายุระหว่าง 36-50 ปี (คิดเป็นร้อยละ 54.8)
ในขณะที่รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการรองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.2 ของผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมนั้นส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีอายุระหว่าง 26-35 ปี (คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.8 ของผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม) ซึ่งเป็นกลุ่มวัยทำงาน ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงาน และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก สำหรับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการในลำดับต่อมา ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.6 ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.2 และสำหรับประเภทอาคารพาณิชย์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.8 ของผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด
ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของผู้บริโภค…ระดับราคา 1 -2 ล้านบาท
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย สำรวจพบว่า ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1,000,000-2,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.7 สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการรองลงมา คือ 2,000,001-3,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.9 ในขณะที่บ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 12.0 สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง ของเอกชน น่าจะตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้ได้ดี โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมาภาครัฐได้มีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขบ้านบีโอไอ ที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่โครงการที่พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง ให้ครอบคลุมเป็นระดับราคาที่สูงขึ้น โดยอาคารชุด จำหน่ายในราคาหน่วยละไม่เกิน 1 ล้านบาท สำหรับบ้านแถวหรือบ้านเดี่ยวจำหน่ายในราคาหน่วยละไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหลายรายที่จะหันมาพัฒนาบ้านบีโอไอออกมาสู่ตลาดมากขึ้น
ประเด็นที่น่าสนใจ คือ ผลสำรวจโดยส่วนใหญ่ที่ระบุว่าต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1,000,000-3,000,000 บาท ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ที่มีรายได้ต่อครัวเรือนระหว่าง 20,001 – 60,000 บาท (ร้อยละ 44.5) ซึ่งผู้ซื้ออาจต้องเลือกที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถหรือกำลังซื้อของตน นอกจากนี้เมื่อเทียบกับโครงสร้างของรายได้ของผู้มีงานทำในประเทศ พบว่า ผู้มีงานทำในประเทศที่มีรายได้มากกว่า 40,000 บาทขึ้นไป มีประมาณ 1.9 ล้านคน ผู้ที่มีรายได้ระหว่าง 15,001-40,000 บาท มีอยู่ประมาณ 5.5 ล้านคน และผู้ที่มีรายได้ 15,000 -10,000 บาท มีอยู่ประมาณ 3.7 ล้านคน จากดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่น่าจะอยู่ในระดับล่างถึงปานกลาง
ผู้ซื้อบ้านอยากเห็นภาครัฐมีมาตรการถาวรในการช่วยเหลือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
โดยทั่วไปรัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยมุ่งหวังให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความเชื่อมโยงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องจำนวนมากเป็นกลไกขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งมาตรการดังกล่าวนี้โดยส่วนใหญ่จะเป็นมาตรการชั่วคราวที่มีกำหนดระยะเวลาการใช้ เช่น ภายใน 1 ปี โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง อาทิเช่น เมื่อปี 2550 รัฐบาลได้เพิ่มค่าหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจาก 50,000 บาท เป็นไม่เกิน 100,000 บาท การออกมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้แก่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และโอนกรรมสิทธิ์ เฉพาะบ้านใหม่ ภายในปี พ.ศ. 2552 ได้รับการยกเว้นภาษีไม่เกิน 300,000 บาท ซึ่งสิ้นสุดไปเมื่อสิ้นปี 2552 ที่ผ่านมา และมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553 เป็นต้น
อย่างไรก็ดีมาตรการที่ออกมากระตุ้นชั่วคราวอาจตอบสนองผู้บริโภคได้เพียงบางกลุ่ม ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน หรือเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ยังมีผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่อาจมีข้อจำกัดด้านรายได้ ซึ่งถ้ามีมาตรการที่สนับสนุนช่วยเหลือแก่ประชาชนกลุ่มนี้ให้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองก็จะเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนให้ดีขึ้น จากผลสำรวจถึงความคิดเห็นของประชาชนต่อความต้องการที่จะเห็นรัฐบาลมีมาตรการถาวรในการช่วยเหลือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก พบว่า กลุ่มตัวอย่างที่ต้องการเห็นมาตรการถาวร คิดเป็นร้อยละ 96.7 ในขณะที่ผู้ที่ไม่เห็นด้วยคิดเป็นร้อยละ 3.3 ของกลุ่มตัวอย่าง
ประเด็นสำคัญที่กลุ่มตัวอย่างต้องการเห็นรัฐบาลมีมาตรการถาวรในการช่วยเหลือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกนั้น คือ เพื่อช่วยส่งเสริมให้ประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง คิดเป็นร้อยละ 40.4 รองลงมา คือ การซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระรายจ่ายมาก และต้องใช้ระยะเวลานานในการเก็บเงิน คิดเป็นร้อยละ 28.9 และเพื่อเป็นการสร้างแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 29.5 ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจสร้างความกังวลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าในปีที่ผ่านมานั้น อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ภาวะเศรษฐกิจมีทิศทางปรับตัวดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเมื่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงมีความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศและเสถียรภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีทิศทางดีขึ้นขาดความต่อเนื่อง ทั้งนี้การเลือกซื้อบ้านในภาวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจึงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องมีการวางแผนให้รอบคอบ ซึ่งรวมถึงฐานะการเงินและรายได้ในอนาคตด้วย โดยความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจเป็นปัจจัยที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นกังวลอย่างมาก คิดเป็นร้อยละ 36.5ในขณะที่ปัจจัยรองลงมา คือ ความกังวลต่อรายได้ในอนาคตของผู้บริโภค คิดเป็นร้อยละ 34.8 นอกจากนี้ฐานะความมั่นคงของเจ้าของโครงการเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อผู้บริโภคในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย คิดเป็นร้อยละ 22.5
บทสรุป
จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ สำหรับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายหลังจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังคงสามารถเติบโตได้ แต่การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะส่งผลกระทบต่อการเติบโต อาทิเช่น ปัญหาทางการเมืองและเสถียรภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก โดยแรงซื้อน่าจะยังคงมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (Real Demand) ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อค่อนข้างดี ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่จะเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2553 (ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร) น่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.5 – 6.2 จากที่หดตัวร้อยละ 5.1 ในปี 2552
จากผลสำรวจ พบว่า มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553 นี้ มีผลอย่างมากต่อการเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค คิดเป็นร้อยละ 64.8 ของกลุ่มตัวอย่าง ดังนั้น ในช่วงระยะเวลาที่เหลืออีก 1 เดือน ก่อนที่มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะมีความคึกคักอย่างมาก เมื่อผู้ซื้อคงต้องเร่งทำการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คงจะเร่งทำแคมเปญการตลาดกันอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของตน โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายเหลืออยู่ และอยู่ในทำเลที่ดีน่าจะได้ประโยชน์จากผลของมาตรการดังกล่าว
