เราจะเห็นความเคลื่อนไหวของดัชนีหุ้นในต่างประเทศในช่วงที่ผ่านมานั้นมีผลตอบแทนที่ผันผวนและไม่เป็นใจกับนักลงทุนมากนักในช่วงที่ผ่านมา ถ้าหากนับผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ 28 กันยายน 2565 ไม่ว่าจะเป็นดัชนี S&P 500 นั้นมีผลตอบแทนติดลบ 23.48% ขณะที่ดัชนีเซี่ยงไฮ้คอมโพสิทที่เป็นดัชนีหุ้นจีน ผลตอบแทนติดลบ 16.34% หรือแม้แต่ผลตอบแทนดัชนีพันธบัตรรัฐบาลทั่วโลกนับตั้งแต่ต้นปีจนถึง วันที่ 28 กันยายน 2565 ข้อมูลจาก Wall Street Journal ได้ชี้ให้เห็นว่าผลตอบแทนนั้นติดลบ 13.46% สาเหตุสำคัญที่ทำให้ตลาดหุ้นแทบจะทั่วโลกเกิดความผันผวนได้แก่ การบุกยูเครนโดยรัสเซีย การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ เหตุผลต่างๆ เหล่านี้ได้สร้างผลกระทบต่อตลาดทุนอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

แล้วเราจะหาหลุมหลบภัยการลงทุนในช่วงสภาวะตลาดไม่เป็นใจได้อย่างไร

หนึ่งในสินทรัพย์ที่ผู้จัดการกองทุนทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นของบริษัทประกันภัยกองทุนรวมของสถาบันการเงินต่างๆ ที่ได้มีการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนเพื่อที่จะไม่ให้พอร์ตการลงทุนผันผวนนั่นก็คือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือที่เรารู้จักกันดีว่า กองรีท (REIT) ซึ่งกองรีทกองหนึ่งที่มีความมั่นคง และจ่ายผลตอบแทนสม่ำเสมอที่เหมาะจะเป็นป้อมปราการทางการลงทุนสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอให้กับพอร์ตการลงทุนของเรา

ในช่วงนี้ที่จะพาไปทำความรู้จักก็คือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ      พรีเมี่ยม โกรท หรือ กองทรัสต์ WHART

กอง WHART เป็นป้อมปราการทางการลงทุนที่มั่นคงอย่างไร?

1. กอง WHART เป็นกองรีทที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มคลังสินค้าและโรงงาน  โดยมีขนาดสินทรัพย์เท่ากับ 47,905 ล้านบาท จากข้อมูล ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2565 บริหารทรัพย์สินโดยบริษัท WHA Corporation ผู้นำในการพัฒนาคลังสินค้าและผู้ให้บริการอุตสาหกรรมครบวงจรในประเทศไทย
2. กอง WHART ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจำนวนมาก กอง WHART ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าประเภทสร้างตามความต้องการลูกค้าหรือ Built to suit คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 56 ของสินทรัพย์ที่กองลงทุนทั้งหมด ซึ่งโดยปกติลูกค้ากลุ่มนี้จะทำสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้ให้เช่า ทำให้กอง WHART มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยคงเหลือกับลูกค้ายาวถึง 3.55 ปี ทำให้กองมีรายได้อย่างสม่ำเสมอจากการปล่อยเช่า

3. กอง WHART ปล่อยเช่าคลังสินค้า โรงงานให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพในอุตสาหกรรมที่เติบโต กอง WHART ปล่อยเช่าคลังสินค้าและโรงงานให้กับบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น DKSH, ไทวัสดุ, Alibaba Smart Hub, Shopee Xpress, Kerry Logistics เป็นต้น โดยทรัพย์สินของกองทรัสต์ปัจจุบันรองรับลูกค้าในหลากหลายอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยง ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจ E-commerce ข้ามชาติ ธุรกิจ FMCG และธุรกิจผู้ให้บริการโลจิสติกส์

4. จ่ายปันผลสม่ำเสมอตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2015 อีกปัจจัยที่สำคัญของป้อมปราการ คือ กอง WHART ยังขึ้นชื่อในเรื่องของการจ่ายปันผลที่สม่ำเสมอ นับตั้งแต่ปี 2015 เป็นต้นมาอัตราการปันผลอยู่ในช่วง 0.74 – 0.76 บาทต่อหน่วยมาโดยตลอด

แม้กระทั่งในช่วงโควิดที่ผ่านมา ก็ไม่ได้กระทบต่อการจัดหารายได้ของกอง WHART แต่อย่างใด ซึ่งการได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอดังกล่าวช่วยลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนได้เป็นอย่างดี

เดินหน้าสร้างความแข็งแกร่งกับการลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมในปี 2565

กอง WHART มีการลงทุนในทรัพย์สินเพื่อการเจริญเติบโตของกองมาอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงที่ผ่านมา ล่าสุดในปี 2565 นี้ กอง WHART มีแผนในการเพิ่มทุนอีกครั้ง เพื่อการนำสินทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์อีกครั้ง

ภาพหลังเพิ่มทุน ป้อมปราการของกอง WHART แข็งแกร่งและน่าสนใจขึ้นอย่างไร

 การลงทุนเพิ่มเติมในปี 2565 นี้ จะสร้างความมั่นคงให้กับกอง WHART เพิ่มขึ้นดังนี้

1. ทรัพย์สินที่ลงทุน เพิ่มความมั่นคงให้กับกอง WHART ทรัพย์สินที่กอง WHART จะลงทุนในปีนี้ยังคงเน้นทรัพย์สินในรูปแบบ Built-to-Suit ที่มาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาวของลูกค้า โดยกอง WHART ก่อนการเพิ่มทุนนั้นมีสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ปี แต่ถ้าหากเพิ่มทุนในปี 2565 แล้วจะมีสัญญาเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 3.55 ปี

2. นอกจากนี้กอง WHART ยังมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงถึง 92% แสดงให้เห็นถึงคุณภาพของสินทรัพย์ภายในทรัสต์เพื่อการลงทุนฯ นั้นมีคุณภาพ ลูกค้าของ WHART มีความมั่นใจ
3. ทรัพยสินที่ลงทุนอยู่ทำเลศักยภาพ ทำเลของสินทรัพย์ที่จะนำเข้ากองทรัสต์ในปีนี้นั้นอยู่ในพื้นที่ทำเลยุทธศาสตร์ นั่นก็คือ

• ถนนบางนา-ตราด ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์แห่งหนึ่งในการขนส่งเชื่อมต่อได้ทั้งท่าเรือในภาคตะวันออก หรือสนามบินสุวรรณภูมิ

• อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ถือเป็นแหล่งกระจายสินค้า ซึ่งบริษัทต่างๆ ที่ต้องการกระจายสินค้าในภาคเหนือ หรือภาคตะวันออกเฉียงเหนือต่างต้องการ

• พื้นที่ EEC จังหวัดชลบุรี พื้นที่ดังกล่าวนี้กำลังจะกลายเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในระยะยาว

เราจะเห็นว่าทำเลพื้นที่ตั้งของโครงการถือว่ามีความสำคัญไม่น้อย และเป็นจุดเด่นที่ WHART มีมาโดยตลอด และการเพิ่มทุนในปี 2565 นี้จะมีโครงการที่เข้ามาสู่ WHART ได้แก่

• โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 34,001 ตารางเมตร

• โครงการดับบลิวเอชเอ ซิกโนด แฟคทอรี่ ตั้งอยู่ที่ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 8,151 ตารางเมตร

• โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ เทพารักษ์ กม.21 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,311 ตารางเมตร
• โครงการดับบลิวเอชเอ-เคพีเอ็น เมกกะโลจิสติกส์เซ็นเตอร์บางนา-ตราด กม.23 โปรเจค 2 ตั้งอยู่ที่ อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ ขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 19,796 ตารางเมตร
• โครงการดับบลิวเอชเอ เซ็นทรัล เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ วังน้อย 63 ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ขนาดพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 67,704 ตารางเมตร

ภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้แล้วเสร็จ จะส่งผลให้ กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ แตะที่ระดับกว่าประมาณ 51,956.40 ล้านบาท และกอง WHART จะยังเป็นกองทรัสต์ Industrial ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวมมากที่สุดในไทย

จากปัจจัยข้างต้น จะเห็นได้ว่ากอง WHART เป็นป้อมปราการทางการลงทุนที่แข็งแกร่งสามารถทนทานต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจในช่วงนี้ และเหมาะสำหรับการกระจายความเสี่ยงทางด้านการลงทุน เพื่อสร้างรายได้สม่ำเสมอให้กับพอร์ตการลงทุน

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในการเพิ่มทุนในครั้งนี้ สามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลา และช่องทางดังนี้

• ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 7-11 พฤศจิกายน 2565
• ประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 15-18 พฤศจิกายน 2565

โดยผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 10 บาทต่อหน่วย ซึ่งจะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ในส่วนของประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย โดยราคาเสนอขายสุดท้ายกำหนดโดยกระบวนการ bookbuilding

อย่างไรก็ดีการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลของ WHART รวมถึงความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทรัสต์ได้ในเว็บไซต์ www.whareit.com หรือ

https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=441017&lang=th

คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน