ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ลงทุนทะลัก ซื้อที่ดิน 100-500 ไร่ขึ้นโครงการใหญ่

ตลาดอสังหาอุตฯ หลัก ๆ ได้อานิสงส์การเติบโตจาก 3 อุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยเฉพาะ ‘ดาต้าเซ็นเตอร์’ (Data Center)

1.EVs ปี 2568 ลงทุนเหลือไม่ถึง 10,000 ล้านบาท เนื่องจาก เลยช่วงสุดไปแล้วในปี 2566 ที่มีการลงทุนไปสูงถึง 30,000 ล้านบาท ช่วงที่เหลือเป็นเพียงการลงทุนธุรกิจในซัพพลายเชนอีวี

2.High-Value Services ธุรกิจบริการที่มีมูลค่าสูง ปี 2568 มีการลงทุนประมาณ 180,000 ล้านบาท “เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวจากปีก่อนหน้า”

3.Data Centers ปี 2568 มีการลงทุนสูงถึง 600,000 ล้านบาท “เพิ่มขึ้น 6 เท่า เมื่อเทียบกับปีก่อน”

อินไซต์ที่น่าสนใจ คือ การเข้ามาของธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ส่งผลให้มีการซื้อที่ดินแปลงใหญ่มากขึ้นตั้งแต่ 100 ไร่ ไปจนถึง 300-500 ไร่ จากเดิมมีการซื้อที่ดินอุตฯ ประมาณแปลงละ 10-30 ไร่ เท่านั้น

“หากเป็นดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่ระดับโลก ส่วนมากจะซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนดาต้าเซ็นเตอร์ที่สร้างเพื่อปล่อยเช่า จะใช้พื้นที่นอกนิคมฯ และดีมานด์ที่สูงขึ้นนี้ผลักดันราคาขายที่ดินบางทำเลพุ่งขึ้น 1 เท่าตัว”

ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ ”การซื้อขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม“ คึกคักสูง ทั้งจากยอดการจองล่วงหน้าที่อยู่ในระดับสูง และคาดว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอุตฯ ราว 3,200 ไร่ ใกล้เคียงกับปี 2568

“สิ่งที่ไทย ต้องเตรียมความพร้อม คือ โครงสร้างพื้นฐาน ทั้งถนน น้ำ และไฟฟ้า หากทำได้ดีจะทำให้อุตสาหกรรมดิจิทัลเราเติบโตได้ทัน ลดความเสี่ยงเม็ดเงินลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ไหลไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน“

ขณะที่ การเป็น Regional Hub ของดาต้าเซ็นเตอร์ ยังโอกาสเติบโตเศรษฐกิจดิจิทัล และส่งเสริมความสามารถแรงงานให้ดีขึ้นด้วย

โรงงาน อัตราว่างพื้นที่เหลือแค่ 5%

ด้าน โรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory หรือ RBF) ปี 2569 มีซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 2.8 ล้านตารางเมตร แต่อัตราพื้นที่ว่างเพียง 4.7% สะท้อนดีมานด์ในตลาดอยู่ในระดับสูง

โดย ‘อัตราพื้นที่ว่างโรงงานขณะนี้ถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาก’ เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีซัพพลายราว 2.2 ล้านตารางเมตร แต่มีอัตราพื้นที่ว่างสูงถึง 25-30%

ดีมานด์โรงงานสำเร็จรูปยังคงขยายตัว รองรับการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนรอบใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มซัพพลายเออร์ Tier 2–3 รวมถึงบริษัทที่ตั้งฐานผลิตในไทยอยู่แล้วและต้องการขยายกำลังการผลิตเพิ่มเติม

ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 5% สะท้อนอุปทานที่ตึงตัว และซัพพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดยังมีจำกัดต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569

อสังหาโลจิสติกส์ปี 69 ซัพพลายแซงดีมานด์

ส่วน อสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์สมัยใหม่ (Modern Logistics Property หรือ MLP) อาทิ คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า หลัก ๆ ผู้พัฒนาโครงการยังเป็นผู้เล่นรายใหญ่ และซัพพลายใหม่ส่วนมากพัฒนาในรูปแบบ Pre-lease หรือ Build-to-Suit ซึ่งช่วยจำกัดความเสี่ยงด้านพื้นที่ว่าง

ขณะที่ โครงการแบบสร้างรอผู้เช่า (speculative) ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนของผู้เล่นรายใหม่ ทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ

สำหรับปี 2569 MLP จะมีซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 6.5 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างมีแนวโน้มขยับขึ้นจาก 10% เป็น 13% สะท้อนภาวะตลาดที่เริ่มผ่อนคลายจากช่วงตึงตัวก่อนหน้า

“ปีนี้ปริมาณซัพพลายใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการในปัจจุบัน”

อเล็กซ์ เดอ ฟรีส-เกา (Alex de Vries-Gao) นักวิชาการชาวดัตช์และผู้ก่อตั้ง Digiconomist บริษัทที่วิจัยเกี่ยวกับผลกระทบที่คาดไม่ถึงจากกระแสทางดิจิทัล ได้เปิดเผยถึง การวัดผลกระทบเฉพาะของ AI หรือ ปัญญาประดิษฐ์ ในขณะที่การใช้ AI Chatbot อย่าง ChatGPT ของ OpenAI และ Gemini ของ Google พุ่งสูงขึ้นในปี 2025

โดย อเล็กซ์ ระบุว่า Carbon Footprint ของระบบ AI ในปี 2025 อาจสูงถึง 80 ล้านตัน หรือ มากกว่า 8% ของการปล่อยก๊าซจากการบินทั่วโลก ในขณะที่ปริมาณน้ำที่ใช้อาจสูงถึง 7.65 แสนล้านลิตร หรือมีปริมาณมากกว่า ความต้องการน้ำดื่มบรรจุขวดทั่วโลกรวมกัน เสียอีก ขณะที่ สำนักงานพลังงานระหว่างประเทศ (International Energy Agency: IEA) คาดว่าการบริโภคไฟฟ้าของ Data Center จะเพิ่มขึ้นมากกว่า สองเท่า ภายในปี 2030

ด้วยข้อมูลที่น่าตกใจนี้ อเล็กซ์ จึงเรียกร้องให้โลกมีข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้น เพื่อให้บริษัทเหล่านี้มีความโปร่งใสเกี่ยวกับผลกระทบต่อสภาพภูมิอากาศมากขึ้น 

“ต้นทุนด้านสิ่งแวดล้อมนี้ถือว่ามหาศาลมากในเชิงปริมาณ ในตอนนี้สังคมกำลังเป็นผู้จ่ายต้นทุนเหล่านี้ ไม่ใช่บริษัทเทคโนโลยี คำถามคือ: มันยุติธรรมหรือไม่? หากพวกเขากำลังกอบโกยผลประโยชน์จากเทคโนโลยีนี้ ทำไมพวกเขาถึงไม่ควรเป็นผู้จ่ายต้นทุนบางส่วนบ้าง?”

อีกหนึ่งความท้าทายที่ อเล็กซ์ มองก็คือ ความโปร่งใส เนื่องจากการเปิดเผยข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อมของบริษัทเทคโนโลยีมัก ไม่เพียงพอต่อการประเมินผลกระทบรวมของ Data Center และยิ่งยากต่อการแยกเฉพาะการใช้ AI โดยเขาตั้งข้อสังเกตว่า ที่ Google รายงานผลกระทบของ Gemini AI บริษัทไม่ได้รวมปริมาณน้ำที่ใช้ในกระบวนการผลิตไฟฟ้าเพื่อนำมาเลี้ยงระบบ

แม้ Google จะรายงานว่าในปี 2024 สามารถลดมลพิษทางพลังงานจากศูนย์ข้อมูลลงได้ 12% เนื่องจากแหล่งพลังงานสะอาดใหม่ ๆ แต่บริษัทก็ได้ยอมรับในช่วงฤดูร้อนนี้ว่า การบรรลุเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศนั้น “ซับซ้อนและท้าทายมากขึ้นในทุกระดับ” โดยอุปสรรคสำคัญคือการขยายตัวของเทคโนโลยีพลังงานปลอดคาร์บอนที่ล่าช้ากว่าที่ควรจะเป็น 

ปัจจุบัน สหรัฐอเมริกา ครองส่วนแบ่งการใช้ไฟฟ้าในศูนย์ Data Center มากที่สุด (45%) ตามด้วยจีน (25%) และยุโรป (15%) โดยศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่แห่งใหม่เพียงแห่งเดียวใน สหราชอาณาจักร สามารถ สร้างมลพิษเท่ากับสนามบินนานาชาติหลายแห่งรวมกัน และในสหราชอาณาจักรมีโครงการที่อยู่ระหว่างวางแผนถึง 100-200 แห่ง

ขณะที่ใน อินเดีย กำลังจะมีการลงทุน 3 หมื่นล้านดอลลาร์ในศูนย์ข้อมูล แต่มีความกังวลว่าระบบโครงข่ายไฟฟ้าที่ไม่เสถียรจะทำให้ต้องใช้ เครื่องปั่นไฟดีเซลขนาดใหญ่ เป็นแหล่งพลังงานสำรอง ซึ่งจะกลายเป็น ภาระคาร์บอนมหาศาล

Source

สำหรับบริษัทเจ้าของโปรเจ็คนี้ก็คือ โคโลส (Kolos) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างสหรัฐอเมริกาและนอร์เวย์โดยบริษัท Kolos ให้เหตุผลว่า อากาศเย็นในภูมิภาคนี้เป็นข้อดีที่ทำให้โครงการดังกล่าวเกิดขึ้นได้ เพราะเท่ากับช่วยบริษัทประหยัดค่าไฟลงได้มาก

สำหรับพลังงานที่จะใช้ในดาต้าเซนเตอร์แห่งนี้ในช่วงเริ่มต้น คาดกันว่าจะอยู่ที่ 70 เมกะวัตต์ แต่ภายใน 10 ปีคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,000 เมกะวัตต์

แต่ไม่ใช่เฉพาะ Kolos ที่สนใจตั้งดาต้าเซนเตอร์ที่นี่ เพราะเฟซบุ๊ก (Facebook) ก็มีศูนย์ดาต้าเซนเตอร์ขนาดใหญ่อยู่ใกล้ ๆ เช่นกัน โดยอยู่ห่างจาก Ballangen ออกไปประมาณ 385 กิโลเมตร แต่ศูนย์ดาต้าเซนเตอร์ของเฟซบุ๊ก นั้นใช้พลังงานราว 120 เมกะวัตต์เท่านั้น

สำหรับดาต้าเซนเตอร์ของ Kolos นั้น สำนักข่าวบีบีซีรายงานว่า หากการก่อสร้างแล้วเสร็จ พื้นที่ของดาต้าเซนเตอร์นี้จะมีประมาณ 600,000 ตารางเมตร และมีถึง 4 ชั้น ซึ่งถือเป็นพื้นที่ที่ใหญ่แซงหน้าดาต้าเซนเตอร์ในเมือง Langfang ประเทศจีนที่ปัจจุบันเป็นเบอร์หนึ่งด้วย 

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องสถานที่แล้ว นอร์เวย์มีหลายส่วนที่ถือว่าได้เปรียบเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ ทั่วโลก ยกตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานที่นี่ถือว่ามีราคาถูกที่สุดในสหภาพยุโรป และ 100 เปอร์เซ็นต์ของพลังงานที่ใช้ไปนั้นเป็นพลังงานที่สามารถนำกลับมาใช้ใหม่ได้

อีกทั้งสภาพอากาศที่หนาวเย็นจะเป็นตัวช่วยรักษาอุณหภูมิให้กับเซิร์ฟเวอร์ได้ดีโดยไม่ต้องใช้ปัญญาประดิษฐ์เข้ามาช่วยใด ๆ

นอกจากนั้น ที่นี่ยังมีแหล่งน้ำเย็นที่สะอาดสำหรับใช้ในการหล่อเย็นเซิร์ฟเวอร์ได้แบบไม่จำกัด และมีสถาบันการศึกษาชั้นนำตั้งอยู่ ซึ่งสามารถผลิตนักศึกษาในสาขาเทคโนโลยีได้ประมาณ 200 คนต่อปี ทำให้บริษัทไม่ต้องกังวลเรื่องการหาคนทำงานด้วย

ส่วนข่าวดีอันดับสุดท้ายอาจเป็นการที่เจ้าหน้าที่รัฐของนอร์เวย์ให้การสนับสนุนบริษัทต่าง ๆ มาลงทุนสร้างโปรเจ็คในลักษณะนี้ที่นอร์เวย์กันให้มาก ๆ เช่น มีการเตรียมลดภาษีให้กับผู้ประกอบการด้วย

โดยทาง Kolos คาดว่าโปรเจ็คดังกล่าวจะทำให้เกิดการจ้างงาน 2,000 – 3,000 ตำแหน่งขึ้นในพื้นที่ด้วย และเป็นไปได้ว่าจะทำให้เศรษฐกิจในย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้งด้วย 

ที่มา : manager.co.th/Cyberbiz/ViewNews.aspx?NewsID=9600000083969