หากในมุมมองของ “ณพวงศ์ สนิทวงศ์ ณ อยุธยา” ทายาทเจน 4 ของ “ตระกูลอรรถกระวีสุนทร” ตระกูลดังที่มีที่ดินในมือมูลค่ากว่า 9 หมื่นล้านบาท และมีประสบการณ์ในการทำโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ทั้ง เอ สแควร์, แวร์เฮ้าส์ 26 และ สวนเพลินมาร์เก็ต มองว่า “คอมมูนิตี้มอลล์” ยังไม่ถึงทางตัน

แต่ต้องทำเป็น “นิชมาร์เก็ต” เจาะเฉพาะกลุ่มไปเลย ไม่สามารถทำแบบแมสเจาะกลุ่มคนทั่วไปได้ เพราะไม่อย่างนั้นจะเหมือนกันไปหมด ลูกค้าจะไม่เลือกมาที่เรา และที่สำคัญสู้กับบรรดาศูนย์การค้าที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่าไม่ได้

ด้วยความที่ “ณพวงศ์” มีประสบสบการณ์ในการทำคอมมูนิตี้มอลล์กว่า 7 ปี ประกอบกับการที่เธอเป็นคุณแม่ลูกสอง เลยมองว่า อยากหาพื้นที่ให้ครอบครัวมาใช้ชีวิตร่วมกัน และจากที่มองไปในกรุงเทพฯ ยังไม่มีคอมมูนิตี้มอลล์หรือศูนย์การค้าแห่งไหน ออกแบบมาสำหรับเด็กโดยเฉพาะ เท่าที่เห็นมีเพียงโซนเด็กเท่านั้น

ประกอบกับแนวความคิดการทำธุรกิจของตระกูล ที่แม้จะมีที่ดินในมือจำนวนมาก แต่ก็ไม่อยากขายให้กับผู้อื่นไปบริหาร อยากเก็บไว้เป็นสมบัติของตระกูลต่อไป และการทำรีเทลถือว่าตอบโจทย์ ด้วยที่ดินมีอยู่แล้วไม่ต้องลงทุนสูงสามารถเก็บเกี่ยวดอกผลในระยะกลางๆ 7-8 ปี ไม่เหมือนกับการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือสำนักงานให้เช่า ที่มีระยะเวลาของสัญญานานๆ

งัดที่ดินคุณแม่มาปั้น “แบมบีนี่ วิลล่า”

จึงเป็นที่มาของการงัดกรุที่ดินส่วนตัวของคุณแม่ขนาด 2.5 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 26 – พระราม 4 มูลค่ากว่า 500 ล้านบาท และทุ่มเงินส่วนตัวกับกู้ธนาคารมาอีก 150 ล้านบาทสำหรับการตกแต่ง มาเปิด “แบมบีนี่ วิลล่า” (Bambini Villa) คอมมูนิตี้มอลล์ที่จับกลุ่มจครอบครัวที่มีเด็กอายุไม่เกิน 12 ปีโดยเฉพาะ

โครงการนี้ไม่เกี่ยวกับธุรกิจกงสีของตระกูล และได้ตั้งบริษัทขึ้นมาใหม่ชื่อ บริษัท วงศ์กุลศรา เอสเตท จำกัด เข้ามาบริหารพื้นที่

ตัวโครงการมีพื้นตัวโครงสร้างอาคารได้รับการออกแบบเป็นตัว O เป็นโถงสูง ดูปลอดโปร่งและปลอดภัย สูง 2 ชั้น มีพื้นที่ส่วนกลาง 2,300 ตารางเมตร สำหรับทำเป็นพื้นที่สนามเล็กเล่นที่มีถึง 3 โซน และพื้นที่เช่าทั้งหมด 2,700 ตารางเมตร มีร้านค้าชั้นนำมากกว่า 30 ร้านค้า ขนาด 50 – 300 ตารางเมตรต่อร้าน แบ่งเป็น 3 โซนเช่นเดียวกัน

พื้นที่เช่าชั้นสองมีค่าเช่าราว 1,000 บาท/ตารางเมตร ขณะนี้มีผู้จองเต็มแล้ว ส่วนชั้น 1 อัตราค่าเช่าประมาณ 2,000 บาท/ตารางเมตร มีผู้จอง 70% รวมๆ แล้วมีการเช่าประมาณ 83% พื้นที่ที่เหลืออยากได้ร้านขนมหรือไอศกรีม จับกลุ่มทั้งคุณแม่และลูก รวมไปถึงร้านจำพวกสินค้าเพื่อสุขภาพ หรือกิจกรรมสุขภาพเช่นโยคะ

คอมมูนิตี้มอลล์จับเด็กและครอบครัวเป็น “Blue Ocean”

จับกลุ่มครอบครัวระดับ B+ เงินเดือน 40,000 บาทขึ้นไป ที่อยู่อาศัยในย่านสุขุมวิท  – ทองหล่อ – พระราม 4 แบ่งเป็นคนไทย 70% และต่างชาติ 30% มียอดใช้จ่ายเฉลี่ย 3,000 บาท/ครั้งขึ้นไป ต่อกลุ่มลูกค้า 3-4 คน

คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการเดือนละ 20,000–30,000 คน (วันละ 700-1,000 คน) และพื้นที่เช่าเต็ม 100% มีรายได้ราว 40 ล้านบาท พร้อมกับตั้งเป้าภายใน 2 ปี จะมีอัตราการเติบโตของผู้เข้าใช้บริการเดือนละ 25,000–35,000 คน คืนทุนภายใน 7-8 ปี

“คอมมูนิตี้มอลล์สำหรับเด็กยังถือเป็น Blue Ocean ไม่ค่อยมีมากนักในกรุงเทพฯ อีกอย่างด้วยความที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนอยู่สูง กำลังซื้อไม่คึกคักเหมือนเดิม แต่สำหรับพ่อแม่แล้วเมื่อเป็นเรื่องของลูกก็พร้อมจะจ่าย ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายอะไรก็ตาม ตรงนี้ถือเป็นโอกาสของธุรกิจ”

จริงๆ แล้วบริเวณที่ตั้งของ “แบมบีนี่ วิลล่า” ในรัศมี 2 กิโลเมตรมีคอมมูนิตี้มอลล์ตั้งอยู่ประมาณ 4-5 แห่ง แต่ส่วนใหญ่เน้นจับกลุ่มของวัยทำงาน เพราะเป็นที่ตั้งของสำนักงานจำนวนมาก หลายร้านมีการปรับตัวโดยดึงร้านอาหารที่เปิดได้ถึงดึกเข้ามา และขยายเวลาเปิดเป็น 9 โมงเข้า – 4 ทุ่ม เพื่อย่นระยะเวลาของการคืนทุน

ส่วน “แบมบีนี่ วิลล่า” ไม่ได้กังวลมากนัก เพราะในทำเลมีโรงเรียนจำนวนมาก ขณะนี้การก่อสร้าง 90% แล้ว คาดเปิดทดลองให้บริการช่วงต้นกลางเดือนพฤษภาคม ก่อนจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการช่วงกลางเดือนมิถุนายน โดยตลอดทั้งปีวางงบการตลาด 20 ล้านบาทสำหรับโปรโมต

“ภาษีที่ดิน” ต้องงัดกรุที่ดิน “กงสี” ออกมาปั้น

สำหรับ “ตระกูลอรรถกระวีสุนทร” ถือเป็นหนึ่งในตระกูลใหญ่ทำธุรกิจแบบ “กงสี” มีสมาชิกในครอบครัวกว่า 40-50 คน ธุรกิจหลักคือนำที่ดินในมือประมาณ 500 ไร่ มูลค่าราว 9  หมื่นล้านบาท ทั้งพระราม 4 – สุขุมวิท 26 – พระราม 9 – หาดใหญ่ – บางปู และ บางกระเจ้า เป็นต้น ออกมาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

กฎของตระกูลคือจะไม่ขายที่ดินเด็ดขาด แต่จะใช้วิธีให้ทำให้เช่าแทน เพราะอยากเก็บที่ดินไว้เป็นสมบัติของตระกูลต่อไป ทั้งเอสแควร์, แวร์เฮ้าส์ 26, โครงการอาจณรงค์, สวนเพลินมาร์เก็ต, อาคารสำนักงานมโนรม, อาคารสำนักงานสิรินรัตน์ และคอนโดอยู่อาศัยพร้อมสุขและรวมสุข สุขุมวิท 26

“ณพวงศ์” ทายาทเจน 4 ซึ่งเข้ามารับหน้าที่ “กรรมการบริหาร” บริษัท อรรถกระวี จำกัด และบริษัท อรรถเคหพัฒน์ จำกัด ซึ่งพัฒนาโครงการดังที่กล่าวไปข้างต้น บอกว่า แม้จะมีโครงการในมือที่หลากหลาย แต่รวมๆ แล้วที่ดินของตระกูลยังนำไปใช้ประโยชน์เพียง 40% เท่านั้น

หากการที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับปรับใหม่ที่คาดว่าจะถูกประกาศใช้ในปีหน้า ใจความสำคัญคือที่ดินเปล่าโดยเฉพาะในเมือง ที่ยังไม่ถูกนำมาใช้ประโยชน์ จะถูกเก็บภาษีซึ่งจึงส่งผลกระทบพอสมควร จะเป็นต้นทุนที่ต้องแบกในแต่ละปี

ทางตระกูลจึงมีแผนหยิบที่ดินมาใช้ประโยชน์มากขึ้น หลักๆ จะทำเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะใช้ทุนน้อยเวลาคืนทุนไม่นาน โดยมีแผนนำที่ดินราว 30 ไร่ จากที่ผืนใหญ่ 300 ไร่บริเวณสี่แยกประดิษฐ์มนูญธรรม มาทำเป็นโครงการที่มีทั้งร้านอาหาร ร้านค้า และปั๊มน้ำมันเป็นต้น

รวมไปถึงนำที่ดินราว 44 ไร่ บริเวณถนนประชาอุทิศ มาทำโครงการคล้ายๆ กับ “เอ สแควร์” โดยเป็นการออกแบบร่วมกับผู้เช่า ทางโครงการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนผู้เช่าสร้างร้านของตัวเอง ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะนำโมเมล “แบมบีนี่ วิลล่า” ไปเปิดที่นั้นด้วย เพราะบริเวณนั้นมีโรงเรียนเป็นจำนวนมาก

ขณะเดียวกันที่ดินผืนใหญ่มากๆ อาจมีการตัดขายไปเพื่อให้ผู้พัฒนารายอื่นๆ นำไปสร้างโครงการและขยายให้ทำเลบริเวณนั้นคึกคัก ก่อนที่ทางตระกูลจะเข้าไปพัฒนาที่ดินของตัวเองด้วย