ทำเลทอง ”สุวรรณภูมิ” ตาดีได้ ตาร้ายเสีย

ถนนบางนา-ตราด เขตลาดกระบัง ย่านอ่อนนุช-ประเวศ จนถึงถนนเทพารักษ์ เมื่อกว่า 20 ปีหรือเพียงแค่ 10 กว่าปีที่แล้ว ใครได้ยินชื่อก็คงนึกไม่ออกว่าอยู่ตรงไหนของชานเมืองกรุงเทพฯ แต่เมื่อพื้นที่ ”หนองงูเห่า” ถูกพัฒนาเป็น ”สนามบินสุวรรณภูมิ” อย่างเป็นรูปเป็นร่าง ตั้งแต่รัฐบาลอนุมัติให้ก่อสร้าง และจ้างออกแบบสนามบินเมื่อปี 2538 ก็ทำให้ราคาที่ดินบริเวณโดยรอบเริ่มกระเตื้องขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งสนามบินถูกเร่งจากนโยบายรัฐบาล โดยเฉพาะในช่วงรัฐบาลไทยรักไทยที่ประกาศเป็นระยะๆ ทำให้ราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด และเมื่อมีเสียงแว่วเรื่องการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิให้เป็นจังหวัดใหม่ของประเทศไทย เป็นจังหวัดที่ 77 ชัดขึ้นจนถึงผ่านการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 สุวรรณภูมิจึงเป็นปรากฏการณ์ของสงครามที่ดินของพื้นที่บริเวณนี้

“วสันต์ คงจันทร์” รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ได้สำรวจพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิทั้งในด้านของความเคลื่อนไหวด้านราคาที่ดิน และศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ในด้านต่างๆ รอบสนามบิน เป็นเวลามานาน 20 ปี ตั้งแต่ปี 2529 พบว่าการปั่นราคาที่ดินเกิดขึ้นเป็นระยะ จนกระทั่งมีข้อมูลแพร่กระจายว่าเมื่อสนามบินเปิดใช้งาน มีการตั้งเมืองใหม่ ”จังหวัดสุวรรณภูมิ” จะทำให้ที่ดินโดยรอบสูงขึ้นจากเดิมเป็น 100 เท่า

บทวิจัยที่ AREA สรุปคือว่า เป็นไปไม่ได้ที่พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิจะราคาสูงขึ้น 100 เท่า เพราะการเปิดใช้สนามบินมีทั้งผลกระทบเป็นบวก และผลกระทบด้านลบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ผลกระทบด้านบวก คือการพัฒนาพื้นที่ที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์การประชุม และแสดงนิทรรศการ โรงแรมสำหรับผู้ที่เข้าร่วมงานการประชุม ศูนย์คลังสินค้า และขนส่ง หรือ Logistic ศูนย์กลางการผลิต รวมไปถึงศูนย์ความบันเทิง (Entertainment Complex) ซึ่งโครงการเหล่านี้มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มแลนด์แอนด์เฮาส์ กฤษดามหานคร กลุ่มตัวแทนนักการเมือง จับจองพร้อมลงทุนอยู่แล้ว แม้ว่ามูลค่าการลงทุนต้องใช้งบสูงนับหมื่นล้านบาท เนื่องจากพื้นที่บริเวณนี้คือพื้นที่ต่ำ เต็มไปด้วยบ่อปลา ต้องทุ่มงบสำหรับการถม และปรับพื้นที่เพื่อป้องกันน้ำท่วม แต่ผลตอบแทนการลงทุนก็คุ้มค่าอย่างยิ่ง

แต่ความต้องการพื้นที่เพื่อพัฒนากิจกรรมเชิงพาณิชย์ ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ผืนใหญ่มากนัก

ผลกระทบด้านลบพุ่งไปที่โครงการพัฒนาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยว ราคาสูง ที่ต้องยอมรับว่าเสียงของเครื่องบินที่บินขึ้นลงตลอดเวลาจะกระหึ่มมากกว่าสนามบินดอนเมืองเป็น 2 เท่า เนื่องจากศักยภาพของสนามบินสุวรรณภูมิ มี 2 รันเวย์ ที่มีระยะห่างกันกว่า 2 กิโลเมตร ทำให้การบินขึ้นลงของเครื่องบินสามารถทำได้พร้อมกันทั้ง 2 รันเวย์ ซึ่งนี่คือระยะแรกเท่านั้น แต่ในระยะต่อไป จะมีถึง 4 รันเวย์ ขณะที่สนามบินดอนเมือง แม้มี 2 รันเวย์ แต่ระยะห่างไม่เพียงพอให้เครื่องบินขึ้นลงได้ทั้งสองรันเวย์พร้อมกัน

ภาพที่เห็นในขณะนี้สำหรับการขายโครงการบ้านเดี่ยว หรูหรา ราคาสูงมากกว่า 5 ล้านบาท เริ่มจำหน่ายได้ยากขึ้น ส่วนโครงการที่เคยจำหน่ายไปก่อนหน้านี้เมื่อ 10 ปีก่อน เริ่มประกาศขายกันมากขึ้น ซึ่งต้องยอมรับว่า ”คนรวยเลือกได้ที่จะไม่อดทน” โดยเฉพาะพื้นรัศมีรอบสนามบิน 5 กิโลเมตรที่จะได้รับผลกระทบทางเสียงอย่างแน่นอน

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านเดี่ยวราคาถูก ทาวน์เฮาส์ 1-3 ล้านบาท คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ จะเป็นที่ต้องการสำหรับบุคลากรที่ทำงานภายในสนามบิน ซึ่งมีประมาณ 50,000 คน และผู้ที่ทำงานอยู่ในพื้นที่ที่พัฒนากิจกรรมเชิงพาณิชย์บริเวณรอบสนามบิน ซึ่งส่วนใหญ่มีการซื้อที่ดิน และพัฒนาแล้ว ณ สิ้นปี 2548 มีจำนวน 131 โครงการ จำนวน 35,327 ยูนิต สามารถแบ่งระดับราคาของที่อยู่อาศัยตามที่ตั้งรอบสนามบิน 4 ด้าน 4 ระดับราคา คือ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท 2 ล้านบาท 2-3 ล้านบาท และมากกว่า 5 ล้านบาท (รายละเอียดดูตาราง A)

ระดับราคาที่อยู่อาศัยรอบสนามบิน

ที่ตั้ง: ทิศเหนือของสนามบิน ย่านลาดกระบัง ร่มเกล้า ฉลองกรุง สุวินทวงศ์
ประเภทที่อยู่อาศัยระดับราคา: บ้านเดี่ยว 2-3 ล้านบาท (อนาคต 20 ล้านบาท เพราะผังเมืองใหม่กำหนดให้บ้านเดี่ยวต้องมีพื้นที่มากกว่า 2 ไร่ครึ่ง)* ขายได้แล้ว 67% จาก 3,394 ยูนิต
จุดแข็ง/จุดอ่อน: มีพื้นที่ให้พัฒนาอีกมากเป็นแนวบินขึ้นลงของเครื่องบิน,พื้นที่ติดสนามบินอาคารถูกควบคุมความสูง 5-150 เมตร,
ปัญหาการระบายน้ำ

ที่ตั้ง: ทิศตะวันตกของสนามบินย่านสวนหลวง อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา กม.1-5
ประเภทที่อยู่อาศัยระดับราคา: ที่อยู่อาศัยทุกประเภทเชื่อมต่อกรุงเทพฯชั้นในขายได้แล้ว 65% จาก 6,444 ยูนิต บ้านเดี่ยวเฉลี่ย 5 ล้านบาท
จุดแข็ง/จุดอ่อน: ทางผ่านรถไฟฟ้าแอร์- พอร์ตลิงค์/ส่วนใหญ่ถูกซื้อและพัฒนาโครงการแล้ว

ที่ตั้ง: ทิศใต้ของสนามบิน บางนา กม.12-23 เทพารักษ์ บางพลี บางปู บางบ่อ
ประเภทที่อยู่อาศัยระดับราคา: ที่อยู่อาศัยระดับล่างสำหรับ คนทำงานโรงงาน เฉลี่ย ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ขายได้แล้ว 71% จาก 25,489 ยูนิต
จุดแข็ง/จุดอ่อน: จุดอ่อน-แนวโน้มความต้องการใช้พื้นที่ลดลง เนื่องจากโรงงานมีแนวโน้มขยายตัวไปนิคมอุตสาหกรรมอื่นเนื่องจากได้สิทธิประโยชน์และยังเป็นพื้นที่ระบายน้ำ

ที่ตั้ง: ทิศตะวันออกของสนามบินบางนา กม.23-28 บริเวณวัดศรีวารีน้อย บางโฉลง ราชาเทวะ
ประเภทที่อยู่อาศัยระดับราคา: บ้านเดี่ยว 2 ล้านบาท (ยังมีโครงการน้อยมาก)
จุดแข็ง/จุดอ่อน: ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสูง เพราะปัจจุบันราคาต่ำมาก ยัง เชื่อมต่อกับอีสเทิร์นซีบอร์ด /พื้นที่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลหากไม่มีถนนสุขุมวิทกั้น น้ำ
ทะเลอาจท่วมถึง

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

——————————————————————————————————-
ทำเล ราคาที่ดิน (บาทต่อตารางวา) ตามปี เปลี่ยนแปลงปีต่อปี (%)
(ตัวอย่างขนาด 4 ไร่) ——————————————————————————-
2537 2541 2547 2548 37-47 41-48 47-48
—————————————————————————————————
ด้านเหนือของสนามบิน
-ถ.ลาดกระบัง 16,000 14,000 20,000 20,500 25 46 2
-ถ.ร่มเกล้า 20,000 17,500 21,000 22,000 5 26 5
ฝั่งตะวันตก
-ถ.ฉลองกรุง 9,500 9,000 10,500 10,700 11 19 2
(ตัวอย่างขนาด 16 ไร่)
—————————————————————————————————–
ด้านตะวันตกของสนามบิน
-ถ.บางนา-ตราด 150,000 120,000 150,000 160,000 0 33 7
กม.3-4
-ถ.บางนา-ตราด 78,000 65,000 75,000 78,000 -4 20 4
กม.9
-ถ.ศรีนครินทร์-ซีคอน170,000 105,000 150,000 160,000 -12 52 7
-สวนหลวงร.9 37,000 36,000 45,000 47,500 22 32 6
-ถ.อ่อนนุช-ประเวศ 40,000 32,000 40,000 42,000 0 31 5
-ถ.วัดกิ่งแก้ว 25,000 22,000 26,000 27,000 4 23 5
—————————————————————————————————–
ด้านใต้ของสนามบิน
-ถ.บางนา-ตราด กม.14 60,000 48,000 60,000 63,000 0 31 5
-ถ.เทพารักษ์ กม.15
(ตัวอย่างขนาด 16 ไร่) 17,000 13,000 16,000 17,000 -6 31 6
—————————————————————————————————-
ด้านตะวันออกของสนามบิน
(ตัวอย่างขนาด 6 ไร่)
-ถ.หลวงแพ่ง 63,000 5,500 65,000 68,000 3 24 5
-ถ.รัตนโกสินทร์ 200 ปี 6,000 4,750 7,000 7,500 17 58 7
-ถ.วัดศรีวารีน้อย 12,500 12,000 15,000 16,000 20 33 7
-บางนา-ตราด กม.23 50,000 32,000 50,000 55,000 0 72 10
(ตัวอย่างขนาด4ไร่)

บทสรุปที่ ”วสันต์ คงจันทร์” ระบุไว้คือ ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ หากนับจากช่วงที่ราคาที่ดินต่ำสุดในปี 2541 เทียบกับปี 2548 ราคาโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 29% หากเปรียบเทียบกับปี 2549 ซึ่งมีความชัดเจนเรื่องการเปิดใช้สนามบิน และการพยายามตั้งจังหวัดสุวรรณภูมิ จะเพิ่มขึ้นประมาณ 34-35% ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยของที่ดินในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 18% และหากย้อนหลังไป 20 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 30 เท่า อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของราคาที่ดินย่อมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามความต้องการที่ดิน จะพรวดพราดขึ้นเป็น 100 เท่าอย่างที่นักเก็งกำไรประกาศกันเป็นระยะๆ นั้น คงยังต้องใช้เวลาอีกพอสมควร

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยรอบสนามบินสุวรรณภูมิสูงสุด 5 อันดับแรก ณ สิ้นปี 2548
—————————————————–
บริษัท มูลค่า (ล้านบาท)
—————————————————-
แลนด์แอนด์เฮาส์ 19,263
นิรันดร์ ดีเวลลอปเม้นท์ 4,635
ควอลิตี้เฮ้าส์ 4,479
กฤษดามหานคร 4,463
ไพร์มเนเจอร์วิลล่า 3,648