อ้างอิงข้อมูลจาก CBRE ประจำปี 2562 สิงคโปร์คือดินแดนที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงที่สุดเป็นอันดับ 2 ของโลก ด้วยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ 874,372 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 27.25 ล้านบาท) เป็นรองก็แต่เพียงเกาะฮ่องกง แต่ทำไมประชากรสิงคโปร์จึงมีที่อยู่อาศัยเพียงพอ แม้แต่คนระดับกลางถึงล่างของสังคมก็ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยและไม่ต้องอยู่กันอย่างแออัดในสลัม คำตอบก็คือบทบาทของ “การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์” ที่เราจะชวนคุณไปทำความรู้จักที่มาที่ไปและระบบของหน่วยงานนี้กัน
1.โศกนาฏกรรมนำไปสู่การฟื้นชีวิตใหม่
สิงคโปร์มีเอกราชโดยแท้จริงและมีรัฐบาลปกครองตนเองเมื่อปี 2502 สถานการณ์ที่อยู่อาศัยขณะนั้นท้าทายมาก เพราะสิงคโปร์เป็นเมืองท่าที่ดึงดูดแรงงานหลายชาติเข้ามา ทั้งคนจีน อินเดีย มาเลเซียต่างอาศัยในตึกแถวริมแม่น้ำกันแน่น หลายครอบครัวต้องอยู่รวมกันในอพาร์ตเมนต์ห้องเดียวและสกปรก สภาพความเป็นอยู่คือ “สลัม” ที่เรารู้จักในยุคนี้
ต่อมาในปี 2504 ก็เกิดโศกนาฏกรรม ในวันฮารีรายอเทศกาลเฉลิมฉลองของชาวมุสลิม เกิดไฟไหม้ขึ้นที่ย่านบูกิต เพลิงเผาทำลายสลัมขนาดเท่าสนามฟุตบอล 8 สนามจนเหี้ยนเตียน มีคนเสียชีวิต 4 ราย และชาวบ้าน 16,000 คนไร้ที่อยู่
การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ที่เริ่มก่อตั้งในปี 2503 จึงต้องเร่งทำหน้าที่ทันที โดยการเคหะสามารถสร้างแฟลตให้ผู้รอดชีวิตทั้งหมดอยู่อาศัยสำเร็จภายในเวลาไม่ถึง 1 ปี และก่อสร้างเพิ่มจนประชาชนมีที่อยู่อาศัย 400,000 คนภายในเวลาเพียง 4 ปีนับจากนั้น
2.เงินอุดหนุนจากรัฐบาล
ระบบแฟลตการเคหะของสิงคโปร์เป็นระบบใช้เงินสนับสนุนของรัฐบาล และการเคหะเป็นผู้ดำเนินการว่าจ้างพัฒนา ดูแลสิทธิการเช่า (ปัจจุบันให้เช่าระยะเวลา 99 ปี) และรีโนเวต
เงินอุดหนุนจากรัฐบาลทำให้ราคาตั้งต้นของแฟลตการเคหะถูกมากๆ ดังที่กล่าวไปว่าราคาที่อยู่อาศัยจากบริษัทเอกชนเฉลี่ยสูงถึง 27 ล้านบาท แต่ราคาแฟลตการเคหะ ยกตัวอย่างยูนิตเก่าที่เหลือเวลาเช่าอีก 43 ปี เป็นอพาร์ตเมนต์แบบ 3 ห้องนอนในย่าน Queenstown เปิดขายต่อในราคาเพียง 220,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หรือประมาณ 5 ล้านบาทเท่านั้น
นอกจากราคาตั้งต้นจะถูกแล้ว สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยยังจะได้เงินช่วยเหลือเพิ่มทบเข้าไปอีก ปัจจุบันแบ่งเป็น 2 ระดับที่จะได้เงินช่วยเหลือ คือ
1. ผู้มีรายได้ครัวเรือนไม่เกิน 9,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน (ประมาณ 205,000 บาท) จะได้เงินช่วยซื้อบ้านสูงสุด 80,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 1.82 ล้านบาท)
2.ผู้มีรายได้ครัวเรือนไม่เกิน 14,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน (ประมาณ 319,000 บาท) จะได้เงินช่วยซื้อบ้านสูงสุด 50,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 1.14 ล้านบาท) แต่มีข้อแม้คือต้องซื้อบ้านแบบรีเซลขายต่อเท่านั้น
ส่วนกลุ่มที่มีรายได้มากกว่านี้ก็จะมีโปรแกรมให้เงินช่วยเหลือเพิ่มในบางกรณี เช่น ซื้อบ้านเพื่ออาศัยอยู่กับพ่อแม่ ซื้อบ้านเพื่ออยู่ใกล้กับพ่อแม่หรือลูกๆ
3.ให้คนที่จำเป็นได้ซื้อก่อน
แม้ว่าการเคหะจะพยายามจัดสร้างบ้านใหม่ให้ทันกับความต้องการ แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองดีมานด์ได้ทันที ดังนั้น จึงต้องมีการจับสลาก โดยส่วนใหญ่จะต้องรอต่อคิวประมาณ 2-3 ปีก็จะได้บ้าน แต่ก็ยังมีกลุ่มคนที่จะมีสิทธิมากกว่าในการได้ซื้อบ้านการเคหะ เพราะถือว่าเป็น “ผู้มีความจำเป็น” ดังนี้
1.คู่แต่งงานซื้อบ้านครั้งแรก
2.คู่แต่งงานและมีลูกที่ซื้อบ้านครั้งแรก
3.ครอบครัวที่มีลูก 3 คนขึ้นไป
4.พ่อแม่วัยชราที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้ลูกๆ ที่แต่งงานแยกครัวเรือนไปแล้ว
5.ผู้ที่หย่าหรือเป็นหม้าย โดยมีลูกในวัยไม่เกิน 18 ปีอาศัยอยู่ด้วย
6.ครอบครัวที่ปัจจุบันยังอยู่อาศัยในบ้านเช่า
ผู้ที่ได้สิทธิซื้อ เมื่อซื้อสิทธิการเช่าแล้วจะไม่สามารถขายต่อเปลี่ยนมือได้เป็นเวลา 5 ปี แต่หลังจากนั้นก็ขายต่อได้ตามปกติ (ด้วยจำนวนปีการเช่าจากรัฐที่ลดลง) หรือจะปล่อยเช่าก็ได้
4.สภาพดี มีการรีโนเวต
แม้ว่าแฟลตการเคหะยุคแรกเริ่มของสิงคโปร์อาจจะไม่ได้ดูดีมากนัก อย่างเช่นห้องน้ำยังเป็นแบบโถนั่งยอง แต่การเคหะก็ปรับปรุงแบบมาเรื่อยๆ จนปัจจุบันหน้าตาแฟลตการเคหะก็ดูดีทันสมัยเหมือนกับคอนโดฯ เอกชนทั่วๆ ไป (แม้ว่าจะไม่หรูหราสุดๆ ก็ตาม) แม้แต่การออกแบบตึกยังมีดีไซน์ ไม่ใช่แค่ตึกคอนกรีตสี่เหลี่ยมเจาะช่องหน้าต่างแข็งกระด้าง
นอกจากนี้ การเคหะจะมีการรีโนเวตตึกให้เมื่อครบ 30 ปี และ 60-70 ปี ตั้งแต่การรีโนเวตแบบซ่อมบำรุงอย่างการซ่อมผนังคอนกรีตที่แตกร้าว จนถึงเรื่องใหญ่อย่างการเปลี่ยนลิฟต์ให้ทันสมัย
หน่วยงานนี้มีการก่อสร้างแฟลตไปแล้วมากกว่า 1 ล้านยูนิต เฉพาะปี 2562 มีการส่งมอบบ้านไป 16,600 ยูนิต และยังมีอีก 70,000 ยูนิตที่ก่อสร้างอยู่ ทำให้ปัจจุบันประชากร 80% ของสิงคโปร์อาศัยอยู่ในบ้านการเคหะ และนโยบายรัฐบาลเกี่ยวกับการเคหะกลายเป็นหนึ่งในนโยบายที่สำคัญที่สุดเมื่อหาเสียงเลือกตั้ง
5.สภาพแวดล้อมป้องกันไม่ให้เป็น “สลัมคอนกรีต”
หนึ่งในสิ่งที่ทำให้การเคหะสิงคโปร์โดดเด่นคือ สามารถทำให้แฟลตรัฐบาลเหล่านี้ไม่กลายเป็นสลัมคอนกรีตเหมือนประเทศอื่นๆ ในโลก นอกจากการดีไซน์ตัวโครงการให้เป็นที่อยู่อาศัยได้อย่างเต็มภาคภูมิแล้ว ยังมีประเด็นอื่นๆ ด้วย โดยขอยกบทวิเคราะห์จาก “อับบาส จา” ผู้จัดการด้านการบริหารเมืองและความเสี่ยงหายนะภัย ภูมิภาคเอเชียตะวันออกและแปซิฟิกของ ธนาคารโลก ที่พยายามถอดสูตรว่าทำไมสิงคโปร์จึงทำสำเร็จ
เริ่มจากโครงการหนึ่งๆ ของการเคหะสิงคโปร์จะออกแบบให้มียูนิตหลายระดับราคา ทำให้คนหลายระดับมาอยู่รวมกัน นอกจากนี้ยังพยายามแก้ปัญหาการแบ่งแยกเชื้อชาติ โดยในหนึ่งโครงการจะต้องมีส่วนผสมของผู้อาศัยทั้งคนจีน มาเลย์ อินเดีย
ประการต่อมาคือการออกแบบผังเมืองของสิงคโปร์เองก็มีส่วนช่วยด้วย เพราะผังเมืองรวมออกแบบให้สิ่งก่อสร้างเล่นระดับ ไม่บังแดดและลมกันเอง ต้องมี “พื้นที่สีเขียว” แทรกอยู่ทุกมุมเมือง พร้อมกับสิ่งจำเป็นพื้นฐานคือ “ศูนย์อาหาร” แหล่งรวมอาหารราคาถูกที่คนทุกระดับเข้าถึงได้และเป็นอาหารที่อร่อยมีคุณภาพ (ร้านศูนย์อาหารในสิงคโปร์ 2 ร้านถึงกับได้รางวัลมิชลินสตาร์) รวมถึงมี “ขนส่งมวลชน” เข้าถึงทุกจุด สถานที่ที่จำเป็นกับชีวิตอย่าง “โรงเรียนและโรงพยาบาล” ก็ต้องอยู่ในระยะไปถึงจากตึกการเคหะด้วย
สภาพแวดล้อมที่ดีเหล่านี้มีให้ครบ ไม่เหมือนแฟลตการเคหะประเทศอื่นที่มักถูกผลักไปกระจุกตัวในย่านที่ยังไม่พัฒนา ทำให้คนไม่ต้องการเข้าอยู่ หรือเมื่อเข้าไปอยู่แล้วสภาพแวดล้อมก็ไม่ปลอดภัยจนเกิดสลัมขึ้น
6.ไม่ใช่แค่ถูกแต่การก่อสร้างต้องมีคุณภาพ
อีกปัญหาหนึ่งที่ประเทศอื่นต้องเจอคือตัวแฟลตการเคหะถูกสร้างมาแบบไร้คุณภาพ เพราะผู้รับเหมาพยายามจะกดต้นทุนให้ต่ำที่สุด การเคหะสิงคโปร์จึงออกแบบระบบ “ดาวเกียรติยศ” แก่ผู้รับเหมาที่ทำผลงานออกมาได้ดี โดยมีระดับสูงสุดคือ 5 ดาว จนกระทั่งถึงปี 2525 ผู้รับเหมารายใดที่มีทุนจดทะเบียนชำระเต็มอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สิงคโปร์และได้รับดาวเกียรติยศ 5 ดาว จะได้การันตีงานจากการเคหะตลอดปี ระยะเวลาตามตกลงในสัญญา
7.รัฐเป็นเจ้าของที่ดิน
ระบบของการเคหะสิงคโปร์น่าสนใจมาก แต่ต้องยอมรับว่าไม่ใช่โมเดลที่ทุกประเทศจะถอดสูตรไปใช้กันได้ง่ายๆ เพราะเมื่อย้อนกลับไปที่เรื่อง “ที่ดิน” สำหรับนำมาพัฒนาแฟลตราคาถูก สิงคโปร์สามารถทำได้เพราะในปี 2510 มีการออก พ.ร.บ.เข้าซื้อที่ดิน โดยรัฐสามาถขอซื้อที่ดินในราคาต่ำได้เพื่อนำมาใช้เป็นประโยชน์สาธารณะ
จนถึงปัจจุบัน 90% ของที่ดินสิงคโปร์มีรัฐบาลเป็นเจ้าของ เทียบกับปี 2508 ก่อนที่จะมีกฎหมายนี้ รัฐบาลเป็นเจ้าของที่ดินเพียง 49%
แม้ว่าโมเดลการเคหะ “สร้างบ้านให้กับทุกคน” ของสิงคโปร์จะลอกเลียนแบบยาก แต่บางสิ่งบางอย่างอาจนำมาปรับใช้ได้ เมื่อประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพฯ ที่ดินและอสังหาฯ มีราคาแพงขึ้นจนเมื่อปีก่อน ราคาอสังหาฯ กรุงเทพฯ ขึ้นไปอยู่ในอันดับที่ 33 ของโลกแล้ว ด้วยราคาเฉลี่ยแตะ 3.4 ล้านบาทต่อยูนิต และราคานี้…คงไม่ใช่ราคาที่ครอบครัวผู้มีรายได้น้อยจะเข้าถึงได้
Source: รัฐบาลสิงคโปร์, Bloomberg, World Bank