ศุภาลัย “มองบวก” อสังหาฯ ปี’63 ฟื้นตัว เปิดใหม่ 3 หมื่นล้าน เทน้ำหนักให้โครงการแนวราบ

  • ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในมุมมองศุภาลัย ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า
  • ปี 2563 คาดว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวหลังรัฐผ่อนคลายมาตรการ LTV อัตราดูดซับคอนโดฯ เติบโต 5-10% อย่างไรก็ตาม คอนโดฯ ไฮเอนด์ที่พึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติจะยังซบเซาและอาจเห็นการลดราคา
  • แผนกลยุทธ์ศุภาลัย 2563 เปิดตัวโครงการมูลค่าลดลงเหลือ 3 หมื่นล้านบาท เน้นหนักโครงการแนวราบ-คอนโดฯ ระดับกลาง เพิ่มเป้าพรีเซลเป็น 2.6 หมื่นล้านบาท เป้าหมายรายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563 มองว่ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน ทั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงหนี้ครัวเรือนของไทยมองว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงอย่างที่รัฐกังวล

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2562 ปีนี้น่าจะเป็นปีที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น สำหรับบริษัทเอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ยอมรับว่าไม่เป็นไปตามเป้า และอาจจะต่ำกว่าปี 2561 หลังจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของบริษัทเพิ่มจากปกติ 10% เป็น 15% เมื่อปีก่อน ทำให้ลูกค้าหลายรายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

“ปีก่อนคอนโดฯ กระทบสูงเพราะแต่เดิมลูกค้าบางส่วนเป็นนักเก็งกำไร หลังมีมาตรการเข้มงวด LTV และภาษีที่ดินทำให้ตลาดชะงัก รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีน กลุ่มนี้เคยเข้ามามากเมื่อปี 2561 แต่ปี 2562 ลดลงไปกว่าครึ่งจากภาวะค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ตลาดคอนโดฯ มีดีมานด์ลดลง” ไตรเตชะกล่าว

ศุภาลัยชี้ว่า กำลังซื้อคอนโดฯ ส่วนใหญ่ที่หายไปในปี 2562 คือกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ สหรัฐฯ โดยหายไปกว่าครึ่งเนื่องจากเงินบาทแข็งค่า

อย่างไรก็ตาม ปี 2563 เห็นปัจจัยบวกหลายด้าน เรื่องแรกคือแบงก์ชาติคลายความเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านแล้วซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เรื่องต่อมาคือซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมาระบายสต๊อกเก่าก่อน

ดังนั้นปีนี้ไตรเตชะเชื่อว่าตลาดโครงการแนวราบจะฟื้นตัว ขายได้ดีขึ้น “แนวราบดีขึ้นแน่นอน ส่วนคอนโดฯ ถ้าดูรายโครงการอัตราดูดซับน่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ถ้ามองตัวเลขทั้งตลาดอาจจะดูลดลงไปเพราะมูลค่าเปิดตัวใหม่น้อยลง มูลค่ายอดขายใหม่ก็จะลดลงตาม”

 

คอนโดฯ ทองหล่อ-เอกมัยล้นหนัก

แม้คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มจะทำยอดขายได้ดีขึ้นปีนี้ แต่บางทำเลก็โอเวอร์ซัพพลายจนกลายเป็นทำเลเสี่ยง ไตรเตชะชี้ว่า จากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ในทำเลที่พึ่งพิงดีมานด์ต่างชาติจะกระทบสูง ทำเลดังกล่าวคือย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะทองหล่อ-เอกมัยในกลุ่มไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 2-2.5 แสนบาท อาจได้เห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกกันปีนี้

โครงการศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 หนึ่งในโครงการของ บมจ.ศุภาลัย ที่อยู่ในทำเลและระดับราคา “ขายยาก” ของปีนี้ หลังกำลังซื้อต่างชาติลดลง

นอกจากย่านดังกล่าว คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ยังคงล้นตลาด โดยการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ “ประทีป” เสริมว่า คอนโดฯ สายสีม่วงระบายได้ช้าเนื่องจากเปิดราคาสูงเกินไป คาดว่าปีนี้จะยังไม่มีเจ้าไหนเติมซัพพลายเพิ่ม

 

ศุภาลัยเปิดขายใหม่ 30 โครงการ 3 หมื่นล้าน

ด้าน กลยุทธ์ศุภาลัยปี 2563 มีการเปิดโครงการจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมลดลง โดยวางแผนเปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ เทียบกับปีก่อนมีการเปิดตัวรวม 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้ายอดขายวางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อน เป้าหมายรับรู้รายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร และ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับโลโก้ใหม่ของบริษัท เปลี่ยนจากโลโก้ภาษาไทยเป็นภาษาอังกฤษเพื่อให้อ่านง่ายและสื่อสารง่ายขึ้น

ปีนี้จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นโครงการแนวราบ กลุ่มราคาส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม 2-5 ล้านบาท และสูงสุดเป็นกลุ่ม 10-20 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 13 โครงการ และต่างจังหวัด 12 โครงการ มีจังหวัดใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในพอร์ตคือ พิษณุโลก อยุธยา และฉะเชิงเทรา

“จังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ๆ ยังไปได้ดี และภาคตะวันออกเขตอีอีซีไปได้ดีมาก 5 จังหวัดที่ขายดีที่สุดของเราคือ ภูเก็ต ชลบุรี สงขลา เชียงใหม่ และระยอง” ไตรเตชะกล่าว “ประเด็นไวรัสโคโรนายังไม่เห็นผลกระทบ และเชื่อว่าถ้าควบคุมได้ภายในระยะสั้น 3-4 เดือนน่าจะไม่เกิดผลอะไรกับเศรษฐกิจในจังหวัดท่องเที่ยว ตอนนี้เรายังจะเปิดโครงการตามปกติ”

โครงการศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 30% ภายในปีนี้

ด้านคอนโดฯ ใหม่ 5 แห่งจะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาเฉลี่ย 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการแรกที่จะเปิดตัวคือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ทำเลห่างจากสถานีบางอ้อ 190 เมตร มูลค่าโครงการ 2.1 พันล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต เฉลี่ยทั้งโครงการ 59,900 บาทต่อตร.ม.

“เรามองว่าคอนโดฯ เป็นโอกาสของเรา ด้วยความได้เปรียบด้านการเงิน บริษัทเรามี D/E Ratio เพียง 0.4 และ Cost of Fund 2.31% น้อยกว่าครึ่งหนึ่งถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์หลายรายในตลาด ทำให้เราพร้อมเปิดคอนโดฯ ใหม่และเชื่อว่าจะทำราคาได้ดีกว่า” ไตรเตชะกล่าวปิดท้าย