ตอนนี้เทรนด์ Capybara mode กำลังถูกพูดถึงและเป็นกระแสอย่างมากในกลุ่มชาวออฟฟิศรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นแนวคิดในการทำงานที่ไม่ได้หมายถึงการ ‘ขี้เกียจ’ แต่ ‘มีขอบเขต’ การทำงานชัดเจนและเหมาะสม เหมือนน้องคาปิบาราที่นิ่ง สงบ เป็นมิตรกับทุกคน แต่ไม่ไปวุ่นวายหรือยอมให้ใครมาวุ่นวายกับตัวเองมากเกินไป  

ทำไมเทรนด์นี้ถึงมาแรง? 

นั่นเพราะว่า การทำงานร่วมกัน หรือ Collaboration กลายเป็นภาระ โดยข้อมูลจาก Harvard Business ระบุว่า องค์กรส่วนใหญ่มีพนักงานเพียง 3-5% ต้องแบกงานประสานงานที่เกี่ยวข้องกับงานของคนอื่นสูงถึง 20-35% ของทั้งบริษัท ทำให้คนกลุ่มนี้เหลือเวลาทำงานหลักของตัวเองจริงๆ น้อยลง และนำไปสู่สภาวะหมดไฟ

สำหรับเทรนด์การทำงาน Capybara mode จะประกอบด้วย  

1.ทำงานในหน้าที่ตัวเองให้ดีที่สุดแบบ 100% : ทำงานเต็มที่ ส่งให้ตรงเวลา แต่ไม่รับ ‘งานฝาก’ หรือ ‘งานแทรก’ ที่ไม่ใช่หน้าที่ จนทำให้งานหลักเสีย

2.เลิกงานคือเลิกงาน : ปกป้องเวลาส่วนตัว ไม่รับงานนอกเวลาที่ไม่ได้ค่าตอบแทน เวลางานคือเวลาบริษัท เวลาที่เหลือคือเวลาชีวิต ไม่เอาทั้งชีวิตไปทุ่มให้กับงาน 

3.ไม่ต้องเก่ง (และช่วย) ทุกเรื่อง: บางครั้งต้อง ‘แกล้งไม่รู้’ เพื่อไม่ให้ภาระไปกองอยู่ที่เราคนเดียว เปิดโอกาสให้คนอื่นได้แสดงฝีมือและรับผิดชอบงานของตัวเอง

4.เป็นมิตรแต่ไม่ร่วมวงดราม่าหรือนินทา : ยิ้มแย้มแจ่มใส เข้ากับทุกคนได้ แต่ถ้ามีดราม่าขอตัวไปทำงานเงียบๆ ดีกว่า เสียพลังงานเปล่า

การทำตัวแบบคาปิบารา ไม่ได้หมายถึงให้ขี้เกียจ แต่ต้องมีขอบเขต โฟกัสเฉพาะสิ่งที่สำคัญและไม่แบกภาระมากจนเกินไป เพื่อให้รักษาระดับผลงานและสุขภาพจิตไปพร้อมกันได้ โดยที่งานหลักไม่เสีย

ที่มา 

https://medium.com/activated-thinker/be-a-capybara-at-work-a298155df6a4

https://www.linkedin.com/pulse/how-successful-people-manage-collaborative-overload-rob-cross/

พร็อพต้องเป๊ะ เดี๋ยวไม่พร้อมลุย

หัวใจสำคัญของ Hyrox คือการผสมผสานระหว่าง การวิ่ง และ พลังกล้ามเนื้อ ดังนั้น อุปกรณ์ธรรมดาจึงไม่เพียงพอ ยังไม่รวมอุปกรณ์ป้องกันการบาดเจ็บอื่น ๆ ทำให้ค่าอุปกรณ์จะอยู่ที่ราว 1-2 หมื่นบาท ได้แก่ 

• รองเท้า Hybrid (5,000 – 8,500 บาท): นักแข่งส่วนใหญ่ยอมลงทุนกับรองเท้าสาย Performance อย่าง  PUMA x HYROX ซึ่งเน้นรองเท้าตระกูล Deviate Nitro ซึ่งถือเป็น Partner หลัก หรือ Nike Vaporfly/Metcon เพื่อให้ได้ทั้งความเด้งตอนวิ่งและความหนึบตอนดัน Sled
• ชุดแข่ง (2,000 – 5,000 บาท): ไม่ใช่แค่เสื้อยืดทั่วไป แต่ต้องเป็นผ้าเทคโนโลยี Compression หรือ Moisture-wicking ที่ช่วยพยุงกล้ามเนื้อและระบายเหงื่อขั้นสุด
• Accessories (3,000 – 7,000 บาท): สนับเข่า (Knee Sleeves) สำหรับพยุงเข่าตอนทำ Lunges, สายรัดข้อมือ, ถุงเท้ากันลื่น และนาฬิกา Sport Watch เพื่อแทร็ก Heart Rate ตลอด 1.5 ชั่วโมง

จู่ ๆ จะลุยเลยไม่ได้ ต้องซ้อม

สิ่งที่ทำให้ Hyrox ได้รับความนิยมอย่างมากในหลายประเทศ ก็คือ ไม่มีเทคนิคยาก และไม่ต้องใช้ประสบการณ์ขั้นสูง เหมือนกับการ CrossFit หรือไตรกีฬา ทุกคนสามารถเริ่มฝึกและลงสนามได้จริงภายในเวลาไม่กี่เดือน ไม่มีท่ายากระดับโอลิมปิก ขอแค่มีใจและการเตรียมตัวที่ถูกต้อง

แน่นอนว่าการฝึกด้วยตัวเองอาจจะได้ประสิทธิภาพไม่เต็มที่ หลายคนจึงเลือกจะฝึกในยิมหรือจ้างเทรนเนอร์ ซึ่งปัจจุบันมียิมจำนวนมากที่เป็น Partner กับ Hyrox จัดคอร์สสำหรับ Hyrox โดยเฉพาะ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่คอร์สละ 8-12 สัปดาห์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8,000 – 15,000 บาท อาทิ Fitness First, Jetts Black, CUBIC, Encore Training Club, AriFit Bangkok, BASE เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายด้านรักษาหุ่นให้ลีนและมีกล้ามเนื้อชัดเจน ต้องใช้สารอาหารที่แม่นยำ ค่าเวย์โปรตีน (Isolate), ครีเอทีน และ Pre-workout

เหนื่อยแทบตาย รูปจะบ้งไม่ได้

แน่นอนว่าไหน ๆ ก็หมดเงินไปเยอะเพื่อเตรียมตัว ไหนจะค่าเข้าแข่งขันอีก ดังนั้น ต้องมีภาพบันทึกความทรงจำและความสำเร็จ แต่โดยปกติค่าใช้จ่ายของ Official Photo Pack จะอยู่ที่ราว 1,500 – 2,000 บาท ซึ่งแม้จะราคาไม่ได้ถูก แต่ก็ไม่ได้มีอะไรการันตีว่าจะได้ภาพที่เป๊ะทุกช็อต

ดังนั้น เทรนด์ใหม่ที่กำลังมาแรงคือ การจ้างช่างภาพส่วนตัวประกบ (Private Photographer) เพื่อให้ได้มุม Cinematic หรือ Reel เท่ ๆ ราคาจ้างต่อวันอยู่ที่ 3,000 – 7,000 บาท แล้วแต่เรทของช่างภาพแต่ละคน

ทำประกันก่อนแข่ง และ Recovery หลังแข่งจบ

ขึ้นชื่อว่าการแข่งขัน ดังนั้น มีโอกาสที่จะเกิดอุบัติเหตุทำให้บาดเจ็บได้ ทำให้ ประกันอุบัติเหตุ โดยเฉพาะสำหรับนักกีฬา หรือ PA Extreme ที่คุ้มครองกีฬาที่ต้องใช้ร่างกายหนัก ก็เป็นอีกโอกาสที่จะเข้ามาใช้โอกาสช่วงเกิดการแข่ง Hyrox ขายประกัน

และหลายคนหลังแข่งจบ ตัวระบบไปทั้งตัว จะลุก จะนั่ง จะนอน ก็ทรมานไปหมด ดังนั้น การใช้บริการ คลินิกเพื่อฟื้นฟูร่างกาย ก็เป็นอีกธุรกิจที่ได้อานิสงส์จาก Hyrox ในครั้งนี้ โดยโปรแกรมฟื้นฟูร่างกายจากอาการบาดเจ็บจะอยู่ที่ 650 -2,500 บาท ขึ้นอยู่กับโปรแกรม แต่หลายคนมักเลือกใช้บริการนวด Sport Massage หรือ Ice Bath เพื่อฟื้นฟูร่างกาย โดยจะตกครั้งละ 1,500 – 2,500 บาท

สรุป หากคุณเป็นมือใหม่ที่อยากลงแข่งแบบจัดเต็ม เพื่อผลลัพธ์และภาพลักษณ์ที่สมบูรณ์แบบ นอกเหนือจากค่าสมัครแข่งขัน Hyrox ที่มีราคาประมาณ 3,000 – 5,000 บาทแล้ว ก็อาจต้องเตรียมงบเพื่อเตรียมตัวอยู่ระดับหนึ่ง แต่ถ้าใครที่ออกกำลังกายเป็นประจำอยู่แล้ว และไม่ได้ต้องใช้บริการช่างภาพส่วนตัวประกบ ก็อาจไม่ได้ใช้งบประมาณเยอะ เพราะมีอุปกรณ์และออกกำลังกายเป็นประจำอยู่แล้ว ไหน มีใครไปแข่ง Hyrox บ้าง มาแชร์กันหน่อยว่าใช้จ่ายไปกับอะไรอีกบ้าง

จากกลยุทธ์ Cross-media 

อย่างที่รู้กันว่า จุดเริ่มต้นของ โปเกมอน (Pokémon) มาจากวิดีโอเกมบนเครื่อง Game Boy ที่พัฒนาโดย ซาโตชิ ทาจิริ (Satoshi Tajiri) ผู้ก่อตั้งบริษัท Game Freak โดยปล่อยออกมาในปี 1996 และในปีเดียวกันนั้นเอง สึเนะคาซุ อิชิฮาระ (Tsunekazu Ishihara) ประธาน The Pokémon Company คนปัจจุบัน ที่ขณะนั้นเขาทำงานอยู่ที่บริษัท Creatures Inc. ซึ่งเป็นหนึ่งในสามบริษัทเจ้าของลิขสิทธิ์โปเกมอนร่วมกับ Nintendo และ Game Freak ได้มีแนวคิดที่ต้องการเปลี่ยนระบบ การแลกเปลี่ยนโปเกมอน ในเกมบอยให้กลายเป็น สิ่งจับต้องได้ จนเกิดเป็นการ์ดโปเกมอน

แม้ในช่วงแรก โปรเจกต์นี้เกือบถูกระงับเนื่องจาก Nintendo ไม่มั่นใจในยอดขาย จนต้องให้บริษัท Media Factory เข้ามาช่วยจัดจำหน่ายแทน แต่เมื่อวางขายจริง การ์ดโปเกมอนกลับกลายเป็นปรากฏการณ์ทันที ส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาพประกอบที่สวยงามและการดึงดูดจินตนาการของผู้เล่นที่อยากเห็นโปเกมอนในรูปแบบที่มีสีสันและมีชีวิตชีวา เพราะเกมบอยยุคนั้นยังเป็นภาพขาวดำ นอกจากนี้ การใช้การ์ดกระดาษทำให้เด็ก ๆ สามารถพกพาไปเล่นที่โรงเรียน แลกเปลี่ยน และสะสมได้ง่ายกว่าอีกด้วย 

จากนั้นบริษัทก็เดินหน้ากลยุทธ์ Cross-media โดยออก มังงะ ตามออกมาช่วงเดือนพฤศจิกายน 1996 และปล่อย อนิเมะ ในเดือนเมษายน 1997 ซึ่งอนิเมะนี่แหละที่เป็นตัวจุดกระแสให้โปเกมอนกลายเป็นปรากฏการณ์ไปทั่วโลก

ยุคมืดจากการมาของคู่แข่งสุดแกร่ง

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จไม่ได้ยั่งยืนเสมอไป โดยในปี 1998 ช่วงนั้นการ์ตูนเรื่อง Yu-Gi-Oh! ที่มีเนื้อเรื่องเกี่ยวกับเกมการ์ดเป็นธีมหลัก ได้คลอดเกม Yu-Gi-Oh! Duel Monsters ซึ่งออกมาใกล้ ๆ กับเกม Pokémon Card GB เกมแนวสะสมการ์ดโปเกมอน ที่แทบจะยกเอาเกมการ์ดจริงมาไว้ในวิดีโอเกมได้เกือบ 100%

ด้วยความที่โปเกมอนวางภาพลักษณ์เป็นมิตรและสดใส เหมาะสำหรับ เด็กเล็ก แต่ Yu-Gi-Oh! มาในสไตล์ดาร์กแฟนตาซีและการแข่งขันที่ดุเดือด ซึ่งถูกใจกลุ่ม เด็กโตและวัยรุ่น มากกว่า อีกทั้ง การ์ตูนยูกิเน้นเรื่องการเล่นการ์ดเป็นหลัก ทำให้เด็กดูแล้วอยากซื้อการ์ดมาเล่นตามทันที ผลคือยอดขาย Pokémon Card GB ต่ำกว่า Yu-Gi-Oh! ถึง 3 เท่า

ยิ่งไปกว่านั้น ปี 2001 ก็มีการ เปลี่ยนดีไซน์ด้านหลังการ์ด เปลี่ยนคำว่า Pocket Monsters เป็น Pokémon ผลที่ตามมาคือการ์ดรุ่นเก่า 5 ปีถูกจำกัดในทัวร์นาเมนต์ทางการ แฟนพันธุ์แท้จึงรู้สึกว่าของสะสมที่เก็บมาสูญเสียมูลค่าทันที ทำให้ตั้งแต่ปี 2001 สื่อกระแสหลักและผู้คนในอุตสาหกรรมก็แทบไม่สนใจการ์ดโปเกมอนอีกเลย 

การฟื้นคืนชีพและสถานะที่เปลี่ยน

จะกระทั่งในปี 2018 Creatures Inc. ใช้กลยุทธ์ Loss Leader ออกชุด GX Starter Deck ในราคาเพียง 500 เยน (ราว 150 บาท) จากปกติ Starter Deck ขายอยู่ที่ 2,000 เยน (ราว 400 บาท) ทำให้เด็กหน้าใหม่เข้าถึงได้ง่าย และกลุ่มนักสะสมผู้ใหญ่ (Millennials) ที่เคยเลิกเล่นไป ก็เริ่มกลับมาซื้อสะสม เพื่อสนองความทรงจำในอดีตที่ตอนเป็นเด็กอาจจะยังซื้อไม่ได้

นอกจากนี้ การ์ดรุ่นใหม่ ๆ มักจะใส่ การ์ดพิเศษ หรือ การ์ดระดับสูง อย่าง Special Illustration Rare (SIR) หรือระดับความหายากใหม่ล่าสุดอย่าง Mega Hyper Rare (MHR) ที่เพิ่งเปิดตัว มีโอกาสสุ่มเจอในซองต่ำมาก รวมถึงการออกชุดพิเศษ ทำให้นักสะสมแย่งชิงกันจนเกิดปรากฏการณ์ FOMO (Fear of Missing Out)

อีกจุดเปลี่ยนสำคัญที่สุดคือ การระบาดของ COVID-19 ปี 2020 ที่หลายคนหากิจกรรมทำเพราะออกจากบ้านไม่ได้ ประกอบกับจุดกระแสจากโซเชียลมีเดียและอินฟลูเอนเซอร์ เช่น โลแกน พอล (Logan Paul) หรือสตรีมเมอร์ที่เปิดซองการ์ดบน TikTok และ YouTube เพื่อหาการ์ดหายาก ทำให้การ์ดหายากกลายเป็นที่ต้องการทั่วโลก

บวกกับการเข้ามาของบริษัทประเมินการ์ดอย่าง PSA (Professional Sports Authenticator) และออกเซอร์ ทิฟิเคตรับรองคุณภาพ การ์ดที่ได้คะแนน PSA 10 สูงสุดก็ราคาทะยานสูงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ส่งผลให้กระแสฟื้นตัวอย่างชัดเจน และสถานะของการ์ดโปเกมอนจึงค่อย ๆ เปลี่ยนไป จากที่ใช้เล่นมาเป็น สะสม และได้กลายเป็น สินทรัพย์ทางเลือก (Alternative Assets)

ขึ้นแท่นสินทรัพย์ทางเลือกเหนือหุ้น

ปัจจุบัน การ์ดโปเกมอนถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ทางเลือก ที่มีประสิทธิภาพสูง โดยข้อมูลจาก Card Ladder ระบุว่า การ์ดโปเกมอนหายากมีผลตอบแทนสะสมตั้งแต่ปี 2004 ถึงปัจจุบันสูงถึง 3,821% ซึ่งทิ้งห่างดัชนี S&P 500 ที่ทำได้ 483% ในช่วงเวลาเดียวกัน

โดยการ์ดที่แพงที่สุดในโลก ณ ปัจจุบัน คือการ์ดเกม Pikachu Illustrator โดยเฉพาะใบที่ผ่านการรับรอง PSA 10 ซึ่งประมูลไปในราคาสูงกว่า 570 ล้านบาท (ราว 16.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในปี 2026 นี้ โดยโลแกน พอล จากเดิมที่ซื้อมา 5.27 ล้านดอลลาร์ในปี 2022

ปัจจุบัน โปเกมอนไม่ได้หยุดแค่การ์ดกระดาษ แต่กำลังขยายอาณาจักรสู่ Pokémon TCG Pocket แอปพลิเคชันบนมือถือที่เน้นการสะสมและการเปิดซองดิจิทัล ซึ่งสร้างรายได้ถล่มทลายกว่า 1,300 ล้านดอลลาร์ในปีแรกของการเปิดตัว มียอดดาวน์โหลดทะลุ 150 ล้านครั้ง แซงหน้าสถิติปีแรกของ Pokémon GO ไปเรียบร้อยแล้ว

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ในปีงบประมาณที่สิ้นสุดเดือนมีนาคม 2024 การ์ดโปเกมอนมียอดขายทั่วโลกสูงถึง 11,900 ล้านใบ (เพิ่มขึ้น 22.7% จากปีก่อนหน้า) ทำให้ในปี 2025 มีการคาดการณ์ว่าการผลิตจะสูงถึง 10,200 ล้านใบ เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาไม่ให้โดนรีเซลปั่นราคาจนเกินไป 

การกลับมาเป็นของสะสมยอดฮิตอีกครั้งไม่ได้เป็นเรื่องของโชคชะตาหรือกระแสชั่วคราว แต่มันคือการพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งของ IP (Intellectual Property) ที่รู้จักปรับตัวตามยุคสมัย จาก ของเล่นเด็ก ในวันวาน สู่ สินทรัพย์เลอค่า ในวันนี้ และกำลังก้าวเข้าสู่โลกดิจิทัลอย่างเต็มตัวในอนาคต แม้ตัวเลขการผลิตจะพุ่งสูงขึ้นจนน่าจับตา แต่ตราบใดที่ความถวิลหาอดีต (Nostalgia) ยังคงทำงานร่วมกับนวัตกรรมใหม่ ๆ โปเกมอนเทรดดิ้งการ์ดเกมก็น่าจะยังคงเป็น ราชาแห่งวงการการ์ด ที่ยากจะหาใครมาล้มแชมป์ได้ในเร็ววัน

YouTube Cloudsphere / tcw.cards / bbc / economictimes / finance-yahoo/ Mr.Snorlax

แต่ ‘ประเทศไทย’ กลับมีเป็นยอดหลอกลวงพุ่งสวนทางตลาดโลก ด้วยยอดหลอกลวงสูงถึง 173 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 3.16% ครองอันดับ 1 ในตลาดเอเชียที่ Whoscall ให้บริการ ชี้ให้เห็นว่า ไทยเป็นแหล่งรายได้หลักของเครือข่ายมิจฉาชีพ

เมื่อแยกประเภทการหลอกลวงในไทย 173 ล้านครั้ง จะแบ่งเป็น สายโทรศัพท์มิจฉาชีพ 39 ล้านครั้ง และ SMS หลอกลวง 134 ล้านครั้ง โดยเดือนธันวาคมเป็นช่วงที่มีการก่อกวนสูงสุด

ข้อมูลของ Whoscall ยังสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงด้านความเป็นส่วนตัวของข้อมูลบุคคลในไทยอย่างมีนัยสำคัญ นั่นคือ

94% ของหมายเลขที่รั่วไหล มีการเชื่อมโยงกับ ‘ชื่อ-นามสกุล’ ขณะที่ 25% มีข้อมูลอีเมล, 12% มีรหัสผ่าน, 8% มีวันเดือนปีเกิด และ 9% มีข้อมูลที่อยู่จริง ซึ่งทำให้หลอกได้แนบเนียนขึ้น

ทำงานเป็นเครือข่าย

‘แมนวู จู’ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกโกลุก ประเทศไทย บอกว่า ปัจจุบันมิจฉาชีพไม่ได้เป็นเพียงระดับบุคคล แต่เป็นเครือข่ายขนาดใหญ่ที่ขับเคลื่อนการทำงานในลักษณะองค์กร ที่มีทั้งระบบปฏิบัติการ ทีมข้อมูล คู่มือสคริปต์ ฯลฯ โดยข้อมูลของบริษัทพบว่า หมายเลขมิจฉาชีพเพียงหมายเลขเดียว สามารถโทรออกและหลอกลวงคนได้มากกว่า 800,000 ครั้ง

ขณะที่ ‘พล.ต.ต.ดร.ศิริวัฒน์ ดีพอ’ รองโฆษกสำนักงานตำรวจแห่งชาติ และผู้บังคับการตำรวจสืบสวนสอบสวนอาชญากรรมทางเทคโนโลยี 1 กล่าวว่า ตอนนี้กลยุทธ์ของมิจฉาชีพยกระดับเป็นอุตสาหกรรมมากขึ้น ดังนั้นการรับมือของประชาชนต้องเพิ่มระมัดระวัง และความรู้ จะเป็นด่านแรกของแนวป้องกัน เพื่อให้ทันเกมของมิจฉาชีพ

• คนต้องการซื้อบ้าน 10 คน
• สามารถกู้บ้านผ่านเพียง 2-3 คน (คิดเป็นประมาณ 20-30% เท่านั้น)

สิ่งนี้ไม่ได้เกิดเฉพาะบ้านระดับ Affordable หรือกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต เท่านั้น

แม้แต่ ตลาดระดับกลาง-สูง ราคา 7-11 ล้านบาท/ยูนิต ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจาก ผู้ซื้อยังต้องพึ่งพาสินเชื่อ ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัว

“ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเริ่มขยับเข้ามาแตะตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาประมาณ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินและข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคในช่วงที่ผ่านมา”

ขณะเดียวกัน ตลาดยังมีปัจจัยกดดันซัพพลายที่อยู่อาศัยยังสูง มาจาก

• สต็อกคงค้างจากโครงการที่เปิดขายในช่วง 4–5 ปีก่อน
• ยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถขอสินเชื่อได้ (กู้ไม่ผ่าน)

ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวิเคราะห์และปรับราคาตามข้อจำกัดของยูนิตเหลือขาย เช่น วิว ทิศทาง หรือทำเลภายในโครงการ เนื่องจากการปิดการขายให้สำเร็จเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในภาวะตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง

ปล่อยเช่าก่อนขายไม่ช่วย การเงินตึงมือ ยอมหั่นราคาลงสูงสุด 30%

อย่างไรก็ดี แม้ผู้ประกอบการจะนำยูนิตว่างมาปล่อยเช่าก่อนจะขาย (Rent-to-Buy)

แต่รายได้จากการเช่าในตลาดระดับกลาง อยู่ที่ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน อาจยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับเงินลงทุน

การถือสต็อกนานพร้อมกับการปล่อยเช่าจึงไม่ตอบโจทย์ด้านกระแสเงินสด

ในสภาพตลาดเช่นนี้ ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น การเสนอส่วนลดตั้งแต่ช่วงเปิดขาย ซึ่งในบางโครงการอาจสูงถึง 30%

ลักซูรีโตสวนทาง

อย่างไรก็ตาม ตลาดลักซูรี ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individuals: HNWI) ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

โครงการ Branded Residences ที่มีราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจากหลายประเทศ เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลี สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา

“ทำเลสุขุมวิท” ยังคงเป็นพื้นที่สำคัญของโครงการประเภทนี้ เนื่องจาก ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับ

• ทำเลระดับไพรม์
• ยูนิตขนาดใหญ่
• คุณภาพโครงการ
• มองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับครอบครัว

ภูเก็ตดาวเด่นลงทุน ยีลด์สูง 10% ต่อปี-ที่ดินเริ่มจำกัด

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาภูเก็ตยังโดดเด่น โดยเฉพาะ “ตลาดพูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่า” ทำเลท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ได้สูงถึงประมาณ 10% ต่อปี ในช่วง High Season

กระตุ้นการแข่งขันรุนแรงขึ้น จากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นและรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายด้านเงินทุนและการบริหารกระแสเงินสด

โดยผู้พัฒนารายย่อยสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก ได้แก่

1.ผู้ที่ถือที่ดินแต่ยังไม่ได้เริ่มพัฒนา ควรศึกษาตลาดเชิงลึกเพื่อหา Niche Market และทำเลเฉพาะ แทนการแข่งขันโดยตรงกับผู้ประกอบการรายใหญ่

2.ผู้ที่เริ่มพัฒนาโครงการแล้ว ต้องให้ความสำคัญกับ การบริหารกระแสเงินสดและความต่อเนื่องของโครงการ

ด้านที่ดินในภูเก็ตเริ่มมีจำกัด โดยเฉพาะพื้นที่สำคัญอย่าง ลากูน่า เชิงทะเล และบางเทา ซึ่งเป็นทำเลชายฝั่งฝั่งตะวันตกของเกาะ ทำให้ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น

ในระยะยาว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบคมนาคม จะมีบทบาทสำคัญต่อศักยภาพของภูเก็ต

แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจขยายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี เป็นต้น ซึ่งคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากแผนพัฒนาสนามบินแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา

โดยคาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 3 แสนหน่วย ลดลง 5.1% จากปี 2568 (YOY) ซึ่งถือเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4

ภาพรวมตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อยังเปราะบาง

กำลังซื้อยังเป็นปัจจัยหลักกดดันตลาด

แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วย เช่น

• การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
• การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับบ้านหลังแรกและหลังที่สอง

แต่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า “กำลังซื้อของผู้บริโภค” ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุดของตลาด

จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนไทย พบว่า

• หนี้ครัวเรือนเฉลี่ยสูงถึง 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน
• รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 28,151 บาทต่อเดือน

ดังนั้น ภาระหนี้ที่สูง ทำให้ ”ผู้บริโภคจำนวนมากยังชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน“

ตลาดมือสองสัดส่วนเพิ่ม แต่ภาพรวมยังหดตัว

หนึ่งในเทรนด์สำคัญของตลาด คือ สัดส่วนที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปี 2569 คาดว่าสัดส่วนการโอนบ้านมือสองจะเพิ่มเป็น 64.6% ของตลาดทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง เหลือประมาณ 1.94 แสนหน่วย ลดลง 4.7% (YoY)

ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น ได้แก่

• ราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า
• ทำเลที่ดีกว่าในหลายพื้นที่
• ตัวเลือกในตลาดเพิ่มขึ้น

บ้านใหม่เผชิญการแข่งขันสูง

สำหรับ ที่อยู่อาศัยใหม่ (บุคคลธรรมดา) ในปี 2569 คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1.06 แสนหน่วย ลดลง 5.8% (YoY)

สาเหตุสำคัญมาจาก

• อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง
• การแข่งขันจากตลาดบ้านมือสอง
• การเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังมากขึ้น

ราคาบ้านแนวโน้มลดลง

ด้านราคา ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยปี 2569 จะลดลงเล็กน้อย 0.6% หรืออยู่ที่ประมาณ 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาด และซัพพลายคงค้างสะสมอยู่ในระดับสูงกว่า 6 แสนหน่วย

ผู้ประกอบการยังเดินเกมระมัดระวัง

ในสถานการณ์ที่ตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเลือก ใช้แผนระมัดระวัง อาทิ

• เน้นระบายสต็อกโครงการเดิม
• เปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง
• กระจายพอร์ตสินค้าเพื่อลดความเสี่ยง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังอยู่ในช่วงปรับฐาน และผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป…

จำนวน “เลิกจ้าง” 4 ปีล่าสุด

• ปี 2565 จำนวน 439,084 คน (ปีฐาน)
• ปี 2566 จำนวน 419,405 คน ลดลง 4.5%
• ปี 2567 จำนวน 441,840 คน เพิ่มขึ้น 5% (YoY)
• ปี 2568 จำนวน 531,779 คน เพิ่มขึ้น 20% (YoY) จากแรงงานทั้งหมดใน ม.33 ที่มีจำนวนรวม 12.2 ล้านคน

ธุรกิจที่ถูกเลิกจ้างมากที่สุด

อันดับ 1 ภาคการผลิต มีสัดส่วน 24%
อันดับ 2 ค้าส่ง-ค้าปลีก 12%
อันดับ 3 ก่อสร้าง 9%
อันดับ 4 กิจกรรมทางวิชาชีพ 5%
อันดับ 5 ขนส่งและคลังสินค้า 4%

ส่วนใหญ่กว่า 94% เป็นแรงงานสัญชาติไทย และอีก 6% เป็นแรงงานต่างด้าว อาทิ กัมพูชา ลาว เมียนมา ซึ่งปีที่ผ่านมาการเลิกจ้างแรงงานต่างด้าวมากขึ้น จากกรณีความขัดแย้งชายแดนไทย-กัมพูชา

คาดปี 69 เลิกจ้างทะลุ 4 หมื่นคน/เดือน

ปี 2569 คาดว่าการเลิกจ้างแรงงาน ม.33 ยังมีแนวโน้มเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 40,000 คน/เดือน ส่วนใหญ่น่าจะมาจาก ‘ภาคการผลิต’

โดยมีปัจจัยกดดันจาก

• ภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ
• การแข่งขันรุนแรง
• ผลจากความขัดแย้งระหว่างอิสราเอล+สหรัฐฯ กับอิหร่าน
• การใช้เทคโนโลยีทดแทนแรงงานมากขึ้น

• มีหน่วยประกาศขายรวม 226,278 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.8% จากปีก่อน (YoY)
• มูลค่าประกาศขาย 1,200,372 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงถึง 54.7% (YoY)

บ้านราคา 10 ล้าน ประกาศขายขยายตัวสูงสุด

เมื่อดูโครงสร้างราคาของบ้านที่ถูกประกาศขาย พบว่า กลุ่มบ้านราคาสูงเติบโตมากสุด สะท้อนจาก อัตราการเพิ่มของจำนวนประกาศขาย ได้แก่

• ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 63.2%
• ระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54.3%
• ระดับราคา 5.01-7.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 47.1%

แม้กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป จะเติบโตสูงสุด แต่หากดูในแง่ “จำนวนหน่วย” จริง ๆ แล้ว “บ้านราคาต่ำ” ยังคงเป็นสัดส่วนใหญ่ของตลาด

กลุ่มราคาที่มีจำนวนหน่วยมากที่สุด ได้แก่

• ไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 55,536 หน่วย (สัดส่วน 24.5%) และมีมูลค่า 31,546 ล้านบาท (สัดส่วนน้อยสุดที่ 2.6%)
• ราคา 2.01 – 3 ล้านบาท จำนวน 32,030 หน่วย (สัดส่วน 14.2%) คิดเป็นมูลค่า 79,753 ล้านบาท (สัดส่วน 6.6%)
• ระดับราคา 1.01 – 1.5 ล้านบาท จำนวน 31,856 หน่วย (สัดส่วน 14.1%) มูลค่า 40,132 ล้านบาท (สัดส่วน 3.3%)

บ้านเดี่ยวยังครองตลาด

หากแยกตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกนำมาขายมากที่สุด พบว่า

อันดับ 1 บ้านเดี่ยว

• จำนวน 90,502 หน่วย (สัดส่วน 40%)
• มูลค่า 532,566 ล้านบาท (สัดส่วน 44.4%)

อันดับ 2 คอนโดมิเนียม

• จำนวน 70,611 หน่วย (สัดส่วน 31.2%)
• มูลค่า 502,216 ล้านบาท (สัดส่วน 41.8%)

อันดับ 3 ทาวน์เฮ้าส์

• จำนวน 57,257 หน่วย (สัดส่วน 25.3%)
• มูลค่า 131,216 ล้านบาท (สัดส่วน 10.9%)

ใครเป็นคนขายบ้านมือสอง?

โครงสร้างผู้ขายบ้านมือสองในตลาด พบว่ามี 5 กลุ่มหลัก โดย คนทั่วไปและนายหน้า เป็นผู้ขายรายใหญ่ที่สุด

1. คนทั่วไปและนายหน้าอสังหา

• จำนวน 100,179 หน่วย เพิ่มขึ้น 52.2%
• มูลค่า 967,953 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75.7%
• คิดเป็น 44% ของจำนวนหน่วย และ 80.6% ของมูลค่าตลาด

2. กรมบังคับคดี

• จำนวน 71,801 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.2%
• มูลค่า 106,250 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%

3. สถาบันการเงินเฉพาะกิจ

• จำนวน 24,350 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1%
• มูลค่า 38,538 ล้านบาท ลดลง 10.1%

4. บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC)

• จำนวน 21,150 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.1%
• มูลค่า 54,074 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.9%

5. ธนาคารพาณิชย์

• จำนวน 8,798 หน่วย เพิ่มขึ้น 68.4%
• มูลค่า 33,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.8%

บ้านมือสองขายได้ แต่ยอดขายลดลง

แม้ว่าจำนวนประกาศขายจะเพิ่มขึ้นมาก แต่ ยอดขายจริงกลับลดลง บ้านมือสองที่มีการ โอนกรรมสิทธิ์จริง จำนวน 55,592 หน่วย ลดลง 6.5% (YoY) มูลค่าการโอนรวม 113,651 ล้านบาท ลดลง 8.2% (YoY)

โดยการโอนลดลงในเกือบทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์

• อาคารพาณิชย์ จำนวนหน่วยลดลงมากสุด -12.2%
• คอนโดมิเนียม มูลค่าการโอนลดลงมากสุด -10.9%

บ้านต่ำกว่า 1 ล้าน ยังขายได้มากสุด

เมื่อแยกตามระดับราคา บ้านที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดยังคงเป็นกลุ่ม ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 18,905 หน่วย สัดส่วน 34% ของการโอนทั้งหมด

แต่หากดูในแง่มูลค่า กลุ่มที่มีมูลค่าโอนสูงสุด คือ ราคา 2.01-3 ล้านบาท มูลค่า 26,885 ล้านบาท คิดเป็น 23.7% ของมูลค่าการโอน

อย่างไรก็ตาม การโอนลดลงแทบทุกระดับราคา โดยกลุ่ม 5.01-7.50 ล้านบาท ลดลงมากสุด 16.9%

ขณะที่มีเพียงกลุ่มเดียวที่มูลค่าโอนเพิ่มขึ้น คือ บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.6% แต่จำนวนหน่วยยังลดลง 6.5%

โดยตลอดช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ของทำเลนี้เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว จากย่านที่อยู่อาศัยทั่วไป กลายเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโครงการบ้านระดับ Hi-End ราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทขึ้นไป

และมี ‘ความหนาแน่นของบ้านหรู’ มากกว่าหลายทำเลดัง ไม่ว่าจะเป็น ราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ หรือแนว    วงแหวนกาญจนาภิเษก

โครงสร้างพื้นฐาน จุดเปลี่ยนของทำเล

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด มาจาก “ถนนสายใหม่” ที่เปิดพื้นที่พัฒนาได้จำนวนมาก ประกอบกับโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อเมืองได้อย่างสมบูรณ์

โดยทำเลนี้สามารถเชื่อมต่อทั้ง

• มอเตอร์เวย์
• วงแหวนกาญจนาภิเษก
• รถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้ม สายสีเหลือง และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์

ขณะเดียวกัน ยังรายล้อมด้วย โครงสร้างพื้นฐานระดับพรีเมียม อาทิ

• โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น Brighton College School, Wellington International School Bangkok และ British Mandarin International School
• โรงพยาบาลมาตรฐานสากล อย่าง รพ.วิภาราม รพ.สมิติเวช รพ.ศรีนครินทร์ และ รพ.รามคำแหง

องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้ย่านนี้กลายเป็น ทำเลที่เหมาะกับ ‘บ้านระดับบน’ ที่ผู้บริโภคกำลังซื้อสูง ต้องการทั้งคุณภาพชีวิตและความสะดวกในการเดินทาง

ที่ดินราคาพุ่ง 141% สูงสุด 2 แสนบาท/ตร.ว.

ทั้งนี้ การเติบโตไม่ได้จำกัดเฉพาะโครงการบ้านหรูเท่านั้น แต่ยังเกิดการขยายตัวของธุรกิจไลฟ์สไตล์และพาณิชยกรรมตามมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ Community Mall เช่น Marketplace, Curve 7, The Park และ Nirvana Porch ที่เข้ามารองรับกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

ส่งผลให้ “ราคาที่ดินกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด

• ปี 2555 ราคาที่ดินเฉลี่ยประมาณ 58,000 บาท/ตร.ว.
• ปี 2566 ขยับขึ้นเป็น 140,000 บาท/ตร.ว. หรือเติบโตถึง 141% ภายใน 10 ปี
• ปัจจุบัน ปี 2569 ที่ดินติดถนนใหญ่มีราคาซื้อขายจริง ทะลุ 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ว. ส่วนที่ดินในซอยยังพบราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ว. อยู่บ้าง ขึ้นอยู่กับศักยภาพการพัฒนาในแต่ละจุด

ในช่วง 5–6 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากเข้าไปกว้านซื้อที่ดินในซอยต่าง ๆ เพื่อพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วตามการพัฒนา

ถนนใหม่หนุนทำเลโตระยะยาว

ในอนาคต ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง จากแผนโครงข่ายถนนใน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งมีแนวถนนใหม่หลายเส้นที่อาจเกิดขึ้น เช่น

1.ถนนเชื่อม เกษตร-นวมินทร์ กับ บางนา-ตราด

2.ถนนใหม่จาก หทัยราษฎร์ ผ่าน รามอินทรา รามคำแหง และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ไปยังลาดกระบัง

3.ถนนเลียบคลอง 8 เชื่อมราษฎร์อุทิศ – ลาดกระบัง

4.ถนนเลียบคลอง 12 เชื่อมสุวินทวงศ์ – เจ้าคุณทหาร

5.การขยายซอยรามคำแหง 118 เชื่อมกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

6.การขยายซอยราษฎร์พัฒนา 15

7.การขยายถนนพัฒนาชนบท 4 เชื่อมร่วมเกล้า 1

8.ถนนใหม่จากพัฒนาชนบท 3 เชื่อมถนนร่วมเกล้า

โครงข่ายเหล่านี้จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง และช่วย ระบายการจราจรในระยะยาว แม้หลายโครงการยังอยู่ในขั้นแผนพัฒนา

บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ปักธงบ้านหรู

ความร้อนแรงของทำเลนี้ดึงดูดดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาปักธงจำนวนมาก เช่น เอสซีแอสเสท แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เนอวานา

โดยเฉพาะ แสนสิริ ที่ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของทำเลนี้มานานกว่า 10 ปี มีแลนด์แบงก์หลายร้อยไร่ และพัฒนาโครงการต่อเนื่อง และมีบ้านหรูเป็นคลัสเตอร์คอมมูนิตี้ Sansiri Krungthep Kreetha Community

ยกตัวอย่าง โครงการล่าสุด นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา สามารถสร้างยอดขายหลักพันล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว แม้บ้านจะมีราคาอยู่ในช่วง 65–120 ล้านบาท

กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ทำเลบ้านหรู ยีลด์สูง 7-9%

นอกจากจะเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมแล้ว กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังกลายเป็น ทำเลลงทุนที่น่าจับตา

ดีมานด์เช่าบ้านหรูในพื้นที่นี้เติบโตต่อเนื่อง ทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลเงียบสงบ แต่เดินทางสะดวก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

แม้ราคาบ้านจะสูง แต่สิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนคือ ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่สูงถึง 7-9%      ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่หาได้ยากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในปัจจุบัน

อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่โซน CBD อย่างทองหล่อ เอกมัย หรือชิดลม ผ่านทางด่วนศรีรัชได้ภายในประมาณ 20–30 นาที รวมถึงเดินทางไปสนามบินได้สะดวก

ทั้งหมดนี้ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ไม่ได้เป็นเพียงย่านบ้านหรูแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่กำลังกลายเป็น หนึ่งในทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในเวลานี้

งานวิจัยดังกล่าว พบสัญญาณอันตรายความสุขในอนาคตของคนไทยลดลงต่อเนื่อง จาก 51% ในปี 2565 เหลือเพียง 44% ในปี 2568 เนื่องมาจากเศรษฐกิจที่ผันผวน ค่าครองชีพที่พุ่งสูง และความกังวลต่อการถูกแทนที่ด้วย AI โดย 61% ยอมรับว่า เลื่อนโซเชียลมีเดียแบบไม่รู้ตัว และ 48% ต้องการให้รางวัลตัวเอง ‘เพื่อเติมพลังใจ’

สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลไกทาง ‘อารมณ์’ กำลังกลายเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญกว่าเหตุผลด้านฟังก์ชันสินค้า

ต่างเจน ความต้องการแบบต่างขั้ว

ผลวิจัยยังชี้ว่า แต่ละเจเนอเรชันต่างก็ต้องการโดฟามีนที่แตกต่างกัน โดยงานวิจัยนี้ได้แบ่งกลุ่มเป้าหมายออกเป็น 3 เจเนอเรชันหลัก ได้แก่

Gen Z (18-28 ปี) – นักอัป(เกรด)นิยม แต่ติดลูปเสพความสุขระยะสั้น

ด้วยคนกลุ่มนี้มองชีวิตคือ ‘การเติบโต’ จึงต้องการพลังแห่งการผลักดันตัวตน (Self-upgrade Dopamine) แต่พฤติกรรมกลับพึ่งพาโดพามีนที่ได้มาจากความสุขแบบฉับพลัน ทั้งการเลื่อนโซเชียลแบบไม่คิดมาก, กินของหวานหรือสั่งอาหารอร่อย ๆ เพื่อเยียวยาอารมณ์ รวมไปถึงใช้ตัวช่วยบางอย่าง เพื่อช่วยให้ชีวิตดีขึ้น เช่น ยานอนหลับ

ทั้งหมดสะท้อนให้เกิด ‘ภาวะไม่สอดคล้อง’ หรือ ‘Mismatch’ ระหว่างความต้องการกับพฤติกรรม แม้จะอยากเติบโตแต่กลับพึ่งพาสิ่งกระตุ้นระยะสั้น ยิ่งอยากก้าวหน้ากลับยิ่งติดอยู่ในลูปความเร็ว และการเติบโตแบบค่อยๆ กลายเป็น ‘ความรู้สึกยังไม่พอ’

แนวทางสำหรับแบรนด์ : แบรนด์ไม่จำเป็นต้องขายแค่ความสุขฉับพลัน แต่ค่อยๆ ทำให้ Gen Z สะสมความภูมิใจ และเห็นการเติบโตของตัวเองแบบรายวัน เช่น ทำ CRM หรือ กิจกรรม workshop สำหรับ daily-engagement  ให้เป็น Small Win System

Gen Y (29–44 ปี) – ผู้ตามหาพลังแห่งการจัดสมดุลชีวิตหลายบทบาท

กลุ่ม Gen Y หรือเดอะแบกแห่งยุค พวกเขาให้ความสำคัญกับ ‘เวลา’ และอยากมีชีวิตสมดุลทั้งงาน สุขภาพและความสัมพันธ์ รวมถึงสร้างวินัยให้ตัวเอง และเห็นคนที่รักมีความสุข

แต่ด้วยภาวะเครียดจากงานล้น จึงเป็น Gen ที่พึ่งพาการให้รางวัลตัวเองสูงที่สุด เพื่อฟื้นพลังจากความเหนื่อยล้า    ทั้งการช้อปปิ้งออนไลน์ ดูซีรีส์/คลิปยาวจนเกินเวลา หรือ ทำงานช้าลง เพราะเสพโซเชียล จนบ่อยครั้งนำไปสู่ภาวะโฟกัสคลาดเคลื่อน เพราะการให้รางวัลเล็ก ๆ ในชีวิต กลายเป็นตัวขโมยเวลาที่ค่อยๆ บั่นทอนสมดุลชีวิต

แนวทางสำหรับแบรนด์ : สามารถช่วยเติมพลัง แต่ไม่ดึงเวลา โดยออกแบบแคมเปญให้พวกเขาได้พักแบบไม่ต้องจ่ายด้วยสมดุลชีวิต เช่น ออกแคมเปญ #พักพอแล้วไปต่อ ผ่านการทำคอนเทนต์ทางโซเชียลมีเดีย หรือแอปฯ ที่จะเป็นตัวช่วยเตือนเมื่อถึงเวลา ‘พัก’ และถึงเวลา ‘พอ’

Silver Generation (45-69 ปี) – รุ่นใหญ่ใช้ใจนำทาง

ด้วยความพร้อมของคนกลุ่มนี้ พลังที่พวกเขาต้องการ คือ การหล่อเลี้ยงชีวิตด้วยความหมาย และอิสระในการใช้ชีวิต จึงยังกระตือรือร้นที่จะพัฒนาทักษะและเปิดรับสิ่งใหม่ ๆ

ทว่าคนกลุ่มนี้ต้องเผชิญภาวะ Misperception หรือการเข้าใจผิดที่สังคมมักมองว่า การมีอายุมากขึ้นควรใช้ชีวิตช้าลง เมื่อภาวะความต้องการทางอารมณ์ไม่สอดคล้องกับพฤติกรรม เป้าหมาย หรือบริบทของชีวิต เลยเกิดเป็นช่องว่างที่ทำให้ผู้บริโภครู้สึกว่าไม่ถูกเติมเต็มเสียที

แนวทางสำหรับแบรนด์ : แบรนด์สามารถช่วยเปลี่ยนกรอบความคิดของสังคม ด้วยการเพิ่มพื้นที่ให้พวกเขาได้ใช้ชีวิตแบบ Active เช่น กิจกรรมหรืออีเวนต์ Senior Mentor VS Junior Learner ที่ให้คนรุ่นใหญ่ถ่ายทอดประสบการณ์และทักษะชีวิตให้คนรุ่นใหม่

‘อินทิรา ศรีอำนวย’ ผู้อำนวยการบริหารฝ่ายวางแผนกลยุทธ์ บริษัท สไปซี่ ฮาคูโฮโด จำกัด ระบุว่า การตลาดยุคใหม่การอ่านพฤติกรรมของผู้บริโภคไม่พอ ต้องทำความเข้าใจถึงแรงจูงใจที่ทำให้ลูกค้าลุกขึ้นมาใช้ชีวิต เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ความสำเร็จของแบรนด์ของแบรนด์ในปี 2569 ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายสินค้าเพียงอย่างเดียว แต่วัดกันที่ ‘แบรนด์ช่วยเติมพลังใจให้ผู้บริโภคได้ตรงจุดหรือไม่’ เพราะกว่า 78% ของคนไทยพร้อมเปิดใจให้แบรนด์ที่ช่วยให้พวกเขามีแรงกระตุ้นในการใช้ชีวิต อย่างมีความสุขตามรางวัลทางอารมณ์ที่ตัวเองต้องการ

อย่างไรก็ตาม Dopamine Economy ยังถือเป็นเรื่องใหม่ ที่สำคัญการสร้างให้ธุรกิจยั่งยืนต้องอาศัย ‘การบริหารจัดการความคาดหวัง’ และการสร้าง Brand love ในระยะยาว เพื่อยกระดับเรื่องภาพลักษณ์และเพิ่มความจงรักภักดีของลูกค้าต่อแบรนด์ให้มากกว่าเดิม

สำหรับการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคไทย ในหัวข้อ Dopamine Economy เป็นข้อมูลเจาะลึกจากกลุ่มตัวอย่างกว่า 2,074 คน ทั้งเพศชายและเพศหญิง มีอายุระหว่าง 18 – 69 ปี แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มเจเนอเรชัน จาก 6 ภูมิภาค  ทั่วประเทศไทย โดยใช้วิธีการเก็บข้อมูลผ่านการสำรวจออนไลน์เชิงปริมาณ