คอนโดฯ แพงไปไม่ได้ หันเจาะตลาด “ต่ำล้าน” มีโอกาสมากกว่า! “เสนาฯ” ปีนี้เบรกคอนโดฯ ระดับกลางถึงสูง หันเจาะพื้นที่รอบนิคม-ชานเมือง แม้กำไรต่ำ-ลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงแต่ซัพพลายมีน้อย เปิดแล้ว 5 โครงการ ยอดขายพุ่ง 50-80% หาที่ดินเปิดต่อเนื่องถึงปี 2564 รองรับสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ คนมีรายได้น้อยลง
“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงการดำเนินงานของบริษัทปีนี้ หลังเผชิญสถานการณ์ COVID-19 ทำให้มีการพลิกแผนมาเน้นคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก
จากต้นปี 2563 ที่เสนาฯ เปิดแผนขึ้นโครงการ 10 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท ช่วงกลางปีตัดสินใจลดเหลือ 6 โครงการ มูลค่ารวม 3,100 ล้านบาท โดยโครงการมูลค่าสูงที่เลื่อนแผนออกไปเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 2 แห่ง คือ นิช ไพรด์ บางโพ และคอนโดฯ บริเวณถนนสมเด็จเจ้าพระยา (ยังไม่ระบุแบรนด์ที่ใช้)
ทำให้โครงการที่ยังเปิดตัวในปีนี้ส่วนใหญ่กลายเป็นคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ “เสนา คิทท์” 4 ทำเล บวกกับการเปิดเฟสใหม่ของคอนโดฯ ต่ำล้านทำเลเดิมที่บริษัทมี รวมทั้งหมดมีคอนโดฯ ราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท 7 ทำเลที่เปิดในปี 63 มูลค่ารวม 2,376 ล้านบาท จำนวน 2,265 ยูนิต ประกอบด้วย
1.เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ (เฟส 2)
2.เดอะ คิทท์ ไลท์ บางกระดี-ติวานนท์ (เฟส 2)
3.เดอะ คิทท์ พลัส พหลโยธิน-คูคต (เฟส 2)
4.เสนา คิทท์ เพชรเกษม-สาย 7
5.เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ
และอีก 2 ทำเลใหม่ย่านจังหวัดในเขตปริมณฑลที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/63
“จริงๆ แผนเดิมอยู่แล้วที่จะมีการเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านอยู่แล้ว แต่ COVID-19 ทำให้เรามาเน้นกลุ่มนี้มากขึ้นกว่าเดิม” ผศ.ดร.เกษรากล่าวพร้อมเสริมว่า ปีก่อนๆ มักจะเปิดคอนโดฯ ต่ำล้านเพียงปีละ 1-2 โครงการ เห็นได้ชัดว่าปีนี้เปิดเพิ่มขึ้นกว่าเดิมมาก
ซัพพลายขาดตลาด ยอดขายแรง 50-80%
“สัมมา คีตสิน” กรรมการและกรรมการอิสระ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดข้อมูลเชิงสถิติว่าคอนโดฯ ต่ำล้านเป็นกลุ่มราคาที่เหลือซัพพลายในตลาดน้อยมาก หากวัดจากซัพพลายเหลือขายสะสม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 มีห้องชุดเหลือขาย 90,486 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพียง 8,739 ยูนิต คิดเป็น 9.7% ของซัพพลายเหลือขายทั้งตลาด ขณะที่ซัพพลายที่เหลือขายส่วนใหญ่จะไปอยู่ในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก โดยเฉพาะช่วงราคา 1 ล้านปลายคือกลุ่มที่เหลือขายมากที่สุด
ผศ.ดร.เกษรากล่าวต่อว่า ถ้ามองภาพรวมทั้งตลาดคอนโดฯ ในปีนี้คงไม่มีใครปฏิเสธว่าโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าเจาะลงไปแต่ละเซกเมนต์จะเห็นว่าไม่ได้โอเวอร์ซัพพลายทุกกลุ่ม อย่างที่เห็นว่ามีกลุ่มต่ำล้านที่ซัพพลายขาดแคลน ขณะที่เศรษฐกิจแบบนี้ทำให้คนมีรายได้ลดลงและยิ่งต้องการสินค้าราคาถูกมากขึ้นอีก
เมื่อขาดซัพพลายแต่มีดีมานด์ ทำให้ 4 โครงการแรกที่เสนาฯ เปิดตัวปีนี้ทำยอดขายไปแล้ว 70-80% ส่วนโครงการ เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ มูลค่าโครงการประมาณ 300 ล้านบาท จำหน่ายราคาเริ่มต้น 779,000 บาทต่อยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม.พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ หลังเปิดรอบ VIP เมื่อสัปดาห์ก่อน ปิดยอดขายทันที 3 อาคาร คิดเป็น 50% ของโครงการ โดยจะเปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการวันที่ 3-4 ตุลาคมนี้
ของถูกทำ ‘ไม่ง่าย’ กำไรต่ำ-ลูกค้ากู้ยาก
แม้ว่าจะขาดแคลนซัพพลายและมีคนอยากได้ที่อยู่อาศัยในราคานี้ แต่เหตุที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ไม่นิยมพัฒนาโครงการ จนเสนาฯ แทบจะเป็นรายเดียวที่ลงทุนพัฒนาแข่งกับอสังหาฯ ท้องถิ่น ผศ.ดร.เกษราให้ความเห็นว่า อาจจะเป็นเพราะเซกเมนต์นี้ “กำไรน้อย” ขณะที่ต้นทุนพัฒนาโครงการที่เป็นหัวใจสำคัญคือ “ที่ดิน” กลับไม่ลดลงเลยท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจฝืด ทำให้ต้องเชี่ยวชาญในการควบคุมต้นทุน
อีกส่วนหนึ่งคืองานขายที่ยากกว่า เพราะเป็นที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ยกตัวอย่าง เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ อยู่ในเขต จ.สมุทรปราการ ซึ่งประชากรมีรายได้เฉลี่ยเพียง 13,000 บาทต่อเดือน ทั้งราคาคอนโดฯ และรายได้ลูกค้าทำให้กู้สินเชื่อบ้านยากกว่า ทางเลือกน้อยกว่า เพราะแบงก์เอกชนส่วนใหญ่ไม่นิยมปล่อยกู้ จะมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ให้กู้หลัก
ดังนั้น อัตราปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมทั้งตลาดปีนี้อาจอยู่ที่ 30-40% แต่ของคอนโดฯ ต่ำล้านอาจจะมากกว่า 40% เป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นของผู้ประกอบการเพราะลูกค้ามีแนวโน้มกู้ไม่ผ่านมากกว่า
“ทางแก้คือเราก็พยายามจะหาตัวเขาให้ได้ก่อนเขาจะมีหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต จนทำให้กู้ยาก” ผศ.ดร.เกษรากล่าว โดยกลุ่มเป้าหมายที่เสนาฯ เล็งเห็นจะเป็นกลุ่มคนทำงานวัย 25-30 ปี จูงใจด้วยการแนะนำให้ซื้อคอนโดฯ คุ้มค่ากว่าการเช่า เพราะค่าเช่าหอพักในย่านอาจจะอยู่ที่ 2,000-3,000 บาทต่อเดือน แต่ผ่อนคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 4,000 บาทต่อเดือนแล้วได้สินทรัพย์ของตนเอง พร้อมมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากกว่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์
เศรษฐกิจซึมยาว ลุยคอนโดฯ ต่ำล้านต่อถึงปีหน้า
ส่วนแผนงานในอนาคต รองซีอีโอเสนาฯ มองว่าจะเปิดโครงการคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ “เสนา คิทท์” เพิ่มอีก 5-10 โครงการในปี 2564 ปัจจุบันจัดซื้อที่ดินเตรียมไว้แล้ว 3 แปลง อยู่ระหว่างมองหาที่ดินลงทุนเพิ่ม โดยต้องการพื้นที่เขตจังหวัดปริมณฑลที่มีแหล่งงานใกล้เคียง เช่น นิคมอุตสาหกรรม โดยเป็นนิคมที่ยังไม่ได้รับผลกระทบหรือกระทบน้อยจากกระแสย้ายฐานผลิตของโรงงานยุคนี้
ข้อมูลสนับสนุนที่ทำให้เสนาฯ เบนเข็มมาลุยคอนโดฯ ต่ำล้านอย่างต่อเนื่อง เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะยังตกต่ำอีกนาน โดย “สัมมา” อ้างอิงข้อมูลจาก SCB EIC คาดการณ์ว่าจีดีพีประเทศไทยปีนี้จะติดลบแรงถึง -7.8% และมองว่า การฟื้นตัวจะเป็นรูปตัว U โดยที่ไทยยังไม่ถึงจุดต่ำสุดของสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ จะถึงจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 1/64 และค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่สภาวะปกติใกล้เคียงปี 2562 ได้อย่างเร็วที่สุดคือไตรมาส 2/65
