เมื่อผู้ประกอบการเลือก ชะลอเปิดโครงการใหม่ และหันมาเร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวม ปี 2568 มีคอนโดเปิดขายใหม่ราว 16,408 ยูนิต ลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และเฉพาะไตรมาส 4 เปิดใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิต ลดลง 56% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ)

ปัจจัยกดดันหลักยังเป็น

• เศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวช้า
• มาตรการรัฐจำกัดอยู่แค่ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
• อุทกภัยหลายพื้นที่ และการยุบสภา รอเลือกตั้งต้นปี 2569

ทั้งหมดนี้ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ “ชะลอเกม” และไม่เร่งลงทุนใหม่

ปี 2569 เน้นระบายสต็อกเก่า เปิดใหม่เพียง 1.5 หมื่นยูนิต ต่ำกว่าช่วง  โควิด

มองไปปี 2569 ตลาดคอนโด ยังคงมีปัจจัยกดดัน ทั้งจากเศรษฐกิจ การเมือง และความเสี่ยงระดับโลก

ทำให้ผู้ประกอบการยังคงเน้นระบายสต็อก มากกว่าเปิดตัวใหม่ เนื่องจากซัพพลายคอนโดใน กทม. ยังคงสูง

เบื้องต้น ประเมินว่า ปี 2569 คอนโดใน กทม. และปริมณฑล จะมีการเปิดตัวใหม่ราว 15,000 ยูนิต (*หากรวมโครงการบ้านชาวไทย จะเปิดตัวประมาณ 19,000 ยูนิต) ลดลง 10% (YoY)

ซึ่งยังถือว่าเป็นจำนวนคอนโดมิเรียมเปิดขายใหม่ที่ยังน้อยกว่าช่วง 2557-2562 และมีอัตราต่ำกว่าช่วง โควิด

• ปี 2558 เปิดขายกันที่ 34,666 ยูนิต
• ปี 2561 เปิดขายอยู่ที่ 66,226 ยูนิต
• ปี 2563 (ช่วงโควิด) เปิดขาย 20,060 ยูนิต
• ปี 2564 (โควิดแพร่ระบาดหนัก) เปิดขาย 15,484 ยูนิต
• ปี 2565 (สถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย) เปิดขาย 43,023 ยูนิต

ใช้เวลาระบายสต็อกคอนโด 2-3 ปี บางบริษัทปีนี้ไม่เปิดตัวโครงการ

ปัจจุบัน คอนโด กทม. มีซัพพลายคงค้างประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต

แม้ปีนี้ไม่เปิดโครงการใดเลย แต่ยังต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2-3 ปี โดยช่วงเวลานี้ตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่จุดสมดุลที่ดี คือ เปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต/ปี

“ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดแทบไม่เติบโต หรือดีขึ้นจากปี 2568 เพียงเล็กน้อย บางบริษัทอาจ ไม่เปิดคอนโดใหม่เลยทั้งปี โดยต้องรอดูทิศทางจริงอีกครั้งหลังไตรมาส 1 ปี 2569”

หมดยุคคอนโดราคาเฟ้อ

สำหรับคอนโด แม้โครงการระดับ 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป จะเพิ่มสัดส่วนขึ้น แต่อินไซต์ผู้บริโภคยุคใหม่หันมาซื้อสินค้าในราคาคุ้มค่ามากขึ้น และสมเหตุสมผล

“บางทำเลคอนโดราคาต่ำกว่าตลาดเพียง 10-20% ก็ขายดีแล้ว ส่วนคอนโดราคาสูง อาทิ 1 ล้านบาท/ตร.ม. อาจยังมีบ้าง แต่ก็น้อยลง”

ขณะที่ โครงการระดับกลาง-ล่าง จะเปิดน้อยลง โดยถ้าราคาต่ำ ต้องมั่นใจว่ายอดขาย “ไปได้จริง”

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงสำคัญ คือ ผู้ประกอบการจะใช้ “ข้อมูลตลาด” มากขึ้น ไม่เปิดโครงการตามกันเป็นคลัสเตอร์เหมือนในอดีต และลดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลระยะยาวสูง

อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงที่ยังต้องจับตา ปัจจัยกดดันหลักของตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงเป็น

• หนี้ครัวเรือนสูง กระทบการขอสินเชื่อ
• กำลังซื้อคนไทยที่ยังอ่อนแรง
• ความไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง

องค์การส่งเสริมการค้าต่างประเทศของญี่ปุ่น (เจโทร) กรุงเทพฯ เปิดเผยถึงผลการสำรวจ ‘ร้านอาหารญี่ปุ่นในประเทศไทย’ ประจำปี 2568 ซึ่งเป็นปีแรกที่ร้านอาหารญี่ปุ่นมีจำนวนลดลง นับตั้งแต่สำรวจมาเมื่อปี 2550 โดยมีจำนวน 5,781 ร้าน ลดลง 135 ร้าน หรือลดลง 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน

นอกจากนี้ เป็นการลดลงของร้านอาหารญี่ปุ่นเกือบทุกประเภท

1.Yakiniku/BBQ : -9%

2.Donburi : -8.6%

3.Curry/Omu-rice : -6.4%

4.อาหารตะวันตกสไตล์ญี่ปุ่น : -5.3%

5.Izakaya : -4.4%

6.Soba/Udon : -2.8%

7.ภัตตาคารอาหารญี่ปุ่น : -2.8%

8.Suki/Shabu : -2.5%

9.Sushi : -2.3%

10.อาหารทอด : -2%

ยกเว้น ‘ร้านคาเฟ่’ และ ‘ร้านราเมง’ ที่ยังเติบโต โดยร้านคาเฟ่ โต 6.4% และร้านราเมง โต 2.6% ขณะที่ ‘เทปันยากิ’ มีจำนวนร้านไม่เปลี่ยนแปลง

เมื่อวิเคราะห์ตามจำนวนสาขาพบว่า แบรนด์ที่มีสาขาเดียวและแบรนด์ที่มีหลายสาขา โดยเฉพาะแบรนด์ขนาดเล็กที่มีร้าน 2-5 สาขาลดลงชัดเจน ส่วนแบรนด์ขนาดใหญ่มีสาขามากกว่า 51 แห่งขึ้นไปยังคงมีจำนวนคงที่

ตลาดเข้าสู่ยุคอิ่มตัวต้องมีจุดขายมากกว่า ‘ต้นตำรับแท้’

ทางเจโทรให้เหตุผลที่ทำให้ปี 2568 มีจำนวนร้านอาหารญี่ปุ่นลดลง หลักๆ มาจากภาวะเศรษฐกิจ และการแข่งขันที่ดุเดือด ยกตัวอย่าง ร้าน Yakiniku และ BBQ ที่มีจำนวนลดลงมากที่สุด ก็พราะว่า เป็นร้านที่เริ่มต้นธุรกิจใหม่ได้ง่าย ทำให้คนสนใจเข้ามามาก ประกอบกับมีร้านปิ้งย่างจากเกาหลีเข้ามาแข่งขัน ทำให้ร้านประเภทนี้ได้รับผลกระทบมากสุด

ส่วนสถานการณ์และแนวโน้มร้านอาหารญี่ปุ่นในอนาคต ทางเจโทรได้วิเคราะห์จากการสำรวจและพูดคุยกับคนในแวดวงร้านอาหารญี่ปุ่นในไทย สรุปออกมาเป็นประเด็นน่าสนใจดังต่อไปนี้

1.ตลาดร้านอาหารญี่ปุ่นเข้าสู่ภาวะอิ่มตัว : จากสถานการณ์เศรษฐกิจในไทยที่ยังชะลอตัว ได้กระทบต่อการขยายตัวของร้านอาหาร ขณะเดียวกันผู้บริโภคไทยมีได้ความรู้และประสบการณ์เกี่ยวกับอาหารญี่ปุ่นมากขึ้น บวกกับรสนิยมที่เปลี่ยนแปลงไป

ดังนั้น การขยายตลาดด้วยการเปิดร้านใหม่หรือการขยายสาขาเพียงอย่างเดียว จึงเป็นเรื่องยาก และการขายความเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น ‘ต้นตำรับ’ หรือ ‘รสชาติญี่ปุ่นแท้ๆ’ ไม่สามารถนำมาสร้างความแปลกใหม่และดึงดูดผู้บริโภคได้

2.ต้องเน้น ‘ความคุ้มค่า’ ทั้งราคาและประสบการณ์ : ปัจจุบันผู้บริโภคมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับความคุ้มราคาและคุณค่าทางประสบการณ์ มากกว่าการเลือกโดยให้คุณค่าแก่ความ ‘พรีเมียม’ เพียงอย่างเดียว

3.ร้านอาหาร ‘เฉพาะทาง’ จะมีเพิ่มมากขึ้น : จากการที่คนไทยไปเที่ยวและรับประทานอาหารญี่ปุ่นจากแหล่งกำเนิด ทำให้ตอนนี้มีแนวโน้มให้ความสนใจร้านอาหารที่มีเมนูอาหารญี่ปุ่นเฉพาะทางเช่น ร้านราเมง ร้านคาเฟ่ ร้านหมูทอดทงคัตสึ ร้านแฮมเบิร์ก และร้านที่มีความพิถีพิถันเป็นพิเศษ เช่น ร้านที่เลือกใช้วัตถุดิบอย่างข้าวญี่ปุ่น ฯลฯ

4.ด้วยเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจนของผู้บริโภค : มีผลต่อการโฆษณาประชาสัมพันธ์ โดยกลุ่มคนรุ่นใหม่ มีแนวโน้มเลือกร้านอาหารตามการดูรีวิวและกระแสเทรนด์ในโลกโซเชียล

บทสรุปหากอยากเป็นผู้รอด

ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ แบรนด์จำเป็นต้องปรับตัว โดยต้องเน้นบอกเล่าเรื่องราวหรือ Story ต่างๆ ของแบรนด์ทั้งที่แหล่งที่มา คุณภาพ และส่งมอบประสบการณ์ที่น่าประทับใจให้กับลูกค้า เพื่อสร้างคุณค่าที่แตกต่าง เพราะเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก

ขณะเดียวกันต้องชู ‘ความคุ้มค่า’ มาเป็นจุดขาย และที่ขาดไม่ได้ คือ การ Localized ซึ่งในที่นี้หมายถึง ‘วัตถุดิบ’ เพื่อปรับเมนูและราคาให้เหมาะกับคนไทย ซึ่งจะช่วยเพิ่มการบริโภคอย่างมีนัยสำคัญ

‘ชญาน์ทัต วงศ์มณี’ หรือที่รู้จักกันดีในนาม ‘ท้อฟฟี่ แบรดชอว์’ และผู้ร่วมก่อตั้ง Peeti PR ได้เล่าประสบการณ์บนเวที Top 50 Companies in Thailand 2026 ในฐานะที่เขาได้ผ่านการทำงานมาแล้วทั้งกับ Baby Bloomer, Gen X , Gen Y และทุกวันนี้มีลูกน้อง 60% เป็น Gen Z ว่า

การเป็นหัวหน้าของ Gen Z ไม่เหมือนกับ Gen ไหนเลย และถือเป็นความเร้าใจในชีวิต จึงอยากแชร์ 3 อินไซต์ของคนกลุ่มนี้ที่ได้เรียนรู้มา โดยเฉพาะที่เป็นกลุ่ม talent ผู้มีความสามารถเพื่อให้ก้าวข้ามปัญหา Generation Gap และเป็น Buddy ที่ดีกับคนกลุ่มนี้

อินไซต์แรก Gen Z มองหา Why

Why ในที่นี้สำหรับ Gen Z หมายถึง Purpose หรือ ‘เป้าหมาย’ เช่น เหตุผลของการตื่นมาทำงานตอนเช้า, ความหมายของการทำงาน ฯลฯ เพราะพวกเขารู้สึกว่า พลังที่ใช้ไปในแต่ละวันต้อง ‘สร้าง’หรือ ‘เปลี่ยนแปลง’ อะไรให้กับสังคม มากกว่า ‘รายได้’ หรือ ‘ตัวเลข’

“หลายคนบอก Gen Z ไม่มีความจงรักภักดีต่อองค์กร จริง ๆ เขาแค่ไม่อยากเสียเวลาชีวิตให้กับงานที่ไม่มีความหมาย”

เมื่อ Gen Z มองหา Why ต้องการงานที่มีความหมาย องค์กรและหัวหน้าต้องทำอย่างไร?

อันแรก ต้องกลับมาดูว่างานที่ให้ทำมีความหมายหรือไม่? ซึ่งไม่ใช่แค่พูดอย่างเดียว แต่ต้องมาจากลงมือทำ โดยองค์กรที่มี Purpose ชัดเจน จะดึงดูด talent ที่เชื่อเรื่องเดียวกันได้ชัดเจน

.

ถัดมา การวัด KPI สำหรับ Gen Z แทนที่จะวัดเป็น ‘ตัวเลข’ สร้างยอดขายเท่าไร ยอดเอนเกจเท่าไร ควรเปลี่ยนมาเป็น ‘งานชิ้นนี้ทำให้เขาเติบโตขึ้นในฐานะมนุษย์อย่างไร’ เช่น ทำสิ่งนี้แล้วพวกเขาได้เรียนรู้หรือสร้างการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง เพราะเมื่อ ‘คนที่รู้สึกมีคุณค่า จะสร้างผลงานที่ยั่งยืน’

อินไซต์ที่ 2 Gen Z กลัว ‘เสียหน้า’ มากกว่ากลัว ‘หัวหน้า’

Gen Z เป็นกลุ่มที่อยากเข้าใจตัวเอง สะท้อนจากโปรไฟล์ในโซเชียลของคนกลุ่มนี้ส่วนมากจะเห็นว่า นิยมใช้แบบทดสอบบุคลิกภาพ MBTI เพื่อเข้าใจตัวเอง

ปัญหาคือ เมื่อไรก็ตามที่คนกลุ่มนี้ใช้ MBTI เป็นโครงข่ายด้านความสามารถและเงื่อนไขในการทำงาน จะเป็นสิ่งน่ากลัว เช่น ไม่ขอทำแบบนี้ได้ไหม เพราะไม่ใช่สายนี้ หรือไม่สนเรื่องสาย Data เพราะเป็นสายความคิดสร้างสรรค์ ฯลฯ

สิ่งที่หัวหน้าต้องทำเมื่อเจอเรื่องนี้ คือ อย่าเพิ่ง ‘ตัดสิน’ น้องเร็วเกินไป แต่ควรช่วยเพิ่มฐานความสามารถให้พวกเขา ทั้งท้าทายและผลักดันให้ทำสิ่งใหม่ๆ พร้อมกับสื่อสารว่า ทั้งหมดเป็นสิ่งที่ทำให้พวกเขาเข้าใจตัวเองมากขึ้น และเมื่อเกิดความผิดพลาด จะเป็น ‘พื้นที่ปลอดภัย’ ให้เสมอ

อินไซต์ที่ 3 อยาก ‘สำเร็จไว’ แต่ก็ ‘ยอมแพ้เร็ว’

ด้วยการที่ Gen นี้เติบโตมาได้เห็นการเติบโตของคนอื่น โดยเฉพาะทางโซเซีเชียลมีเดีย เช่น คนประสบความสำเร็จตั้งแต่อายุน้อย, มหาเศรษฐีอายุแค่ 30 ปี ฯลฯ ทำให้ Gen Z อยากจะเติบโตและสำเร็จแบบนี้เช่นกัน

ข้อดีของความคิดนี้ คือ Gen Z มีความทุ่มเทและโฟกัสเรื่องงาน รวมถึงพร้อมจะพูดถึงผลประโยชน์และหาทางจะประสบความสำเร็จแบบตรงไปตรงมา เช่น ทำแล้วได้อะไร สร้างการเติบโตอย่างไร เป็นต้น  

ขณะที่อยากสำเร็จไว Gen Z ก็ ‘ยอมแพ้เร็ว’ เพราะแบกความกดดันมากมาย ดังนั้น สิ่งที่หัวหน้าจะสอนได้ คือ  Don’t give up too soon ทำให้รู้ว่า การจะประสบความสำเร็จได้ต้องให้ ‘เวลา’ และทางข้างหน้ายังมีอะไรให้เรียนรู้อีกมากมาย ไม่เช่นนั้นพวกเขาจะหยุดเรียนรู้ กลายเป็น ‘กรงขังความสามารถ’

.

นอกจากนี้ หัวหน้าต้องเป็น ‘ประตูที่เปิดตลอด’ โดยประตูในที่นี้ หมายถึง เมื่อคนในทีมมีปัญหา รู้สึกแย่ สามารถเข้ามาคุยได้เสมอ จะเป็นพื้นที่ปลอดภัย และเมื่อเจอทางตัน จะช่วยแก้ไขหรือหาทางออกให้กับคนในทีมเสมอ

มองคนรุ่นใหม่ด้วย ‘สายตาแห่งความหวัง’

อย่างไรก็ตาม ชญาน์ทัตบอกว่า จะไม่มีวันหยุดปวดหัวกับ Gen Z เพราะเขาเป็นมนุษย์ มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ซึ่งเป็นเรื่องดีที่ได้ทำงานกับคนกลุ่มนี้เพื่อให้เรียนรู้การเป็นหัวหน้าที่ดีต้องทำอย่างไร

ที่สำคัญจะปวดหัวอีกมาก เพราะยังมี Gen ใหม่ๆ อีกหลาย Gen เข้ามา ซึ่งเมื่อก่อนเขาก็คิดแบบเช่นกัน แต่มีคนเข้ามาเปลี่ยนความคิดนี้ นั่นคือ ‘พี่ซุป ซุปเปอร์จิ๋ว’ (วิวัฒน์ วงศ์ภัทรฐิติ)

“ผมถามพี่ซุปว่า ทำอย่างไรถึงคุยกับเด็กได้ตลอดเวลา รุ่นแล้วรุ่นเหล่า ทำอย่างไรถึงทำงานร่วมกันได้ พี่ซุปตอบว่า เราทุกคนมีความเป็นเด็ก เพราะฉะนั้นแล้วต่อให้วัยต่างกัน เราเป็นมนุษย์เหมือนกัน และพี่กำลังเรียนรู้อยู่ ที่สำคัญทุกครั้งที่มองเข้าไปในแววตาของเด็ก พี่เห็นความหวังของประเทศ

“เมื่อไรก็ตามมองพวกเขาด้วยสายตาที่เห็นความหวัง จะเปลี่ยนวิธีคิดของเราไป ทำให้อยากเรียนรู้ อยากเข้าใจ อยากจะอยู่เคียงข้าง เป็นหัวหน้าที่ดี และเมื่อไรที่เรามองพวกเขาด้วยการเห็นความหวัง เขาจะมองเราด้วยสายตาเห็นความหวังเช่นกัน”

นิคมอุตสาหกรรม เซกเตอร์โตแรง

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ณ สิ้นปี 2568 มีจำนวน 221,788 ไร่ มีอัตราว่างเพียง 6.52%

โดยมีปัจจัยบวกจาก “อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า” (EV) ที่มีธุรกิจในซัพพลาย EV อาทิ ธุรกิจแบตเตอรี่ แผงหน้าจอรถ เข้ามาเปิดธุรกิจตาม ๆ กันในไทย

ส่งผลให้ ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในนิคมฯ ขยับขึ้นเป็น 8.31 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) รวมถึงยังมีที่ดินที่อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นนิคมฯ อีกกว่า 18,367 ไร่

พบสัญญาณทุนจีนตั้งนอมินีกว้านซื้อที่ดิน

อย่างไรก็ดี อีกหนึ่งอินไซต์ที่พบต่อเนื่อง 3-4 ปี คือ ทุนจีนเข้ามาในตลาดอสังหาอุตสาหกรรมมากขึ้น ผ่านการตั้งบริษัทนิติบุคคล

ขณะที่ “บางรายใช้นอมินีคนไทยเข้ามาถือหุ้น 51%“ เพื่อกว้านซื้อที่ดินทำนิคมอุตสาหกรรม โดยมีพื้นที่เป้าหมายใน EEC โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง

“ทุนจีนที่เข้ามาซื้อที่ดินใน EEC มักซื้อทีเป็นเวิ้งใหญ่ 500 – 1,000 ไร่ กระจายในหลายโซน เช่น บ้านบึง บ่อวิน ปลวกแดง และลามไปถึงบ้านค่าย”

จากดีมานด์การทุ่มซื้อที่ดินมหาศาลของ ‘ทุนจีน’ แต่ซัพพลายที่ดินยังมีจำกัด เป็นหนึ่งในตัวเร่ง “ราคาที่ดินชลบุรี-ระยอง“ ให้ขยับตัวแรงขึ้น

จากช่วงต้นปี 2568 ราคาในอีสเทิร์นโซนอยู่ที่ 5.5 – 6.5 ล้านบาท/ไร่ แต่ต้นปี 2569 อยู่ที่ 7.5 – 8 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 15-25% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

หากเจาะลึกรายโซน พบการขยายตัวอย่างชัดเจนหลายพื้นที่

โซนบ้านบึง บ่อวิน และปลวกแดง

• ราคาเดิม 5.5 – 6.5 ล้านบาท/ไร่
• ราคาใหม่ 6.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่ และสูงสุดที่ 8 ล้านบาท/ไร่

โซนบ้านค่าย

• ราคาเดิม 4.5 ล้านบาท/ไร่
• ราคาใหม่ 6.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่

“ที่จริงเรามีกฎหมายครอบคลุมจุดนี้ แต่เป็นหน้าที่ของหน่วยงานท้องถิ่นว่าจะเข้มงวดและเข้าไปบริหารจัดการอย่างไร”

ทุนจีน ตั้งนิคมฯ ปล่อยเช่าแวร์เฮ้าส์-โรงงานแข่งคนไทย

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า จากการเข้ามาของทุนจีน นอกจากจะตั้งนิคมอุตสาหกรรมเป็นของตนเองแล้ว บางส่วนที่เข้ามาได้พัฒนาคลังสินค้าให้เช่า (แวร์เฮ้าส์) และโรงงานให้เช่า แก่คนในชาติเดียวกัน ถือเป็นการแข่งขันกับทุนไทยโดยตรง

“ซัพพลายโรงงานให้เช่าในไทยปัจจุบันอยู่ที่ 3.42 ล้านตร.ม. มีอัตราว่างเฉลี่ย 9.53% ส่วนแวร์เฮ้าส์ให้เช่า มีจำนวน 6.05 ล้านตร.ม. อัตราว่างเหลือ 11.50% ถือว่าน้อยลงจากปีก่อนที่มีอัตราว่างสูงถึง 20-40%”

ส่วน ซัพพลายเปิดใหม่ของโรงงานและแวร์เฮ้าส์ในช่วง 3 ปีนี้ (พ.ศ. 2569 – 2571) คาดว่ามีจำนวน 459,000 ตร.ม. แบ่งออกเป็น

• โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 50,000 ตร.ม.
• คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 409,000 ตร.ม.

ไทยเข้มตรวจจับจีนเทา-ลักลอบทำงาน ขอวีซ่ายากขึ้น

อย่างไรก็ดี ภาครัฐบาลไทย เริ่มเข้มตรวจประวัติคนจีนอย่างหนักมากขึ้น ตั้งแต่ปี 2568 เพื่อสกัดกลุ่มจีนเทา และผู้ลักลอบทำงานผิดกฎหมายในไทยมากขึ้น

“ตอนนี้คนจีนขอวีซ่ายากขึ้น ทางการไทยตรวจละเอียดขึ้น อย่างลูกค้าเราขอวีซ่าทำงานดีเลย์ไปถึง 1 เดือน”

ตลอดจน วีซ่านักเรียน ก็ขอยากขึ้น ตอนนี้มีมาตรการเชิงรุก จัดการนักศึกษาจีนที่ลงทะเบียนเรียนไว้แบบจ่ายค่าเทอม แต่ไม่เคยมาเรียน และแอบลักลอบทำงานในไทยแทน จนจำนวนนักเรียนจีนในไทย ปี 2568 เหลือ 24,000 คน/ปี จากช่วงพีกอยู่ที่ 27,000 คน

“คนจีนบางคนลักลอบเข้าทำงานในไทยโดยใช้วีซ่านักเรียน ที่ได้มากถึง 8 ปี บางคนก็มาสมัครเรียน จ่ายค่าเทอม เพื่อรักษาสิทธิ์นักศึกษาไว้ แต่ไม่เคยมาเรียนจริง ขณะนี้รัฐก็ได้เข้าไปตรวจสอบและตัดวีซ่าเป็นหลักพันคน”

1. Rakuten Tarad.com

Tarad.com ก่อตั้งโดย ป้อม – ภาวุธ พงษ์วิทยภานุ ในปี 2001 ซึ่งเป็น Marketplace แห่งแรก ๆ ของไทย เรียกว่าเป็นผู้บุกเบิกตลาดอีคอมเมิร์ซของไทยก็ว่าได้ จนในปี 2009 Rakuten ผู้ให้บริการ E-Commerce เบอร์ 1 ที่ญี่ปุ่นได้เข้าซื้อ Tarad.com และเปลี่ยนชื่อเป็น Rakuten TARAD.com

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2016 การแข่งขันเริ่มรุนแรงมากในประเทศไทย เนื่องจากมีคู่แข่งใหม่อย่าง Lazada และ Shopee ในขณะที่ Rakuten ขาดทุนปีละ 50 ล้านบาทแทบทุกปี ในที่สุด Rakuten ได้ประกาศถอนตัวจากตลาดอาเซียนรวมถึงไทย โดยขายหุ้นทั้งหมดคืนให้กับภาวุธ ต่อมา Tarad.com ได้เปลี่ยนโมเดลจาก Marketplace ไปเป็นผู้ให้บริการโซลูชันอีคอมเมิร์ซครบวงจร (U-Commerce) แทน

2. WeMall / WeLoveShopping

ในช่วงปี 2540 – 2558 เครือเจริญโภคภัณฑ์ (CP Group) ภายใต้บริษัท Ascend Group ได้พยายามจะปลุกปั้นแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซของตัวเอง ได้แก่

• WeMall: เปิดตัวครั้งแรกใน 2557 ภายใต้ชื่อ iTrueMart ก่อนจะปลี่ยนเป็น WeMall ปี 2559 โดยเน้นขายสินค้าแบรนด์หลากหลายประเภท เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า, สินค้าดิจิทัล, เครื่องสำอาง เป็นต้น แต่ก็ปิดตัวไปในปี 2566 
• WeLoveShopping: เป็นแพลตฟอร์ม Marketplace สำหรับซื้อขายสินค้าออนไลน์ในเครือซีพี และให้      ผู้ขายรายย่อยได้มาวางขายสินค้า โดยได้ปิดตัวลงใน 2566 เช่นกัน

หลังจากที่ปิดทั้งสองแพลตฟอร์ม เครือ CP ก็หันไปโฟกัสที่แอป 7-Eleven TH (All Online) และ Makro PRO แทน เพื่อลดความซ้ำซ้อนและรวมฐานลูกค้าเข้าสู่ Super App เดียว เนื่องจากในตอนนั้น ตลาดถูกครอบงำโดย Marketplace ระดับโลก ทำให้การจะแข่งขันในรูปแบบเดิมทำได้ยากขึ้น

3. 11street 

แพลตฟอร์มจาก SK Telecom ยักษ์ใหญ่โทรคมนาคมจากเกาหลีใต้ โดยเปิดตัวในปี 2016 พร้อมท้าชน Shopee และ Lazada และสามารถสร้างความฮือฮาด้วยการทุ่มงบการตลาดดึง ซงจุงกิ เป็นพรีเซ็นเตอร์ แต่ในท้ายที่สุดก็ไม่สามารถสู้สงครามเผาเงินในตลาดไทยได้นานพอ 

โดย SK Telecom ตัดสินใจถอนทุนจากไทยและขายกิจการต่อให้กับ กึ้ง – เฉลิมชัย มหากิจศิริ 

โดยเป็นการซื้อด้วยเงินส่วนตัวและเปลี่ยนแนวทางมาเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) แทนการแข่งกับเจ้าตลาดรายใหญ่โดยตรง และได้มีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และชื่อแบรนด์ใหม่หลังจากนั้น

4. JD Central

หลังจากยักษ์ใหญ่จากเกาหลีใต้ม้วนเสื่อกลับบ้าน ยักษ์ใหญ่จากจีนก็เข้ามาลองของในตลาดไทย โดยเป็นการร่วมทุนระหว่าง JD.com กับ กลุ่มเซ็นทรัล (Central Group) โดยชูจุดเด่นที่ขาย สินค้าของแท้ 100% และระบบโลจิสติกส์ของตนเอง 

จนกระทั่งในปี 2566 แพลตฟอร์มก็ประกาศถอนตัวจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพื่อกลับไปโฟกัสตลาดในจีน และสำหรับตลาดประเทศไทย แพลตฟอร์มมียอดขาดทุนสะสมรวมกว่า 5,000 ล้านบาท 

5. Zalora Thailand / Looksi

ใครที่เป็นสายแฟชั่น น่าจะเคยได้ยินชื่อ Zalora แพลตฟอร์มช้อปปิ้งออนไลน์ด้านแฟชั่นที่เคยโด่งดังในไทย โดยมีเจ้าของคือ กลุ่ม Rocket Internet บริษัทที่ปั้นสตาร์ทอัพอย่าง Lazada และ Foodpanda โดย Zalora ให้บริการในไทยตั้งแต่ปี 2555 ต่อมาได้ขายให้กับ กลุ่มเซ็นทรัล ในปี 2559 และรีแบรนด์เป็น Looksi เพื่อต่อยอดเป็นแพลตฟอร์มแฟชั่นแบบ Omni-channel 

จนมาปี 2563 กลุ่มเซ็นทรัลก็ได้ขาย Looksi ให้กับ Pomelo สตาร์ทอัพแฟชั่นเทค ส่วนเครือเซ็นทรัลก็กลับไปโฟกัสที่ Central Online เพื่อสร้างประสบการณ์ Omni-channel

6. NocNoc

NocNoc เป็นอีมาร์เก็ตเพลสเฉพาะทางสำหรับสินค้าบ้าน วัสดุก่อสร้าง และของตกแต่ง เปิดตัวในปี 2019 โดยบริษัท เบ็ตเตอร์บี มาร์เก็ตเพลส ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง SCG และ กลุ่มไทยเบฟ ซึ่งที่ผ่านมา แพลตฟอร์มก็มีการเติบโตมาโดยตลอด แต่ก็ขาดทุนมาโดยตลอดเช่นกัน

โดยตลอด 5 ปี NocNoc มียอด ขาดทุนสะสมรวม 4,389 ล้านบาท กลุ่มผู้ถือหุ้นจึงเลือกหยุดการสนับสนุนเงินทุนเพื่อหันไปโฟกัสธุรกิจหลัก (Core Business) แทน

สงคราม Burn Cash ที่ไม่สิ้นสุด

โมเดลธุรกิจของ Marketplace ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาพึ่งพาการอัดฉีดเงินเพื่อทำโปรโมชั่น (Subsidies) เช่น ส่งฟรีทั่วไทย หรือคูปองส่วนลด 50% เพื่อดึงดูดผู้ใช้ ดังนั้น แพลตฟอร์มที่สายป่านไม่ยาวพอ หรือไม่สามารถเปลี่ยน “ผู้ใช้ขาจร” ให้เป็น “ลูกค้าประจำ” ได้ จะประสบปัญหาขาดทุนสะสมจนแบกรับไม่ไหว

นอกจากนี้ พฤติกรรมคนไทยนั้นพิเศษกว่าชาติอื่น คือชอบการ “แชท” และ “ความบันเทิง” การเข้ามาของ TikTok Shop ได้ทำลายระบบนิเวศแบบเดิมที่ต้องกดเข้าแอปเพื่อซื้อของ แต่เปลี่ยนเป็นการ “ไถฟีด-ดูไลฟ์-กดสั่ง” (Shoppertainment) ทำให้แพลตฟอร์มที่เป็น Marketplace แบบดั้งเดิม (Traditional Marketplace) สูญเสียส่วนแบ่งการตลาดอย่างรวดเร็ว

สุดท้าย การทำอีคอมเมิร์ซไม่ใช่แค่มีแอปพลิเคชัน แต่คือการบริหารคลังสินค้าและการขนส่ง เมื่อราคาน้ำมันและค่าแรงพุ่งสูงขึ้น ประกอบกับการที่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Shopee และ Lazada หันมาทำระบบขนส่งของตัวเอง (In-house Logistics) ทำให้ผู้เล่นรายเล็กหรือรายเฉพาะทางที่มีต้นทุนการจัดการสูงกว่าเสียเปรียบในเชิงโครงสร้างราคา

ดังนั้น หากไม่เจ็บหนักจนต้องถอนตัว แต่บางคนก็เลือกที่จะชิงขายก่อน เช่น กลุ่มเซ็นทรัลที่ตัดสินใจยุบ Looksi เพื่อหันไปปั้นแบรนด์ Central Online ของตัวเอง เป็นต้น

ทว่าเมื่อยุคสมัยเปลี่ยน ตึกแถวในปัจจุบันกลับกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกดิสรัปชั่นไวที่สุด จนเกิดการเทขาย กระทั่งหั่นราคาในบางทำเล 50-75%

สอดคล้องกับ “พชร เรืองพีระกุล“ ผู้ก่อตั้งแบรนด์ร้านอาหารกินกันจังชาบู และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้สัมภาษณ์กับ Positioning ว่า ปัจจุบันได้ซื้อตึกแถว 4 คูหา ย่านจรัญสนิทวงศ์ 56 พบว่า ราคาขายต่ำกว่าตลาด จากปกติ 4 ล้านบาท/คูหา เหลือเพียง 1 ล้านบาท/คูหา หรือลดลงราว 75%

ราคาตึกแถวย่านดังกล่าวลดลงค่อนข้างเยอะ บางเจ้าตั้งราคาขายขาดทุน ด้วยราคาต่ำกว่าตลาดค่อนข้างมาก จึงเป็นโอกาสดีสำหรับการซื้อตึกแถว เพื่อรีโนเวตเป็นหอพัก เจาะย่านสถานศึกษา

กทม. ไร้โปรเจกต์ตึกแถวใหม่

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผย “Positioning” ว่า “ตึกแถว” กำลังกลายเป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ค่อย ๆ หายไปจากตลาด

โดยเฉพาะพื้นที่ กรุงเทพฯ แทบจะไม่มีโครงการตึกแถวใหม่เกิดขึ้นให้เห็นแล้ว ถ้ามีก็มักเป็นเพียงไม่กี่ห้อง ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อทำหน้าที่เป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือบริการเสริมของโครงการ มากกว่าจะเป็นตึกแถวหลัก 100 ห้อง แบบในอดีต

ปัจจัยหลักในการดิสรัปชั่นตึกแถว ได้แก่

• รูปแบบการใช้ชีวิตและการค้าขายเปลี่ยนไป คนรุ่นใหม่ไม่ได้ผูกชีวิตไว้กับร้านหน้าบ้านเหมือนเดิม หลายชุมชนเงียบลง ร้านค้าหายไปจากชั้นล่าง ส่วนชั้นบนก็ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของรุ่นแรกอีกต่อไป
• ตึกแถวที่มีพื้นที่จำกัด ไม่มีที่จอดรถ และเข้าถึงยาก ไม่ตอบโจทย์ครอบครัวที่ขยายใหญ่ ลูกหลานจึงเลือกออกไปใช้ชีวิตข้างนอก
• กิจการจำนวนไม่น้อยปิดตัวลงเพราะไม่มีคนสานต่อ และตึกแถวหลายแห่งก็ถูกทิ้งว่างไปพร้อม ๆ กัน

จรัญสนิทวงศ์-พระรามสาม-เพชรเกษม ขึ้นแท่นโซนตึกแถวไปไม่รอด

ตึกแถวจำนวนไม่น้อยกลับ “ไปไม่รอด” โดยเฉพาะตึกแถวติดถนนใหญ่ เช่น จรัญสนิทวงศ์ เพชรเกษม พระราม 3 เป็นต้น ที่ไม่สามารถจอดรถได้เหมือนในอดีต ร้านค้าและร้านอาหารที่เคยเฟื่องฟูจึงทยอยปิดตัว หรือเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ

ปัญหาที่จอดรถ ขนาดอาคารแคบ สภาพอาคารเก่ากว่า 30–40 ปี ทำให้ตึกแถวหลายแห่งขายยาก “ราคาจึงต้องปรับลด” โดยเฉพาะทรัพย์ที่ถูกถือครองโดยสถาบันการเงิน หรืออยู่ในย่านที่เคยคึกคักแต่ซบเซาลง เช่น

• วงเวียนใหญ่
• ดาวคะนอง
• เตาปูน
• สะพานควาย
• สุขุมวิทตอนปลาย

ทั้งนี้ ปัจจุบัน ร้านค้าไม่จำเป็นต้องอยู่ติดถนนใหญ่เหมือนเดิม เพราะการขายออนไลน์เข้ามามีบทบาทสูง

ร้านที่ยังอยู่รอดในทำเลเหล่านี้มักเป็นกิจการดั้งเดิมที่ปรับตัวได้ และที่สำคัญคือ ‘ตึกเป็นของตัวเอง’ ไม่ต้องแบกรับค่าเช่าสูง

ต่างจากผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ต้นทุนไม่ไหว ทำให้หลายทำเลค่อย ๆ หมดความน่าสนใจ และราคาตึกแถวลดลงตามไปด้วย

ส่วน “การใช้ตึกแถวเป็นสำนักงาน” ก็ลดลงอย่างชัดเจน จากข้อจำกัดเรื่องที่จอดรถและภาพลักษณ์องค์กร ยกเว้นกิจการครอบครัวที่สืบทอดกันมาหลายรุ่น

ขณะที่ ต่างจังหวัด ยังพอเห็นสำนักงานในตึกแถวอยู่บ้าง แต่ด้วยดีมานด์ที่จำกัด ทำให้แทบไม่มีตึกแถวใหม่เกิดขึ้นมานานแล้ว

ตึกแถวยังไปได้ดีในบางย่าน แปลงร่างสู่ เกสต์เฮาส์-ร้านอาหารบาร์เทสดี

อย่างไรก็ตาม ตึกแถว “บางทำเล” ยังไปต่อได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่ที่ยังมีศักยภาพเชิงพาณิชย์ เช่น ริมถนนสุขุมวิท ที่ยังมีคนเช่าและซื้ออย่างต่อเนื่อง ราคาขายต่อห้องขยับเกิน 10 ล้านบาทไปแล้ว บางห้องราคาสูงกว่านั้น เพราะถูกซื้อเพื่อนำไปเป็นทางเข้า–ออกของที่ดินด้านหลัง

ตลอดจนในย่านเก่าแก่ระดับตำนานอย่าง เยาวราช สำเพ็ง พาหุรัด ที่ราคาซื้อขายทะลุ 30–50 ล้านบาทต่อห้อง แม้ตัวอาคารจะมีอายุกว่า 50 ปี แต่ด้วยทำเลและศักยภาพในการทำธุรกิจ ก็ยังดึงดูดทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ

ส่วน ย่านอย่างทรงวาด ตลาดน้อย ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ตึกแถวถูกปล่อยขายหรือให้เช่าในราคาหลัก 10 ล้านบาทต่อยูนิต หรือค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 30,000–40,000 บาทต่อเดือน

“สะท้อนว่าความ ‘เก่า’ ไม่ได้แปลว่าไร้มูลค่า หากย่านนั้นมีเรื่องราวและเสน่ห์เฉพาะตัว”

ตึกแถวในย่านท่องเที่ยวทั้งเก่าและใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเยาวราช สำเพ็ง ตลาดน้อย ทรงวาด ตลาดพลู ห้วยขวาง อารีย์ ถนนข้าวสาร รามบุตรี ดินสอ พระอาทิตย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง ถูกนำมาปรับเป็นร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ รวมถึงที่พักระยะสั้นอย่างเกสต์เฮาส์ โฮมสเตย์ และโรงแรมขนาดเล็ก เพราะรูปแบบอาคารมีคาแรกเตอร์ มีเรื่องเล่า และเชื่อมโยงกับย่านโดยตรง ซึ่งเป็นสิ่งที่นักท่องเที่ยวต่างชาติชื่นชอบ

ขณะเดียวกัน ตึกแถวในทำเลที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า โดยเฉพาะรอบนอกกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรี ก็ถูกนักลงทุนเข้ามาซื้อและรีโนเวตเป็นที่พักขนาดเล็กมากขึ้น ตามแนวสุขุมวิท พญาไท รัชดาภิเษก ห้วยขวาง เพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ เพราะเดินทางเข้าเมืองหรือสนามบินได้สะดวก และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับครบ ทั้งตลาด ร้านอาหาร และศูนย์การค้า

สุดท้ายแล้ว ทิศทางของตึกแถวในระยะยาว ยังคงผูกอยู่กับ “การเปลี่ยนแปลงของย่าน”

หากพื้นที่รอบข้างกลับมา มีชีวิต มีตัวตน และเป็นที่รู้จักเหมือนถนนข้าวสาร เยาวราช ทรงวาด ตลาดน้อย ตลาดพลู หรือบางหว้า ตึกแถวก็จะถูกปลุกมูลค่าให้กลับมาอีกครั้ง

เฉกเช่นในอดีตที่ตึกแถวเติบโตไปพร้อมกับชุมชน และยังคงต้องพึ่งพาชุมชนเช่นเดิมในวันที่โลกเปลี่ยนไป…

ไม่ได้สักแต่ใช้เงิน! ผลสำรวจชี้ ‘คนรวย’ เริ่มหันไปหาแบรนด์ราคา ‘สมเหตุสมผล’ เหตุแบรนด์เนมขึ้นราคาจน ‘แพงเวอร์’ สวนทางคุณภาพ

40% ของสินค้าหรูถูกขายแบบลดราคา

ที่ผ่านมา การลดราคากลายเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ เพราะแบรนด์ระดับบนพยายามลดช่องทางการขายส่งและช่องทางลดราคามาโดยตลอด เพื่อควบคุมการตั้งราคาและภาพลักษณ์ของสินค้า

แต่ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษา Bain & Altagamma (สมาคมอุตสาหกรรมสินค้าหรูของอิตาลี) ระบุว่า ในปี 2025 สินค้าหรูประมาณ 35 – 40% ถูกขายในราคา ลดกระหน่ำ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5% เมื่อเทียบกับในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

โดยรายงานระบุว่า ผู้บริโภคจำนวนมากเลือกที่จะเข้า Outlet stores แทนที่จะยอมจ่ายราคาเต็มในช็อป (Boutique) แม้ว่าแบรนด์ระดับบนบางแบรนด์จะมีการลดราคาในช็อปของตัวเองบ้าง แต่ก็ยังถือว่าเป็นเพียง ส่วนน้อย และไม่ค่อยเกิดขึ้นบ่อยนัก

ลูกค้าตั้งคำถามถึงความคุ้ม

ปัจจัยหลัก ๆ ที่ทำให้สินค้าลักชูรี่ต้องยอมลดราคาก็เพราะเหล่านักช้อปเริ่มตั้งคำถามถึง ความคุ้มค่า ของสินค้าดีไซเนอร์ หลังจากที่แบรนด์ต่าง ๆ พากันขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องมาหลายปี และการลดราคาที่เพิ่มขึ้นนี้บีบให้ กำไร ของอุตสาหกรรมดิ่งลงสู่ระดับ ต่ำสุดในรอบ 15 ปี หากไม่นับรวมช่วงวิกฤต COVID-19 

โดยปัจจุบัน กำไรของสินค้าหรูส่วนบุคคลร่วงลงมาอยู่ในระดับเดียวกับปี 2009 โดยคาดการณ์ว่า อัตรากำไรจากการดำเนินงานเฉลี่ยของอุตสาหกรรมจะอยู่ที่ 15-16% ลดลงจากจุดสูงสุดที่ 23% ในปี 2012 และ 21% ในปี 2021)

Claudia D’Arpizio หัวหน้าฝ่ายสินค้าหรูระดับโลกของ Bain ให้ความเห็นว่า เมื่อผู้บริโภคเริ่ม ไม่อยากจ่ายราคาเต็ม มันไม่ใช่แค่เรื่องของความประหยัด แต่มันคือข้อความที่ชัดเจนว่า สมการระหว่างราคากับความคุ้มค่าในตลาดลักชูรีนั้นสูญเสียสมดุลไปแล้ว

เนื่องจากในช่วงหลังวิกฤต COVID-19 ที่ตลาดมียอดขายพุ่งสูง แบรนด์เนมต่าง ๆ ได้ฉวยโอกาสปรับขึ้นราคาอย่างรุนแรง โดย D’Arpizio ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาสินค้าหลายรายการในปัจจุบัน สูงกว่าปี 2019 ถึง 1.5 – 1.7 เท่า ในขณะที่การเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ที่จะสร้างปรากฏการณ์ กลับมีจำนวนน้อยลงเรื่อย ๆ

หันไปหาแบรนด์ร่วมสมัยที่ไม่แพงเวอร์

ข้อมูลจากผู้จัดซื้อจากห้างสรรพสินค้าชั้นนำในยุโรปรายหนึ่ง เปิดเผยว่า ตอนนี้ลูกค้ากำลังหันไปหา แบรนด์ร่วมสมัย (Contemporary brands) หรือดีไซเนอร์หน้าใหม่ ซึ่งมีดีไซน์ที่ทันสมัยและโดดเด่น แต่มีระดับราคาที่ต่ำกว่าแบรนด์เนมชื่อดัง 

อย่างไรก็ตาม มีการประเมินว่า การผลัดเปลี่ยนดีไซเนอร์ใหม่ในแบรนด์ชั้นนำอย่าง Gucci, Chanel และ Dior ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา อาจจะช่วยเติมพลังใหม่ ๆ ให้กับแบรนด์ได้ แต่ยังต้องใช้เวลาพิสูจน์ว่ามันจะคุ้มค่ากับราคาหรือไม่ และต้องรอให้ดีไซเนอร์ใหม่เหล่านี้สร้างความเชื่อมั่นให้กับสินค้าตัวชูโรงของพวกเขาเสียก่อน

แบรนด์ใหญ่เริ่มปรับตัวลดต้นทุน

จากวิกฤตความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ส่งผลให้เครือแบรนด์หรุเริ่มปรับตัว อาทิ

• Kering (เจ้าของ Gucci, Saint Laurent): อยู่ระหว่างการทบทวนพอร์ตโฟลิโอเพื่อตัดลดค่าใช้จ่ายและปรับลดขนาดเครือข่ายร้านค้าปลีก
• LVMH: เริ่มควบคุมงบการตลาด ลดงบเดินทาง และปิดสาขาที่ยอดขายไม่ดี โดยเฉพาะในจีน แต่ยังคงเดินหน้าโปรเจกต์ใหญ่ เช่น ร้าน Louis Vuitton ในเซี่ยงไฮ้ที่มีรูปร่างเหมือนเรือสำราญยักษ์
• Chanel: มีรายงานว่าได้ลดงบการตลาดและชะลอการจ้างงานในจีนในปี 2025

Source

สเป็กยอดนิยมสาวโสด

สาวไทย ให้ความสำคัญอาชีพฝ่ายชาย จากการเก็บสถิติของ Bangkok Matching พบว่า หญิงไทยกว่า 99% หาก “เลือกได้” ยังคงให้ความสนใจกับอาชีพ ‘เจ้าของธุรกิจ’ (อันดับ 1 อย่างต่อเนื่อง)

ส่วนอาชีพที่สาวไทยสนใจรองลงมา คือ

• ผู้บริหารระดับ C-Level
• แพทย์
• อาชีพที่มีเกียรติและภาพลักษณ์สูงในสังคม เช่น นักบิน ผู้พิพากษา นักการทูต หรือข้าราชการระดับสูง เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม อาชีพเพียงอย่างเดียวไม่สามารถมัดใจหญิงไทยได้ หญิงส่วนใหญ่จะพิจารณาภาพรวมของผู้ชายในหลายมิติ

โดยเรียงลำดับสิ่งที่หญิงไทยให้ความสำคัญ (มาก → น้อย)

1.รายได้และความมั่นคง

2.อาชีพ

3.การศึกษา

4.บุคลิกภาพ

5.ระดับหน้าตาและรูปลักษณ์โดยรวม

หญิงไทยจำนวนมากให้ความสำคัญกับ “ความมั่นคงทางการเงิน” มากกว่าอาชีพ และระดับการศึกษา หากผู้ชายประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน และสื่อสารกันได้ดี หญิงยินดีมองข้ามวุฒิการศึกษาไปได้

ทั้งนี้ 50% ของหญิง ยังคงให้ความสำคัญกับหน้าตาผู้ชาย หากไม่ผ่านมาตรฐานส่วนตัว หญิงพร้อมปฏิเสธไม่เดตด้วย

 “70% ฝ่ายหญิง มักระบุรายได้สเป็กชายที่ 100,000 บาทต่อเดือนขั้นต่ำ”

สเป็กชายไทย

สำหรับมุมมองสเป็กของผู้ชาย ไม่ได้โฟกัสอาชีพของฝ่ายหญิงมากนัก โดย 80% ของชายไทยไม่เลือกอาชีพของ  ผู้หญิง

ส่วนในด้านรายได้ฝ่ายหญิง ผลสำรวจพบว่า ผู้ชายประมาณ 50% ระบุรายได้ขั้นต่ำของผู้หญิงที่ราว 30,000 บาท/เดือน

มีเพียง 10% ต้องการผู้หญิงที่มีรายได้มากกว่า 30,000 บาท/เดือน ส่วนอีก 40% ไม่สนใจรายได้ของฝ่ายหญิง ขอเพียงมีงานสุจริต และดูแลตัวเองได้

สิ่งที่ชายไทยให้ความสำคัญในการเลือกคู่จริงจัง (มาก → น้อย)

1.หน้าตาและรูปลักษณ์โดยรวม

2.บุคลิก

3.การศึกษา

4.อาชีพ

5.รายได้และความมั่นคง

ทั้งนี้ ไม่ว่าชายหรือหญิง หากนิสัยไม่ดี จะไม่ไปต่อแม้ผ่านทุกสเป็ก

เจแอลแอล (JLL) ประเมินว่า ปี 2569 มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคนี้จะขยับขึ้นมาอยู่ที่ราว 13,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 4.13 แสนล้านบาท

จากปี 2568 ที่คาดการณ์มูลค่าซื้อขายโรงแรมไว้ 11,900 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.69 แสนล้านบาท แรงหนุนหลักมาจากดีมานด์การเดินทางที่ยังแข็งแรง และพฤติกรรมนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป

ดีมานด์สูง โรงแรมทำเลดีหายากขึ้น

ภาพรวมตลาดตอนนี้คือ นักลงทุนยัง “อยากซื้อ” แต่ สินทรัพย์โรงแรมคุณภาพมีจำกัดมากขึ้น

โดยประเทศตลาดเสี่ยงต่ำ ราคาโรงแรมค่อนข้างสูง ส่วนโรงแรมในตลาดเกิดใหม่ยังเปิดโอกาสให้ “ซื้อวันนี้ เพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต”

ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้นักลงทุน รอบคอบกว่าเดิม ดีลใช้เวลานานขึ้น ตรวจสอบละเอียดขึ้น และโฟกัสการคุมต้นทุนมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดโดยรวมมีเสถียรภาพมากขึ้นในระยะยาว

ใครคือดาวเด่นของภูมิภาค

ช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569 ตลาดโรงแรมที่นักลงทุนจับตาที่สุด ได้แก่

• ญี่ปุ่น
• สิงคโปร์
• ออสเตรเลีย

โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) ซึ่งมองหาโรงแรมที่มีเอกลักษณ์และสร้างมูลค่าได้

นอกจากนี้ “เวียดนาม” ถูกมองว่าเป็นตลาดดาวรุ่ง ที่เริ่มมีโอกาสลงทุนใหม่ ๆ โผล่ขึ้นมาอย่างชัดเจน

ไทยยังมีดีล แต่ขนาดไม่ใหญ่ ปี 68 ซื้อขายโรงแรม 2.6 หมื่นล้านบาท

สำหรับประเทศไทย ตลาดซื้อขายโรงแรม ส่วนใหญ่ยังเป็นตลาดที่นักลงทุนไทยให้ความสนใจสูง

ขณะที่ นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยังเข้ามาดูโอกาสต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ดีลในไทยส่วนใหญ่ยังเป็น ดีลขนาดกลาง-เล็ก เมื่อเทียบกับตลาดหลักอื่นๆ

• ปี 2568 คาดมูลค่าซื้อขายสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์ (ราว 26,000 ล้านบาท)
• ปี 2569 คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 40.2 ล้านดอลลาร์ (ราว 13,000 ล้านบาท) ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยปกติ

การท่องเที่ยวไทยฟื้นช้ากว่าเพื่อน

ปัจจัยที่ทำให้ตลาดซื้อขายโรงแรมในไทยไม่ดึงดูดเท่าเพื่อนบ้าน หลัก ๆ มาจาก “การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวช้า” เมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาคเดียวกัน

อ้างอิงข้อมูลจาก องค์การการท่องเที่ยวโลก (UNWTO) ระบุว่า ปี 2568 การเดินทางระหว่างประเทศทั่วโลกจะโต 3 – 5%

ครึ่งแรกของปี 2568 เอเชียแปซิฟิกมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น 11% คิดเป็น 92% ของระดับก่อนโควิด

ประเทศฟื้นตัวมากสุด ได้แก่

• ญี่ปุ่น และเวียดนาม โต 21%
• เกาหลีใต้ โต 15%

แต่ไทยกลับสวนทางเล็กน้อย

• 9 เดือนแรกของปี 2568 นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง 8%
• นักท่องเที่ยวจีนหดตัวถึง 35% คิดเป็นสัดส่วนเพียง 40% ของช่วงก่อนโควิด (ปี 2562)

อย่างไรก็ดี การท่องเที่ยวในไทย ยังมีบางตลาดที่โตสวนกระแส เช่น

• อินเดีย (+15%)
• สหราชอาณาจักร (+14%)
• รัสเซีย (+10%)

ตลาดโรงแรมภูมิภาคขยายตัว ไทยยังติดลบ

ทั้งนี้ โรงแรมในเอเชียแปซิฟิก มีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) เพิ่มขึ้น 2%

แต่ไทยกลับลดลง 4% จากอัตราเข้าพักที่ชะลอตัว และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะเวียดนาม

แม้รายได้จะลดลง แต่ตลาดลงทุนไทยยังคึกคัก โดยช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 มูลค่าซื้อขายโรงแรมรวม 642 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.99 หมื่นล้านบาท สูงกว่าปีก่อน และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี อย่างชัดเจน

นักลงทุนไทยตัวขับเคลื่อนหลัก

เจแอลแอล ระบุว่า 69.5% ของมูลค่าการซื้อขาย มาจากนักลงทุนไทย โดยดีลใหญ่หลายรายการเป็นโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเพิ่มมูลค่าในอนาคต

อีกเทรนด์ที่น่าสนใจ คือ โรงแรมบนที่ดินเช่า เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้น มีมูลค่าซื้อขายรวมราว 127 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.9 พันล้านบาท คิดเป็นเกือบ 20% ของตลาดทั้งหมด

เหตุผลหลัก คือ ราคาที่ดินในเมืองสูง ทำให้นักลงทุนยอมเปิดรับโมเดลเช่าระยะยาว หากแผนธุรกิจชัดและคุ้มค่า

3 โรคอันดับต้น เกิดจาก พฤติกรรม ที่เปลี่ยนได้

จากข้อมูลผู้ป่วยปี 2568 โรงพยาบาลวิมุตระบุว่า 5 โรคที่มีจำนวนผู้ป่วยสูงสุด ได้แก่

1. โรคความดันโลหิตสูง
2. โรคเบาหวาน
3. ภาวะไขมันในเลือดสูง
4. โรคหวัดและโรคทางเดินหายใจ
5. กลุ่มอาการออฟฟิศซินโดรม

ที่น่าสนใจคือ 3 อันดับแรกล้วนเป็นกลุ่มโรคไม่ติดต่อเรื้อรัง (NCDs) ที่เกิดจากพฤติกรรมการใช้ชีวิต ทั้งการบริโภคอาหารที่ไม่สมดุล การออกกำลังกายน้อย และความเครียดสะสม โรคเหล่านี้ไม่เพียงเป็นปัญหาสาธารณสุข แต่ยังเป็นความเสี่ยงเชิงโครงสร้างต่อระบบเศรษฐกิจในระยะยาว

นายแพทย์สุวาณิช เตรียมชาญชูชัย ผู้อำนวยการโรงพยาบาลวิมุต ชี้ให้เห็นรากเหง้าของปัญหาว่า “คนเมืองต้องใช้ชีวิตเร่งรีบ ทำงานหลายบทบาท มีเวลาพักผ่อนและดูแลตัวเองน้อยลง ขณะเดียวกันพฤติกรรมการกินยังคงพึ่งพาอาหารสำเร็จรูป อาหารแปรรูป และเครื่องดื่มหวานเป็นหลัก ซึ่งเป็นตัวเร่งสำคัญของโรค NCDs”

กลุ่มอาการออฟฟิศซินโดรมกลายเป็นโรคอันดับ 5 ที่พบมากที่สุด สะท้อนต้นทุนสุขภาพของแรงงานยุคดิจิทัลที่ต้องนั่งทำงานหน้าจอวันละหลายชั่วโมงและขาดการเคลื่อนไหว อาการเริ่มต้นมักเป็นเพียงปวดเมื่อยเล็กน้อย แต่หากละเลย อาจพัฒนาเป็นอาการปวดเรื้อรังที่ส่งผลต่อทั้งคุณภาพชีวิตและประสิทธิภาพการทำงาน

พฤติกรรมเสี่ยงที่พบบ่อยในคนไทย ได้แก่

• กินอาหารสำเร็จรูปและอาหารแปรรูปที่มีน้ำตาล เกลือ และไขมันสูง
• ดื่มเครื่องดื่มหวานเป็นประจำ
• ออกกำลังกายน้อยหรือไม่ออกเลย
• นั่งทำงานหน้าจอเป็นเวลานานโดยขาดการเคลื่อนไหว
• มีความเครียดสะสมจากการทำงานและความกดดันทางเศรษฐกิจ
• นอนหลับไม่เพียงพอหรือไม่มีคุณภาพ

PM2.5 กับโรคทางเดินหายใจ

นอกจากพฤติกรรม ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมก็มีส่วนสำคัญ โดยเฉพาะสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงบ่อย ฝนตกสลับร้อน และปัญหาฝุ่น PM2.5 ในช่วงฤดูหนาว ส่งผลโดยตรงต่อโรคระบบทางเดินหายใจและภูมิแพ้ที่ขึ้นสู่อันดับ 4

“สิ่งที่น่ากังวลคือโรคความดันเบาหวานและไขมันในเลือดสูงอาจไม่มีอาการในระยะแรกหรือแสดงเพียงอาการเล็กน้อย หากปล่อยไว้โดยไม่ตรวจคัดกรองอาจนำไปสู่ภาวะแทรกซ้อนที่รุนแรงและค่าใช้จ่ายด้านการรักษาที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต หากพฤติกรรมเหล่านี้ยังไม่เปลี่ยน แนวโน้มในปี 2569 โรคดังกล่าวจะยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และอาจพบผู้ป่วยในอายุน้อยลง” นพ.สุวาณิช กล่าวทิ้งท้าย