เราจะเห็นความเคลื่อนไหวของดัชนีหุ้นในต่างประเทศในช่วงที่ผ่านมานั้นมีผลตอบแทนที่ผันผวนและไม่เป็นใจกับนักลงทุนมากนักในช่วงที่ผ่านมา ถ้าหากนับผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ 28 กันยายน 2565 ไม่ว่าจะเป็นดัชนี S&P 500 นั้นมีผลตอบแทนติดลบ 23.48% ขณะที่ดัชนีเซี่ยงไฮ้คอมโพสิทที่เป็นดัชนีหุ้นจีน ผลตอบแทนติดลบ 16.34% หรือแม้แต่ผลตอบแทนดัชนีพันธบัตรรัฐบาลทั่วโลกนับตั้งแต่ต้นปีจนถึง วันที่ 28 กันยายน 2565 ข้อมูลจาก Wall Street Journal ได้ชี้ให้เห็นว่าผลตอบแทนนั้นติดลบ 13.46% สาเหตุสำคัญที่ทำให้ตลาดหุ้นแทบจะทั่วโลกเกิดความผันผวนได้แก่ การบุกยูเครนโดยรัสเซีย การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ เหตุผลต่างๆ เหล่านี้ได้สร้างผลกระทบต่อตลาดทุนอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

แล้วเราจะหาหลุมหลบภัยการลงทุนในช่วงสภาวะตลาดไม่เป็นใจได้อย่างไร

หนึ่งในสินทรัพย์ที่ผู้จัดการกองทุนทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นของบริษัทประกันภัยกองทุนรวมของสถาบันการเงินต่างๆ ที่ได้มีการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนเพื่อที่จะไม่ให้พอร์ตการลงทุนผันผวนนั่นก็คือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือที่เรารู้จักกันดีว่า กองรีท (REIT) ซึ่งกองรีทกองหนึ่งที่มีความมั่นคง และจ่ายผลตอบแทนสม่ำเสมอที่เหมาะจะเป็นป้อมปราการทางการลงทุนสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอให้กับพอร์ตการลงทุนของเรา

ในช่วงนี้ที่จะพาไปทำความรู้จักก็คือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ      พรีเมี่ยม โกรท หรือ กองทรัสต์ WHART

กอง WHART เป็นป้อมปราการทางการลงทุนที่มั่นคงอย่างไร?

1. กอง WHART เป็นกองรีทที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มคลังสินค้าและโรงงาน  โดยมีขนาดสินทรัพย์เท่ากับ 47,905 ล้านบาท จากข้อมูล ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2565 บริหารทรัพย์สินโดยบริษัท WHA Corporation ผู้นำในการพัฒนาคลังสินค้าและผู้ให้บริการอุตสาหกรรมครบวงจรในประเทศไทย
2. กอง WHART ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจำนวนมาก กอง WHART ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าประเภทสร้างตามความต้องการลูกค้าหรือ Built to suit คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 56 ของสินทรัพย์ที่กองลงทุนทั้งหมด ซึ่งโดยปกติลูกค้ากลุ่มนี้จะทำสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้ให้เช่า ทำให้กอง WHART มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยคงเหลือกับลูกค้ายาวถึง 3.55 ปี ทำให้กองมีรายได้อย่างสม่ำเสมอจากการปล่อยเช่า

3. กอง WHART ปล่อยเช่าคลังสินค้า โรงงานให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพในอุตสาหกรรมที่เติบโต กอง WHART ปล่อยเช่าคลังสินค้าและโรงงานให้กับบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น DKSH, ไทวัสดุ, Alibaba Smart Hub, Shopee Xpress, Kerry Logistics เป็นต้น โดยทรัพย์สินของกองทรัสต์ปัจจุบันรองรับลูกค้าในหลากหลายอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยง ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจ E-commerce ข้ามชาติ ธุรกิจ FMCG และธุรกิจผู้ให้บริการโลจิสติกส์

4. จ่ายปันผลสม่ำเสมอตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2015 อีกปัจจัยที่สำคัญของป้อมปราการ คือ กอง WHART ยังขึ้นชื่อในเรื่องของการจ่ายปันผลที่สม่ำเสมอ นับตั้งแต่ปี 2015 เป็นต้นมาอัตราการปันผลอยู่ในช่วง 0.74 – 0.76 บาทต่อหน่วยมาโดยตลอด

แม้กระทั่งในช่วงโควิดที่ผ่านมา ก็ไม่ได้กระทบต่อการจัดหารายได้ของกอง WHART แต่อย่างใด ซึ่งการได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอดังกล่าวช่วยลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนได้เป็นอย่างดี

เดินหน้าสร้างความแข็งแกร่งกับการลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมในปี 2565

กอง WHART มีการลงทุนในทรัพย์สินเพื่อการเจริญเติบโตของกองมาอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงที่ผ่านมา ล่าสุดในปี 2565 นี้ กอง WHART มีแผนในการเพิ่มทุนอีกครั้ง เพื่อการนำสินทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์อีกครั้ง

ภาพหลังเพิ่มทุน ป้อมปราการของกอง WHART แข็งแกร่งและน่าสนใจขึ้นอย่างไร

 การลงทุนเพิ่มเติมในปี 2565 นี้ จะสร้างความมั่นคงให้กับกอง WHART เพิ่มขึ้นดังนี้

1. ทรัพย์สินที่ลงทุน เพิ่มความมั่นคงให้กับกอง WHART ทรัพย์สินที่กอง WHART จะลงทุนในปีนี้ยังคงเน้นทรัพย์สินในรูปแบบ Built-to-Suit ที่มาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาวของลูกค้า โดยกอง WHART ก่อนการเพิ่มทุนนั้นมีสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ปี แต่ถ้าหากเพิ่มทุนในปี 2565 แล้วจะมีสัญญาเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 3.55 ปี

2. นอกจากนี้กอง WHART ยังมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงถึง 92% แสดงให้เห็นถึงคุณภาพของสินทรัพย์ภายในทรัสต์เพื่อการลงทุนฯ นั้นมีคุณภาพ ลูกค้าของ WHART มีความมั่นใจ
3. ทรัพยสินที่ลงทุนอยู่ทำเลศักยภาพ ทำเลของสินทรัพย์ที่จะนำเข้ากองทรัสต์ในปีนี้นั้นอยู่ในพื้นที่ทำเลยุทธศาสตร์ นั่นก็คือ

• ถนนบางนา-ตราด ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์แห่งหนึ่งในการขนส่งเชื่อมต่อได้ทั้งท่าเรือในภาคตะวันออก หรือสนามบินสุวรรณภูมิ

• อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ถือเป็นแหล่งกระจายสินค้า ซึ่งบริษัทต่างๆ ที่ต้องการกระจายสินค้าในภาคเหนือ หรือภาคตะวันออกเฉียงเหนือต่างต้องการ

• พื้นที่ EEC จังหวัดชลบุรี พื้นที่ดังกล่าวนี้กำลังจะกลายเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในระยะยาว

เราจะเห็นว่าทำเลพื้นที่ตั้งของโครงการถือว่ามีความสำคัญไม่น้อย และเป็นจุดเด่นที่ WHART มีมาโดยตลอด และการเพิ่มทุนในปี 2565 นี้จะมีโครงการที่เข้ามาสู่ WHART ได้แก่

• โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 34,001 ตารางเมตร

• โครงการดับบลิวเอชเอ ซิกโนด แฟคทอรี่ ตั้งอยู่ที่ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 8,151 ตารางเมตร

• โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ เทพารักษ์ กม.21 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,311 ตารางเมตร
• โครงการดับบลิวเอชเอ-เคพีเอ็น เมกกะโลจิสติกส์เซ็นเตอร์บางนา-ตราด กม.23 โปรเจค 2 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ ขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 19,796 ตารางเมตร
• โครงการดับบลิวเอชเอ เซ็นทรัล เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ วังน้อย 63 ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 67,704 ตารางเมตร

ภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้แล้วเสร็จ จะส่งผลให้ กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ แตะที่ระดับกว่าประมาณ 51,956.40 ล้านบาท และกอง WHART จะยังเป็นกองทรัสต์ Industrial ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวมมากที่สุดในไทย

จากปัจจัยข้างต้น จะเห็นได้ว่ากอง WHART เป็นป้อมปราการทางการลงทุนที่แข็งแกร่งสามารถทนทานต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจในช่วงนี้ และเหมาะสำหรับการกระจายความเสี่ยงทางด้านการลงทุน เพื่อสร้างรายได้สม่ำเสมอให้กับพอร์ตการลงทุน

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในการเพิ่มทุนในครั้งนี้ สามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลา และช่องทางดังนี้

• ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 7-11 พฤศจิกายน 2565
• ประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 15-18 พฤศจิกายน 2565

โดยผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 10 บาทต่อหน่วย ซึ่งจะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ในส่วนของประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย โดยราคาเสนอขายสุดท้ายกำหนดโดยกระบวนการ bookbuilding

อย่างไรก็ดีการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลของ WHART รวมถึงความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทรัสต์ได้ในเว็บไซต์ www.whareit.com หรือ

https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=441017&lang=th

คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

WHA มีการเติบโตอย่างรวดเร็วมาก เพราะดำเนินธุรกิจเพียง 10 ปีเศษ สร้างมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ทะลุ 6 หมื่นล้านบาท มีโรงงาน คลังสินค้า กระจายอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ทางการค้าจำนวนมาก เช่น บางนา-ตราด ลาดกระบัง พระราม 2 อยุธยา ลำพูน ขอนแก่น เป็นต้น

จุดแข็งที่ทำให้ WHA โตพรุ่งปรี๊ด เพราะเข้ามาในจังหวะที่ “ใช่” ยุคที่ภาคธุรกิจในประเทศไทยกำลังยกระดับและให้ความสำคัญกับโลจิสติกส์อย่างมาก เพราะถือเป็นหัวใจสำคัญในการกระจายสินค้าเข้าถึง (Reach) กลุ่มเป้าหมาย และการมีคลังสินค้าอยู่ใกล้ตลาดเป้าหมาย อยู่ในเส้นทางที่ขนส่งสะดวก ก็ทำให้การค้าขายสินค้ามีชัยไปกว่าครึ่ง

อีกทั้งความร้อนแรงของการค้าขายออนไลน์ อีคอมเมิร์ซ มีสารพัดทุนตบเท้ามาชิงขุมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้ง Shopee สิงคโปร์, เจดี ดอทคอม, อาลีบาบา และลาซาด้าของจีน เข้ามา ทำให้ต้องมีคลังสินค้าเพื่อบริหารจัดเก็บและกระจายสินค้า

ที่ผ่านมาจึงเห็น “เซ็นทรัล-เจดี ดอทคอม” เข้าไปเป็นลูกค้าใหม่ WHA เช่าพื้นที่ขนาด 6,848 ตารางเมตร (ตร.ม.) ที่ ดับบลิวเอชเอ เมกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ ชลหารพิจิตร บนถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 19 สามารถเข้าถึงได้ทั้งจากถนนบางนา-ตราด เทพารักษ์ และสุขุมวิทสายเก่า ใกล้ใจกลางกรุงเทพฯ รวมถึงสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ นับเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญ สำหรับอุตสาหกรรมอี-คอมเมิร์ซ และค้าปลีก โดยลูกค้าดังกล่าวเป็นการขยายฐานเพิ่มจากลูกค้ากลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภคอีกด้วย

แต่สิ่งที่ทำให้ WHA ปัง! เป็นที่ถูกอกถูกใจของลูกค้า คือบริการให้เช่าคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานคุณภาพ ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) เพราะต้องยอมรับว่าแต่ละบริษัทมีสินค้าที่แตกต่างกันไป จะให้ยกคลังสินค้าเหมือนๆ กันไปใช้กับทุกรายคงไม่ตอบโจทย์นัก ทำให้ตาม Need ลูกค้าแล้ว ถ้ารายไหนต้องการโครงสร้างแบบสำเร็จรูป (Ready-to-Built) ก็มีให้เช่นกัน

ยุคนี้ดิจิทัลมีบทบาทต่อธุรกิจอย่างมาก การจัดเก็บข้อมูลเป็น Big Data ให้ลูกค้าเป็นสิ่งสำคัญ และบริษัทไม่พลาดที่จะมีบริการ Data Center ให้ทันยุคทันสมัย

แม้ชื่อของ WHA จะอยู่แถวหน้าของธุรกิจคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า แต่อีกรายที่ “ใหญ่” และเป็น “คู่แข่ง” โดยตรงในตลาดนี้หนีไม่พ้น “บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ TICON ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี”

ไทคอนทำหน้าที่พัฒนาโรงงาน ส่วนบริษัทลูกอย่างไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค (TPARK) พัฒนาคลังสินค้าให้เช่าบนทำเลยุทธศาสตร์หลายแห่ง เช่น แหลมฉบัง อีสเทิร์นซีบอร์ด ขอนแก่น อยุธยา เป็นต้น มีลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค โมเดิร์นเทรด อีคอมเมิร์ซ จากทั้งในเครือและนอกเครือ เช่น บิ๊กซี  ลอรีอัล เนสท์เล่ ฯลฯ

สิ่งที่ทำให้ TPARK กวาดลูกค้าบิ๊กๆ ได้ไม่ใช่แค่จุดแข็งของทำเลที่ตั้งคลังสินค้า แต่เพราะการพัฒนาคลังตามแบบ (Ready-to-Built) และทำเลที่ลูกค้าต้องการ (Custom-Built Warehouse) จริงๆ แต่เมื่อไหร่ที่ลูกค้าไม่ไปต่อก็จะซื้อคลังสินค้าจากลูกค้าเพื่อให้เช่ากลับคืนด้วย (Sale and Leaseback)

แต้มต่อของ TPARK ใต้เงาเสี่ยเจริญ และเฟรเซอร์ มีมากขึ้น เมื่อ “ทายาทสิริวัฒนภักดี” ลงมาดูการออกแบบคลังสินค้าเองละเอียดยิบถึงขั้น รถถอยเข้าไปรับสินค้าองศาไหนเหมาะสุด ส่วนทีมผู้บริหารก็ไปศึกษาดูงานของเฟรเซอร์ ออสเตรเลีย เพื่อนำองค์ความรู้ใหม่ๆ มาต่อยอดธุรกิจ เช่น การเก็บข้อมูลของลูกค้าไว้ ว่ารายไหนเช่าคลังเมื่อไหร่ เลิกเช่าเมื่อไหร่ และหนีไปซบคู่แข่งที่ไหน เพื่อไปตามกลับมาได้ถูกจังหวะ   

จากข้อมูลของ ไนท์ แฟรงก์ ระบุว่าปี 2559 ความต้องการ (ดีมานด์) คลังสินค้ามีมากกว่า 3.1 ล้าน ตารางเมตร (ตร.ม.) เติบโต 9.5% และมีพื้นที่คลังสินค้า (ซัพพลาย) กว่า 3.9 ล้านตร.ม. เติบโต 8.1%

ขณะที่ข้อมูลกสิกรไทยระบุว่า ภาพรวมธุรกิจคลังสินค้าในปี 2560 มีมูลค่าราว 71,400-73,000 ล้านบาท และยังคงเติบโต 5.3-7.6% จากปี 2559.

โดยคลังสินค้าแห่งนี้ ครอบคลุมพื้นที่ขนาด 6,848 ตร.ม. ดับบลิวเอชเอ เมกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ ชลหารพิจิตร บนถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 19 ซึ่งเข้าถึงได้ทั้งจากถนนบางนา-ตราด เทพารักษ์ และสุขุมวิทสายเก่า ใกล้ใจกลางกรุงเทพฯ รวมถึงสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นสองจุดยุทธศาสตร์สำคัญ สำหรับอุตสาหกรรมอี-คอมเมิร์ซ และค้าปลีก

นอกจากนี้ ยังตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับพื้นที่คลังสินค้าของกลุ่มเซ็นทรัล อีกสามกลุ่มธุรกิจ ได้แก่ เซ็นทรัล ดีพาร์ตเมนต์ สโตร์ เซ็นทรัล เรสเตอรองต์ กรุ๊ป และเซ็นทรัล กรุ๊ป ออนไลน์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารงาน และปฏิบัติการด้านอี-คอมเมิร์ซของเซ็นทรัล เจดี คอมเมิร์ซ มากยิ่งขึ้น กอปรกับพื้นที่ใช้สอยของคลังสินค้าที่กว้างขวางเหมาะในการขนถ่ายสินค้าด้านอี-คอมเมิร์ซ ทำให้คลังสินค้าแห่งนี้พร้อมให้บริการสินค้าและผลิตภัณฑ์ประเภทต่างๆ ตั้งแต่สินค้าอิเล็กทรอนิกส์ เสื้อผ้า ไปจนถึงสินค้าอุปโภคบริโภค และอื่นๆ.

ที่มา : mgronline.com/business/detail/9610000007729