พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมา ทุนจีน ได้เข้ามาลงทุนทำอุตสาหกรรมในไทย 2 วิธีหลัก ได้แก่

1.กว้านซื้อที่ดินนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใน EEC โดยเฉพาะโซนบ้านค่าย นิคมพัฒนา บ้านบึง บ่อวิน ปลวกแดง (เวิ้งใหญ่สูงสุดที่ 500-1,000 ไร่/แห่ง) เพื่อทำนิคมอุตสาหกรรมในลักษณะธุรกิจ 0 เหรียญ และปล่อยเช่าให้กับคนในชาติเดียวกัน

2.ซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมใน EEC ระดับ 30-100 ไร่/แห่ง (คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 10-20% ในแต่ละนิคมฯ ของ EEC) และแอบลักไก่ปล่อยเช่าให้คนในชาติเดียวกัน แบบผิดวัตถุประสงค์ที่แจ้งกับทางนิคมฯ เช่น พื้นที่ขอทำโรงงานคอสเมติก แต่กลับทำแวร์เฮ้าส์ เป็นต้น

ส่งผลให้ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในชลบุรีและระยอง ทะยานขึ้นกว่า 20-30%

ทุนจีนเร่งขายที่ดินมือสองหลัก 1,000 ไร่ ทำราคาที่ดิน EEC ชะลอตัว

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2568 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2569 ภาครัฐได้เข้ามาคุมเข้มเครือข่ายนอมินี และจับทุนจีนที่กว้านซื้อที่ดินผิดกฎหมาย

ส่งผลให้ “กลุ่มทุนจีน” ต้องเร่งหาทางรับมือ ตั้งแต่หานักลงทุนไทยเพื่อ JV จริง ๆ รวมไปถึงการเทขายที่ดินทั้งในนิคมฯ และนอกนิคมฯ ที่ซื้อมาแบบผิดกฎหมาย รวม ๆ แล้วกว่า 1,000 ไร่

“ทุนจีนบางครั้งไปซื้อที่ดินในนิคมฯ บอกว่าจะทำโรงงานบางอย่าง แต่สรุปแล้วดันทำไม่ตรงตามที่แจ้งไว้ ทำให้เจ้าของนิคมฯ ก็ไม่สามารถยอมได้จึงเกิดการเริ่มเทขายที่ดินขึ้นมา ซึ่งคาดว่าจะทยอยขายต่อเนื่องทั้งในไตรมาส 2-3 ปี 2569 นี้ แต่การปล่อยขายก็ไม่ได้ง่ายขนาดนั้นเช่นกัน”

การปล่อยขายที่ดินมือสอง และโรงงานอุตสาหกรรมมือสองนี้ ส่งผลให้ ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในไทยช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ‘ทรงตัว’ อยู่ที่ 8.31 ล้านบาท/ไร่

เจาะลึกเฉพาะใน EEC พบว่า ราคาที่ดินแตกต่างกัน ดังนี้

• ชลบุรี ราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 9.5 ล้านบาท/ไร่
• ระยอง ราคาเฉลี่ย 7.5 ล้านบาท/ไร่
• ฉะเชิงเทรา ราคาเฉลี่ย 7.75 ล้านบาท/ไร่

พงษ์พันธ์ ให้ความเห็นว่า รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน และการออกใบอนุญาตต่าง ๆ ตั้งแต่เรื่องการก่อสร้างไปจนถึงใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน และการตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อม ควรมีความเข้มงวดและเป็นปราการสำคัญในการตั้งรับการเข้ามาของทุนต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมมากกว่าที่ผ่านมา

เห็นได้ชัดเจนว่า มีกลุ่มทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีนเข้ามาหาที่ดินเพื่อจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมหรือที่ดินแปลงใหญ่และแบ่งให้กลุ่มทุนจากประเทศเดียวกัน เพื่อพัฒนาเป็นโรงงานอุตสาหกรรม

ซึ่งสุดท้ายแล้วโรงงานเหล่านี้อาจจะสร้างปัญหาทั้งเรื่องการปล่อยมลพิษ การจ้างงานที่ผิดกฎหมาย หรืออาจเลวร้ายกว่านั้นก็ได้

“ที่ผ่านมามีทั้งกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาแบบถูกต้องตามกฎหมายไทย 100% และกลุ่มทุนต่างชาติที่พยายามหาช่องทางดําเนินธุรกิจในไทยแบบไม่ถูกต้องตามกฎหมาย คาดว่าช่วงหลังจากการปราบปรามอย่างเข้มข้นกลุ่มทุนจีนที่เข้ามาใหม่จะเป็นกลุ่มจีนขาวถูกกฎหมายซะส่วนใหญ่”