แต่การได้ที่ดินแปลงงาม ราคาแพงระยับหลัก 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา แล้วนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ค้าปลีกอย่างเดียว หรือแม้แต่อาคารสำนักงานอย่างเดียว ไม่คุ้ม และ “เสี่ยงเกินไป” นั่นเลยทำให้ผู้เล่นในตลาดต่างออกแบบและพัฒนาโครงการเป็น “มิกซ์ยูส” กันเป็นแถว และถือเป็น “เทรนด์ใหญ่” ที่น่าจับตาใน 3-5 ปีข้างหน้า

สอดคล้องกับมุมมองของ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ได้มอนิเตอร์ติดตามเทรนด์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด พบว่ามีผู้เล่นในวงการ ประกาศแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสโครงการ 29 โครงการ มูลค่าประมาณ 7.2 แสนล้านบาท ซึ่งเรียกว่า “แซง” ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศมูลค่า 4-5 แสนล้านบาทด้วยซ้ำ

ชำแหละลึกลงไปอีก พบว่ากลุ่มทุนขนาดใหญ่หรือ “บิ๊กเพลเยอร์” ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กินตลาดไป 23 โครงการ มูลค่ากว่า 6.90 แสนล้านบาทแล้ว ส่วนที่เหลืออีก 6 โครงการ มูลค่ากว่า 2.71 หมื่นล้านบาท เป็นของผู้พัฒนารายอื่นๆ

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเปลี่ยนแปลงใหญ่มากๆ กลุ่มทุนขนาดใหญ่ได้สิทธิการเช่าที่ดินจากหน่วยงานต่างๆ ถ้าจะนำมาทำที่อยู่อาศัยอย่างเดียว เป็นหมื่นยูนิต บนพื้นที่ทำเลทองเหล่านี้ ใครจะมาซื้อ ดังนั้นผู้ประกอบการต้องซอยย่อยการพัฒนาโครงการ และผสมผสานอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ หรือมิกซ์ยูสนั่นเอง การทำโครงการหลายแบบยังช่วยกระจายความเสี่ยงธุรกิจได้ด้วย บางโครงการยังมีโรงแรมหลายระดับในที่เดียวกันด้วย”

เทรนด์มิกซ์ยูส มาแรงมากในปลายประเทศแถบเอเชีย ได้แก่ ฮ่องกง และสิงคโปร์ ไทยเองก็กำลังเดินรอยตาม

ส่วนตระกูลดังของเมืองไทย รายไหน ยึดทำเลทองผุดอาณาจักร์มิกซ์ยูส Positioning รวบรวมมาให้ติดตามดังนี้

• ตระกูลสิริวัฒนภักดี

ของกลุ่มไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น (ทีซีซี กรุ๊ป) เช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เนื้อที่กว่า 90 ไร่ บริเวณโรงเรียนตรียมทหารเก่า ลุยเมกะโปรเจกต์ “วัน แบงค็อก” มูลค่ากว่า 1.2 แสนล้านบาท ภายในโครงการรวบอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมาไว้ในที่เดียว ทั้งคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี, โรงแรม, อาคารสำนักงาน ฯลฯ

โกลเด้นแลนด์ พัฒนามิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ บนที่ดินกว่า 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 มูลค่ากว่า 8,500 ล้านบาท โครงการมีทั้งออฟฟิศ โรงแรม ศูนย์การค้า

• ตระกูลจิราธิวัฒน์ 

หรือกลุ่มเซ็นทรัลครอบครองที่ดินสถานทูตอังกฤษ บนถนนวิทยุ เนื้อที่ 25 ไร่ มูลค่าที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท รวมมูลค่าราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะนำมาเติมเต็มอาณาจักรค้าปลีก

• ตระกูลตั้งมติธรรม

แห่งอาณาจักรศุภาลัย ชนะประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่กว่า 7 ไร่ มูลค่ากว่า 4,600 ล้านบาท และเตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ให้เป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่บนถนนสาทร ซึ่งโครงการประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า และที่พักอาศัย

• ตระกูลภิรมย์ภักดี

ของกลุ่มสิงห์ คว้าที่ดินสถานทูตญี่ปุ่นเดิมบนถนนเพชรบุรี เนื้อที่ 11 ไร่ ผุดมิกซ์ยูส “สิงห์คอมเพล็กซ์” มูลค่ากว่า1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งโครงการมีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า ค้าปลีก ฯลฯ

• ดุสิตธานี

เช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 เนื้อที่ 24 ไร่ และผนึกเซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ลุยมิกซ์ยูส มีโรงแรม ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน มูลค่าโครงการไม่เกิน 36,700 ล้านบาท

• ตระกูลอัศวโภคิน 

เช่าที่ดินสวนชูวิทย์ บริเวณสุขุมวิทซอย 10 เนื้อที่ 6 ไร่ เป็นเวลา 30 ปี และต่ออายุได้อีก 4 ปี มาพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูส เพื่อการให้เช่าในรูปแบบอาคารสำนักงาน พื้นที่เช่า 20,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และโรงแรม 400 ห้อง และมีพื้นที่ค้าปลีกอีก 3,000 ตร.ม. ใช้งบลงทุนอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท 

เหล่านี้ เป็นแค่ตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นว่า มิกซ์ยูสยุคนี้มาแรงจริงๆ.