ฐาปณี เตชะเจริญวิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท  เบอร์ลี่ ยุคเกอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ BJC เจ้าของห้างใหญ่อย่าง บิ๊กซี กล่าวว่า ขณะนี้เตรียมเสนอผู้ถือหุ้น อนุมัติซื้อกิจการ MM Mega Market Vietnam (MMVN) จำนวน 30 สาขา ในประเทศเวียดนาม มูลค่า 22,500 ล้านบาท

สะท้อนการวางหมากธุรกิจของ BJC ที่มอง “เวียดนาม” คือเครื่องยนต์โตระยะยาว (Growth Engine) ตัวใหม่ของบริษัท นอกเหนือจากตลาดค้าปลีกในไทย

ช่วงเวลานี้เหมาะแก่การเข้าลงทุน เพราะมี 3 ปัจจัยมาบรรจบกันพอดี ได้แก่

1.เศรษฐกิจเวียดนามกำลังเปลี่ยนผ่านสู่โครงสร้างใหม่

2.MMVN เพิ่งฟื้นฟูกิจการเสร็จ ธุรกิจเริ่มแข็งแรง

3.BJC มีศักยภาพพร้อมขยายธุรกิจทันที

พูดง่าย ๆ คือ ซื้อธุรกิจที่ “พร้อมโต” ในประเทศที่ “กำลังโต”

ทำไมเวียดนามถึงน่าสนใจ?

ปี 2568 ที่ผ่านมา GDP เวียดนามโตประมาณ 8% ถือว่าเติบโตสูงเมื่อเทียบกับในภูมิภาคอาเซียนด้วยกัน

ขณะเดียวกัน MMVN ก็เป็นธุรกิจที่ “มีกำไรอยู่แล้ว” ไม่ได้ซื้อของที่ขาดทุนมาปั้นใหม่

อย่างไรก็ตาม ดีลนี้ BJC ใช้เงินกู้ทั้งหมด ไม่มีการเพิ่มทุน และคาดว่าหลังซื้อกิจการจะช่วยเพิ่มกำไรต่อหุ้น (EPS) ได้ตั้งแต่ปีแรกที่ปิดดีล

จุดแข็งของ MMVN ที่ BJC จะเอาไปต่อยอด

หลังซื้อกิจการ จะเกิด Synergy ภายในกลุ่ม เช่น

• เพิ่มอำนาจต่อรองด้านการจัดซื้อ
• พัฒนาแบรนด์สินค้า Private Label
• ทำ Cross-selling ระหว่างธุรกิจในเครือผลบวกจากส่วนนี้คาดว่าจะเริ่มเห็นชัดใน 1-2 ปี

ฐานะการเงิน MMVN แข็งแรง

โฟกัสด้านฐานะการเงินของ MMVN พบว่า มี EBITDA ปีละประมาณ 1,200 ล้านบาท และไม่มีหนี้ค้างเดิม

แม้จะมีแผนเปิดสาขาเพิ่ม ลงทุนปีละ 500–1,000 ล้านบาท แต่สามารถใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานรองรับได้ โดยไม่สร้างภาระหนักต่อโครงสร้างการเงินของ BJC

แผน 5 ปี MM Mega Market สปีดสาขา 24 แห่ง

สำหรับแผนระยะ 5 ปีข้างหน้า ของ MM Mega Market ตั้งเป้าขยายสาขารวม 24 แห่ง ทั้งรูปแบบ Cash & Carry, Depot, Food Service และ Supercenter คาดว่า ใช้งบลงทุนต่อสาขา 200–600 ล้านบาท

โดยยึดหลัก “ผลตอบแทนต่อเงินลงทุน (ROIC)” เป็นตัวชี้วัดหลัก เพื่อให้โตแบบมีวินัย ไม่เร่งเกินตัว

ข้อมูลจากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน (SES) ปี 2566 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า คนไทย 23.9% อยู่ในสถานะโสด และถ้าดูเฉพาะวัย 15 – 49 ปี สัดส่วนคนโสดพุ่งไปถึง 40.5% เกือบครึ่งหนึ่งของคนวัยทำงาน

นี่คือภาพของ “Solo Economy” หรือเศรษฐกิจคนโสด ที่กำลังกลายเป็นกลุ่มผู้บริโภคสำคัญ เพราะมีรายได้ของตัวเอง ตัดสินใจใช้เงินเอง และกล้าลงทุนกับความสุขส่วนตัว โดยเฉพาะเรื่อง “บ้าน”

ผลสำรวจพบ คนโสด 74% ตั้งเป้าอยากมีบ้าน

ผลสำรวจพฤติกรรมซื้อ – เช่าอสังหาฯ ของ DDproperty พบว่า

• 61% ของคนโสด มีแผนย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ภายใน 1 ปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยคนทั่วไปที่ 42%
• 74% สนใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเอง
• มีเพียง 26% ที่เลือกเช่า

พูดง่าย ๆ คือ คนโสดจำนวนมากไม่ได้อยากอยู่ลอย ๆ แต่อยากมี “ทรัพย์สิน” เป็นของตัวเองตั้งแต่อายุยังไม่มาก

บ้านต้อง Pet Friendly เพราะสัตว์เลี้ยงคือ “ลูก”

อีกจุดที่ชัดมากคือ ไลฟ์สไตล์ของคนโสด ในการเลือกบ้าน มากกว่า 76% ของคนโสด สนใจโครงการที่อยู่อาศัยแบบ Pet-friendly เพราะอยู่คนเดียว เลยเลี้ยงสัตว์เป็นเพื่อนคลายเหงา และไม่ได้เลี้ยงแบบผ่าน ๆ แต่เลี้ยงเหมือนสมาชิกครอบครัว ตามเทรนด์ Pet Humanization

ดังนั้น บ้านยุคใหม่สำหรับคนโสดจึงไม่ใช่แค่ห้องเล็ก ๆ ใกล้รถไฟฟ้า แต่ต้องตอบโจทย์ เช่น

• เลี้ยงสัตว์ได้
• มีพื้นที่ใช้ชีวิต
• อยู่สบายในระยะยาว

22% ตั้งเป้าเก็บเงินซื้อบ้านเป็นอันดับแรก

ถ้าดูแผนการใช้เงินของกลุ่มคนโสดไทย ในช่วง 1 ปีข้างหน้า พบว่า

อันดับ 1 เก็บเงินซื้อบ้าน/คอนโดฯ (22%)

อันดับ 2 ใช้จ่ายเพื่อครอบครัว (14%)

อันดับ 3 ใช้ท่องเที่ยว (14%)

อันดับ 4 เก็บเงินสร้างกองทุนฉุกเฉิน (13%)

อันดับ 5 เก็บเงินซื้อรถ (8%)

ที่น่าสนใจคือ เรื่องบ้านยังคงเป็น “เป้าหมายใหญ่” มากกว่าการเที่ยวหรือซื้อรถเสียอีก

ส่วนด้านสถานะเงินออมคนโสดตอนนี้

• 38% ออมเงินเพื่อซื้อบ้านได้ “ครึ่งทางแล้ว”
• 31% มีเงินพอซื้อแล้ว
• อีก 31% ยังไม่ได้เริ่มออม

สะท้อนว่ากลุ่มนี้คิดจริง วางแผนจริง ไม่ได้ฝันลอย ๆ

เทคนิคกู้บ้านฉบับคนโสด ต้องคิดมากกว่าคนมีคู่

การกู้บ้านคนเดียวหมายถึง “รับภาระคนเดียว” ธนาคารจึงดูเข้ม โดยเฉพาะเรื่อง DSR (ภาระหนี้ต่อรายได้) ที่ไม่ควรเกิน 40%

สรุปหัวใจสำคัญการกู้บ้านคนเดียวแบบเข้าใจง่าย ดังนี้

1. เลือกขนาดและราคาที่ไม่เกินตัว : อย่าซื้อใหญ่เกินจำเป็น เพราะต้องผ่อนยาวคนเดียว

2. เครดิตต้องดี : ไม่มีหนี้ค้าง ไม่จ่ายขั้นต่ำเรื้อรัง เพราะเครดิตบูโรดูย้อนหลัง 3 ปี

3. มีเงินดาวน์แม้ LTV ผ่อนคลาย : แม้ช่วง 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 จะกู้ได้ 100% แต่การมีเงินดาวน์ 10 – 20% ช่วยเพิ่มโอกาสผ่านและลดค่างวด

4. ลดหนี้ก่อนยื่นกู้ : หนี้บัตรเครดิต/บัตรกดเงินสด หนี้ผ่อนสินค้า ควรเคลียร์ให้เบาที่สุด

5. รายได้ต้องนิ่ง มีหลักฐานชัดเจน : ทั้งเงินเดือน รายได้เสริม เงินออม ยิ่งชัด ธนาคารยิ่งมั่นใจ

6. ถ้าไม่ไหว กู้ร่วมได้ แต่คิดดี ๆ : กู้กับพ่อแม่หรือญาติช่วยเพิ่มวงเงิน แต่ต้องรับผิดชอบร่วมกันจนจบสัญญา

ซื้อบ้านตอนโสด แล้วแต่งงานทีหลัง บ้านจะโดนแบ่งไหม?

หลายคนกังวลเรื่องนี้ โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ชี้ว่า ทรัพย์สินที่มี “ก่อนสมรส” ถือเป็น สินส่วนตัว ไม่ถูกนับเป็นสินสมรส และไม่ถูกแบ่งครึ่งหากหย่า

ดังนั้น ถ้าซื้อบ้านตอนยังโสด บ้านนั้นยังเป็นของคุณ แต่ถ้าภายหลังอยากเพิ่มชื่อคู่สมรส ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และมีค่าใช้จ่าย เช่น

• ค่าธรรมเนียมให้ 0.5%
• ภาษีเงินได้
• อากรแสตมป์ 0.5% หรืออาจเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้วแต่กรณี

South China Morning Post รายงานว่า ปรากฏการณ์นี้เป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่เรียกว่า “emotional economy” หรือเศรษฐกิจเชิงอารมณ์ ซึ่งผู้บริโภคยอมจ่ายเงินเพื่อจัดการความรู้สึกตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นการปรึกษา ระบาย หรือแม้แต่ให้ใครสักคน “ด่าแรง ๆ” เพื่อเรียกสติ

โดยปี 2567 ที่ผ่านมา emotional economy ในจีนมีมูลค่า 2.9 ล้านล้านหยวน และภายใน 4 ปีนี้ หรือประมาณปี 2572 จะมีมูลค่าแตะ 4.5 ล้านล้านหยวน

ด่าเพื่อให้ตาสว่าง

บริการลักษณะนี้มีทั้งแบบไลฟ์สดและแบบส่วนตัว ลูกค้าจะเล่าเรื่องความรักของตัวเอง เช่น

• รู้ว่าอีกฝ่ายไม่ชัดเจน แต่ยังรอ
• โดนปฏิบัติไม่ดี แต่ยังหาข้ออ้างให้เขา
• ทุ่มเทเงิน เวลา และใจให้เขา ทั้งที่ไม่มีสถานะ

จากนั้น “ผู้รับจ้างด่า” จะตอบกลับแบบตรงไปตรงมา บางครั้งใช้ถ้อยคำแรง จี้ใจดำ แต่ไม่ใช่การซ้ำเติม แต่เพื่อให้ลูกค้า “ตาสว่าง” และกลับมามีเหตุผลอีกครั้ง

ในโซเชียลจีนมีคำเรียก คนที่หลงรักจนขาดสติ ว่า “love-brained” ซึ่งหลายคนมองว่าการฟังเพื่อนปลอบใจอาจไม่พอ ต้องใช้เสียงจากคนนอกที่ไม่เกรงใจ ถึงจะสะเทือนใจพอให้ตัดใจได้

ด่าดึงสติ ขึ้นแท่นธุรกิจโตแรง

บนแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซของจีน ที่มีการเปิดขายบริการ love-brain จำนวนมาก ในจำนวนนี้พบว่า บางร้านขายได้เกิน 3,000 ออเดอร์ต่อเดือน

โดย บางแพ็กเกจ ตั้งราคาโทรด่า 30 นาที ราคา 60 หยวน หรือประมาณ 270 บาท

ลูกค้ารายหนึ่งรีวิวว่า “คำด่าของที่ปรึกษาทำให้ตื่นจากฝันร้าย และแค่ 30 นาที ก็เลิกคิดถึงแฟนเก่าได้ โดยเปรียบเทียบว่ามีราคาถูกกว่าการพบนักบำบัดอีก”

ทั้งนี้ การพบจิตแพทย์ในเมืองใหญ่ของจีน มีค่าใช้จ่าย 500 – 2,000 หยวนต่อชั่วโมง หรือประมาณ 2,250 – 9,000 บาทต่อ 1 ชั่วโมง

ขณะที่ ปัจจุบันมีอินฟลูเอนเซอร์ที่ทำธุรกิจรับจ้างด่า อาทิ

• Taozai อินฟลูเอนเซอร์ ที่มีผู้ติดตามเกือบ 2 ล้านคน ทำบริการด่าดึงสติ เปิดขายในรูปแบบสมาชิก 1,800 หยวน/ปี หรือตีเป็นเงินไทยประมาณ 8,100 บาท/ปี สมาชิกจะได้สิทธิพิเศษ ข้ามคิวเข้าไลฟ์ และปรึกษาแบบตัวต่อตัวผ่านข้อความ
• Zhou Lijuan หญิงอายุ 54 ปี ใช้ชื่อในโลกออนไลน์ว่า Xiakespeare มีจุดเด่นคือ ใส่เสื้อกาวน์ขาว ทำผมแกละสองข้าง และ ‘สวมบทบาทเป็นนักจิตวิทยา’ ให้แก่ผู้มาปรึกษา

ทำไมถึงยอมจ่ายเงินเพื่อโดนด่า?

นักวิเคราะห์มองว่า คนรุ่นใหม่ในจีนเผชิญแรงกดดันสูง ทั้งเรื่องงาน การแข่งขัน และค่านิยมการแต่งงาน ทำให้ความสัมพันธ์กลายเป็นพื้นที่เปราะบางทางอารมณ์

ขณะเดียวกัน การปรึกษาคนใกล้ตัวอาจทำได้ยาก เพราะกลัวเสียหน้า หรือไม่อยากให้ครอบครัวรู้ปัญหา การจ้างคนแปลกหน้าออนไลน์จึงกลายเป็นทางออกที่ “ปลอดภัย” และควบคุมได้

บางแพ็กเกจคิดค่าบริการเป็นรายครั้ง ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและความเข้มข้นของการให้คำด่า ยิ่งตรง ยิ่งแรง ยิ่งฮิต

จากคำด่า สู่ธุรกิจจริงจัง

สิ่งที่น่าสนใจคือ เทรนด์นี้สะท้อนว่าอารมณ์กำลังกลายเป็นสินค้าอย่างเต็มรูปแบบ ไม่ใช่แค่บริการให้คำปรึกษาแบบนักจิตวิทยา แต่รวมถึงบริการ “พูดความจริงแบบไม่ถนอมน้ำใจ” ที่คนพร้อมจ่าย

ปี 2569 จึงอาจเป็นปีที่อาชีพ “รับจ้างด่า” ไม่ได้ฟังดูแปลกอีกต่อไป แต่กลายเป็นอีกหนึ่งอาชีพในโลกดิจิทัล เพราะบางครั้ง คำปลอบโยนอาจไม่พอ แต่คำด่าแรง ๆ อาจดึงสติเราได้ดีกว่า !

อัศวิน เตชะเจริญวิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ และ รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยุทธศาสตร์ใหญ่ 5 ปี (พ.ศ. 2569 – 2573) บิ๊กซีมีแผนลงทุน เฉลี่ยปีละ 6,000 – 8,000 ล้านบาท ขยายสาขา และรีโนเวตสาขาเดิม รวม 500 แห่ง แบ่งเป็น

• การขยายสาขาใหญ่ และขยายบิ๊กซี มินิ ราว 200 สาขา
• รีโนเวตสาขาขนาดเล็ก/ใหญ่รวมกว่า 300 แห่ง

เบื้องต้น แผนปี 2569 จะมีการเปิดตัวรวม 19 สาขา แบ่งเป็น

• การเปิดสาขาใหม่ 2 สาขา ได้แก่ ลานนาทีค กับ อุมดมสุข
• รีโนเวต 16 สาขา อาทิ บิ๊กซี เชียงราย และ บิ๊กซี อุดรธานี (เปิดไตรมาส 2 ปีนี้), บิ๊กซี พัทยา 2 และบิ๊กซี ดอนเมือง (เปิดไตรมาส 3 ปีนี้)

“ภายใน 2-3 ปี บิ๊กซี จะเปิดสาขาใหญ่ใหม่ ๆ (ไม่รวมมินิบิ๊กซี) รวม 18 แห่ง และรีโนเวตสาขาเดิมที่ทำผลงานยอดขายดีอีก 66 แห่ง”

นอกจากนี้ จะปรับปรุงฟู้ดคอร์ท ทั้งการดึงร้านดังและร้านมิชลินเข้ามา ตลอดจนการแบ่งพื้นที่ในบิ๊กซี ปั้น ”Co-Working Space” เพื่อดึงให้ผู้บริโภคใช้เวลาในบิ๊กซีให้นานที่สุด และเร่งทำสินค้าราคาคุ้มค่า ตอบรับช่วงเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว

ปั้นศูนย์การค้าใหม่ในรอบ 30 ปี “The Color” รุกหนัก 10 สาขา

นฤต รัตนพิเชฏฐชัย ประธานเจ้าหน้าที่สายพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อีกหนึ่งไฮไลต์ของแผนลงทุนปีนี้ คือ การเปิดตัวศูนย์การค้าโมเดลใหม่ในรอบ 30 ปี ภายใต้ชื่อ “The Color”

เบื้องต้น โมเดลใหม่ มีมูลค่าลงทุน 3,000 – 4,000 ล้านบาท พื้นที่รวม 48,000 ตร.ม. (เป็นพื้นเช่าราว 28,000 ตร.ม.) บนทำเลแจ้งวัฒนะ โดยรีโนเวต จาก บิ๊กซี แจ้งวัฒนะ 14 (บิ๊กซีสาขาแรกในไทย) เปิดบริการไตรมาส 1 ปี 2570

วางโพซิชั่นเป็นศูนย์การค้า รูปแบบ ‘ไลฟ์สไตล์มอลล์’ คอนเซ็ปต์ Color Your Life ออกแบบให้เป็นพื้นที่ใช้ชีวิตครบวงจรของคนเมือง ทั้งช้อปปิ้ง กิน ดื่ม ทำงาน พักผ่อน และกิจกรรมชุมชน หลัก ๆ จะเน้นไปที่ร้านอาหาร (40%) และแฟชั่น (20%)

ทั้งนี้ การปักหมุด The Color สาขาแรกที่แจ้งวัฒนะ ด้วยศักยภาพทำเลเชื่อมต่อระหว่าง กรุงเทพฯ-นนทบุรี มีประชากรรอบ ๆ กว่า 8 แสนคน รวมไปถึงทราฟฟิกจาก ศูนย์ราชการ ออฟฟิศ โรงพยาบาล โรงเรียน และโครงการที่อยู่อาศัย 200 โครงการล้อมรอบ รวมกว่าอีก 2.56 แสนคน

“เราตั้งเป้า The Color ให้เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของย่าน และต้นแบบฟอร์แมตศูนย์การค้ารุ่นใหม่ของบิ๊กซีในอนาคต ตั้งเป้าทราฟฟิก 30,000 คน/วัน”

นอกจากนี้ เตรียมขยายโมเดล The Color พื้นที่อื่น ๆ 8-10 สาขา ผ่านการเข้าไปรีโนเวตสาขาเดิมที่ทำยอดขายสูงและเติบโตต่อเนื่อง อาทิ บิ๊กซี พระรามสี่ วางแผนปรับเป็นโมเดลใหม่ในปี 2570

รวมถึง ‘อยู่ระหว่างพิจารณาและศึกษา’ ทำเลศักยภาพสูงอื่น ๆ อาทิ บิ๊กซี ราชดำริ ที่มีทราฟฟิกสูง 1 แสนคน/วัน หรือในอนาคตมีโอกาสขยายไปยังชานเมือง และหัวเมืองใหญ่แหล่งท่องเที่ยวได้ อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต

พื้นที่ต่อไปที่จะไป ต้องมีพื้นที่ค้าปลีกไม่ต่ำกว่า 20,000-30,000 ตร.ม. เพราะวางพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า 60-70%

สำหรับไฮไลต์ The Color จะเป็นศูนย์การค้าเน้นให้ผู้คนได้ใช้ชีวิตในศูนย์ฯ 24 ชม. อาทิ

• รวบรวมร้านอาหารชื่อดังทั้งไทยและต่างประเทศ
• แฟชั่นและไลฟ์สไตล์สโตร์ ซูเปอร์มาร์เก็ตประสบการณ์ใหม่
• พื้นที่ Co-working ฟรี ประมาณ 300-400 ตารางเมตร
• พื้นที่เวลบีอิ้ง มีแผนจับมือกับคลินิก/โรงพยาบาล (อยู่ระหว่างเจรจา)
• Reottop สำหรับกิจกรรมกลางคืน (เปิด 23.00 น. และอาจพิจารณาเปิดดึกกว่านี้)
• พื้นที่สีเขียวและดีไซน์เพื่อความยั่งยืน

“The Color รองรับทุกเจเนอเรชันตลอด 24 ชั่วโมงเปรียบเสมือน “จังหวะชีวิต” ที่เชื่อมโยงผู้คนเข้ากับเมืองได้ตลอดวัน”

สำหรับ บิ๊กซีในประเทศไทย (ข้อมูล ณ ธ.ค. 68) มีสาขารวม 1,696 สาขา ประกอบด้วย ไฮเปอร์มาร์เก็ตจำนวน 153 สาขา มาร์เก็ต 36 สาขา ฟู้ดเพลส 17 สาขา บิ๊กซี มินิ 1,490 สาขา

ปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีก ราว 1.3 ล้านตารางเมตร คิดเป็นอัตราเช่า (Occupancy Rate) 92% หรือประมาณ 1.0 ล้านตารางเมตร พร้อมฐานสมาชิกบิ๊กพอยต์อีก 22.1 ล้านราย

ด้วยราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ เดินทางเข้าเมืองได้ง่าย มีถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์

ต่อมา มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และศูนย์การค้าใหญ่อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต ทำให้ทำเลนี้เคยถูกมองว่าเป็น “ดาวรุ่งปริมณฑล”

แต่ปี 2568 ภาพเริ่มเปลี่ยน

วันนี้ บางบัวทอง-บางใหญ่ กำลังเผชิญโจทย์หนักสุดในรอบหลายปี

ไม่ใช่เรื่องน้ำท่วม ไม่ใช่เรื่องทำเล แต่คือ “กำลังซื้อที่หายไป” และ “รีเจ็กต์เรตพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์”

รีเจ็กต์ทะลุ 80%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ เจอแรงกดดันรอบด้าน ทั้งผลกระทบแผ่นดินไหว เศรษฐกิจชะลอ และหนี้ครัวเรือนสูง (ยังไม่รวมหนี้นอกระบบ)

ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ของที่อยู่อาศัยทะยานขึ้น อ้างอิงพอร์ตฯ ขายของเสนา พบว่า

• โครงการคอนโดมิเนียม แบบพร้อมอยู่ (Ready to Move) รีเจ็กต์เรต 50%
• โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์เรตทะลุ 80%

“แม้ลดราคาบ้าน-คอนโดลง 10% ก็ไม่ช่วย ถ้าสุดท้าย ไม่มี Consumer Spending”

แตะเบรกพัฒนาโครงการต่ำ 3 ล้านบาท

ฝั่ง “วิลล่า คุณาลัย” ก็เจอสถานการณ์ไม่ต่างกัน

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีที่ผ่านมา      รีเจ็กต์เรตของบริษัทขยับขึ้นมา 48% จากเดิมไม่เกิน 30%

และโซนที่น่าห่วงที่สุดคือ “บางบัวทอง”

หนึ่งในพอร์ตใหญ่ของบริษัท ปี 2568 รีเจ็กต์เรตแตะ 65–70% โดยเฉพาะบ้านราคา 2–3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัวแรง

• ปี 2564 (ช่วงพีก) ยอดโอนฯ มูลค่า 700–800 ล้านบาท อานิสงส์โควิด ทำให้คนย้ายกลับมาอยู่บ้านแทนคอนโด และช่วงนั้นสร้างบ้านเพิ่มกันแทบไม่ทัน
• ปี 2568 ยอดโอนฯ เหลือมูลค่าราว 150 ล้านบาท (ประมาณ 51 ยูนิต)

ตัวเลขนี้กำลังสะท้อนว่า ดีมานด์ไม่ได้หาย เพียงแต่ “กู้ไม่ผ่าน”

ด้วย ลูกค้าหลักของบางบัวทอง คือ กลุ่ม First Jobber และวัยสร้างครอบครัว อายุ 30-40 ปี มีรายได้ครัวเรือน 30,000 บาท/เดือน ซึ่งมักสนใจ “บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท“

และกลุ่มนี้เองที่เปราะบางทางการเงินที่สุด

จากสถานการณ์โซนบางบัวทอง อยู่ในภาวะอันตราย ทำให้คุณาลัยตัดสินใจ “หยุดพัฒนาโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท” แม้ยังมีแลนด์แบงก์ในพื้นที่ 100–200 ไร่ จากเดิมเคยถือถึง 500 ไร่

”บริษัทพยายามช่วยลูกค้าสร้างเครดิตให้กู้ผ่าน แต่ช่วยได้เพียงประมาณ 10% ของกลุ่มที่ถูกรีเจ็กต์“

บางบัวทอง จากทำเลดาวรุ่งปริมณฑล สู่ช่วงขาลง กำลังซื้อซบ-ทำเลอื่นแซงหน้า

ถ้าย้อนประวัติศาสตร์อสังหาบางบัวทอง พบว่า

ช่วงปี 2530–2554 คือ ยุคทอง ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 5 แสนบาท บ้านเดี่ยวไม่ถึง 1 ล้านบาท คนกรุงเทพฯ แห่ย้ายออกมาซื้อ

หลังน้ำท่วมปี 2554 ตลาดชะงัก 1–2 ปี

ช่วงปี 2558–2564 ถือเป็นรอบฟื้นตัวใหญ่ ทั้งจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เปิดปี 2559) และศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวสต์เกต รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ อีกหลายแห่ง

ทำให้ราคาบ้านขยับขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 2 ล้านเริ่มหายไปจากตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวเกิน 3 ล้านบาท กลายเป็นเรื่องปกติ

แต่วันนี้ภาพเปลี่ยนอีกครั้ง

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาที่พึ่งพากำลังซื้อคนไทยในพื้นที่เป็นหลัก กำลังชะลอตัวอย่างรุนแรง

โดยเฉพาะบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ‘ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของบางบัวทอง-บางใหญ่’

ปัญหาไม่ได้มีแค่รีเจ็กต์เรต แต่คือ “ทางเลือกทำเลอื่นเพิ่มขึ้น” อาทิ บางนา สมุทรปราการ ปทุมธานี มีรถไฟฟ้าใกล้กว่า เข้าเมืองง่ายกว่า และแข่งขันกันหนัก

ทำให้บางบัวทองไม่ได้เป็นตัวเลือกเดียวอีกต่อไป…

ทำเลอันตราย หรือแค่รอจังหวะฟื้น?

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ และขออนุญาตจัดสรรในพื้นที่ บางบัวทอง-บางใหญ่ เพิ่มเติม

ผู้ประกอบการเลือกชะลอ เปิดขายน้อยลง และเร่งปิดสต็อกเก่าแทน

บ้านจัดสรรอาจไม่ได้แบกรับต้นทุนหนักเท่าคอนโด เพราะทยอยสร้างได้ แต่การขายช้า ก็ยังเป็นภาระต้นทุนเวลา

คำถามคือ บางบัวทองกำลังกลายเป็น “ทำเลอันตราย” หรือไม่?

• ในระยะสั้น คำตอบคือ ความเสี่ยงสูง เพราะรีเจ็กต์เรตแตะ 70–80% ในบางเซ็กเมนต์
• ในระยะยาว ทำเลยังมีโครงสร้างพื้นฐาน ชุมชนใหญ่ และราคาที่ดินไม่สูงเท่าโซนอื่น

ดังนั้น สิ่งที่เป็นตัวแปรจริง ๆ ไม่ใช่ทำเล แต่คือ “กำลังซื้อคนไทย” ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังสูง แบงก์ยังเข้มปล่อยสินเชื่อ และรายได้ไม่โต

บ้านราคา 2–3 ล้านในบางบัวทอง ก็อาจยังต้องรอจังหวะฟื้นอีกพักใหญ่ และคำตอบอาจไม่ใช่ปี 2569 นี้

แล้วอะไรทำให้ “LOPIA JAPAN” ยักษ์ซูเปอร์มาร์เก็ตแดนปลาดิบ เลือกเปิดสาขาในไทย เป็นประเทศที่ 2 ต่อจากไต้หวัน

หลัก ๆ มาจาก 3 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่

1.ยอดใช้จ่ายคนไทย สูงกว่าไต้หวัน

แม้ GDP และรายได้ต่อหัวของไทยจะน้อยกว่าไต้หวัน แต่นั่นไม่ได้ความว่า “ยอดใช้จ่ายผู้บริโภคจะน้อยกว่า”

ฮิโตชิ มิซึโมโตะ กรรมการบริษัท LOPIA ในเครือ OIC GROUP กล่าวว่า หลังจากทดลองซอฟต์ลอนช์ในไทย พบว่า ยอดการใช้จ่ายใน LOPIA ของไทย มีแนวโน้มสูงกว่าในไต้หวัน 1.5 เท่า โดยมียอดซื้อเฉลี่ย 1,000-1,500 บาท/บิล

สะท้อนว่า กลุ่มผู้บริโภคไทยระดับกลาง-บน ยังมีกำลังซื้อระดับสูง

2.ไทย คือ Strategic Hub ของอาเซียน

ประชากรไทยมีแนวโน้มลดลงเหมือนญี่ปุ่น แต่ในภูมิภาคอาเซียนยังมีประชากรอีกเป็นจำนวนมาก

‘การเริ่มต้น’ ปักธงสาขาที่ ‘ไทย’ ทำให้สามารถขยาย/กระจายสินค้า ไปประเทศรอบข้างได้ง่าย

“ปัจจุบัน LOPIA มีสินค้าเฮ้าส์แบรนด์สัดส่วน 30% อนาคตตั้งเป้าขยายเป็น 60% และวางแผนผลิตสินค้าเฮ้าส์แบรนด์ในไทย และเป็นฐานกระจายภายในภูมิภาค อาทิ คาราเกะ” ฮิโตริ เปิดเผย

3.ไทยนิยมสินค้าญี่ปุ่นสูง-โปรดักส์นำเข้าจากญี่ปุ่น 95% ถูกกว่าคู่แข่ง

ที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า ซูเปอร์มาร์เก็ตสัญชาติญี่ปุ่น เข้าทำตลาดในไทยต่อเนื่อง ปัจจัยหลักมาจาก คนไทยนิยมสินค้าญี่ปุ่น และเชื่อมั่นในคุณภาพ ทำให้วัตถุดิบญี่ปุ่นยังไปได้ดีในไทย

ขณะที่ Lopia เลือกเปิด สาขาแรกในไทยที่ เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ แม้ไม่ใช่โซน CBD ใจกลางกรุงเทพฯ แต่เป็นโซนที่อยู่อาศัยกำลังซื้อสูง มีครอบครัว และคนทำงานระดับกลาง-บนจำนวนมาก ซึ่งตรงกับกลุ่มเป้าหมายของ Lopia

เจาะกลยุทธ์ Lopia ตีตลาดไทย สู้ตลาดซูเปอร์มาร์เก็ตแข่งเดือด

1.DNA ที่แตกต่าง แข่งในทางที่ถนัด

จุดเริ่มต้น Lopia มาจากร้านขายเนื้อเล็ก ๆ ในจังหวัดคานางาวะ ประเทศญี่ปุ่น ชูจุดเด่น ‘เนื้อคุณภาพดี ในราคาเข้าถึงง่าย’

แม้ปัจจุบันจะเปลี่ยนจากร้านเนื้อมาเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตแล้ว แต่ยังไม่ทิ้ง DNA เดิม สร้างจุดต่างจากซูเปอร์มาร์เก็ต  อื่น ๆ ด้วยคอนเซ็ปต์ “Food Theme Park” ชูจุดเด่นของสด และอาหารพร้อมทาน อาทิ

• “กลุ่มเนื้อวากิว” ที่มีให้เลือกกว่า 300 SKU อาทิ เนื้อวากิวขนดำ ราคาเริ่มต้น 99 บาท/100 กรัม
• อาหารทะเลส่งตรงจากฮอกไกโด อาทิ ขาปูทาราบะ
• ซูชิคำใหญ่ 26 กรัม (ตลาดทั่วไป 16–20 กรัม)
• พิซซ่า สินค้าขายดีของ Lopia เริ่มต้น 159 บาท/ถาด

Lopia วางตำแหน่งทางการตลาดต่างจากซูเปอร์มาร์เก็ตญี่ปุ่นอื่น ๆ ในไทย โดยเน้นเฉพาะ “สินค้าหลักที่ถนัด” คือกลุ่มเนื้อสัตว์ และแซมด้วยสินค้าอื่น ๆ ทั้งเครื่องเคียง กลุ่มน้ำจิ้ม ขนม และอาหารพร้อมทาน

2.ของนำเข้า 95% ถูกกว่าซูเปอร์มาร์เก็ตญี่ปุ่นด้วยกัน

Lopia เน้นการนำเข้าสินค้าจากญี่ปุ่นสูงถึง 90% แต่มีจุดเด่นตรงที่ 95% ของสินค้านำเข้า “ราคาถูกกว่า” ซูเปอร์มาร์เก็ตญี่ปุ่นด้วยกัน

ขณะเดียวกัน ยังสร้างความแตกต่างจากซูเปอร์มาร์เก็ตไทย ที่ผสมสินค้านำเข้าและผลิตในประเทศจำนวนมาก

3.ดึงสินค้าไทยยอดฮิตขึ้นเชลฟ์

แม้ Lopia เน้นนำเข้าสินค้าจากญี่ปุ่น 90% แต่ก็เริ่มทำ “Hybrid Strategy” โดยดึงสินค้าไทยยอดนิยมมาขาย อาทิ ชิโอะปัง ร้านดังย่านสุขุมวิทที่ทำยอดขายมากกว่า 1,000 ชิ้น/วัน รวมถึงเตรียมนำสินค้าไทยเข้ามาขายในซูเปอร์มาร์เก็ตเพิ่มด้วย

เราต้องการขยายวัฒนธรรมการรับประทานอาหารญี่ปุ่นไปทั่วโลก โดยปัจจุบัน Lopia มีสาขาในญี่ปุ่น 139 สาขา และสาขาในไต้หวัน 9 สาขา และสาขาในไทย 1 สาขา ที่เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ชั้น G โดยในรอบปีงบประมาณสิ้นสุดเดือนกุมภาพันธ์ 2568 เครือ OIC Group สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 521,000 ล้านเยน

ศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เปิดเผยว่า ทิศทางปีนี้จะโฟกัสเฉพาะทำเลและกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยคำว่า “คุณภาพ” แทนการเร่งเปิดโครงการใหม่

“ปี 2569 เพอร์เฟคไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนยอดขายตั้งเป้าที่ 8,000 ล้านบาท”

ขายที่ดิน 4,800 ล้าน เสริมสภาพคล่อง

ไฮไลต์สำคัญ คือ แผนขายที่ดินและอาคาร รวมมูลค่าประมาณ 4,800 ล้านบาท แบ่งเป็น

1.ทรัพย์สินในเมือง 3 แห่ง มูลค่า 3,000 ล้านบาท

• ที่ดิน 8 ไร่ ถนนเจริญนคร ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
• ที่ดิน 3 ไร่ ถนนรัชดาภิเษก ห่างรถไฟฟ้า 500 เมตร
• อาคารสำนักงาน 6 ชั้น ถนนสีลม

2.ที่ดินทำเลเติบโตสูง 4 แปลง รวม 140 ไร่ มูลค่า 1,800 ล้านบาท

• ที่ดินกรุงเทพกรีฑา 25 ไร่
• ที่ดินรามคำแหง 20 ไร่ (ติด รร.นานาชาติร่วมฤดี)
• ที่ดินกิ่งแก้ว 50 ไร่
• ที่ดินตรงถนนหอการค้าไทย 45 ไร่

การขายสินทรัพย์ล็อตนี้สะท้อนว่า เพอร์เฟค เลือก “เก็บเงินสด” เพื่อเสริมฐานะการเงิน ลดภาระ และเพิ่มความยืดหยุ่นในช่วงตลาดชะลอ

ชู 4 กลยุทธ์ ปี 2569

กลยุทธ์หลัก ปี 2569 คือ การหันโฟกัสโครงการเดิมที่มีอยู่ โดยเน้นคุณภาพและเลือกเจาะเฉพาะบางทำเลที่มีศักยภาพ ผ่าน 4 แนวทาง ดังนี้

1.ปรับแบบบ้านครั้งใหญ่ในรอบ 40 ปี

ปีนี้มีการปรับแบบบ้านใหม่ ในโครงการร่วมทุน (JV) อาทิ

• เปิดบ้านแบบใหม่พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว ในโครงการ “เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่” จำนวน 5 หลัง ในช่วงปลายปี รองรับการเปิดใช้มอเตอร์เวย์ M6 บางปะอิน–นครราชสีมา
• โครงการ “เลค ฟอเรสต์” ซึ่งร่วมทุนกับ ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จะมีการเปิดตัวทะเลสาบขนาด 20 ไร่ พร้อมสโมสรริมทะเลสาบในปี 2570 เพื่อสร้างภาพลักษณ์โครงการให้โดดเด่นและแตกต่าง

2.เปิดถนนใหม่ บูมทำเล รามคำแหง-กรุงเทพกรีฑา

ในไตรมาส 2 บริษัทเตรียมเปิดถนนเชื่อมรามคำแหง-กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็น 2 ทำเลหลักของบริษัท

• รามคำแหง พัฒนามาตั้งแต่ปี 2536 รวมกว่า 3,250 หน่วย บนพื้นที่ 1,050 ไร่
• กรุงเทพกรีฑา มีที่อยู่อาศัยกว่า 1,150 หน่วย บนพื้นที่ 326 ไร่

บวกกับรถไฟฟ้าสายสีส้มที่คาดว่าจะเปิดปี 2570 จะยิ่งเพิ่มศักยภาพทำเลในระยะยาว

3.รีโนเวตสโมสร 30 แห่ง เป็น “Health Club”-ลุยสวนสุขภาพ

เพอร์เฟคเตรียมปรับสโมสร 30 แห่ง เป็น “Health Club” 3 แห่งแรกเปิดกลางปี 2569 และอีก 5 แห่งในไตรมาส 4 นี้

พร้อมพัฒนาสวนส่วนกลางภายใต้แนวคิด “สวนเพื่อสุขภาพ” เช่น

• เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ กรุงเทพกรีฑา (สวน 5 ไร่)
• แจ้งวัฒนะ (ถนนหอการค้าไทย)
• สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ (ปรับสวนรอบทะเลสาบ 20 ไร่)

แผนของ “เพอร์เฟค” สะท้อนว่า ในวันที่ตลาดไม่ง่าย การอยู่รอดอาจสำคัญกว่าการโตเร็ว และเงินสดยังคงเป็นอาวุธที่สำคัญที่สุดของเกมอสังหาฯ ปี 2569

‘KANORI Hand Roll Bar’ ร้านแฮนด์โรลญี่ปุ่น ที่เปิดตัวครั้งแรกเมื่อเดือนสิงหาคม ปี 2566 จาก 3 พี่น้อง ปณิธาน – ปณิธิ – ปวิตรา กอบกุลสุวรรณ ภายใต้ บริษัท ไทยสากล เอสเตท ในเครือไทยสากล กรุ๊ป ซึ่งเดิมทำธุรกิจเครื่องจักรอุตสาหกรรม ในโลกที่ดูไกลจากร้านอาหารโดยสิ้นเชิง!

แต่จุดเริ่มต้นของ คาโนริ ไม่ได้มาจากแผนธุรกิจหนา ๆ หรือการคร่ำหวอดในวงการร้านอาการ หากแต่เริ่มจาก “ประสบการณ์กินจริง“

เมื่อ ‘ปวิตรา’ ได้ลองไปกินร้านแฮนด์โรลบาร์ในนิวยอร์ก และสังเกตเห็นว่าโมเดลนี้กำลังเติบโตในสหรัฐฯ และยุโรป แต่ในไทยกลับยังไม่มีผู้เล่นที่ทำอย่างจริงจัง

จึงเกิดร้าน ‘KANORI Hand Roll Bar’ ขึ้น โดยเลือกทางสายกลาง อยู่ระหว่าง โอมากาเสะระดับบน กับ ร้านเดลิเวอรีราคาประหยัด

ขอเป็น First Mover ในไทย ไม่แข่งราคา

ปณิธิ กอบกุลสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่ บริษัท ไทยสากล เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ‘KANORI Hand roll bar’ เติบโต มาจากจุดยืนเรื่องเราคือ First Mover ในตลาด เราเป็น Hand roll เจ้าแรกในไทย

อย่างไรก็ตาม คาโนริ ไม่เลือกการแข่งขันด้วยราคา แต่เลือกแข่งด้วยมาตรฐานแทน อาทิ ลงทุนกับวัตถุดิบพรีเมียมอย่างอูนิและสาหร่ายเป็นหลัก

โดยในปี 2568 ใช้อูนิราว 3,800 กล่อง และสาหร่ายกว่า 2 ล้านโรลต่อปี และเป็น Exclusive Partner กับผู้ผลิตสาหร่ายจากญี่ปุ่น ช่วยคุมคุณภาพและสร้างความต่างที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก

“ปัจจุบันแม้จะมีคู่แข่งเกิดขึ้นมากมาย แต่สุดท้ายผู้บริโภคก็ยังเลือก ‘KANORI Hand roll bar’ เป็นที่หนึ่งในใจเสมอ ยิ่งคู่แข่งเยอะขึ้น ก็ยิ่งมีคนรู้จักแฮนด์โรลมากขึ้น สร้างการรับรู้ให้ลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ เพิ่มขึ้นด้วย”

ร้านเล็ก แต่ขายเร็ว เปิด 2 ปี รายได้ 400 ล้านบาท

โมเดลรายได้ของคาโนริถูกออกแบบให้เป็นร้านเล็ก แต่ขายได้เร็ว ด้วยแฮนด์โรลเป็นเมนูที่ทำไว เสิร์ฟทันที ใช้พื้นที่ไม่มาก สร้างอัตราการหมุนโต๊ะสูงถึง 7 – 10 รอบต่อวัน

ขณะเดียวกัน การขายแบบเดลิเวอรีผ่าน GrabFood เข้ามาเสริมรายได้ในช่วงนอกเวลาพีก และขยายฐานลูกค้าโดยไม่เพิ่มต้นทุนหน้าร้าน

“ภายในเวลาเพียงกว่า 2 ปี โมเดลนี้สร้างรายได้ในปี 2568 ราว 400 ล้านบาท เติบโต 100% (YoY) จากการเปิดสาขา 5 แห่งในไทย”

ขณะเดียวกัน ยังดันให้คาโนริขึ้นแท่นร้านแฮนด์โรลที่มียอดขายและรีวิวสูงสุดบน GrabFood จนคว้ารางวัล GrabThumbsUp Awards 2026 ในสาขาสุดยอดร้านอาหารขายดี (GrabFood Dine-out)

ปี 69 ขยายเพิ่ม 2 สาขา

ปวิตรา กอบกุลสุวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทยสากล เอสเตท จำกัด เปิดเผยว่า แผนดำเนินธุรกิจปี 2569 บริษัทเตรียมขยายเพิ่มอีก 1 – 2 สาขาในรูปแบบสแตนด์อะโลน เจาะย่านที่อยู่อาศัย พร้อมลงทุนครัวกลางใหม่ เพื่อรองรับการเติบโตยั่งยืน คาดในกรุงเทพฯ มีสาขาราว 10 แห่ง

นอกจากนี้ ยังมีแผนเตรียมสร้างแบรนด์ใหม่และบุกต่างประเทศในอนาคต

“เป้าหมายในปีนี้ต้องการขยายไปรอบนอก และโฟกัสภายในให้แข็งแรงก่อนที่จะขยายไปมากกว่านี้ โฟกัสภายในองค์กร ให้แข็งแรง หมายถึงทั้งเรื่องซัพพลายเชน บุคลากร ออฟฟิศหลังบ้าน รักษาคุณภาพและเพิ่มคุณภาพสินค้าให้ดีมากขึ้น ทำให้ใหญ่เพื่อรองรับการขยายในอนาคต“

โดยแนวคิดหลักของ 1981 Soul and Sold ไม่ได้ตั้งใจทำแค่ “ห้าง/มอลล์” ทั่วไป แต่จะปั้นพื้นที่เป็น cultural hub หรือพื้นที่รวมวัฒนธรรมคนครีเอทีฟ ออกแบบให้ทุกอย่างเชื่อมโยงกันเป็นระบบนิเวศเดียว

ภายในโครงการมีไฮไลต์น่าสนใจ อาทิ

• Merchandise : ของสะสม, แฟชั่นรีพริ้นต์, งานคราฟต์ท้องถิ่น
• Experiences : นิทรรศการ, คอนเสิร์ต, ตลาดเรโทร, เวิร์กช็อป
• Facilities : คาเฟ่, คอนเทนต์สตูดิโอ, vault, archive, photo lab
• Activities : swap meet, ประมูล, storytelling, pop-up fair
• Community : กลุ่มเรโทร, new wave, นักสะสม, นักล่าของหายาก

หมวดสินค้า (Category Clusters 8 กลุ่มหลัก) ได้แก่

1.Fashion & Accessories

2.Music & Media

3.Analog & Tech Nostalgia

4.Art, Craft & Design

5.Collectibles & Memorabilia

6.Lifestyle Services

7.Food & Beverage

8.Community Anchors (กลุ่ม/พื้นที่ที่เป็นแกนชุมชน)

“สำหรับโครงการดังกล่าว เตรียมเปิดตัวภายในช่วงปลายปี 2569 ปัจจุบันอยู่ระหว่างการหาผู้เช่า และรีโนเวตปรับพื้นที่ทั้งในอาคารและนอกอาคาร”

บางบัวทอง ขึ้นแท่นโซนรีเจ็กต์พุ่ง 70% แตะเบรกบ้านต่ำ 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ โซนที่น่าห่วงสุด ได้แก่ บางบัวทอง จ.นนทบุรี หนึ่งในสามพอร์ตฯ ใหญ่ของคุณาลัย ที่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ยอดรีเจ็กต์เรต ทะยานแตะ 65-70% โดยเฉพาะบ้านกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ โซนบางบัวทอง (เฉพาะของคุณาลัย) ที่มีแนวโน้มหดตัวลง

• ปี 2564 ช่วงพีกสุด ยอดโอนฯ 700-800 ล้านบาท
• ปี 2568 ช่วงแบงก์เข้มปล่อยกู้ ยอดโอนฯ (ประมาณ 51 ยูนิต) มูลค่าราว 150 ล้านบาท

สำหรับบางบัวทองจะมีดีมานด์สูงที่สุด จากกลุ่ม First Jobber และแรงงานวัยสร้างครอบครัว อายุ 30 – 40 ปี มักสนใจซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทว่ากลุ่มนี้กลับมีความเปราะบางทางการเงิน โดนรีเจ็กต์เรตสูงที่สุดเช่นกัน

“ปัจจัยข้างต้น ทำให้คุณาลัยตัดสินใจหยุดพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้มีที่ดินอีก 100-200 ไร่ (เดิมมีประมาณ 500 ไร่) ในโซนบางบัวทอง เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน”

พร้อมกันนี้ บริษัทยังเข้าไปช่วยลูกค้าให้กู้ผ่าน อาทิ มีหน่วยงานพันธมิตรช่วยในเรื่องสร้างเครดิตการเงินให้ลูกค้าจนกู้ผ่าน ซึ่งสามารถช่วยกลุ่มรีเจ็กต์เรตได้ราว 10%

โฟกัส “รังสิตคลองสอง-พระรามสอง” โซนกำลังซื้อสูง

ตรงกันข้ามกับโซน ‘รังสิต-คลองสอง’ และ ‘พระรามสอง-บางขุนเทียน’ ที่มีแนวโน้มดี จากกำลังซื้อที่มากกว่า

1.รังสิต-คลองสอง

• กำลังซื้อหลักมาจากพ่อค้า/แม่ค้า ที่ทำธุรกิจในตลาดไท
• ราคาซื้อเฉลี่ย 6-7 ล้านบาท/ยูนิต
• ซื้อด้วยเงินสดสูงสุดที่ 30%

2.พระรามสอง-บางขุนเทียน

• กำลังซื้อหลักมาจาก กลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ เนื่องจากโครงการใกล้ สถาบันมะเร็ง และโรงพยาบาลสูงวัยบางขุนเทียน นิยมราคา 7-10 ล้านบาท/ยูนิต
• ส่วนอีกกลุ่มกำลังซื้อสูงเป็นครอบครัวใหญ่ อยู่กัน 2-3 เจเนอเรชั่น นิยมราคา 15-20 ล้านบาท/ยูนิต
• นิยมซื้อเงินสด 20%

ชะลอลงทุนเพิ่ม 5 ปี สต็อกบ้าน/ที่ดินยังเพียงพอ เป้าปี 69 ยอดขาย 1.2 พันล้าน

สำหรับปี 2569 บริษัทมุ่งเน้นขายโครงการเดิมที่มีอยู่ราว 5 โครงการหลัก มีซัพลายเหลือขายราว 1,416 ยูนิต มูลค่ารวม 10,447 ล้านบาท

โดยจะ ‘ชะลอการลงทุนเพิ่ม 5 ปี’ นับจากนี้ เนื่องจาก ยังมีที่ดินเพียงพอ และการพัฒนาต่อไปจะเป็นการขยายเฟสจากที่ดินเดิมเท่านั้น

ซึ่งใน 4 ทำเลหลัก จะมีทั้ง โซนที่ได้ไปต่อ คือ รังสิต-คลองสอง และพระรามสอง เนื่องจากศักยภาพผู้ซื้อสูง มักใช้เงินสดซื้อ หรือเป็นผู้ประกอบการที่สามารถวางเงินดาวน์ได้แม้ได้กู้ไม่เต็ม 100%

ส่วน โซนที่ชะลอแผนเปิดโครงการ คือ บางบัวทอง ที่มีอัตรารีเจ็กต์เรตสูงที่สุด และ EEC บริเวณฉะเชิงเทรา ที่ปัจจุบันขายหมดแล้ว แต่ยังไม่เปิดเพิ่ม ด้วยสถานการณ์ฝั่งโรงงาน/อุตสาหกรรม มีการลดจ่ายค่า OT บางบริษัท ทำให้กลุ่มพนักงานกู้ซื้อบ้านยากขึ้น แต่ในอนาคตหาก EEC มีความเคลื่อนไหวน่าจับตา ก็มีแผนกลับมาเปิดโครงการอีกครั้งได้

“ปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขาย 1,200 ล้านบาท เติบโตเล็กน้อยจากปีก่อน และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 600 ล้านบาท”

10 ปีอสังหาถึงจุดอิ่มตัว ลุยโมเดลใหม่ “บ้านสั่งสร้าง-แชร์เฮ้าส์-ธุรกิจสูงวัย”

จากสถานการณ์ปัจจุบัน ทำให้บริษัทมองหา โมเดลธุรกิจใหม่ ๆ รวมถึง อุตสาหกรรม New S-Curve รองรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง จะถึงจุดอิ่มตัวใน 10 ปีข้างหน้า

เบื้องต้น ในฝั่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ลุยโมเดลธุรกิจใหม่ ได่แก่

1.บ้านสั่งสร้าง ภายใต้ชื่อ “บ้านสรรสร้าง”

นำร่องโซนรังสิต ที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่ 200 ตารางวา – 2 ไร่ (อยู่ในโครงการ คุณาลัย นาวาร่า รังสิต-คลองสอง) สำหรับลูกค้ากลุ่มครอบครัวใหญ่หลายเจอเนอเรชั่น ที่อยากได้บ้านขนาดใหญ่ ประมาณ 90-200 ตารางวา ปรับ/สั่งสร้างได้ตามความต้องการ

โดยจะทดลองจำนวน 9 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 9 – 22 ล้านบาท/หลัง ซึ่งลูกค้าที่สนใจจะต้องวางเงินมัดจำขั้นต่ำ 30% ของราคาซื้อ เริ่มเปิดจองเดือนสิงหาคม 2569 นี้

2.บ้านเช่ารูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”

จากดีมานด์เช่าที่ขยายตัวในทำเล “พระรามสอง” จากกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ และกลุ่มอาจารย์ต่างชาติในโซนดังกล่าว

เบื้องต้น นำร่องบ้าน 20 หลัง (ในโครงการคุณาลัย นาวาร่า พระราม 2) มูลค่าราว 180 ล้านบาท ในบ้าน 1 หลัง ประกอบไปด้วย 4 ห้องนอน + ห้องน้ำในตัวทุกห้อง+ที่จอดรถ 4 คัน มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ เหมาะสำหรับผู้เช่า 4 คน โดยส่วนกลางบ้านจะเป็นรูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”

“เราพบดีมานด์ปล่อยเช่าในย่านนี้สูง เนื่องจากใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล โดยมีการปล่อยเช่าราว 30,000-40,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6% ต่อปี”

3.ธุรกิจผู้สูงอายุ ภายใต้ชื่อ “Charasaran By Kunalai” (แผนในอนาคต คาดเปิดตัวเป็นทางการ ราวไตรมาส 3 และก่อสร้างภายในสิ้นปี 2569)

จากประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปี 2568-2569 ประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป สัดส่วนสูงถึง 20.7% – 21% และคาดว่าในปี 2583 ไทยจะมีสัดส่วนผู้สูงวัยเป็น 1 ใน 3 ของประชากร หรือราว 31.37%

ส่งผลให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับผู้สูงวัย กลายเป็น New S-Curve “คุณาลัย” จึงเตรียมลุยธุรกิจผู้สูงอายุ ปักหมุดทำเล “พระรามสอง” เนื่องจากบริษัทฯ มีที่ดิน 7-8 ไร่ ใกล้กับสถาบันมะเร็ง

โดยโปรดักส์จะออกมา 4 รูปแบบ 4 เฟสการพัฒนา (เน้นสร้างล้อไปกับ สถาบันมะเร็ง) ดังนี้

เฟส 1 บ้านที่ออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ อาทิ การพัฒนาบ้านชั้นเดียว

เฟส 2 Wellness Residences / คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ (Independent Living) อาคารละไม่เกิน 2 ชั้น คาดเป็น ‘โมเดลเช่า’

เฟส 3 Assited Living โครงการที่มี Medical Center ในตัว โดยมีการรักษาและนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มประคับประคองและฟื้นฟู อาทิ

• กายภาพบำบัดในน้ำเพื่อถนอมข้อ
• Nootropics & Brain Training ใช้ยาและกิจกรรมฝึกสมองป้องกันอัลไซเมอร์

เฟส 4 Nursing Home/ Health & Brain Center/ Hospice มีโปรแกรม อาทิ

• Nursing Care ดูแลโดยพยาบาลวิชาชีพตลอดเวลา
• Palliative Care การดูแลประคับประคองทั้งกายและใจในวาระสุดท้าย
• Home like Hospice การจัดการสภาพแวดล้อมให้เหมือนบ้านแต่มีอุปกรณ์ทางการแพทย์ครบ

“บ้านจัดสรรอีกไม่กี่ปีก็จะอิ่มตัวแล้ว ธุรกิจใหม่ ๆ นี้ ตั้งเป้าสร้างรายได้ให้บริษัทราว 300-400 ล้านบาท ภายในปี 2575 ขณะเดียวกันเรายังมองหาธุรกิจใหม่เพิ่มอย่างน้อยอีก 5 ธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ให้กับคุณาลัย”