ข้อมูลจากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน (SES) ปี 2566 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า คนไทย 23.9% อยู่ในสถานะโสด และถ้าดูเฉพาะวัย 15 – 49 ปี สัดส่วนคนโสดพุ่งไปถึง 40.5% เกือบครึ่งหนึ่งของคนวัยทำงาน

นี่คือภาพของ “Solo Economy” หรือเศรษฐกิจคนโสด ที่กำลังกลายเป็นกลุ่มผู้บริโภคสำคัญ เพราะมีรายได้ของตัวเอง ตัดสินใจใช้เงินเอง และกล้าลงทุนกับความสุขส่วนตัว โดยเฉพาะเรื่อง “บ้าน”

ผลสำรวจพบ คนโสด 74% ตั้งเป้าอยากมีบ้าน

ผลสำรวจพฤติกรรมซื้อ – เช่าอสังหาฯ ของ DDproperty พบว่า

• 61% ของคนโสด มีแผนย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ภายใน 1 ปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยคนทั่วไปที่ 42%
• 74% สนใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเอง
• มีเพียง 26% ที่เลือกเช่า

พูดง่าย ๆ คือ คนโสดจำนวนมากไม่ได้อยากอยู่ลอย ๆ แต่อยากมี “ทรัพย์สิน” เป็นของตัวเองตั้งแต่อายุยังไม่มาก

บ้านต้อง Pet Friendly เพราะสัตว์เลี้ยงคือ “ลูก”

อีกจุดที่ชัดมากคือ ไลฟ์สไตล์ของคนโสด ในการเลือกบ้าน มากกว่า 76% ของคนโสด สนใจโครงการที่อยู่อาศัยแบบ Pet-friendly เพราะอยู่คนเดียว เลยเลี้ยงสัตว์เป็นเพื่อนคลายเหงา และไม่ได้เลี้ยงแบบผ่าน ๆ แต่เลี้ยงเหมือนสมาชิกครอบครัว ตามเทรนด์ Pet Humanization

ดังนั้น บ้านยุคใหม่สำหรับคนโสดจึงไม่ใช่แค่ห้องเล็ก ๆ ใกล้รถไฟฟ้า แต่ต้องตอบโจทย์ เช่น

• เลี้ยงสัตว์ได้
• มีพื้นที่ใช้ชีวิต
• อยู่สบายในระยะยาว

22% ตั้งเป้าเก็บเงินซื้อบ้านเป็นอันดับแรก

ถ้าดูแผนการใช้เงินของกลุ่มคนโสดไทย ในช่วง 1 ปีข้างหน้า พบว่า

อันดับ 1 เก็บเงินซื้อบ้าน/คอนโดฯ (22%)

อันดับ 2 ใช้จ่ายเพื่อครอบครัว (14%)

อันดับ 3 ใช้ท่องเที่ยว (14%)

อันดับ 4 เก็บเงินสร้างกองทุนฉุกเฉิน (13%)

อันดับ 5 เก็บเงินซื้อรถ (8%)

ที่น่าสนใจคือ เรื่องบ้านยังคงเป็น “เป้าหมายใหญ่” มากกว่าการเที่ยวหรือซื้อรถเสียอีก

ส่วนด้านสถานะเงินออมคนโสดตอนนี้

• 38% ออมเงินเพื่อซื้อบ้านได้ “ครึ่งทางแล้ว”
• 31% มีเงินพอซื้อแล้ว
• อีก 31% ยังไม่ได้เริ่มออม

สะท้อนว่ากลุ่มนี้คิดจริง วางแผนจริง ไม่ได้ฝันลอย ๆ

เทคนิคกู้บ้านฉบับคนโสด ต้องคิดมากกว่าคนมีคู่

การกู้บ้านคนเดียวหมายถึง “รับภาระคนเดียว” ธนาคารจึงดูเข้ม โดยเฉพาะเรื่อง DSR (ภาระหนี้ต่อรายได้) ที่ไม่ควรเกิน 40%

สรุปหัวใจสำคัญการกู้บ้านคนเดียวแบบเข้าใจง่าย ดังนี้

1. เลือกขนาดและราคาที่ไม่เกินตัว : อย่าซื้อใหญ่เกินจำเป็น เพราะต้องผ่อนยาวคนเดียว

2. เครดิตต้องดี : ไม่มีหนี้ค้าง ไม่จ่ายขั้นต่ำเรื้อรัง เพราะเครดิตบูโรดูย้อนหลัง 3 ปี

3. มีเงินดาวน์แม้ LTV ผ่อนคลาย : แม้ช่วง 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 จะกู้ได้ 100% แต่การมีเงินดาวน์ 10 – 20% ช่วยเพิ่มโอกาสผ่านและลดค่างวด

4. ลดหนี้ก่อนยื่นกู้ : หนี้บัตรเครดิต/บัตรกดเงินสด หนี้ผ่อนสินค้า ควรเคลียร์ให้เบาที่สุด

5. รายได้ต้องนิ่ง มีหลักฐานชัดเจน : ทั้งเงินเดือน รายได้เสริม เงินออม ยิ่งชัด ธนาคารยิ่งมั่นใจ

6. ถ้าไม่ไหว กู้ร่วมได้ แต่คิดดี ๆ : กู้กับพ่อแม่หรือญาติช่วยเพิ่มวงเงิน แต่ต้องรับผิดชอบร่วมกันจนจบสัญญา

ซื้อบ้านตอนโสด แล้วแต่งงานทีหลัง บ้านจะโดนแบ่งไหม?

หลายคนกังวลเรื่องนี้ โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ชี้ว่า ทรัพย์สินที่มี “ก่อนสมรส” ถือเป็น สินส่วนตัว ไม่ถูกนับเป็นสินสมรส และไม่ถูกแบ่งครึ่งหากหย่า

ดังนั้น ถ้าซื้อบ้านตอนยังโสด บ้านนั้นยังเป็นของคุณ แต่ถ้าภายหลังอยากเพิ่มชื่อคู่สมรส ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และมีค่าใช้จ่าย เช่น

• ค่าธรรมเนียมให้ 0.5%
• ภาษีเงินได้
• อากรแสตมป์ 0.5% หรืออาจเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้วแต่กรณี

ด้วยราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ เดินทางเข้าเมืองได้ง่าย มีถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์

ต่อมา มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และศูนย์การค้าใหญ่อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต ทำให้ทำเลนี้เคยถูกมองว่าเป็น “ดาวรุ่งปริมณฑล”

แต่ปี 2568 ภาพเริ่มเปลี่ยน

วันนี้ บางบัวทอง-บางใหญ่ กำลังเผชิญโจทย์หนักสุดในรอบหลายปี

ไม่ใช่เรื่องน้ำท่วม ไม่ใช่เรื่องทำเล แต่คือ “กำลังซื้อที่หายไป” และ “รีเจ็กต์เรตพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์”

รีเจ็กต์ทะลุ 80%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ เจอแรงกดดันรอบด้าน ทั้งผลกระทบแผ่นดินไหว เศรษฐกิจชะลอ และหนี้ครัวเรือนสูง (ยังไม่รวมหนี้นอกระบบ)

ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ของที่อยู่อาศัยทะยานขึ้น อ้างอิงพอร์ตฯ ขายของเสนา พบว่า

• โครงการคอนโดมิเนียม แบบพร้อมอยู่ (Ready to Move) รีเจ็กต์เรต 50%
• โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์เรตทะลุ 80%

“แม้ลดราคาบ้าน-คอนโดลง 10% ก็ไม่ช่วย ถ้าสุดท้าย ไม่มี Consumer Spending”

แตะเบรกพัฒนาโครงการต่ำ 3 ล้านบาท

ฝั่ง “วิลล่า คุณาลัย” ก็เจอสถานการณ์ไม่ต่างกัน

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีที่ผ่านมา      รีเจ็กต์เรตของบริษัทขยับขึ้นมา 48% จากเดิมไม่เกิน 30%

และโซนที่น่าห่วงที่สุดคือ “บางบัวทอง”

หนึ่งในพอร์ตใหญ่ของบริษัท ปี 2568 รีเจ็กต์เรตแตะ 65–70% โดยเฉพาะบ้านราคา 2–3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัวแรง

• ปี 2564 (ช่วงพีก) ยอดโอนฯ มูลค่า 700–800 ล้านบาท อานิสงส์โควิด ทำให้คนย้ายกลับมาอยู่บ้านแทนคอนโด และช่วงนั้นสร้างบ้านเพิ่มกันแทบไม่ทัน
• ปี 2568 ยอดโอนฯ เหลือมูลค่าราว 150 ล้านบาท (ประมาณ 51 ยูนิต)

ตัวเลขนี้กำลังสะท้อนว่า ดีมานด์ไม่ได้หาย เพียงแต่ “กู้ไม่ผ่าน”

ด้วย ลูกค้าหลักของบางบัวทอง คือ กลุ่ม First Jobber และวัยสร้างครอบครัว อายุ 30-40 ปี มีรายได้ครัวเรือน 30,000 บาท/เดือน ซึ่งมักสนใจ “บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท“

และกลุ่มนี้เองที่เปราะบางทางการเงินที่สุด

จากสถานการณ์โซนบางบัวทอง อยู่ในภาวะอันตราย ทำให้คุณาลัยตัดสินใจ “หยุดพัฒนาโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท” แม้ยังมีแลนด์แบงก์ในพื้นที่ 100–200 ไร่ จากเดิมเคยถือถึง 500 ไร่

”บริษัทพยายามช่วยลูกค้าสร้างเครดิตให้กู้ผ่าน แต่ช่วยได้เพียงประมาณ 10% ของกลุ่มที่ถูกรีเจ็กต์“

บางบัวทอง จากทำเลดาวรุ่งปริมณฑล สู่ช่วงขาลง กำลังซื้อซบ-ทำเลอื่นแซงหน้า

ถ้าย้อนประวัติศาสตร์อสังหาบางบัวทอง พบว่า

ช่วงปี 2530–2554 คือ ยุคทอง ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 5 แสนบาท บ้านเดี่ยวไม่ถึง 1 ล้านบาท คนกรุงเทพฯ แห่ย้ายออกมาซื้อ

หลังน้ำท่วมปี 2554 ตลาดชะงัก 1–2 ปี

ช่วงปี 2558–2564 ถือเป็นรอบฟื้นตัวใหญ่ ทั้งจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เปิดปี 2559) และศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวสต์เกต รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ อีกหลายแห่ง

ทำให้ราคาบ้านขยับขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 2 ล้านเริ่มหายไปจากตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวเกิน 3 ล้านบาท กลายเป็นเรื่องปกติ

แต่วันนี้ภาพเปลี่ยนอีกครั้ง

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาที่พึ่งพากำลังซื้อคนไทยในพื้นที่เป็นหลัก กำลังชะลอตัวอย่างรุนแรง

โดยเฉพาะบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ‘ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของบางบัวทอง-บางใหญ่’

ปัญหาไม่ได้มีแค่รีเจ็กต์เรต แต่คือ “ทางเลือกทำเลอื่นเพิ่มขึ้น” อาทิ บางนา สมุทรปราการ ปทุมธานี มีรถไฟฟ้าใกล้กว่า เข้าเมืองง่ายกว่า และแข่งขันกันหนัก

ทำให้บางบัวทองไม่ได้เป็นตัวเลือกเดียวอีกต่อไป…

ทำเลอันตราย หรือแค่รอจังหวะฟื้น?

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ และขออนุญาตจัดสรรในพื้นที่ บางบัวทอง-บางใหญ่ เพิ่มเติม

ผู้ประกอบการเลือกชะลอ เปิดขายน้อยลง และเร่งปิดสต็อกเก่าแทน

บ้านจัดสรรอาจไม่ได้แบกรับต้นทุนหนักเท่าคอนโด เพราะทยอยสร้างได้ แต่การขายช้า ก็ยังเป็นภาระต้นทุนเวลา

คำถามคือ บางบัวทองกำลังกลายเป็น “ทำเลอันตราย” หรือไม่?

• ในระยะสั้น คำตอบคือ ความเสี่ยงสูง เพราะรีเจ็กต์เรตแตะ 70–80% ในบางเซ็กเมนต์
• ในระยะยาว ทำเลยังมีโครงสร้างพื้นฐาน ชุมชนใหญ่ และราคาที่ดินไม่สูงเท่าโซนอื่น

ดังนั้น สิ่งที่เป็นตัวแปรจริง ๆ ไม่ใช่ทำเล แต่คือ “กำลังซื้อคนไทย” ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังสูง แบงก์ยังเข้มปล่อยสินเชื่อ และรายได้ไม่โต

บ้านราคา 2–3 ล้านในบางบัวทอง ก็อาจยังต้องรอจังหวะฟื้นอีกพักใหญ่ และคำตอบอาจไม่ใช่ปี 2569 นี้

บริษัทที่ปรึกษาที่ทำงานกับลูกค้าระดับ มหาเศรษฐี (Ultra-high-net-worth) เปิดเผยกับ CNBC ว่า จากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และการเปลี่ยนแปลงนโยบายแบบฉับพลัน ทำให้เกิดความต้องการวางแผนย้ายที่อยู่หรือการขอสัญชาติ ของบรรดาเหล่ามหาเศรษฐีเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

โดยข้อมูลจาก ธนาคาร UBS ระบุว่า:

• 36% ของมหาเศรษฐีระดับพันล้าน (Billionaires) ย้ายประเทศไปแล้วอย่างน้อยหนึ่งครั้งในปี 2025
• 9% กำลังพิจารณาที่จะย้าย
• 44% ของมหาเศรษฐีที่อายุต่ำกว่า 54 ปี ได้ทำการย้ายถิ่นฐานไปแล้วในปีที่ผ่านมา

Henley & Partners บริษัทที่ปรึกษาด้านการย้ายถิ่นฐานระบุว่า ในปี 2025 มีคนจาก 218 สัญชาติ ที่เข้ามาติดต่อสอบถามข้อมูลในการย้ายถิ่นฐาน และจากจำนวนดังกล่าวมีคน 100 สัญชาติใน 95 ประเทศ ที่ยื่นสมัครเพื่อเข้าร่วมโปรแกรมการพำนักและสัญชาติกว่า 40 โปรแกรม โดยเพิ่มขึ้นถึง 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ความเสี่ยงของประเทศ = ความเสี่ยงทางการเงิน

ในอดีต ครอบครัวที่ร่ำรวยจะมองหาประเทศที่มีการเมืองมั่นคง ปลอดภัย ภาษีต่ำ และคุณภาพชีวิตดี แต่ปัจจุบันกลายเป็นการย้ายเพื่อ ปกป้องทรัพย์สิน ความปลอดภัยของคนในครอบครัว และรักษาอิสรภาพในการใช้ชีวิต โดย ความเสี่ยงเชิงพื้นที่ (Jurisdictional Risk) ได้ถูกนำมาพิจารณาเหมือนความเสี่ยงทางการเงินที่ต้องกระจายความเสี่ยง

อย่างเช่น นโยบายที่เคยใช้เวลาหลายสิบปีกว่าจะเปลี่ยน เดี๋ยวนี้อาจเปลี่ยนได้ภายในวาระรัฐบาลเดียว เช่น กรณีสหราชอาณาจักรยกเลิกระบบภาษี Non-dom ที่มีมานานกว่า 200 ปี ทำให้ปี 2025 มีเศรษฐีเกือบ 16,500 คนย้ายออก พร้อมเม็ดเงินกว่า 9.2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 2.86 ล้านล้านบาท

หรืออย่างใน สหรัฐอเมริกา ที่ความเชื่อมั่นในระบบการเมืองและสัญชาติเดิมเริ่มเสื่อมถอยลง ส่งผลให้ในปีที่ผ่านมา ชาวอเมริกันที่อาศัยในต่างประเทศถึง 49% กำลังพิจารณาสละสัญชาติสหรัฐฯ (พุ่งขึ้นจาก 30% ในปีก่อนหน้า) โดยเกินครึ่งระบุว่าไม่พอใจแนวทางการบริหารของรัฐบาล

“หลายครอบครัวเริ่มตระหนักว่านโยบายรัฐเปลี่ยนได้เร็วมาก กฎระเบียบอาจเข้มงวดขึ้น หรือความตึงเครียดระดับโลกอาจปะทุขึ้นได้โดยแทบไม่ทันตั้งตัว” Deepesh Agarwal, กรรมการผู้จัดการ Farro & Co.

UAE ขึ้นแท่นปลายทางอันดับ 1

แม้จะเป็นกระแสการย้ายถิ่นระดับโลก แต่เม็ดเงินและคนเก่งมักจะกระจุกตัวอยู่ในไม่กี่แห่งที่มีความชัดเจนด้านนโยบายและกฎหมาย โดยประเทศปลายทางอันดับ 1 ได้แก่ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) โดยที่ปรึกษาต่างยกให้เป็นแม่เหล็กดึงดูดครอบครัวที่มั่งคั่งได้ดีที่สุดในโลก ด้วยจุดแข็งเรื่องภาษีที่เป็นศูนย์ ทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีความมั่งคั่ง และภาษีจากกำไรจากการขายสินทรัพย์ ประกอบกับโปรแกรม Golden Visa ที่ยืดหยุ่น ทำให้ในปี 2025 เพียงปีเดียว มีเศรษฐีระดับล้านดอลลาร์ย้ายเข้าสู่ UAE สุทธิถึง 9,800 คน ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในโลก

ในส่วนของ ยุโรป ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโปรแกรม Golden Visa ของ โปรตุเกสและกรีซ ที่เปิดทางให้ชาวต่างชาติได้รับสิทธิพำนักระยะยาวจากการลงทุน ขณะที่ประเทศอย่าง อิตาลี โมนาโก และ    สวิตเซอร์แลนด์ ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางคลาสสิกสำหรับครอบครัวที่มองหาเสถียรภาพระยะยาวและความชัดเจนเรื่องเพดานภาษี

ทางฝั่งเอเชีย สิงคโปร์ ยังคงรักษาตำแหน่งศูนย์กลางที่น่าดึงดูดใจ โดยเฉพาะสำหรับครอบครัวที่ให้ความสำคัญกับระเบียบข้อบังคับที่มั่นคงและโครงสร้างพื้นฐานทางการเงินที่ยอดเยี่ยม แม้ว่าในปัจจุบันสิงคโปร์จะเริ่มยกระดับเกณฑ์การคัดเลือกผู้สมัครให้สูงขึ้นกว่าเดิมก็ตาม

นอกจากนี้ยังมี “ผู้เล่นหน้าใหม่” ที่เริ่มมีบทบาทมากขึ้น เช่น ซาอุดีอาระเบีย ที่เปิดตัวโปรแกรม Premium Residency และมียอดผู้อนุมัติไปแล้วกว่า 8,000 รายนับตั้งแต่ขยายโครงการในปี 2024 รวมถึงกลุ่มประเทศในแถบ แคริบเบียน อย่างแอนติกาและบาร์บูดา หรือเซนต์คิตส์และเนวิส ที่ถูกนำมาใช้เป็นกลยุทธ์เสริมในการถือครองสัญชาติควบคู่ไปกับการพำนักในยุโรป

87% พร้อมเลิกหากบริการแย่

การบริการลูกค้ายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อมุมมองของผู้บริโภคที่มีต่อธุรกิจ และการตัดสินใจในการเลือกใช้  บริการ โดย

• 64% ของผู้บริโภคมองว่าคุณภาพการบริการเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการสร้างความแตกต่างระหว่างบริษัท
• 87% ของลูกค้าที่เคยมีประสบการณ์แย่จะหลีกเลี่ยงการใช้บริการบริษัทนั้นในอนาคต
• 32% คิดว่าการบริการดีขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
• 18% เห็นว่าเทคโนโลยีช่วยยกระดับประสบการณ์การบริการอย่างมีนัยสำคัญ
• 78% ของผู้บริโภคยังคงต้องการติดต่อกับพนักงานโดยตรงมากกว่าระบบอัตโนมัติ

สุนาถ ธนสารอักษร กรรมการผู้จัดการ Accenture Song ประเทศไทย มองว่า ผลการวิจัยเผยให้เห็นว่า    ผู้บริหารหลายคนมุ่งเน้นที่การลดต้นทุนมากเกินไป โดยมองข้ามคุณค่าที่แท้จริงของการบริการลูกค้า:

• เมื่อเทียบกับปี 2022 ผู้บริหารที่มองว่าแผนกบริการมีไว้เพื่อสร้างคุณค่าให้ลูกค้าลดลง 60%
• 46% ของผู้บริหารระบุว่ากังวลเรื่องการควบคุมต้นทุนเป็นหลัก
• 64% ยอมแลกประสิทธิภาพด้านต้นทุนกับความพึงพอใจของลูกค้า
• แม้ 62% สามารถลดต้นทุนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่มีเพียง 45% ที่สามารถเพิ่มอัตราการรักษาลูกค้าได้

ทางออกด้วย Generative AI

สุนาถ ให้ความเห็นว่า Generative AI หากนำมาใช้อย่างเหมาะสม สามารถเป็นตัวเปลี่ยนเกมได้ โดยมีศักยภาพใน 3 ด้านหลัก:

• สร้างประสบการณ์เฉพาะบุคคล ให้เกิดขึ้นในวงกว้าง
• เพิ่มความรวดเร็วในการแก้ปัญหาของทีมบริการลูกค้า
• ยกระดับสู่บริการเชิงรุก ที่คาดการณ์ความต้องการล่วงหน้า แทนการตั้งรับ

โดยบริษัทที่มีจุดแข็งด้านบริการลูกค้ามากที่สุด มีแนวโน้มการใช้ Generative AI มากกว่าคู่แข่งถึง 82% เพื่อช่วยให้พนักงานแก้ไขปัญหาได้เร็วขึ้นและมีประสิทธิภาพมากขึ้น บริษัทเหล่านี้ยังมีแนวโน้มที่จะใช้ Generative AI มากกว่าคู่แข่งถึง 50% เพื่อช่วยแก้ปัญหาแบบเรียลไทม์ และ 87% มีแนวโน้มจะนำเทคโนโลยีมาใช้ปรับช่องทางดิจิทัลให้เป็นแบบเฉพาะบุคคล

อย่างไรก็ตาม การใช้ AI ต้องทำอย่างระมัดระวัง เพราะมีลูกค้าถึง 35% ที่กังวลว่า AI อาจลดทอนคุณภาพการบริการและทำให้รู้สึกไม่ไว้วางใจ ดังนั้น สิ่งสำคัญคือ วิธีการนำเทคโนโลยีมาใช้มีความสำคัญพอ ๆ กับตัวเทคโนโลยีเอง

คนไทยรู้จัก AI แต่ไม่ได้ใช้เต็มที่

จากการสำรวจพบว่า ผู้บริโภคไทย 90% กว่า รู้จัก AI และมากกว่า 80% ใช้งาน AI เป็นประจำอยู่แล้ว (แม้จะไม่รู้ว่ากำลังใช้ AI อยู่ก็ตาม เช่น อัลกอริทึมแนะนำฟีดของแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียต่าง ๆ) แต่ที่น่าสนใจคือ มีแค่ 16% เท่านั้นที่เป็น ผู้ใช้ AI เต็มศักยภาพ ส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับ ใช้แบบจำกัด เพื่อความสะดวก หรือ เห็นว่าดี แต่ยังไม่กล้าเชื่อ 100%

ซึ่งแสดงให้เห็นว่ามีช่องว่างใหญ่มากระหว่าง “การใช้งาน” กับ “ความเข้าใจและความไว้ใจ”

ทำไมคนไทยถึงยังไม่กล้าใช้ AI เต็มที่?

แม้ 74% จะยอมรับว่า AI ช่วยเพิ่ม Productivity ได้จริง และคนไทย 70% เชื่อว่า AI จะช่วยทำให้เก่งขึ้น    แต่ลึก ๆ แล้ว ไม่ใช่ว่าจะไม่มีความกังวลเลยโดย

• 66% กลัว AI ถูกนำไปใช้ในเรื่องผิด ๆ เช่น ใช้ทำ Deepfakes, Fake News เป็นต้น
• 57% กลัวตกงาน กลัวถูก AI มาแทนที่
• 55% กังวลเรื่องความปลอดภัยข้อมูลส่วนตัว 
• 44% กังวลเรื่องผลลัพธ์ของ AI มีอคติ

รู้จัก 4 กลุ่มคนไทยยุค AI ที่แบรนด์ต้องเข้าใจ

จากการศึกษา SCBX แบ่งผู้บริโภคไทยออกเป็น 9 กลุ่ม แต่มี 4 กลุ่มหลัก ที่เป็นกลุ่มใหญ่และแบรนด์ต้องให้ความสนใจ ได้แก่

• Smart Minimalist (36%)

ลักษณะ: ใช้เท่าที่เห็นประโยชน์จริง ไม่ได้คลั่ง AI

สิ่งที่ต้องการ: ความปลอดภัยเป็นอันดับหนึ่ง ต้องการให้ AI ช่วยทำงานน่าเบื่อซ้ำ ๆ ให้แต่ต้องมั่นใจว่าข้อมูลปลอดภัย

• Skeptical Practitioner (34%)

ลักษณะ: เปิดรับ AI แต่ยังระแวงในบางแง่มุม แม้จะใช้งานเป็นประจำ แต่ยังไม่กล้าวางใจผลลัพธ์

สิ่งที่ต้องการ: ต้องการความมั่นใจว่าผลลัพธ์ถูกต้อง ถ้าแบรนด์ทำให้กลุ่มนี้เชื่อใจได้ จะกลายเป็นลูกค้าที่ดีมาก

• Life Optimizer (5%)

ลักษณะ: เป็น “AI-believers” ที่มีความเชื่อมั่นและไว้ใจใน AI สูง ส่วนใหญ่เป็นพนักงานออฟฟิศ หรือเจ้าของธุรกิจ SME ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

สิ่งที่ต้องการ: อยากได้ AI ที่จัดการแทนให้เลย (Do-It-for-Me) โค้ชช่วยวางแผนความมั่งคั่ง และระบบแจ้งเตือนอัจฉริยะ (Smart Forecast)

• Pro-formance (8%)

ลักษณะ: นักสร้างผลงานด้วย AI โดยใช้ AI เป็นเครื่องมือสร้างผลลัพธ์และความสำเร็จ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มมืออาชีพหรือคนทำงานที่พึ่งพา AI อย่างจริงจัง

สิ่งที่ต้องการ: ไม่กังวลเรื่องความเชื่อมั่น เพราะใช้ทุกวัน แต่ปัญหาหลักคือ AI ที่ใช้ยังไม่ฉลาดพอสำหรับเป็นเพื่อนคู่คิดเชิงรุก

อย่างไรก็ตาม ถ้าอยากให้ AI ประสบความสำเร็จ ควรออกแบบให้ตอบโจทย์กลุ่ม Smart Minimalist + Skeptical Practitioner โดยเฉพาะเรื่อง ความปลอดภัย ความง่าย และความโปร่งใส เนื่องจากคิดเป็นสัดส่วนถึง 70% ของตลาดทั้งหมด

ใช้ AI กับเรื่องเงินได้ไม่เต็มที่เพราะกลัว

จริง ๆ แล้ว คนไทยใช้ผลิตภัณฑ์ทางการเงินดิจิทัลเป็นเรื่องปกติในชีวิตประจําวัน ด้วยแอปธนาคารหรือ e-wallet แต่กลับกัน คนไทยกลับรู้จัก Al แต่การนํามาใช้งานทางการเงิน ต่ำกว่าศักยภาพ มีเพียง 13% เท่านั้น ที่ใช้งาน Al ได้เต็มศักยภาพ โดยมีปัจจัยหลัก ๆ มาจากความกังวลเรื่อง ความปลอดภัย เช่น กลัวโดนมิจฉาชีพดูดเงิน หรือโอนเงินเข้าบัญชีม้า 

อีกความกังวลคือ ความยุ่งยาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของผลิตภัณฑ์ทางการเงินต่าง ๆ รวมถึงความยากของศัพท์ด้านการเงิน

ดังนั้น จุดสำคัญคือ คนไทยไม่ได้อยากได้ฟีเจอร์อะไรที่ใช้งานยากจนปวดหัว แต่แค่ต้องการให้ AI ช่วย ลดความซับซ้อน ลดงานน่าเบื่อ และเพิ่มความปลอดภัย ได้แก่

• On-Demand Resolution: แก้ปัญหาได้ทันที หากมีข้อผิดพลาดหรือพบธรกรรมที่ติดขัด
• Simplified Everyday Finance: ทําให้การเงิน ประจําวันง่ายขึ้น งานซ้ำ ๆ ในชีวิต เช่น การออม รายเดือน การจัดการค่าใช้จ่าย ต้องสามารถ จัดการได้แบบอัตโนมัติ
• Better Convenience: ความสะดวกที่มากกว่า Al ต้องช่วยลดขั้นตอนที่ผัใช้งานต้องทําเอง เช่นเปรียบเทียบโปรโมชัน ชําระบิล หรือเก็บข้อมูล ค่าใช้จ่าย

3 หลักการง่าย ๆ สร้าง AI ให้คนไทยยอมรับ

SCBX แนะนำว่า ถ้าอยากเป็น AI-first Organization จริงๆ ต้องโฟกัส 3 เรื่องนี้:

1. Trust Design – สร้างความไว้ใจตั้งแต่ออกแบบ

คนไทยยังต้องการ “คนจริงๆ ที่สามารถช่วยได้” ไม่ใช่เพราะไม่เชื่อ AI แต่เพราะรู้สึกมั่นใจกว่าถ้ามีคนดูแลอยู่ด้วย การมี Human-in-the-loop จะทำให้คนยอมรับง่ายกว่า

2. Human Validation – ผสมผสานคนกับเทคให้ลงตัว

AI ในบริการการเงินต้องมีคนร่วมตรวจสอบ โดยเฉพาะในเรื่องที่มีความเสี่ยงสูง การออกแบบต้องเริ่มจากความเชื่อใจและความง่ายก่อน

3. Meaningful Simplicity – ซับซ้อนได้ แต่ต้องเข้าใจง่าย

คนไทยไม่กลัวเทคโนโลยีที่ซับซ้อน แต่กลัวประสบการณ์ที่เข้าใจยาก การใช้ภาษาธรรมดา รองรับหลายสำเนียง และเชื่อมต่อบริการได้ลื่นไหล คือกุญแจสำคัญ

มุมมองจากองค์กร ยอมรับบริหาร Gen Z ยาก

• 72% ขององค์กร เปิดรับการจ้างงาน Gen Z
• มากกว่า 50% มองว่า Gen Z เด่นด้านดิจิทัลและเทคโนโลยี เป็นทักษะสำคัญต่อธุรกิจ
• แต่ 44% ยอมรับตรงกันว่า “การบริหาร Gen Z คือความท้าทาย”

สะท้อนว่า องค์กรเห็นศักยภาพ แต่ยังปรับระบบให้เข้ากับวิธีคิดและการทำงานของคนรุ่นนี้ได้ไม่เต็มที่

มุมมองจาก Gen Z องค์กรยังไม่ตอบโจทย์เท่าที่ควร

• มีเพียง 33% ที่รู้สึกว่าองค์กร “พร้อม” จริง
• อีก 46% มองว่าองค์กร “ค่อนข้างพร้อม” แต่ยังไม่สุด
• 56% คาดว่าจะทำงานกับที่เดิมแค่ 1–2 ปี
• มีเพียง 27% ที่คิดว่าจะอยู่ต่อ 3–5 ปี

พูดง่าย ๆ คือ Gen Z ไม่ได้ตั้งใจลาออกเร็ว แต่ถ้าไม่เห็นอนาคต ก็พร้อมไปต่อที่อื่น

Gen Z อยากได้อะไรจากที่ทำงาน?

1. ความยืดหยุ่น = มาตรฐาน ไม่ใช่โบนัส

• 54% ต้องการรูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นหรือรีโมตได้
• รองลงมา คือ งานที่มีโครงสร้างชัดเจน (25%)
• และการทำงานเป็นทีม (17%)

สำหรับ Gen Z ความยืดหยุ่นไม่ใช่สวัสดิการพิเศษ แต่คือ “สิ่งที่ควรมี” เพื่อให้ชีวิตกับงานไปด้วยกันได้

2. เรียนรู้จากของจริง ไม่ใช่แค่ทฤษฎี

• 50% เลือกเรียนรู้จากการทำงานจริง (on-the-job training)
• 25% ให้ความสำคัญกับระบบพี่เลี้ยง (mentorship)
• เวิร์กช็อป/สัมมนา 17%
• คอร์สภายนอก ได้รับความสนใจน้อยที่สุด

Gen Z ชอบการเรียนรู้แบบ “ทำไป เก่งไป” มากกว่านั่งเรียนแล้วไม่ได้ใช้

3.โตได้จริง วัฒนธรรมดี ชีวิตไม่พัง

• 52% ของ Gen Z อยู่กับองค์กรเพราะ “โอกาสเติบโตในอาชีพ”
• 24% ให้ความสำคัญกับวัฒนธรรมองค์กร
• 20% เลือกความยืดหยุ่นด้านเวลางานและสถานที่

ขณะเดียวกัน

• 37% ให้ความสำคัญกับความมั่นคงในงาน
• 37% ให้ความสำคัญกับสุขภาวะและคุณภาพชีวิต

เงินสำคัญ แต่ สุขภาพจิตและชีวิตที่ดี สำคัญไม่แพ้กัน

แล้วอะไรคือโจทย์ยากขององค์กร?

แม้ Gen Z จะเก่งดิจิทัล (52%) และมีความคิดสร้างสรรค์ (25%)

แต่ 44% ของผู้จัดการ มองว่าการทำงานร่วมกับ Gen Z ไม่ง่าย

เหตุผลหลักคือ

• วิธีคิดและสไตล์การทำงานต่างจากรุ่นก่อน
• ชอบสื่อสารแบบ digital-first เร็ว ตรง ประหยัดเวลา
• แต่บางครั้งถูกมองว่าขาดทักษะการสื่อสารแบบเผชิญหน้า

นี่ไม่ใช่ปัญหาความสามารถ แต่คือ “ช่องว่างระหว่างวัย” ที่ต้องจัดการให้ดี

องค์กรควรปรับอย่างไร ถ้าอยากรั้ง Gen Z ให้อยู่ยาว?

• เพิ่มความยืดหยุ่นในการทำงาน ไฮบริดหรือรีโมตได้ พร้อมโครงสร้างงานที่ชัดเจน
• เน้นการเรียนรู้จากการลงมือทำ + soft skills เช่น เวิร์กช็อป, ภาวะผู้นำ การสื่อสาร
• ดูแลสุขภาวะอย่างจริงจัง สุขภาพจิต การเงิน และสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย
• สร้างระบบพี่เลี้ยงและการทำงานข้ามรุ่น ลดช่องว่างวัย แลกเปลี่ยนทักษะซึ่งกันและกัน
• ให้ feedback เร็ว ชัด และสร้างสรรค์ ไม่ใช่แค่ประเมินผล แต่ช่วยให้เห็นทางเติบโต
• จัดเครื่องมือและเทคโนโลยีให้พร้อม พร้อมสอนใช้อย่างมีประสิทธิภาพ

มองไปข้างหน้า Gen Z คือโอกาส ไม่ใช่ปัญหา

Gen Z คือคนทำงานที่ปรับตัวไว เก่งเทคโนโลยี และมีพลังสร้างสรรค์

หากองค์กรปรับวัฒนธรรมให้สอดคล้อง สื่อสารให้ชัด และเปิดใจรับความต่าง

คนรุ่นนี้จะไม่ใช่ “พนักงานที่อยู่ไม่นาน” แต่จะกลายเป็น แรงขับเคลื่อนสำคัญขององค์กรในระยะยาว

หน่วยเปิดตัวใหม่น้อยสุดในรอบ 23 ปี เป็นรองแค่ช่วงต้มยำกุ้ง!

อ้างอิงข้อมูล AREA พบว่า หน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัย หดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน ดังนี้

ปี 2568

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 41,490 ยูนิต ลดลง 32% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 290,615 ล้านบาท ลดลง 29% (YoY)

ปี 2567

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 61,453 ยูนิต ลดลง 39% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 413,773 ล้านบาท ลดลง 26% (YoY)

ปี 2566

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 101,536 ยูนิต ลดลง 5% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 559,743 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY)

“จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ปีก่อน ถือว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2546 ที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ราว 52,305 ยูนิต และต่ำกว่าช่วงโควิดระบาดหนัก ๆ ในปี 2563 – 2564 ที่มีหน่วยเปิดตัว 73,043 ยูนิต และ 60,489 ยูนิต ตามลำดับ”

ทั้งนี้ สถานการณ์เปิดตัวใหม่ปี 2568 ย่ำแย่เป็นรองแค่ช่วง ”วิกฤติต้มยำกุ้ง“ ในราวปี 2540 – 2544 (รวมระยะเวลาผลกระทบต่อเนื่องต่อตลาดอสังหา) ดังนี้

• ปี 2540 เปิดตัวใหม่ 44,353 ยูนิต
• ปี 2541 เปิดตัวใหม่ 3,421 ยูนิต
• ปี 2542 เปิดตัวใหม่ 4,149 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 8,748 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 14,322 ยูนิต

หน่วยรอขาย 2 แสนหน่วย คาดใช้เวลาระบายสต็อก 4 ปี

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA กล่าวว่า ปัจจุบันมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 49.8 เดือน (ประมาณ 4 ปี)

สถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้น เพราะจำนวนหน่วยข้างต้น ลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วยเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี 2566) แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมาก การเปิดตัวโครงการน้อยลง

“การดูดซับอุปทานเดิมมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต”

ผู้ประกอบการแข่งดุ ราคาที่ดิน-บ้านลดลง

ด้านราคาที่อยู่อาศัย เมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 4.612 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.477 ล้านบาท สะท้อนว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวลดลง ประมาณ -2.9%

โดยอสังหาทุกประเภทมีการปรับตัวลดลงทั้งหมด ดังนี้

• ที่ดินจัดสรร -4.7%
• อาคารพาณิชย์ -4.1%
• อาคารชุด -3.5%
• ทาวน์เฮ้าส์ -2.8%

การปรับตัวลงลงเล็กน้อยครั้งนี้ ตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า สินค้าราคาถูกจะหดตัวมากสุด ดังนี้

• ระดับราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ลดลง -5.0%
• ระดับราคามากกว่า 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลดลง -4.0%
• ราคา 5 แสนบาท – 1 ล้านบาท ปรับลดลง -3.5%

การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา

ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง ควบคู่กับการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปีต้อนรับปีใหม่ 2568

นอกจากนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาไม่ได้มาก ทำให้ราคาเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ประเมินปี 69 ตลาดอสังหาเทิร์นอะราวด์ +5% ส่วน 3 ปีหน้าคงที่-ไม่โต

ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดอสังหายังมีปัจจัยลบอยู่ เช่น

• หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
• ต้นทุนธุรกิจปรับตัวเพิ่ม
• ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
• ความผันผวนของตลาดโลก
• โอกาสอาจเกิดสงครามระหว่างประเทศมีมากขึ้น

ปัจจัยบวกก็ยังมี เช่น

• อาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาลออกมาอีก
• ภาวะดอกเบี้ยมีทิศทางทรงตัวหรืออาจปรับลดลงบ้าง
• มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น

AREA คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างประมาณ 5%

แต่ในระยะปานกลาง ในอีก 3 ปีข้างหน้า (ปี 2570-2572) ตลาดก็ยังอาจทรงตัวเพราะเศรษฐกิจไทย    ยังคงเติบโตช้านั่นเอง

โดยที่นิโอ ทาร์เก็ต และ Influential Brands จากประเทศสิงคโปร์ ร่วมจัดงานประกาศและมอบรางวัลแก่ท็อปแบรนด์ที่ทรงอิทธิพลต่อผู้บริโภคสูงสุด และแบรนด์ที่ประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจสูงสุดต่อเนื่องรวมกันกว่า 25 แบรนด์ 

ทั้งนี้แม่ทัพใหญ่อย่างวรรณียังได้เปิดมุมมองของการสื่อสารแบรนด์ในปัจจุบัน สรุปใจความใหญ่ๆ เป็น 5 ข้อ ได้แก่

1. ยุคที่ข้อมูลไปไว แบรนด์ต้องเตรียมตัวมากกว่าแผนการตลาด

การทำแบรนด์ในยุคนี้ต้องก้าวข้ามแค่เรื่องยอดขายไปสู่การสร้าง Brand Reputation (ชื่อเสียงของแบรนด์) โดยมีหลักการสำคัญ คือ

• ความเชื่อมั่นคือสกุลเงินใหม่ : ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน แบรนด์ต้องเป็นที่พึ่ง และสร้างความมั่นใจให้ลูกค้ากล้าใช้จ่ายให้ได้
• ความโปร่งใส (Transparency) : การสื่อสารต้องตรงกับความจริง มีการวางแผนเชิงรุกและเชิงรับต้องพร้อมรับมือกับวิกฤต (Crisis Management) ได้ทันที ต้องมีสเตทเมนต์ หรือแผนรองรับวิกฤตไว้ล่วงหน้า
• การสื่อสารที่สม่ำเสมอ : ต้องพูดบ่อย สื่อสารอย่างต่อเนื่อง และทำตามคำมั่นสัญญาเพื่อให้แบรนด์ถูกจดจำในโลกที่คนมีเรื่องให้จำเยอะเกินไป เป็นการรักษาความลอยัลตี้ในวันที่งบโฆษณาอาจถูกตัดเมื่อไหร่ก็ได้

2. มุมมองเศรษฐกิจไทยปี 2569 ปีแห่งความระมัดระวัง

นิโอ ทาร์เก็ตมองว่าเศรษฐกิจไทยปี 2569 อาจจะมีความทรงๆ เห็นได้จากปีที่ผ่านมามีการขยายตัวชะลอลงอยู่ที่ประมาณ 1.6% โดยมีปัจจัยกดดัน ดังนี้

• ปัจจัยภายนอก : สงครามการค้า สินค้าทะลักจากจีน และนโยบายจากสหรัฐฯ ที่กระทบส่งออก
• ปัจจัยภายใน : กำลังซื้อครัวเรือนเปราะบางจากหนี้สิน และค่าครองชีพ รวมถึงภัยธรรมชาติที่กระทบระดับรากหญ้า
• ผลกระทบต่อธุรกิจ : งบโฆษณาอาจถูกตัดเป็นอันดับแรก แต่การสื่อสารแบรนด์กลับสำคัญที่สุด เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมและสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว

3. สรุปอินไซต์ผู้บริโภค 5 Generation ปี 2026

ในยุคปัจจุบันเป็นยุคที่มีช่องว่างระหว่างวัย หรือระหว่างเจนมากขึ้น ซึ่งแต่ละเจนมีความชอบ และพฤติกรรมการเสพสื่อต่างกัน แบรนด์จึงต้องวางแผนให้รงกับกลุ่มเป้าหมาย 

• Baby Boomer : เน้นความคุ้มค่า และราคาที่ชัดเจน ต้องสื่อสารด้วยช่องทางที่เข้าถึงได้ง่าย ไม่ซับซ้อน
• Gen X : กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงสุด เน้นสินค้าที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง และเน้นประสบการณ์ที่ได้รับ
• Gen Y : กลุ่มที่เริ่มใช้ AI ช่วยตัดสินใจในเรื่องต่างๆ สนใจเรื่องสุขภาพมากขึ้น และสนใจเรื่องค่านิยมใหม่ๆ
• Gen Z : กลุ่มนี้มีลอยัลตี้ต่ำที่สุด แต่ใจรักสิ่งแวดล้อม สินค้าต้องได้ตามความคาดหวัง ถ้าแบรนด์ทำไม่ได้ตามที่พูดพร้อมแบนทันที
• Gen Alpha : กลุ่มนี้เติบโตมากับเทคโนโลยีแบบ 100% พึ่งพาพ่อแม่สูง ชอบคอนเทนต์ที่สนุกสนาน และมีปฏิสัมพันธ์

4. กลยุทธ์การสื่อสาร 3P

การทำคอนเทนต์ต้องครอบคลุมหลัก 3P เพื่อให้แบรนด์ยั่งยืน

1. People : เน้นความสำคัญของคน ทั้งผู้บริหาร (วิสัยทัศน์) และพนักงาน (ความเก่ง) เพราะคนอยากทำงานกับองค์กรที่เก่ง และดี
2. Performance : ความแข็งแกร่งทางการเงิน และความยั่งยืน โดยเฉพาะบริษัทที่จะเข้า IPO ต้องมีความโปร่งใสชัดเจน
3. Planet : การใส่ใจโลกและสังคมไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานที่ทุกเจนเนอเรชันจับตามอง

5. งานวิจัย Influential Brands Research

จากการที่นิโอ ทาร์เก็ตทำวิจัยร่วมกับ Influential Brands (Singapore) และสวนดุสิตโพลต่อเนื่องกว่า 12 ปี พบอินไซต์สำคัญ ดังนี้

• Leadership Matters : ผู้บริโภคกว่า 80% เชื่อว่าผู้นำองค์กรมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างความเชื่อมั่นต่อแบรนด์
• Top Influential Brands : แบรนด์ที่ได้รางวัล (เช่น Café Amazon, Lotus’s, Auntie Anne’s) คือแบรนด์ที่สามารถครองใจผู้บริโภคได้ทุกเจนเนอเรชันผ่านการปรับตัวที่รวดเร็ว
• AI Integration : ปี 2569 AI จะเข้ามามีบทบาทสูงในการจุดประกายการสร้างแบรนด์ และช่วยให้แบรนด์สื่อสารกับลูกค้าได้แบบรายบุคคลได้

เมื่อผู้ประกอบการเลือก ชะลอเปิดโครงการใหม่ และหันมาเร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวม ปี 2568 มีคอนโดเปิดขายใหม่ราว 16,408 ยูนิต ลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และเฉพาะไตรมาส 4 เปิดใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิต ลดลง 56% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ)

ปัจจัยกดดันหลักยังเป็น

• เศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวช้า
• มาตรการรัฐจำกัดอยู่แค่ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
• อุทกภัยหลายพื้นที่ และการยุบสภา รอเลือกตั้งต้นปี 2569

ทั้งหมดนี้ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ “ชะลอเกม” และไม่เร่งลงทุนใหม่

ปี 2569 เน้นระบายสต็อกเก่า เปิดใหม่เพียง 1.5 หมื่นยูนิต ต่ำกว่าช่วง  โควิด

มองไปปี 2569 ตลาดคอนโด ยังคงมีปัจจัยกดดัน ทั้งจากเศรษฐกิจ การเมือง และความเสี่ยงระดับโลก

ทำให้ผู้ประกอบการยังคงเน้นระบายสต็อก มากกว่าเปิดตัวใหม่ เนื่องจากซัพพลายคอนโดใน กทม. ยังคงสูง

เบื้องต้น ประเมินว่า ปี 2569 คอนโดใน กทม. และปริมณฑล จะมีการเปิดตัวใหม่ราว 15,000 ยูนิต (*หากรวมโครงการบ้านชาวไทย จะเปิดตัวประมาณ 19,000 ยูนิต) ลดลง 10% (YoY)

ซึ่งยังถือว่าเป็นจำนวนคอนโดมิเรียมเปิดขายใหม่ที่ยังน้อยกว่าช่วง 2557-2562 และมีอัตราต่ำกว่าช่วง โควิด

• ปี 2558 เปิดขายกันที่ 34,666 ยูนิต
• ปี 2561 เปิดขายอยู่ที่ 66,226 ยูนิต
• ปี 2563 (ช่วงโควิด) เปิดขาย 20,060 ยูนิต
• ปี 2564 (โควิดแพร่ระบาดหนัก) เปิดขาย 15,484 ยูนิต
• ปี 2565 (สถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย) เปิดขาย 43,023 ยูนิต

ใช้เวลาระบายสต็อกคอนโด 2-3 ปี บางบริษัทปีนี้ไม่เปิดตัวโครงการ

ปัจจุบัน คอนโด กทม. มีซัพพลายคงค้างประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต

แม้ปีนี้ไม่เปิดโครงการใดเลย แต่ยังต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2-3 ปี โดยช่วงเวลานี้ตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่จุดสมดุลที่ดี คือ เปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต/ปี

“ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดแทบไม่เติบโต หรือดีขึ้นจากปี 2568 เพียงเล็กน้อย บางบริษัทอาจ ไม่เปิดคอนโดใหม่เลยทั้งปี โดยต้องรอดูทิศทางจริงอีกครั้งหลังไตรมาส 1 ปี 2569”

หมดยุคคอนโดราคาเฟ้อ

สำหรับคอนโด แม้โครงการระดับ 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป จะเพิ่มสัดส่วนขึ้น แต่อินไซต์ผู้บริโภคยุคใหม่หันมาซื้อสินค้าในราคาคุ้มค่ามากขึ้น และสมเหตุสมผล

“บางทำเลคอนโดราคาต่ำกว่าตลาดเพียง 10-20% ก็ขายดีแล้ว ส่วนคอนโดราคาสูง อาทิ 1 ล้านบาท/ตร.ม. อาจยังมีบ้าง แต่ก็น้อยลง”

ขณะที่ โครงการระดับกลาง-ล่าง จะเปิดน้อยลง โดยถ้าราคาต่ำ ต้องมั่นใจว่ายอดขาย “ไปได้จริง”

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงสำคัญ คือ ผู้ประกอบการจะใช้ “ข้อมูลตลาด” มากขึ้น ไม่เปิดโครงการตามกันเป็นคลัสเตอร์เหมือนในอดีต และลดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลระยะยาวสูง

อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงที่ยังต้องจับตา ปัจจัยกดดันหลักของตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงเป็น

• หนี้ครัวเรือนสูง กระทบการขอสินเชื่อ
• กำลังซื้อคนไทยที่ยังอ่อนแรง
• ความไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง

องค์การส่งเสริมการค้าต่างประเทศของญี่ปุ่น (เจโทร) กรุงเทพฯ เปิดเผยถึงผลการสำรวจ ‘ร้านอาหารญี่ปุ่นในประเทศไทย’ ประจำปี 2568 ซึ่งเป็นปีแรกที่ร้านอาหารญี่ปุ่นมีจำนวนลดลง นับตั้งแต่สำรวจมาเมื่อปี 2550 โดยมีจำนวน 5,781 ร้าน ลดลง 135 ร้าน หรือลดลง 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน

นอกจากนี้ เป็นการลดลงของร้านอาหารญี่ปุ่นเกือบทุกประเภท

1.Yakiniku/BBQ : -9%

2.Donburi : -8.6%

3.Curry/Omu-rice : -6.4%

4.อาหารตะวันตกสไตล์ญี่ปุ่น : -5.3%

5.Izakaya : -4.4%

6.Soba/Udon : -2.8%

7.ภัตตาคารอาหารญี่ปุ่น : -2.8%

8.Suki/Shabu : -2.5%

9.Sushi : -2.3%

10.อาหารทอด : -2%

ยกเว้น ‘ร้านคาเฟ่’ และ ‘ร้านราเมง’ ที่ยังเติบโต โดยร้านคาเฟ่ โต 6.4% และร้านราเมง โต 2.6% ขณะที่ ‘เทปันยากิ’ มีจำนวนร้านไม่เปลี่ยนแปลง

เมื่อวิเคราะห์ตามจำนวนสาขาพบว่า แบรนด์ที่มีสาขาเดียวและแบรนด์ที่มีหลายสาขา โดยเฉพาะแบรนด์ขนาดเล็กที่มีร้าน 2-5 สาขาลดลงชัดเจน ส่วนแบรนด์ขนาดใหญ่มีสาขามากกว่า 51 แห่งขึ้นไปยังคงมีจำนวนคงที่

ตลาดเข้าสู่ยุคอิ่มตัวต้องมีจุดขายมากกว่า ‘ต้นตำรับแท้’

ทางเจโทรให้เหตุผลที่ทำให้ปี 2568 มีจำนวนร้านอาหารญี่ปุ่นลดลง หลักๆ มาจากภาวะเศรษฐกิจ และการแข่งขันที่ดุเดือด ยกตัวอย่าง ร้าน Yakiniku และ BBQ ที่มีจำนวนลดลงมากที่สุด ก็พราะว่า เป็นร้านที่เริ่มต้นธุรกิจใหม่ได้ง่าย ทำให้คนสนใจเข้ามามาก ประกอบกับมีร้านปิ้งย่างจากเกาหลีเข้ามาแข่งขัน ทำให้ร้านประเภทนี้ได้รับผลกระทบมากสุด

ส่วนสถานการณ์และแนวโน้มร้านอาหารญี่ปุ่นในอนาคต ทางเจโทรได้วิเคราะห์จากการสำรวจและพูดคุยกับคนในแวดวงร้านอาหารญี่ปุ่นในไทย สรุปออกมาเป็นประเด็นน่าสนใจดังต่อไปนี้

1.ตลาดร้านอาหารญี่ปุ่นเข้าสู่ภาวะอิ่มตัว : จากสถานการณ์เศรษฐกิจในไทยที่ยังชะลอตัว ได้กระทบต่อการขยายตัวของร้านอาหาร ขณะเดียวกันผู้บริโภคไทยมีได้ความรู้และประสบการณ์เกี่ยวกับอาหารญี่ปุ่นมากขึ้น บวกกับรสนิยมที่เปลี่ยนแปลงไป

ดังนั้น การขยายตลาดด้วยการเปิดร้านใหม่หรือการขยายสาขาเพียงอย่างเดียว จึงเป็นเรื่องยาก และการขายความเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น ‘ต้นตำรับ’ หรือ ‘รสชาติญี่ปุ่นแท้ๆ’ ไม่สามารถนำมาสร้างความแปลกใหม่และดึงดูดผู้บริโภคได้

2.ต้องเน้น ‘ความคุ้มค่า’ ทั้งราคาและประสบการณ์ : ปัจจุบันผู้บริโภคมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับความคุ้มราคาและคุณค่าทางประสบการณ์ มากกว่าการเลือกโดยให้คุณค่าแก่ความ ‘พรีเมียม’ เพียงอย่างเดียว

3.ร้านอาหาร ‘เฉพาะทาง’ จะมีเพิ่มมากขึ้น : จากการที่คนไทยไปเที่ยวและรับประทานอาหารญี่ปุ่นจากแหล่งกำเนิด ทำให้ตอนนี้มีแนวโน้มให้ความสนใจร้านอาหารที่มีเมนูอาหารญี่ปุ่นเฉพาะทางเช่น ร้านราเมง ร้านคาเฟ่ ร้านหมูทอดทงคัตสึ ร้านแฮมเบิร์ก และร้านที่มีความพิถีพิถันเป็นพิเศษ เช่น ร้านที่เลือกใช้วัตถุดิบอย่างข้าวญี่ปุ่น ฯลฯ

4.ด้วยเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจนของผู้บริโภค : มีผลต่อการโฆษณาประชาสัมพันธ์ โดยกลุ่มคนรุ่นใหม่ มีแนวโน้มเลือกร้านอาหารตามการดูรีวิวและกระแสเทรนด์ในโลกโซเชียล

บทสรุปหากอยากเป็นผู้รอด

ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ แบรนด์จำเป็นต้องปรับตัว โดยต้องเน้นบอกเล่าเรื่องราวหรือ Story ต่างๆ ของแบรนด์ทั้งที่แหล่งที่มา คุณภาพ และส่งมอบประสบการณ์ที่น่าประทับใจให้กับลูกค้า เพื่อสร้างคุณค่าที่แตกต่าง เพราะเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก

ขณะเดียวกันต้องชู ‘ความคุ้มค่า’ มาเป็นจุดขาย และที่ขาดไม่ได้ คือ การ Localized ซึ่งในที่นี้หมายถึง ‘วัตถุดิบ’ เพื่อปรับเมนูและราคาให้เหมาะกับคนไทย ซึ่งจะช่วยเพิ่มการบริโภคอย่างมีนัยสำคัญ