โดยตลอดช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ของทำเลนี้เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว จากย่านที่อยู่อาศัยทั่วไป กลายเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโครงการบ้านระดับ Hi-End ราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทขึ้นไป

และมี ‘ความหนาแน่นของบ้านหรู’ มากกว่าหลายทำเลดัง ไม่ว่าจะเป็น ราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ หรือแนว    วงแหวนกาญจนาภิเษก

โครงสร้างพื้นฐาน จุดเปลี่ยนของทำเล

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด มาจาก “ถนนสายใหม่” ที่เปิดพื้นที่พัฒนาได้จำนวนมาก ประกอบกับโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อเมืองได้อย่างสมบูรณ์

โดยทำเลนี้สามารถเชื่อมต่อทั้ง

• มอเตอร์เวย์
• วงแหวนกาญจนาภิเษก
• รถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้ม สายสีเหลือง และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์

ขณะเดียวกัน ยังรายล้อมด้วย โครงสร้างพื้นฐานระดับพรีเมียม อาทิ

• โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น Brighton College School, Wellington International School Bangkok และ British Mandarin International School
• โรงพยาบาลมาตรฐานสากล อย่าง รพ.วิภาราม รพ.สมิติเวช รพ.ศรีนครินทร์ และ รพ.รามคำแหง

องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้ย่านนี้กลายเป็น ทำเลที่เหมาะกับ ‘บ้านระดับบน’ ที่ผู้บริโภคกำลังซื้อสูง ต้องการทั้งคุณภาพชีวิตและความสะดวกในการเดินทาง

ที่ดินราคาพุ่ง 141% สูงสุด 2 แสนบาท/ตร.ว.

ทั้งนี้ การเติบโตไม่ได้จำกัดเฉพาะโครงการบ้านหรูเท่านั้น แต่ยังเกิดการขยายตัวของธุรกิจไลฟ์สไตล์และพาณิชยกรรมตามมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ Community Mall เช่น Marketplace, Curve 7, The Park และ Nirvana Porch ที่เข้ามารองรับกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

ส่งผลให้ “ราคาที่ดินกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด

• ปี 2555 ราคาที่ดินเฉลี่ยประมาณ 58,000 บาท/ตร.ว.
• ปี 2566 ขยับขึ้นเป็น 140,000 บาท/ตร.ว. หรือเติบโตถึง 141% ภายใน 10 ปี
• ปัจจุบัน ปี 2569 ที่ดินติดถนนใหญ่มีราคาซื้อขายจริง ทะลุ 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ว. ส่วนที่ดินในซอยยังพบราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ว. อยู่บ้าง ขึ้นอยู่กับศักยภาพการพัฒนาในแต่ละจุด

ในช่วง 5–6 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากเข้าไปกว้านซื้อที่ดินในซอยต่าง ๆ เพื่อพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วตามการพัฒนา

ถนนใหม่หนุนทำเลโตระยะยาว

ในอนาคต ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง จากแผนโครงข่ายถนนใน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งมีแนวถนนใหม่หลายเส้นที่อาจเกิดขึ้น เช่น

1.ถนนเชื่อม เกษตร-นวมินทร์ กับ บางนา-ตราด

2.ถนนใหม่จาก หทัยราษฎร์ ผ่าน รามอินทรา รามคำแหง และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ไปยังลาดกระบัง

3.ถนนเลียบคลอง 8 เชื่อมราษฎร์อุทิศ – ลาดกระบัง

4.ถนนเลียบคลอง 12 เชื่อมสุวินทวงศ์ – เจ้าคุณทหาร

5.การขยายซอยรามคำแหง 118 เชื่อมกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

6.การขยายซอยราษฎร์พัฒนา 15

7.การขยายถนนพัฒนาชนบท 4 เชื่อมร่วมเกล้า 1

8.ถนนใหม่จากพัฒนาชนบท 3 เชื่อมถนนร่วมเกล้า

โครงข่ายเหล่านี้จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง และช่วย ระบายการจราจรในระยะยาว แม้หลายโครงการยังอยู่ในขั้นแผนพัฒนา

บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ปักธงบ้านหรู

ความร้อนแรงของทำเลนี้ดึงดูดดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาปักธงจำนวนมาก เช่น เอสซีแอสเสท แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เนอวานา

โดยเฉพาะ แสนสิริ ที่ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของทำเลนี้มานานกว่า 10 ปี มีแลนด์แบงก์หลายร้อยไร่ และพัฒนาโครงการต่อเนื่อง และมีบ้านหรูเป็นคลัสเตอร์คอมมูนิตี้ Sansiri Krungthep Kreetha Community

ยกตัวอย่าง โครงการล่าสุด นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา สามารถสร้างยอดขายหลักพันล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว แม้บ้านจะมีราคาอยู่ในช่วง 65–120 ล้านบาท

กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ทำเลบ้านหรู ยีลด์สูง 7-9%

นอกจากจะเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมแล้ว กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังกลายเป็น ทำเลลงทุนที่น่าจับตา

ดีมานด์เช่าบ้านหรูในพื้นที่นี้เติบโตต่อเนื่อง ทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลเงียบสงบ แต่เดินทางสะดวก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

แม้ราคาบ้านจะสูง แต่สิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนคือ ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่สูงถึง 7-9%      ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่หาได้ยากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในปัจจุบัน

อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่โซน CBD อย่างทองหล่อ เอกมัย หรือชิดลม ผ่านทางด่วนศรีรัชได้ภายในประมาณ 20–30 นาที รวมถึงเดินทางไปสนามบินได้สะดวก

ทั้งหมดนี้ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ไม่ได้เป็นเพียงย่านบ้านหรูแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่กำลังกลายเป็น หนึ่งในทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในเวลานี้

• กลุ่มคนรุ่นใหม่
• กลุ่มองค์กร
• กลุ่มคนต่างชาติ

ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญให้เกิดการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง ราคาขายเริ่มต้น 30 – 40 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าจำนวนไม่น้อย

ขณะที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ก็อยู่ในระดับสูงกว่าอสังหาฯประเภทอื่นในบางทำเล โดยผลตอบแทนสุทธิจากการปล่อยเช่าบ้านหรูอาจสูงถึง 4% – 6% ต่อปี ซึ่งเมื่อเทียบกับความมั่นคงและศักยภาพในการปรับราคาค่าเช่าในอนาคต ถือเป็นการลงทุนที่ “คุ้มค่า”

โดยทำเลศักยภาพของบ้านหรู ได้แก่ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ศรีนครินทร์ พัฒนาการ และบางนา-ตราด จากอานิสงส์การขยายโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน และศูนย์ธุรกิจ

ทั้งนี้ ย่าน “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ทำให้ที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑามีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและหาซื้อได้ยากขึ้น เพราะมีที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่เหลือไม่มาก ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้สูงมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว

จะเห็นว่าในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านในระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ในพื้นที่ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” มากกว่า 50% – 60% ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนที่เยอะมาก ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาทขึ้นไป

โครงการบ้านจัดสรรในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ มักเปิดขายในระดับราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท บางโครงการได้ปิดการขาย หรือมีอัตราการจอง หรืออัตราการขายที่สูงมากๆ ภายในระยะเวลาไม่นาน

เนื่องจาก กลุ่มผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้กับคนที่ต้องการบ้านในทำเลนี้ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

โดยดีมานด์เช่าบ้านหรูโซนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ มีตั้งแต่

• ระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป
• ระดับราคา 300,000 – 400,000 บาทต่อเดือน
• ระดับค่าเช่า 600,000 – 800,000 บาทต่อเดือน

“ค่าเช่าโซนนี้ให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (ยีลด์) อยู่ในระดับ 7 – 10%”

ยกตัวอย่าง บ้านหรูทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่มีการปล่อยเช่าจริงในตลาด คือ โครงการณรินสิริ กรุงเทพกรีฑา ราคาขาย 45-100 ล้านบาท มีลูกค้าซื้อบ้านแล้วนำไปลงทุนปล่อยเช่ากันที่ระดับราคา 400,000 – 500,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นยีลด์ 9% ต่อปี