“ส่วนความขัดแย้งในตะวันออกกลาง มองว่าในระยะยาวจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยมากขึ้น ปัจจุบันเริ่มมีเอเจนต์จากตะวันออกกลางติดต่อเข้ามาแล้ว แต่ยังอยู่ระหว่างติดตามสถานการณ์ เนื่องจากนักลงทุนให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและความต่อเนื่องในการผลิต”

ปัจจัยข้างต้น ทำให้ภูมิภาคอาเซียน รวมถึงประเทศไทย กลายเป็นจุดหมายสำคัญในปี 2569 ส่งผลให้ความต้องการโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า รวมถึงการซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปีที่ผ่านมาไทยมี FDI 1.36 ล้านล้านบาท เติบโต 66% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY)

“แต่ละประเทศในอาเซียนมีจุดเด่นต่างกัน ไทยเด่นด้านอาหาร อิเล็กทรอนิกส์ ส่วนเวียดนามจะหนักไปที่สมาร์ทโฟน แต่สิ่งที่สำคัญคือ การอำนวยความสะดวกนักลงทุน ที่ผ่านมาระบบราชการเรามีขั้นตอนที่อาจต้องรอคอย 3-6 เดือน ถ้ามีแพลตฟอร์มช่วยให้การดำเนินการเร็วขึ้น จะหนุนให้ไทยน่าสนใจมากขึ้น”

ปี 69 ลุย 3 โครงการ 1.5 พันล้านบาท จ่อขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์เพิ่ม

ในปี 2569 บริษัทฯ วางแผนลงทุนพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มเติม 3 โครงการ พื้นที่ประมาณ 100,000 ตารางเมตร มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท ได้แก่

1.โครงการ BFTZ 8 เทพารักษ์ พื้นที่เช่ารวม 27,000 ตารางเมตร คาดแล้วเสร็จภายในปี 2569

2.โครงการ BFTZ 9 บางนา-ตราด กม.20 พื้นที่ประมาณ 42,000 ตารางเมตร ในรูปแบบ Built-to-Suit ซึ่งอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้า

3.โครงการ BFTZ 10 วังน้อย พื้นที่ประมาณ 50,000 ตารางเมตร

บริษัทตั้งเป้ารักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับมากกว่า 90% และตั้งเป้าปิดดีลผู้เช่าใหม่เพิ่มเติมประมาณ 150,000 ตารางเมตร

โดยปัจจุบันมีพื้นที่ปล่อยเช่าโรงงานและคลังสินค้ารวม 1 ล้านตารางเมตร และมีแผนขยายเพิ่มปีละประมาณ 100,000 ตารางเมตร เพื่อก้าวสู่เป้าหมายพื้นที่เช่ารวม 2 ล้านตารางเมตรในระยะยาว

นอกจากนี้ ในไตรมาส 2/2569 นำทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ PROSPECT REIT มูลค่ากว่า 5,040 ล้านบาท เสริมศักยภาพทางการเงินเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนอีกด้วย

บุกธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมครั้งแรก

ขณะเดียวกัน บริษัทได้ขยายธุรกิจ ผ่านการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางปะกง บนพื้นที่ 1,000 ไร่ ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

ปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว และอยู่ระหว่างการพัฒนาระบบสาธารณูปโภค คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2570

โดยตั้งเป้ายอดขายที่ดินรวมทั้งโครงการประมาณ 8,500 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับนักลงทุนหลายราย และมีแผนโรดโชว์ดึงนักลงทุนจากไต้หวัน ญี่ปุ่น และประเทศอื่น ๆ

“เรามองเห็นโอกาสจากแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทย และการก่อตัวของคลื่นอุตสาหกรรมแห่งอนาคต เช่น EV, พลังงานสะอาด, Data Center, Robotics และเทคโนโลยีดิจิทัล ซึ่งปัจจุบันเรามีที่ดินเปล่าสำหรับการพัฒนาเพิ่มเติม”

ภาษีที่ดิน หนุนแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินร้างพัฒนาโรงงานให้เช่า-นิคมฯ

นอกจากนี้ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราเต็ม เป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนให้เจ้าของที่ดิน ทั้งบุคคลและนิติบุคคล เสนอขาย ปล่อยเช่า หรือร่วมลงทุน (JV) กับพรอสเพคฯ

“พื้นที่ศักยภาพ เช่น บางนา-ตราด มีราคาที่ดินเสนอขายถึง 20 ล้านบาทต่อไร่ ทำให้ผู้ซื้ออาจสู้ราคาไม่ไหว ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงนำที่ดินมาเสนอให้พรอสเพคพัฒนา ในรูปแบบ JV มากขึ้น”

ตั้งเป้ารายได้ 1,000 ล้านบาท ก้าวขึ้นพอร์ตฯ หลักมั่นคงฯ

จากแผนในข้างต้น ทำให้ปี 2569 บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้รวม 1,000 ล้านบาท จากปี 2568 อยู่ที่ 1,225 ล้านบาท เติบโต 67.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน YoY (*ปี 68มีรายได้พิเศษเข้ามา หากไม่มีจะทำรายได้ราว 900 ล้านบาท) และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษี (EBIT) อยู่ที่ 658.6 ล้านบาท เติบโต 196% (YoY)

โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 96% ค่าเช่าเฉลี่ย 180 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีอัตราการต่อสัญญาจากลูกค้าเดิมสูงถึง 98%

ทั้งนี้ กลุ่มอุตสาหกรรมหลักที่มีความต้องการเช่าพื้นที่สูงสุด ได้แก่

• โลจิสติกส์
• วัสดุอุตสาหกรรมและเครื่องจักร
• ผลิตภัณฑ์ส่วนบุคคลและเวชภัณฑ์
• อาหารและเครื่องดื่ม
• เครื่องใช้ไฟฟ้า

ขณะที่ผู้เช่าหลักมาจาก 5 สัญชาติ ได้แก่ ไทย จีน ยุโรป ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ตามลำดับ

ทั้งนี้ ในแต่ละอุตสาหกรรมและสัญชาติของผู้เช่าจะคงสัดส่วนไม่เกินรายละ 20-25% เพื่อบาลานซ์พอร์ตฯ กระจายความเสี่ยงธุรกิจ

ส่งผลให้ มั่นคงฯ ตัดสินใจเพิ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม คือ ปล่อยเช่าคลังสินค้าและโรงงาน ภายใต้ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) เมื่อปี 2558 เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มรายได้

“วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK เปิดเผยว่า ปัจจุบันธุรกิจที่อยู่อาศัยของมั่นคงที่เน้นกลุ่มบ้านราคา 2-5 ล้านบาท ผลประกอบการหดตัวลง โดย ณ ไตรมาส 1 ปี 2568 พอร์ตฯ “ที่อยู่อาศัย” ทำรายได้ 80 ล้านบาท ลดลง 62% (YoY)

สวนทางกับพอร์ตฯ “อสังหาอุตฯ” กลับทะยานการเติบโต ทำรายได้ 224 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 57% (YoY)

ปัจจุบันพรอสเพค ทำรายได้ 47% และกำไรขั้นต้น 54% ของพอร์ตฯ มั่นคง

“การปิดดีลพื้นที่เช่า 2 แสนตารางเมตร ง่ายกว่าการขายบ้านในขนาดพื้นที่ที่เท่ากัน เพราะบ้านต่องใช้เวลาในการปิดการขายและมีการแข่งขันสูงกว่าจะได้ยอดเท่าการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้า-โรงงาน”

ปัจจุบัน มั่นคง มีที่ดินพัฒนาสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้รวม 800 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขาย 2,900 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

“บริษัทฯ ไม่ไปต่อกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ภายใน 3 ปีนี้ ส่วนที่ดินที่เหลือมีมูลค่ารวม 400 ล้านบาท รอขายออก เรื่องนี้เราคิดมา 3-4 ปีแล้ว จึงไม่มีการซื้อที่ดินใหม่มาราว 5 ปี“

มั่นคง ได้ชู ”พรอสเพค“ เป็นบริษัทเรือธง คาดว่าในอนาคตจะสร้างรายได้เกิน 80% ของพอร์ตฯ โดยปัจจุบันธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีพื้นที่รวม 1 ล้านตร.ม. แบ่งเป็น

• โรงงาน 88%
• คลังสินค้า 8%
• บริการอื่น ๆ 4%

“ณ สิ้นปี 2567 พรอสเพค มีโครงการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้ารวม 9 โครงการ ทำอัตราการเช่าเฉลี่ยรวม 93% และมีอัตราการต่อสัญญาของลูกค้าเก่าเกิน 90% เนื่องจากเรามีจุดเด่นทำพื้นที่ฟรีเทรดโซน หรือ เขตปลอดภาษีอากร เบอร์ 1 ของตลาด”

นอกจากปล่อยเช่าโรงงานและคลังสินค้า บริษัทฯ ต่อยอดธุรกิจมาสู่การทำ นิคมอุตสาหกรรม

โดยลงทุน 6,500 ล้านบาท เปิด “นิคมอุตฯ บางปะกง” ภายใต้ บริษัท บางปะกง อินดัสเทรียล เอสเตท จำกัด ทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 500 ล้านบาท ซึ่งพรอสเพค ได้ร่วมทุน (JV) กับเครือบีทีเอสกรุ๊ปโฮลดิ้ง

ทั้งนี้ นิคมอุตฯ บางปะกง มีพื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ ตั้งอยู่ ต.คลองตำหรุ อ.เมืองชลบุรี จ.ชลบุรี ปัจจุบันอยู่ระหว่างการจัดทำรายงาน EIA คาดเปิดดำเนินการปี 2570

“ตั้งเป้าขายที่ดินนิคมฯ ในปีแรก ประมาณ 680 ไร่ โดยจะขายราคา 12-13 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งจะเริ่มนำมาบุ๊กกิ้งรายได้ในปีหน้า”