หลายบริษัทเลื่อนแผนเปิดคอนโดฯ ไปตามๆ กันเมื่อ COVID-19 กระหน่ำซ้ำเติมตลาดที่ไม่สู้ดีอยู่แล้ว แต่ไม่ใช่กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากเกาะฮ่องกง “ดร.หยาน จู้” ผู้อำนวยการโครงการ สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64 โครงการภายใต้ บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการ “สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64” เฟส 1 มูลค่าโครงการ 9,060 ล้านบาท จำนวน 1,961 ยูนิต พรีเซลวันที่ 1 สิงหาคมนี้ โดยถ้าหากพัฒนาครบถึงเฟส 2 โครงการนี้จะมีมูลค่าแตะ 15,000 ล้านบาท และมีจำนวนห้องชุดทั้งหมดกว่า 3,000 ยูนิต เป็นโครงการที่พักอาศัยที่ใหญ่ที่สุดของย่านอุดมสุข-ปุณณวิถี

พื้นที่โครงการรวม 2 เฟสเป็นที่ดินผืนใหญ่ 22 ไร่ในซอยสุขุมวิท 64/2 (พื้นที่เดิมเป็นวิทยาลัยเทคโนโลยีศรีวัฒนา) อยู่ห่างจากสถานี BTS ปุณณวิถี 450 เมตร ตรงข้ามโครงการ True Digital Park แบ่งการพัฒนาออกเป็น 7 อาคาร เฟสแรกพัฒนา 4 อาคาร และเฟส 2 พัฒนา 3 อาคาร คาดว่าจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างรวม 8 ปีจึงจะเสร็จทั้งโครงการ เฉพาะเฟสแรกมีกำหนดเริ่มก่อสร้างไตรมาส 2/64 และจะแล้วเสร็จภายในปี 2567

สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64 ออกแบบโดย “ดวงฤทธิ์ บุนนาค” สถาปนิกชื่อดังของไทย เฟสแรกจะเป็นตึกสูง 46-49 ชั้น แบ่งห้องชุดหลายขนาดตั้งแต่ 1 ห้องนอนจนถึง 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-100 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยทั้งเฟส 125,000 บาทต่อตร.ม. โดยโครงการระบุว่าเป็นราคาที่ถูกกว่าในย่านซึ่งราคาเฉลี่ยขึ้นไปถึง 147,000 บาทต่อตร.ม. แล้ว ทั้งนี้ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 2.7 ล้านบาทต่อยูนิต (ราคา lucky draw จับสลากผู้โชคดี 2.49 ล้านบาท) ขายแบบ fully-fitted พร้อมชุดครัวและตู้เสื้อผ้าบิลท์อิน

ทุนจีนพร้อมเสี่ยงแม้เจอ COVID-19

สำหรับประวัติของบริษัท ริสแลนด์ เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ก่อตั้งในปี 2550 แต่ผู้ถือหุ้นหลักเป็นชาวจีนจากกวางโจว ปัจจุบันขยายโครงการไปแล้ว 7 ประเทศ จำนวนกว่า 2,000 โครงการ ได้แก่ ฮ่องกง อังกฤษ นิวซีแลนด์ สหรัฐอเมริกา อินโดนีเซีย อินเดีย เวียดนาม และไทย มูลค่าโครงการสะสม 90,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

ในประเทศไทยนั้นริสแลนด์เริ่มก่อตั้งบริษัทเมื่อปี 2560 จนถึงสิ้นปีนี้จะมีการพัฒนาโครงการสะสม 7 โครงการ มูลค่ารวม 5.1 หมื่นล้านบาท ก่อนหน้านี้มีโครงการที่เปิดตัวและเริ่มก่อสร้างแล้ว เช่น คอนโดฯ Artisan Ratchada, บ้านเดี่ยว Lake Serene Rama II, คอนโดฯ Cloud Residences สุขุมวิท 23 เป็นต้น

ด้าน “เกษมศักดิ์ สุนทโรทก” ผู้อำนวยการฝ่ายการขายและการตลาด บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทแม่ตัดสินใจให้พัฒนาโครงการนี้ตามแผน แม้ว่าจะเกิดวิกฤตโรคระบาด COVID-19 เพราะมองว่าริสแลนด์ยังเป็นแบรนด์ที่ใหม่มากของตลาดไทย และบริษัทต้องการสร้างชื่อเสียงให้ติดตลาดโดยเร็วที่สุด

“บริษัทแม่ยอมให้เราผิดพลาดได้เต็มที่ เพราะ DNA ของบริษัทคนจีนคือมีเป้าหมายแล้วต้องไปต่อ ทุ่มเต็มที่และไปให้เร็วที่สุด ถ้าไม่สำเร็จก็แค่ลุกขึ้นมาใหม่” เกษมศักดิ์อธิบายพร้อมเสริมว่า สถานการณ์เช่นนี้อาจมองเป็นโอกาสก็ได้ เพราะตัวเลือกในตลาดน้อยลงทำให้แบรนด์ใหม่แบบริสแลนด์สามารถทำยอดขายได้

ต่างชาติยังมีความต้องการซื้อ

อีกจุดแข็งหนึ่งของริสแลนด์คือความเป็นบริษัทอสังหาฯ ต่างประเทศและมีเครือข่ายลูกค้าต่างชาติในมือ ดังนั้นโครงการจะแยกโควตาขายเป็นลูกค้าไทย 2 อาคาร และลูกค้าต่างชาติ 2 อาคาร ฝั่งลูกค้าไทยหวังจับกลุ่ม Young Professional คือคนรุ่นใหม่ที่มีอาชีพมั่นคงในระดับหนึ่ง ต้องการแยกครอบครัวออกมา ส่วนต่างชาติจะมีทั้งกลุ่มคนต่างประเทศที่อยากย้ายมาอยู่ในไทยหรือต้องการซื้อไว้ลงทุน รวมถึงกลุ่ม Expat ชาวต่างชาติที่ทำงานหรือมีธุรกิจในไทยอยู่แล้ว

ปัจจุบันสกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 46 เปิดจองสำหรับวีไอพีไปแล้ว 1 เดือน ทำยอดขายคนไทยแล้ว 500 ล้านบาท ยอดขายต่างชาติ 200 ล้านบาท จากเป้าหมายยอดขายโครงการถึงสิ้นปีนี้ 1,800 ล้านบาท หรือประมาณ 20%

“เรามองว่าคนต่างชาติ เช่น คนจีน ยังเห็นว่าประเทศไทยเหมาะสมที่จะเข้ามาอยู่ แม้แต่มีโรคระบาด COVID-19 คนจีนก็เห็นว่าเมืองไทยปลอดภัย” เกษมศักดิ์กล่าว “ประเด็นทางการเมืองในฮ่องกงก็มีผล เราเห็นเทรนด์ลูกค้าเหมือนกันว่าต้องการย้ายเข้ามาอยู่เมืองไทยมากขึ้น แต่ภาพก็ยังไม่ชัดเจนมากเพราะการเมืองทางฮ่องกงเองก็ยังไม่แน่นอน”

ทั้งนี้ เขาระบุว่าขณะนี้ยอดจองจากต่างชาติก็ยังไม่ชะลอลง แต่การทำสัญญาจะต้องรอเมืองไทยเปิดน่านฟ้าให้บินเข้ามาได้ก่อน ดังนั้น หวังว่าภายในเดือนตุลาคมนี้ประเทศไทยจะเริ่มเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าเมืองได้ ซึ่งจะทำให้การขายคอนโดฯ ดีขึ้นด้วย

เปิดอีกหนึ่งโครงการยักษ์แยกลำสาลี แต่ที่ภูเก็ตขอเลื่อนไปก่อน

เกษมศักดิ์ระบุว่า ปีนี้บริษัทจะมีการเปิดตัวอีกหนึ่งโครงการขนาดยักษ์ “The Living รามคำแหง” มูลค่าโครงการ 12,000 ล้านบาท บริเวณแยกลำสาลี จุดตัดรถไฟฟ้าสองสายคือสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี) และสายสีเหลือง (สำโรง-ลาดพร้าว) จะเริ่มเปิดตัวเดือนสิงหาคมนี้ ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม โครงการที่ภูเก็ตซึ่งเดิมจะเปิดปีนี้ บริษัทตัดสินใจเลื่อนออกไปก่อน เนื่องจากเป็นโครงการตากอากาศ แต่สถานการณ์ช่วงนี้ไม่เอื้อต่อการขาย

ต้องจับตาดูทุนยักษ์ใหญ่จากจีนฮ่องกงรายนี้ที่วางเป้าจะทำยอดขายแตะปีละ 1 หมื่นล้านบาทให้เร็วที่สุด จะไปถึงฝั่งฝันหรือไม่ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจระดับโลก

พฤติกรรมผู้บริโภคชาวไทยที่ซื้ออสังหาฯ นอกจากตอบโจทย์ปัจจัย 4 คือเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรด้วย แต่หลายปีที่ผ่านมา “ทุนแดนมังกร” กลับเข้ามามีบทบาทในการซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น และไม่ได้ซื้อกันแค่ห้องสองห้องเท่านั้น แต่กลับซื้อเป็น “บิ๊กล็อต” ยกตึกตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด 49%

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ให้เหตุผลที่ทุนจีนบุกหนักยึดลงทุนซื้อคอนโดในไทยเกือบยกตึก เพราะต้องการตอบโจทย์ชาวจีนที่เดินทางมาเที่ยวไทยมากขึ้นหลัก 10 ล้านคนต่อปี จึงต้องใช้ที่อยู่เหล่านั้นเป็นทั้งบ้านหลังที่ 2 และแหล่งพักผ่อนช่วงฮอลิเดย์นั่นเอง            

นอกจากนี้ ถ้าเทียบราคาที่อยู่อาศัยในไทย ต้องยอมรับว่ายัง “ถูก” กว่าประเทศเพื่อนบ้านทั้งในฮ่องกง สิงคโปร์ จึงทำให้มีการเข้ามาซื้อเพื่อตอบโจทย์การลงทุน และเมื่อมีการเคลื่อนย้ายเงินทุน “จีน” ไม่ปักหลักเทเงินในประเทศเดียวแต่ต้องกระจายความเสี่ยงไปหลายๆ ตลาด และหากอัตราดอกเบี้ยในประเทศต่ำก็ต้องโยกเงินไปยังตลาดที่ดอกเบี้ยดีกว่าแทน

ไม่ใช่แค่ทุนจีนที่ขนเงินมาซื้อคอนโดในไทย แต่ยังมีทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ และญี่ปุ่นด้วย ส่วนโปรเจกต์ที่ “เนื้อหอม” จนเตะตาผู้ซื้อรายใหญ่ได้แก่ โครงการ “พาร์ค 24” ของออริจิ้น และ “ฮาร์เบอร์ เรสซิเดนซ์” ส่วนปีก่อนๆ โครงการที่ขายยกล็อตมีทั้ง

โครงการคอนโดมิเนียมที่ถูกทุนต่างชาติซื้อบิ๊กล็อตมีทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ลักชัวรี ไฮเอนด์ และระดับกลางบน ส่วนใหญ่เป็นยูนิตขนาด 1-2 ห้องนอน เพราะปล่อยง่าย

ขนเงินมาซื้อไม่พอ! เพราะทุนข้ามชาติยังเข้ามาพัฒนาโครงการด้วย เป็นอีก “เทรนด์ฮอต” ไม่แพ้กัน เช่นเดิมจีนยังเป็น “ขาใหญ่” ระดมเงินมาลงทุนพัฒนาโครงการเองโดยไม่พึ่งบริษัทไทยชื่อดังเพื่อร่วมทุนอีกต่อไป โดยไตรมาสแรกเทเงินแล้วกว่า 3 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นห้องชุดราว 20% ของตลาด เรียกว่าเข้ามาไม่นาน แต่แย่งแชร์ไปได้ไม่น้อยทีเดียว  

ขณะที่ญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นยักษ์ใหญ่ที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ก็ยังคงร่วมทุนผุดโปรเจกต์ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ไม่ต่ำกว่า 4-5 โครงการ

“เดิมทุนญี่ปุ่นเมื่อเข้ามาลงทุในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานหรืออินฟราสตรัคเจอร์ ก็ทำให้คุ้นเคยตลาดและลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ต่อ เช่นเดียวกับทุนจีนที่ได้เข้ามาลงทุนด้านอินฟราสตัคเจอร์ เมื่อเห็นโอกาสก็เข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม”

ส่วนเทรนด์ที่ 3 ทุนไทยที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ ปีนี้เห็นผู้ประกอบการ “รายกลาง” และ “หน้าใหม่” ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาแบ่งเค้กคอนโดได้ 38% จากเดิม “บิ๊กเนม” ในตลาดฯครองตลาดถึง 70% แต่ไตรมาสแรกลดเหลือ 62% โดยกลยุทธ์ที่รายกลางลุยอสังหาฯ จะเน้นพัฒนาคอนโด เพราะขึ้นโครงการและรับรู้รายได้เร็ว ปิดปุ๊บมูฟต่อโครงการใหม่ได้เลย ซึ่งสวนทางกับรายใหญ่ที่ปีนี้เน้นพัฒนาโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และหารายได้ประจำ (Recurring Income) ด้วยการพัฒนาโรงแรมและอาคารสำนักงานมากขึ้น รวมถึงการลงทุนในต่างประเทศ

เทรนด์ที่ 4 หน้าใหม่ที่เข้ามาลงทุน เพราะมีแบ็กดีมีเงินถุงเงินถังจากธุรกิจครอบครัว จึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวใหม่ ทั้งโฮสเทล บูทีคโฮเทล คอนโดและบ้านพักระดับหรู ตลอดจน Co-working space และ Lifestyle Retail เพื่อตอบโจทย์ตลาดใหม่ๆ และสร้างความคล่องตัวในการลงทุน ต้นทุนการบริหารจัดการต่ำ

เทรนด์ที่ 5 บรรดาบริษัทอสังหาฯ มีการนำเทคโนโลยีมาสร้าง Platform ตอบสนองไลฟ์สไตล์และอำนวย “ความสะดวก” ให้ผู้บริโภคมากขึ้น ไม่ว่าจะป็นแสนสิริ อนันดา ที่นำแอปพลิเคชั่นมาใช้สั่งงานช่างซ่อมต่างๆ มีหุ่นยนต์รับของแทนคน เป็นต้น

เทรนด์ที่ 6 สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1 ปี 2561 มีโครงการเกิดใหม่ 31 โครงการ จำนวน 14,094 ยูนิต ส่วนทั้งปีคาดว่าจะมีโครงการใหม่เพิ่มกว่า 5 หมื่นหน่วย ส่งผลให้มีจำนวนคอนโดสะสมอยู่ที่ 564,000 ยูนิต และมีอัตราการดูดซับไปแล้ว 90%

ทั้งนี้ จากราคาที่ดินใจกลางเมืองพุ่งปรี๊ด ส่งผลให้ผู้พัฒนาหาที่ดินพัฒนาโครงการใหม่ยากขึ้น คอนโดที่ผุดใหม่ดังกล่าวจึงกระจายตัวอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ตั้งแต่สุขุมวิท 71 จนถึงแบริ่งราว 29% โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 ราว 23% โซนตากสิน เพชรเกษม 17%

ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น 

ที่น่าสนใจคือราคาที่ดินที่ซื้อแพง และทุบสถิติกันตั้งแต่ตารางวางละ 2 ล้านบาทไปจนถึง 3 ล้านบาทแล้ว ทำให้สิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซัวรีกลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ เรีกยว่าขยับขึ้นราว 10% ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดซึ่งขยายตัวบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ราคายังนิ่งไม่พุ่งขึ้นแรงนัก เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงเว่อร์

ส่วนเทรนด์ที่ 7 ตลาดที่อยู่อาศัยใน “ครึ่งปีหลัง” ยังคงเห็นความเติบโต โดยเฉพาะ “ทุนข้ามชาติ” ยังเข้ามามีบทบาทเกลื่อนตลาด ส่วน “ราคา” ที่อยู่อาศัยยังคงเห็นการปรับตัวสูง ตามต้นทุนราคาที่ดิน และทำเลทอง “ทองหล่อ” ที่ฮิต ก็จะถูกขยับไปยังเอกมัยมากขึ้น ยิ่งถ้าทำเลทองสุขุมวิท 31-49 ราคาแพง ผู้ประกอบการจะขยับเข้าในซอยมากขึ้น และพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 7 – 8 ชั้น และหน้าใหม่ยังคงเข้ามาเล่นเกมในเรียลเซ็กเตอร์ต่อเนื่อง.