นิคมอุตสาหกรรม เซกเตอร์โตแรง

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ณ สิ้นปี 2568 มีจำนวน 221,788 ไร่ มีอัตราว่างเพียง 6.52%

โดยมีปัจจัยบวกจาก “อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า” (EV) ที่มีธุรกิจในซัพพลาย EV อาทิ ธุรกิจแบตเตอรี่ แผงหน้าจอรถ เข้ามาเปิดธุรกิจตาม ๆ กันในไทย

ส่งผลให้ ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในนิคมฯ ขยับขึ้นเป็น 8.31 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) รวมถึงยังมีที่ดินที่อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นนิคมฯ อีกกว่า 18,367 ไร่

พบสัญญาณทุนจีนตั้งนอมินีกว้านซื้อที่ดิน

อย่างไรก็ดี อีกหนึ่งอินไซด์ที่พบต่อเนื่อง 3-4 ปี คือ ทุนจีนเข้ามาในตลาดอสังหาอุตสาหกรรมมากขึ้น ผ่านการตั้งบริษัทนิติบุคคล

ขณะที่ “บางรายใช้นอมินีคนไทยเข้ามาถือหุ้น 51%“ เพื่อกว้านซื้อที่ดินทำนิคมอุตสาหกรรม โดยมีพื้นที่เป้าหมายใน EEC โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง

“ทุนจีนที่เข้ามาซื้อที่ดินใน EEC มักซื้อทีเป็นเวิ้งใหญ่ 500 – 1,000 ไร่ กระจายในหลายโซน เช่น บ้านบึง บ่อวิน ปลวกแดง และลามไปถึงบ้านค่าย”

จากดีมานด์การทุ่มซื้อที่ดินมหาศาลของ ‘ทุนจีน’ แต่ซัพพลายที่ดินยังมีจำกัด เป็นหนึ่งในตัวเร่ง “ราคาที่ดินชลบุรี-ระยอง“ ให้ขยับตัวแรงขึ้น

จากช่วงต้นปี 2568 ราคาในอีสเทิร์นโซนอยู่ที่ 5.5 – 6.5 ล้านบาท/ไร่ แต่ต้นปี 2569 อยู่ที่ 7.5 – 8 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 15-25% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

หากเจาะลึกรายโซน พบการขยายตัวอย่างชัดเจนหลายพื้นที่

โซนบ้านบึง บ่อวิน และปลวกแดง

• ราคาเดิม 5.5 – 6.5 ล้านบาท/ไร่
• ราคาใหม่ 6.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่ และสูงสุดที่ 8 ล้านบาท/ไร่

โซนบ้านค่าย

• ราคาเดิม 4.5 ล้านบาท/ไร่
• ราคาใหม่ 6.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่

“ที่จริงเรามีกฎหมายครอบคลุมจุดนี้ แต่เป็นหน้าที่ของหน่วยงานท้องถิ่นว่าจะเข้มงวดและเข้าไปบริหารจัดการอย่างไร”

ทุนจีน ตั้งนิคมฯ ปล่อยเช่าแวร์เฮ้าส์-โรงงานแข่งคนไทย

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า จากการเข้ามาของทุนจีน นอกจากจะตั้งนิคมอุตสาหกรรมเป็นของตนเองแล้ว บางส่วนที่เข้ามาได้พัฒนาคลังสินค้าให้เช่า (แวร์เฮ้าส์) และโรงงานให้เช่า แก่คนในชาติเดียวกัน ถือเป็นการแข่งขันกับทุนไทยโดยตรง

“ซัพพลายโรงงานให้เช่าในไทยปัจจุบันอยู่ที่ 3.42 ล้านตร.ม. มีอัตราว่างเฉลี่ย 9.53% ส่วนแวร์เฮ้าส์ให้เช่า มีจำนวน 6.05 ล้านตร.ม. อัตราว่างเหลือ 11.50% ถือว่าน้อยลงจากปีก่อนที่มีอัตราว่างสูงถึง 20-40%”

ส่วน ซัพพลายเปิดใหม่ของโรงงานและแวร์เฮ้าส์ในช่วง 3 ปีนี้ (พ.ศ. 2569 – 2571) คาดว่ามีจำนวน 459,000 ตร.ม. แบ่งออกเป็น

• โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 50,000 ตร.ม.
• คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 409,000 ตร.ม.

ไทยเข้มตรวจจับจีนเทา-ลักลอบทำงาน ขอวีซ่ายากขึ้น

อย่างไรก็ดี ภาครัฐบาลไทย เริ่มเข้มตรวจประวัติคนจีนอย่างหนักมากขึ้น ตั้งแต่ปี 2568 เพื่อสกัดกลุ่มจีนเทา และผู้ลักลอบทำงานผิดกฎหมายในไทยมากขึ้น

“ตอนนี้คนจีนขอวีซ่ายากขึ้น ทางการไทยตรวจละเอียดขึ้น อย่างลูกค้าเราขอวีซ่าทำงานดีเลย์ไปถึง 1 เดือน”

ตลอดจน วีซ่านักเรียน ก็ขอยากขึ้น ตอนนี้มีมาตรการเชิงรุก จัดการนักศึกษาจีนที่ลงทะเบียนเรียนไว้แบบจ่ายค่าเทอม แต่ไม่เคยมาเรียน และแอบลักลอบทำงานในไทยแทน จนจำนวนนักเรียนจีนในไทย ปี 2568 เหลือ 24,000 คน/ปี จากช่วงพีกอยู่ที่ 27,000 คน

“คนจีนบางคนลักลอบเข้าทำงานในไทยโดยใช้วีซ่านักเรียน ที่ได้มากถึง 8 ปี บางคนก็มาสมัครเรียน จ่ายค่าเทอม เพื่อรักษาสิทธิ์นักศึกษาไว้ แต่ไม่เคยมาเรียนจริง ขณะนี้รัฐก็ได้เข้าไปตรวจสอบและตัดวีซ่าเป็นหลักพันคน”