ปี 69 โฟกัสเพิ่มฐานกำไร

ชัยรัตน์ ศิวะพรพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2569 บริษัทฯ มุ่งเสริม ความแข็งแรงฐานกำไร (Strengthen The Profit Engine) จาก 4 กลุ่มธุรกิจในเครือ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย โรงแรม นิคมอุตสาหกรรม และอสังหาเพื่อการพาณิชย์ แต่มุ่งเน้นมากสุด คือ ธุรกิจสร้างรายได้ประจำ ที่เป็นพอร์ตหลักทำรายได้กว่า 80% ในปีที่ผ่านมา (จากรายได้รวม 13,988 ล้านบาท)

“ปีนี้ธุรกิจที่อยู่อาศัย มีโอกาสเติบโตแบบจำกัด จากแรงกดดันการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ตลาดมุ่งสู่การเติบโตเชิงคุณภาพเจาะเรียลดีมานด์ให้ได้ และรักษาฐานกำไรในภาวะที่ตลาดเล็กลง”

มุ่งธุรกิจรายได้ประจำ “โรงแรม” คีย์เติบโต

สำหรับธุรกิจสร้างรายได้ประจำ หลัก ๆ จะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่

1.ธุรกิจโรงแรม บริหารงานภายใต้ บริษัท เอส โฮเทล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด (มหาชน) หรือ SHR

เบื้องต้น ปี 2569 ธุรกิจโรงแรม จะใช้กลยุทธ์ “การหมุนเวียนทรัพย์สิน” (Asset Rotation)
ผ่านการขายโรงแรม 15 แห่ง ในสหราชอาณาจักร เพื่อทำกำไร และนำเงินไปชำระหนี้เงินกู้ดอกเบี้ยสูง

พร้อมกับลงทุนใหม่ 3,000-3,500 ล้านบาท ขยายลงทุนในไทยเพิ่ม โดยเฉพาะโรงแรมระดับบน (Upper Upscale)

ควบคู่กับ “การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน” (Asset Enhancement) อาทิ

• ร่วมกับ The Ascott Limited รีแบรนด์โรงแรม 4 แห่งในสหราชอาณาจักร เป็นโรงแรมพรีเมียมขึ้น ภายใต้แบรนด์ The Unlimited Collection (เปิดไปแล้ว) ส่วนอีก 2 โรงแรมจะเป็นแบรนด์ lyf (เปิดครึ่งแรกปี 2569) คาดช่วยดัน ADR เป็น 20-30%
• ปรับปรุงโรงแรม 2 แห่ง คือ SAii Phi Phi Island Village ปรับปรุงวิลล่าเนินเขา 12 หลัง ด้าน SAii Maldives เพิ่มสระว่ายน้ำส่วนตัวให้วิลล่าเหนือน้ำอีก 20 หลัง

เราตั้งเป้า Revpar ขยายตัว 20-30% และ EBITDA แตะระดับ 30%

ทั้งนี้ การปรับปรุงทรัพย์สิน ช่วยยกระดับราคาห้องพักของ SHR อาทิ ภูเก็ต มีราคา 18,000 บาท/คืน ทำให้ฐานกำไรกลุ่มโรงแรมเติบโต โดย 2568 ปีที่ผ่านมา กำไรนิวไฮที่ 615 ล้านบาท หากคงอัตราเข้าพักที่กว่า 70% เท่าเดิม ฐานกำไรจะขยับไปสู่ 600 ล้านบาท/ปีอย่างต่อเนื่อง จากปี 2566 มีกำไรเพียง 50 ล้านบาท

ปัจจุบัน SHR มีโรงแรม 18 แห่ง จำนวน 2,518 คีย์ ใน 5 ประเทศ ที่มีไฮซีซั่นต่างกัน ทำให้มีรายได้เข้ามาตลอด เพราะไม่ได้พึ่งพาตลาดใดมากจนเกินไป

2.ธุรกิจอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ)

ธุรกิจออฟฟิศให้เช่า คีย์การเติบโตอยู่ที่การดึงผู้เช่าเก่าให้อยู่ต่อยาว ๆ โดยปกติผู้เช่าของสิงห์จะเซ็นสัญญาระยะ 3 ปี ปัจจุบันอัตราเช่า (Occupancy Rate) อยู่ในระดับดี

• อาคาร S Metro อัตราเช่า 94%
• อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์ อัตราเช่า 92%
• อาคาร S-Oasis อัตราเช่า 56% (ปีนี้ตั้งเป่าขยับสู่ 70%) จากการแข่งขันออฟฟิศบนถนนวิภาวดีแข่งขันไม่สูง มีดีมานด์เป็นของตนเอง

ที่อยู่อาศัยเปิดตัว 2 โครงการ ฟากนิคมฯ รับอานิสงส์ดาต้าเซ็นเตอร์

ส่วนธุรกิจที่ไม่เป็นรายได้ประจำ แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่

1.ธุรกิจที่อยู่อาศัย

ปี 2569 เน้นกลยุทธ์ ต่อยอดการเติบโตจากพันธมิตร (Scaling Through PartnerShips) โดยร่วมลงทุนกับพาร์ตเนอร์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• SAii Phuket Laguna มูลค่า 1,000 ล้านบาท ซินเนอร์ยีกับบริษัทในเครือ คือ SHR โครงการรูปแบบ Branded Residence ไม่เกิน 100 ยูนิต โซนลากูน่าภูเก็ต
• โครงการคอนโดมิเนียมหรู ใน กทม. มูลค่า 3,000 ล้านบาท โดยร่วมกับกลุ่มวันเรียลเอสเตท ราคาเฉลี่ย 150,000-200,000 บาท/ตารางเมตร

2.นิคมอุตสาหกรรม (เอส อ่างทอง)

โดยปี 2569 มุ่งเน้น “กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์” ที่มีการซื้อที่ดินขนาดใหญ่ 200-400 ไร่/แห่ง ปัจจุบันอยู่ระหว่างดีลกับธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่จากจีน มูลค่า 1,000 ล้านบาท คาดปิดดีลในช่วงครึ่งปีแรกนี้

ปีนี้มีการพูดคุยกับดาต้าเซ็นเตอร์หลายราย นอกจากการขายที่ดินนิคมฯ แล้ว ยังสามารถทำรายได้ประจำ จากการขายน้ำและขายไฟป้อนเข้าดาต้าเซ็นเตอร์ โดยปีก่อนขายน้ำได้ 54 ล้านบาท และได้ส่วนแบ่งขายไฟฟ้าอีก 160 ล้านบาท

เข้มวินัยการเงิน ตั้งเป้าปี 69 เทิร์นอะราวด์รายได้ 1.4 หมื่นล้านบาท-กำไรนิวไฮ

นอกจากนี้ อีกกลยุทธ์สำคัญ คือ การรักษาความแข็งแกร่งและวินัยทางการเงิน (Strong Funding Capability) เน้นบริหารเงินลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ควบคุมระดับหนี้สินและรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในกรอบที่เหมาะสม เพื่อรองรับความผันผวนทางเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ บริษัทคงสัดส่วนแหล่งเงินทุนระหว่างสินเชื่อจากสถาบันการเงินประมาณ 70% และหุ้นกู้ 30% เพื่อสร้างสมดุลด้านต้นทุนทางการเงินและความยืดหยุ่นในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ยืม ความสามารถในการจัดจำหน่ายหุ้นกู้ระดับ 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี

“จากแผนทั้งหมดนี้ บริษัทฯ ตั้งเป้าว่า ปี 2569 จะทำรายได้เทิร์นอะราวด์ กลับมาอยู่ที่ 14,000 ล้านบาท จากปีก่อนปิดที่ 13,988 ล้านบาท ส่วนกำไรมองการทำนิวไฮต่อเนื่อง”

ปี 69 เปิดตัวต่ำสุดตั้งแต่เข้าตลาดหุ้น

ปัทมา ปิยะมณีพร รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2569 เป็นปีแห่งการ “เพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์” ทั้งการเร่งใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่มีอยู่ ปรับพอร์ต และทยอยขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เช่น ปีก่อนลดการลงทุนในกองทุนต่างประเทศไปแล้ว 3,000 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือเงินลงทุนส่วนนี้ 8,000 ล้านบาท เป็นต้น

เบื้องต้น ปีนี้ พฤกษา เตรียมเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่า 8,200 ล้านบาท ‘ถือว่าเปิดตัวต่ำสุด นับตั้งแต่พฤกษาจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อปี 2548’

ย้อนดูตัวเลขเปิดโครงการพฤกษา ‘ลดลงต่อเนื่อง’

• ปี 2568 เปิดตัว 14 โครงการ มูลค่า 13,300 ล้านบาท ต่ำกว่าแผนที่ตั้งไว้ 22 โครงการ มูลค่า 23,400 ล้านบาท
• ปี 2565 เคยเปิดต่ำสุด 19 โครงการ มูลค่า 11,100 ล้านบาท

จากเคยเปิดตัวพีกสุดในปี 2559 ที่มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ 69 โครงการ มูลค่า 59,700 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงสุดในตลาดช่วงนั้น

ขณะเดียวกัน มีแผนระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) เหลือ 25% จากเดิมมีสัดส่วน 30% เนื่องจาก เป็นกลุ่มเผชิญรีเจ็กต์เรตสูง จากสต๊อกที่อยู่อาศัยในมือที่มีมูลค่ารวม ๆ 66,400 ล้านบาท ปีนี้เร่งปิด 22 โครงการให้เร็วขึ้นกว่าเดิม

จ่อลงทุนเพิ่ม 4,400 ล้านบาท

ปี 2569 บริษัทฯ ยังคงเดินหน้าต่อเนื่อง โดยเตรียมงบลงทุน 4,400 ล้านบาท แบ่งเป็น

• งบซื้อที่ดินใหม่และพัฒนาโครงการใหม่ 1,500 ล้านบาท (ส่วนที่ดินเก่า 1,200 ล้านบาท เตรียมมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเช่นกัน)
• งบลงทุนธุรกิจรายได้ประจำ 2,900 ล้านบาท อาทิ ลงทุนเพิ่มในโรงพยาบาลวิมุต, คลังสินค้า (ร่วมทุนกับ CapitalLand สิงคโปร์) และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างอาคารพาณิชย์

ดันพอร์ตรายได้ประจำ 20% ใน 3 ปี

สำหรับปีนี้ บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้รวมปี 2569 อยู่ที่ 18,800 ล้านบาท เพิ่มจาก 15,000 ล้านบาทในปีก่อน แบ่งเป็น

• ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 15,000 ล้านบาท (+30%)
• ธุรกิจเฮลธ์แคร์ 2,600 ล้านบาท (+16%)
• รายได้อื่น ๆ 1,200 ล้านบาท (ทรงตัว)

จากปี 2568 ที่ผ่านมา มีรายได้รวม 15,000 ล้านบาท ลดลง 23% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) โดยธุรกิจอสังหาฯ มีรายได้ 11,500 ล้านบาท ลดลง 28% ขณะที่ธุรกิจเฮลธ์แคร์ 2,240 ล้านบาท เติบโตเล็กน้อย 2.5%

หนึ่งในแผนสำคัญของปีนี้ คือ การเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ เช่น

• อะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ปัจจุบันมี 138 ยูนิต ปล่อยเช่าเต็ม 100% ใน 2 เดือน นำร่องแห่งแรกที่ลำลูกกา ปทุมธานี
• คลังสินค้า Omega อาคาร A และ B ใกล้แล้วเสร็จ และเริ่มปล่อยเช่าในไตรมาส 3 ปี 2569
• ธุรกิจก่อสร้างแบบ B2C ปัจจุบันมียอดพรีเซล 480 ล้านบาท และมีงานในมือ (Pipeline) มูลค่า 460 ล้านบาท

“เป้าหมาย คือ ทำให้รายได้ประจำมีสัดส่วน 20% และทำให้รายได้แตะ 20,000-25,000 ล้านบาท ภายใน 3 ปีนี้”

ทิศทางกลยุทธ์ ”พฤกษา“ เปลี่ยนผ่านจากการเน้น ‘การเติบโตด้วยการขยายพอร์ต’ สู่ ‘การเติบโตเชิงคุณภาพ’ ผ่านการบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด

โดยมุ่งเน้นการสร้างรายได้ประจำควบคู่ไปกับการบริหารต้นทุนทางการเงินอย่างรัดกุม พร้อมสร้างความแตกต่างผ่านบริการด้านสุขภาพ เพื่อเสริมเสถียรภาพรายได้ในระยะยาวและยกระดับขีดความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาวะชะลอตัว ยังมีผู้ประกอบการหลายรายที่รักษาระดับรายได้และกำไรไว้ได้ในระดับสูง ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า สะท้อนศักยภาพการบริหารต้นทุน แบรนด์ และการวางพอร์ตโครงการที่แตกต่างกันไปในแต่ละบริษัท

“ปี 2568 เป็นปีที่ผู้ประกอบการเกือบทุกรายเผชิญแรงเสียดทานสูง อัตรากำไรสุทธิโดยรวมปรับตัวลดลงจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น”

เปิด TOP 10 กำไรสูงสุดปี 68

อันดับ 1 แสนสิริ

• รายได้ 34,395 ล้านบาท
• กำไร 4,513 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 13.1%

อันดับ 2 เอพี

• รายได้ 37,626 ล้านบาท
• กำไร 4,316 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 11.5%

อันดับ 3 ศุภาลัย

• รายได้ 24,772 ล้านบาท
• กำไร 4,015 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 16.2%

อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์

• รายได้ 23,200 ล้านบาท
• กำไร 3,716 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 16.0%

อันดับ 5 คิวเฮ้าส์

• รายได้ 7,882 ล้านบาท
• กำไร 1,728 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 21.9%

อันดับ 6 เอสซี แอสเสท

• รายได้ 20,233 ล้านบาท
• กำไร 1,533 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 7.6%

อันดับ 7 แอสเซทไวส์

• รายได้ 9,466 ล้านบาท
• กำไร 1,078 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 11.4%

อันดับ 8 ออริจิ้น

• รายได้ 9,223 ล้านบาท
• กำไร 720 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 7.8%

อันดับ 9 อนันดา ดีเวลลอปเมนท์

• รายได้ 6,555 ล้านบาท
• กำไร 56 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 0.9%

อันดับ 10 แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์

• รายได้ 6,734 ล้านบาท
• กำไร 29 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ 0.4%

แสนสิริ ครองแชมป์กำไรสูงสุด

อันดับ 1 ของปีนี้ คือ แสนสิริ ทำกำไรสุทธิ 4,513 ล้านบาท จากรายได้รวม 34,395 ล้านบาท มียอดขายทั้งปี 51,000 ล้านบาท โดย 51% มาจากโครงการแนวราบ และ 49% จากคอนโดมิเนียม ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 36,700 ล้านบาท

แม้ตลาดแข่งขันดุเดือด แต่ความแข็งแกร่งของแบรนด์และการกระจายพอร์ตสินค้าทำให้บริษัทยังสร้างกำไรได้สูงสุดในกลุ่ม พร้อมประกาศจ่ายเงินปันผลรวมทั้งปี 2568 ที่ 0.13 บาทต่อหุ้น

ตามมาติด ๆ อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) กำไร 4,316 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ ศุภาลัย กำไร 4,015 ล้านบาท

ทั้ง 3 รายนี้ยังคงมีรายได้หลักกว่า 80–90% มาจากการขายบ้านและคอนโดมิเนียม แม้บางบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริมบ้าง

กำไรหดตัวแรงเกิน 20% เกือบทั้งอุตสาหกรรม

อีกประเด็นที่สะท้อนความหนักของปี 2568 คือ กำไรสุทธิหลังหักภาษีของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

มีเพียง 3 บริษัทที่กำไรลดลงไม่ถึง 20% ได้แก่

• เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ลดลงประมาณ 10%
• แสนสิริ ลดลง 14%
• เอพี (ไทยแลนด์) ลดลง 14%

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรง ทั้งในแง่ราคา โปรโมชั่น และต้นทุนทางการเงิน

เปิดเกมรุกปี 2569

แม้ปี 2569 ตลาดอสังหาเผชิญความท้าทายรอบด้าน แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังไม่หยุดลงทุน อาทิ

• เอพี (ไทยแลนด์) เตรียมเปิด 42 โครงการ มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท
• แสนสิริ เตรียมเปิด 33 โครงการ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท
• ศุภาลัย เตรียมเปิด 28 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท

เพียง 3 บริษัทหลัก ก็มีมูลค่าลงทุนใหม่ในปี 2569 รวมกันมากกว่า 100,000 ล้านบาทแล้ว และหากรวมทั้งอุตสาหกรรม อาจเห็นมูลค่าพัฒนาโครงการใหม่แตะระดับ 200,000–300,000 ล้านบาท

ปี 2569 ไม่หนักเท่าปีก่อน

สุรเชษฐ มองว่า ปี 2569 อาจไม่หนักหนาเท่าปีที่ผ่านมา เพราะผู้ประกอบการเริ่มปรับจังหวะการลงทุนให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจมากขึ้น แม้จำนวนโครงการใหม่อาจไม่มากเท่าช่วงเศรษฐกิจขยายตัวสูง แต่ก็ไม่ได้หายไปจากตลาด

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการยังคงโฟกัสการเร่งโอนและปิดการขายสต็อกสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ใช้ต่อเนื่องมา 2–3 ปี

โดยสัญญาณบวกเริ่มปรากฏชัดขึ้น อาทิ

• แนวโน้มเศรษฐกิจที่ขยายตัวดีขึ้น
• ดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาลง
• กำลังซื้อต่างชาติที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มจีน

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังรอความชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่ ทั้งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และมาตรการสนับสนุนกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อทิศทางอสังหาฯ ในระยะถัดไป

บ้านเดี่ยวเรียลดีมานด์สูง กังวลบ้าน 50 ล้านบาทขึ้นไป พบแนวโน้มขายตัดราคา

สำหรับ โครงการแนวราบ (บ้าน) มีแผนเปิดตัว 27 โครงการ มูลค่ารวม 31,400 ล้านบาท แบ่งเป็น

• บ้านแฝดและทาวน์โฮม 16 โครงการ มูลค่า 17,000 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว 11 โครงการ มูลค่า 14,400 ล้านบาท

“บ้านเดี่ยวยังไปได้เรื่อย ๆ ด้วยผู้ซื้อเป็นกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์)”

อย่างไรก็ดี ที่น่าจับตา จะเป็นกลุ่มบ้านหรู ระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มเห็นการแข่งขันด้านราคามากขึ้น โดยผู้ประกอบการบางรายลดราคา ระบายสต็อก ช่วยในเรื่องกระแสเงินสด (แคลชโฟลว์)

“พอร์ตฯ บ้านหรูของเอพี อาทิ แบรนด์ THE PALAZZO และ บ้านกลางกรุง เหลือจำนวนไม่มากนัก ประมาณ 100 ยูนิต จึงไม่ต้องเร่งระบายสต๊อก ซึ่งการลดราคาเยอะในกลุ่มบ้าน 50 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ตลาดเสียสมดุลราคา“

คอนโดทยอยฟื้นตัว

ส่วน คอนโดมิเนียม มีแผนเปิดตัว จำนวน 7 โครงการ มูลค่า 15,600 ล้านบาท (พัฒนาภายใต้แบรนด์ Life, aspire และ Good Day) แบ่งเป็น

• โครงการเอพีลงทุนเอง 2 โครงการ มูลค่า 2,500 ล้านบาท
• โครงการร่วมทุน (JV) กับพาร์ตเนอร์ จำนวน 5 โครงการมูลค่า 13,100 ล้านบาท

เบื้องต้น ช่วงครึ่งแรกของปีนี้ จะเปิดตัว 2 โครงการ คือ ไลฟ์ รัชดา-พระรามเก้า ราคาเฉลี่ย 90,000 กว่าบาท/ตร.ม. และ ไลฟ์ สุขุมวิท-พระรามสี่

“ตลาดคอนโดปี 2569 ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยกลุ่มที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ไปได้ ดี คือ ระดับราคา 100,000-130,000 บาท/ตร.ม. กับราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ม.”

เพิ่มโฟกัสตลาดต่างจังหวัด

ขณะที่ ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่เอพี เพิ่มน้ำหนักตลาดต่างจังหวัด โดยมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 8 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท (จากปีก่อนเปิดตัวเพียง 3 โครงการ)

ทั้งนี้ พัฒนาภายใต้แบรนด์ “อภิทาวน์“ อย่างต่อเนื่อง ในหลายจังหวัด เช่น หัวหิน สระบุรี หาดใหญ่ เป็นต้น

จากปี 2563 เรามียอดขายต่างจังหวัดเพียง 480 ล้านบาท แต่ปี 2568 ทำยอดขายไปได้ 2,426 ล้านบาท เติบโตเฉลี่ย (CAGR) 40%

งบซื้อที่ดิน 1.5 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าปี 69 รายได้ 4.9 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้วางงบลงทุนซื้อที่ดินปีนี้ 15,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) โดยปัจจุบันมีที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการครบหมดทุกทำเลแล้ว

“ปี 2569 เอพี ตั้งเป้ายอดขายที่ 49,000 ล้านบาท และเป้ารายได้รวม 100% JV ที่ 49,000 ล้านบาท โดยบริษัทฯ มีสินค้ารอรับรู้รายได้มูลค่า 35,936 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 31 ธันวาคม 2568) ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่องจนถึงปี 2572”

สำหรับ ปี 2568 ที่ผ่านมา เอพี มียอดขายสุทธิ สูงสุดในกลุ่มอสังหา อยู่ที่ 46,865 ล้านบาท และมีรายได้ 45,994 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิเท่ากับ 4,316 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนเพียง 0.6 เท่า

สัญญาณที่เห็นได้ชัด มาจากการทำยอดขายบ้านหลัก 100-150 ล้านบาท/ยูนิต ได้ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2569 ต่างจากปีก่อนที่ผู้ซื้อชะลอการซื้อบ้านหรู เพื่อรอดูความชัดเจน ทั้งในแง่เศรษฐกิจและการเมือง

“แม้เศรษฐกิจผันผวน ตลาดบ้านลักซูรียังแข็งแรง จากกลุ่มเศรษฐีไทย กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงทรัพย์สินเกิน 1 พันล้านบาท (UHNWIs) และกลุ่มความมั่งคั่งยุคใหม่ (New Wealth) ที่มองหาทรัพย์สินแบบ Safe Haven ระยะยาว 20-30 ปี ซึ่งกรุงเทพฯ เป็นหนึ่ง Safe Haven ของภูมิภาค”

พอร์ตบ้านหรูเหลือขายน้อย

โดยที่ผ่านมา พอร์ตฯ Sansiri Luxury Collection หรือ SLC พัฒนาโครงการ 16 แห่ง มูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• บ้าน 12 โครงการ
• คอนโดมิเนียม 4 โครงการ (ปิดการรขาย 3 โครงการ และเตรียมเปิดพรีเซล 1 โครงการบริเวณสุขุมวิท 51 ภายในปีนี้)

ปัจจุบันมีสต็อกเหลือขายในกลุ่ม SLC เพียง 30-50% ถือว่าค่อนข้างน้อย

บูมทำเลกรุงเทพกรีฑา สู่ Luxury Cluster

หนึ่งในทำเลเรือธง “บ้านซูเปอร์ลักซูรี” ของแสนสิริ คือ ‘กรุงเทพกรีฑา’ ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

• ราคาที่ดินแตะ 120,000-150,000 บาท/ตารางวา เติบโต 150-170% ในช่วง 12 ปีนี้
• อัตราผลตอบแทนการเช่าสูง ยกตัวอย่าง บ้านราคา 35-39 ล้านบาท/หลัง มีค่าเช่า 200,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์สูง 7-10% ต่อปี

ดังนั้น เพื่อเติมพอร์ตฯ บ้านระดับซูเปอร์ลักซูรีในทำเลศักยภาพสูง แสนสิริ เปิดตัวโครงการใหม่ “นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา” มูลค่า 7,000 ล้านบาท (มูลค่าสูงสุดในฝั่งแนวราบ) จำนวน 94 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 65-120 ล้านบาท/ยูนิต

“เฟสแรก แสนสิริ นำร่องเปิดตัว 7 ยูนิต เพียงไม่นาน ทำยอดขายไปได้ 50%”

เศรษฐีอายุน้อยมาแรง ซื้อบ้านหลังละ 100 ล้านบาทเพิ่ม

หนึ่งในอินไซต์ที่น่าสนใจคือ แสนสิริ พบว่า ผู้ซื้อบ้านระดับราคา 100 ล้านบาทของโครงการดังกล่าว เป็นกลุ่มอายุต่ำกว่า 35 ปีเพิ่มขึ้น

โดยส่วนใหญ่เป็น เจ้าของธุรกิจ New Wealth และแพทย์ จากในอดีตผู้ซื้อบ้านระดับราคานี้ มักมีอายุราว 45-50 ปีขึ้นไป

“ปัจจุบันบ้านระดับซูเปอร์ลักซูรี กลุ่มที่ไปได้ดีที่สุด คือระดับราคา 50-120 ล้านบาท”

บ้านซูเปอร์ลักซูรีแข่งเดือด ผู้ซื้อตัดสินใจนานขึ้น

อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดบ้านซูเปอร์ลักซูรี แม้จะฟื้นตัว แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด จากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่มีผู้เล่นหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง

“การแข่งขันสูงขึ้น ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น และตัดสินใจซื้อบ้านหรูช้าลง ผลักดันให้การแข่งขันย้ายจาก ‘แข่งราคา’ ไปสู่ ‘คุณค่าแบรนด์และคอมมูนิตี้’ แทน”

ซึ่ง SLC ของแสนสิริ ทำผลงานได้ดีจากการมีคอมมูนิตี้แข็งแกร่ง เช่น ทำเลกรุงเทพกรีฑา มี Brighton College Bangkok อยู่ในคอมมูนิตี้ รองรับครอบครัวระดับไฮเอนด์และ expat เป็นต้น

สำหรับปี 2569 แสนสิริ วางเป้าบ้านแนวราบให้มียอดขาย (พรีเซล) อยู่ที่ 22,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 21,000 ล้านบาท

หน่วยเปิดตัวใหม่น้อยสุดในรอบ 23 ปี เป็นรองแค่ช่วงต้มยำกุ้ง!

อ้างอิงข้อมูล AREA พบว่า หน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัย หดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน ดังนี้

ปี 2568

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 41,490 ยูนิต ลดลง 32% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 290,615 ล้านบาท ลดลง 29% (YoY)

ปี 2567

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 61,453 ยูนิต ลดลง 39% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 413,773 ล้านบาท ลดลง 26% (YoY)

ปี 2566

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 101,536 ยูนิต ลดลง 5% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 559,743 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY)

“จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ปีก่อน ถือว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2546 ที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ราว 52,305 ยูนิต และต่ำกว่าช่วงโควิดระบาดหนัก ๆ ในปี 2563 – 2564 ที่มีหน่วยเปิดตัว 73,043 ยูนิต และ 60,489 ยูนิต ตามลำดับ”

ทั้งนี้ สถานการณ์เปิดตัวใหม่ปี 2568 ย่ำแย่เป็นรองแค่ช่วง ”วิกฤติต้มยำกุ้ง“ ในราวปี 2540 – 2544 (รวมระยะเวลาผลกระทบต่อเนื่องต่อตลาดอสังหา) ดังนี้

• ปี 2540 เปิดตัวใหม่ 44,353 ยูนิต
• ปี 2541 เปิดตัวใหม่ 3,421 ยูนิต
• ปี 2542 เปิดตัวใหม่ 4,149 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 8,748 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 14,322 ยูนิต

หน่วยรอขาย 2 แสนหน่วย คาดใช้เวลาระบายสต็อก 4 ปี

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA กล่าวว่า ปัจจุบันมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 49.8 เดือน (ประมาณ 4 ปี)

สถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้น เพราะจำนวนหน่วยข้างต้น ลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วยเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี 2566) แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมาก การเปิดตัวโครงการน้อยลง

“การดูดซับอุปทานเดิมมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต”

ผู้ประกอบการแข่งดุ ราคาที่ดิน-บ้านลดลง

ด้านราคาที่อยู่อาศัย เมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 4.612 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.477 ล้านบาท สะท้อนว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวลดลง ประมาณ -2.9%

โดยอสังหาทุกประเภทมีการปรับตัวลดลงทั้งหมด ดังนี้

• ที่ดินจัดสรร -4.7%
• อาคารพาณิชย์ -4.1%
• อาคารชุด -3.5%
• ทาวน์เฮ้าส์ -2.8%

การปรับตัวลงลงเล็กน้อยครั้งนี้ ตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า สินค้าราคาถูกจะหดตัวมากสุด ดังนี้

• ระดับราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ลดลง -5.0%
• ระดับราคามากกว่า 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลดลง -4.0%
• ราคา 5 แสนบาท – 1 ล้านบาท ปรับลดลง -3.5%

การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา

ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง ควบคู่กับการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปีต้อนรับปีใหม่ 2568

นอกจากนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาไม่ได้มาก ทำให้ราคาเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ประเมินปี 69 ตลาดอสังหาเทิร์นอะราวด์ +5% ส่วน 3 ปีหน้าคงที่-ไม่โต

ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดอสังหายังมีปัจจัยลบอยู่ เช่น

• หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
• ต้นทุนธุรกิจปรับตัวเพิ่ม
• ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
• ความผันผวนของตลาดโลก
• โอกาสอาจเกิดสงครามระหว่างประเทศมีมากขึ้น

ปัจจัยบวกก็ยังมี เช่น

• อาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาลออกมาอีก
• ภาวะดอกเบี้ยมีทิศทางทรงตัวหรืออาจปรับลดลงบ้าง
• มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น

AREA คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างประมาณ 5%

แต่ในระยะปานกลาง ในอีก 3 ปีข้างหน้า (ปี 2570-2572) ตลาดก็ยังอาจทรงตัวเพราะเศรษฐกิจไทย    ยังคงเติบโตช้านั่นเอง

กลุ่มวัย 35+ กับคนมีฐานะรุ่นใหม่ ดูฮวงจุ้ยก่อนซื้อบ้านพุ่ง 40%

พชรดนัย เศรษฐหิรัญวาณิช ผู้บริหารร่วม Romyen Infinity ผู้ดำเนินธุรกิจตัวแทนขายอสังหาฯ กล่าวว่า หากมองย้อนกลับไป ความสำคัญเรื่องฮวงจุ้ยอยู่ในกลุ่มเฉพาะเพียงบางส่วน แต่ปัจจุบันกระแสกลับมาแรงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

โดยแรงส่งสำคัญมาจาก กลุ่มลูกค้าวัย 35 ปีขึ้นไป และกลุ่ม High-net-worth ที่มองว่า ฮวงจุ้ยคือความมั่นใจและความสบายใจในการอยู่อาศัย

“เราประเมินว่าความสนใจด้านนี้เพิ่มขึ้นราว 30–40% เมื่อเทียบกับ 3 ปีที่ผ่านมา และถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยเสริมที่ผู้พัฒนาโครงการเริ่มนำมาใช้จริงในการออกแบบและทำการตลาด”

เบื้องต้น บริษัทฯ ได้จับมือกับ อ.คฑา ชินบัญชร เข้ารีวิวฮวงจุ้ยโครงการต่าง ๆ รวมถึงโครงการ เดอะ เบส เออร์ เบิน พระราม 9 ที่บริษัทฯ เป็นตัวแทนขายล่าสุด

พร้อมวางแผนการตลาดสายมูเตลู ซึ่งบ้านทุกหลังที่จองกับ Romyen Infinity จะได้โปรโมชั่น ดูฮวงจุ้ยบ้าน + ฤกษ์ขึ้นบ้านใหม่ โดย อ.คฑา ชินบัญชร และรับม้ามงคลเสริมความมั่งคั่งฟรีทั้งหมด ขณะเดียวกันยังฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ และฟรีเฟอร์นิเจอร์กับเครื่องใช้ไฟฟ้าอีกด้วย

ลุยเปิดพอร์ตฯ ขายคฤหาสน์

กัณจ์ พัฒนเสรี ผู้บริหารร่วม Romyen Infinity กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทฯ มียอดขายสะสม 540 ล้านบาท แบ่งออกเป็น

• คอนโด สัดส่วน 65 – 70% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคา 2.5 – 6 ล้านบาท
• บ้านแนวราบอีก 30 – 35% นิยมราคา 5-12 ล้านบาทมากสุด

ปัจจัยสำคัญที่ลูกค้ายุคใหม่ใช้ในการตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโด ได้แก่

1. ทำเลและการเดินทางที่สะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน และสิ่งอำนวยความสะดวก
2. คุณภาพชีวิตและไลฟ์สไตล์ เช่น โครงการที่มีพื้นที่สีเขียว รองรับสัตว์เลี้ยง หรือมีคอมมูนิตี้ที่ดี
3. ความคุ้มค่าในการลงทุน ทั้งการขายต่อและปล่อยเช่าได้ในอนาคต

“สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า การซื้อบ้านหรือคอนโดในวันนี้ ไม่ใช่แค่การซื้อที่อยู่อาศัย แต่เป็นการลงทุนในคุณภาพชีวิตและอนาคต”

อย่างไรก็ดี ช่วงไตรมาส 4 ปี 2568 บริษัทฯ เตรียมรุกขยายพอร์ตฯ คฤหาสน์หรู เนื่องจาก ช่วงปีที่ผ่านมา พบอินไซต์ลูกค้าตามหาบ้านคฤหาสน์หรู มีจำนวนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ดีมานด์โตไม่ต่ำกว่า 20% ต่อปี

โดยเห็นการเติบโตชัดเจน จากดีมานด์กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ และนักลงทุนที่ต้องการสินทรัพย์ปลอดภัยมีมากขึ้น ในขณะที่ซัพพลายมีจำกัด โดยเฉพาะทำเลในเมือง

“เรามั่นใจว่า การต่อยอดจุดแข็ง ทั้งขยายตลาดไปสู่คฤหาสน์หรู การสร้าง และขยายทีมขายมืออาชีพที่มากขึ้น และปรับกลยุทธ์การตลาดให้แม่นยำยิ่งขึ้น ทำให้ไตรมาสสุดท้ายนี้จะโตก้าวกระโดด”

โดยประเมินว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยปีนี้ น่าจะอยู่ที่ 60,000 ยูนิต จากช่วงสถานการณ์ปกติมียอดขาย 100,000 ยูนิต/ปี แต่ยังถือว่าดีกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2541 – 2543 ที่อสังหามียอดขายเพียง 33,000 – 34,000 ยูนิต/ปี

อย่างไรก็ตาม ด้วยปัจจุบันเศรษฐกิจไม่ดี ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้แลนด์ลอร์ด ไม่สามารถทำโครงการได้ และต้องแบกรับภาระจากภาษีที่ดินที่กลับมาเก็บ 100% ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นมา

ส่งผลให้ที่ผ่านมา มีเศรษฐีที่ดิน 20-30 ราย เสนอที่ดินในเขตกรุงเทพฯ กับบริษัทฯ มากกว่า 200 แปลง เพื่อร่วมทุน (JV) พัฒนาโครงการ โดยเดวา แลนด์ จะเป็นฝ่ายออกเงินสดในการพัฒนา

“ที่ดินส่วนใหญ่ที่ถูกเสนอเข้ามา เป็นที่ดินมรดกกว่า 50-60 ปี และบางส่วนเป็นที่ดินของกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ที่กว้านซื้อเก็บตั้งแต่ปี 2540-2541 ยุคฟองสบู่อสังหาแตก”

เบื้องต้น บริษัทฯ นำร่อง 3 โปรเจกต์บ้านเดี่ยว ระดับบน มูลค่า 500 ล้านบาท ใน 3 ทำเลเมือง ได้แก่

1.ทำเลพระราม 9 ร่วมทุนกับครอบครัว “เลาหพันธุ์” นำที่ดินบริเวณซอยพระราม 9 ซอย 59 จำนวนทั้งหมด 1 ไร่ มาพัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยวพูลวิลล่า ภายใต้แบรนด์ “แคนวาส พระราม9” จำนวน 8 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 24.9-34.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 220 ล้านบาท

แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส คือ เฟส 1 จำนวน 4 หลัง เป็นบ้านพร้อมอยู่ เปิดพรีเซลในวันที่ 1 กันยายน 2568 ส่วนเฟส 2 เป็นบ้านสั่งสร้างจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างอีก 8 เดือน ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จกลางปี 2569 โดนมุ่งเน้นเจาะลูกค้ากลุ่มแพทย์เป็นหลัก

2.ทำเลอารีย์-พหลโยธิน เป็นการร่วมทุนกับกลุ่ม “นาคะเกศ” ด้วยการนำที่ดินทั้งหมด 178 ตารางวา พัฒนาภายใต้แบรนด์ “แคนวาส อารีย์” จำนวน 4  ยูนิต ขนาด 25-45 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 35-45 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 160 ล้านบาท เจาะกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ และข้าราชการเก่ากำลังซื้อสูงที่อาศัยในย่านอารีย์อยู่แล้ว

3.ทำเลสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) เป็นการร่วมทุนกับกลุ่ม “เจริญพานิช” นำที่ดินบนพื้นที่ทั้งหมด 215 ตารางวา พัฒนาภายใต้แบรนด์ “แคนวาส ปุณณวิถี” เป็นบ้านเดี่ยวพูลวิลล่าสั่งสร้าง จำนวน 4 ยูนิต มูลค่าโครงการ 120 ล้านบาท เจาะกลุ่มสตาร์ทอัพ และบริษัทกลุ่มเทคโนโลยี เพราะใกล้กับทรูดิจิทัลพาร์ค และ Cloud 11

ทั้งนี้ 2 โครงการหลัง จะเป็นบ้านในรูปแบบสั่งสร้าง ใช้เวลาก่อสร้างราว ๆ 1 ปี โดยที่ดินที่บริษัทฯ คัดมาเป็นแรร์    ไอเทมหายาก แต่ราคาที่ดินเปล่า 3 แปลงนี้ได้มาในราคา 150,000 – 500,000 บาท/ตารางวา

ทำให้ราคาบ้านเรา ถูกกว่าคู่แข่งถึง 30% เช่น แคนวาส พระรามเก้า มีราคาเริ่มต้น 24.9 ล้านบาท/ยูนิต ขณะที่บ้านหรูในทำเลเดียวกัน ราคาเริ่มต้น 69-89 ล้านบาท/ยูนิต ทำให้มั่นใจว่าแต่ละโครงการของเดวาแลนด์ จะได้รับผลตอบรับดี

สวนทางกับดีมานด์ความต้องการที่ขยายตัวจากเมกะโปรเจ็กต์เตรียมเปิดตัวในทำเลสุขุมวิทตอนปลาย อาทิ Cloud 11 หรือกระทั่ง Bangkok Mall ส่งผลให้ในอนาคตจะมีคนเข้ามาทำงานในย่านนี้เพิ่มหลักหมื่นคน

ล่าสุด เอพี ร่วมกับ มิตซูบิชิ เอสเตท เปิดตัว  LIFE อุดมสุข สเตชั่น คือแฟลกชิปคอนโดใหม่แห่งปี มูลค่าโครงการ 4,600 ล้านบาท ในราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท หรือคิดเป็นเฉลี่ย 120,000-130,000 บาท/ตร.ม. โดยมีแผนเริ่มก่อสร้างในปลายปี 2568 นี้

“ทำเลอุดมสุขเป็นที่สนใจของผู้บริโภค สำหรับลูกค้ามอง 2 กลุ่มทั้งเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เอง และกลุ่มนักลงทุนระยะยาว ซึ่งโซนนี้มียีลด์สูง 5-6% ต่อปี ส่วนหากแยกเป็นสัญชาติวางสัดส่วนลูกค้าคนไทย 70% และต่างชาติ 30% อาทิ จีน เมียนมาไต้หวัน”

อย่างไรก็ตาม สำหรับภาพรวมกำลังซื้อผู้บริโภคปัจจุบันลดลงเล็กน้อย สะท้อนจากอัตรารีเจ็กต์เรตของกลุ่มคอนโดเอพีอยู่ที่ 30% (น้อยกว่าค่าเฉลี่ยตลาดที่รีเจ็กต์สูงกว่า 50%) โดยแผนเอพี คือ เจาะกลุ่มผู้บริโภคศักยภาพสูงที่ยังคงมีกำลังซื้อ

ขณะที่ปี 2568 มีแผนเปิดตัวคอนโด 6 โครงการ เปิดตัวไปแล้ว 2 โครงการ (รวมไลฟ์อุดมสุข) ที่เหลือจะทยอยเปิดช่วงครึ่งปีหลังนี้

แต่ก็มีข่าวร้ายเข้ามาด้วยเช่นกัน ทั้งแผ่นดินไหวเมียนมาที่กระทบตลาดคอนโดมิเนียมไฮไรส์ในไทย ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อเริ่มกลับมา 70% จากช่วงปกติ (คาดกลับมา 100% ในปี 2569) ประกอบกับทรัมป์ขึ้นภาษีนำเข้าไทย ทำให้ลูกค้าที่ทำธุรกิจส่งออกชะลอหรือยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์บ้านออกไป

“ไตรมาส 4 ปี 2567 เราคิดว่าแย่ที่สุดที่เคยเห็นมา แต่ไตรมาส 1 ปี 2568 แย่ยิ่งกว่า สะท้อนจากกำไรขั้นต้น (Gross Profit) ของกลุ่มอสังหาเฉลี่ย 28% ซึ่งปกติไม่เคยเห็นต่ำกว่า 30% และมีช่วงพีกสุดที่ 35%”

ขณะที่เรามองว่า “ภาษีทรัมป์” น่ากลัวกว่าแผ่นดินไหว เพราะเหตุการณ์แผ่นดินไหวคนชะลอโอนกรรมสิทธิ์ออกไป แต่ภาษีทรัมป์ผู้ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะเจ้าของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับส่งออก เขาทิ้งเงินจองทันที และไม่โอนกรรมสิทธิ์ คนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีเงินอยู่แล้ว

ขณะที่ การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ ปี 2568 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 60,000-70,000 ยูนิต “น้อยสุดในรอบ 15 ปี” นับตั้งแต่ปี 2553 ที่มีการเปิดตัวราว 110,000 ยูนิต และเคยพีกสุดในปี 2556 ด้วยจำนวน 130,000 ยูนิต

“จากภาพรวมเศรษฐกิจ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยคงไม่สามารถกลับไปเท่าจุดพีกที่เปิดตัวใหม่ 130,000 ยูนิต/ปี    ได้อีก แต่อาจจะกลับมาเปิดตัวใหม่ได้ราว 90,000-110,000 ยูนิต/ปี เมื่อเซนติเมนต์เศรษฐกิจและการจับจ่าย      ผู้บริโภคดีขึ้น“

ส่วนกลุ่มราคาที่ยังพอไปได้มากสุด คือ ที่อยู่อาศัยราคา 4-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ โดยกลุ่มราคานี้มักไม่มีปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหมือนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาหนี้ และถ้าระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีบ้านกันอยู่แล้วจึงไม่ซื้อเพิ่มนัก

“ตอนนี้เรื่องกู้ไม่ผ่านไม่น่ากังวล เท่าเรื่องความเชื่อมั่น และภาระหนี้ครัวเรือนของลูกค้า การฟื้นความเชื่อมั่นต้องอาศัยทุกภาคส่วนร่วมทำด้วยกัน“

อย่างไรก็ดี ปัจจัยบวกของธุรกิจอสังหายังมีอยู่บ้าง ในด้านราคาวัสดุก่อสร้างลดลง อาทิ เหล็ก และราคาที่ดินลดลง 10-15% เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ต้นทุนที่ดีขึ้น

เบื้องต้น ปี 2568 บริษัทฯ วางงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท (จากปีก่อน 6,800 ล้านบาท) ซึ่งพยายามมองหาที่ดินราคาคุ้มค่าที่สุด โดยเปิดรับทุกพื้นที่ ปัจจุบันใช้งบประมาณส่วนนี้ไปแล้ว 3,000 ล้านบาท

ไตรเตชะ ย้ำว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาชะลอตัวลง แต่บริษัทฯ เดินหน้าตามแผนเดิม ไม่ปรับเป้าใหม่ โดยวางเป้าปี 2568 ทำรายได้ 30,000 ล้านบาท และยอดขาย 32,000 ล้านบาท

โดยเปิดตัวโครงการใหม่รวม 36 โครงการ แบ่งเป็น

• บ้าน จำนวน 28 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 28,000 ล้านบาท
• คอนโดมิเนียม จำนวน 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 13,000 ล้านบาท

สำหรับคอนโดมิเนียม ช่วงครึ่งปีแรกเตรียมเปิดตัว 3 โครงการ นำร่องด้วย “ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” อาคารโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร บนพื้นที่ 2 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.44 – 4.09 ล้านบาท เฉลี่ย 55,000 บาท/ตร.ม.

ถือเป็นการบุกทำเล “แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ (New Urban Hub) ของโซนกรุงเทพตะวันตก ด้วยศักยภาพด้านเศรษฐกิจ จากแหล่งงานขนาดใหญ่ อาทิ ศูนย์ราชการ, อิมแพ็ค เมืองทองธานี, สนามบินดอนเมือง, กลุ่ม รพ.มงกุฏวัฒนะ และ รพ.เวชธานี

คอนโดแจ้งวัฒนะราคาต่ำกว่า 70,000 บาท/ตร.ม. แทบไม่เหลือ ส่วนใหญ่ทำเลใกล้ศูนย์ราชการ ก็มีราคาสูงกว่า 67,000 บาท/ตร.ม.

เราเห็นช่องว่างด้านราคา โดยเราเขยิบที่ดินออกมาจากศูนย์ราชการ มาตรงใกล้ ๆ ไอทีสแควร์ ได้ราคาขายเหลือ 55,000 บาท/ตร.ม. แถมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีแดง สถานีหลักสี่ 390 เมตร และสายสีชมพู สถานีโทรคมนาคมแห่งชาติ 490 เมตร

โดยเน้นจับกลุ่ม 50% เป็นข้าราชการ และที่เหลือ 40% เป็นพนักงานสนามบินและนักเรียน/นักศึกษา ส่วนอีก 10% เป็นบุคลากรการแพทย์

”ด้วยเราตั้งเป้าเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ได้ทำห้องกว่า 14 แบบ รองรับการใช้งานที่หลากหลายไลฟ์สไตล์ โดยโครงการนี้จะเริ่มสร้างปี 2569 ก่อนแล้วเสร็จในปี 2570“