ด้วยราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ เดินทางเข้าเมืองได้ง่าย มีถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์

ต่อมา มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และศูนย์การค้าใหญ่อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต ทำให้ทำเลนี้เคยถูกมองว่าเป็น “ดาวรุ่งปริมณฑล”

แต่ปี 2568 ภาพเริ่มเปลี่ยน

วันนี้ บางบัวทอง-บางใหญ่ กำลังเผชิญโจทย์หนักสุดในรอบหลายปี

ไม่ใช่เรื่องน้ำท่วม ไม่ใช่เรื่องทำเล แต่คือ “กำลังซื้อที่หายไป” และ “รีเจ็กต์เรตพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์”

รีเจ็กต์ทะลุ 80%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ เจอแรงกดดันรอบด้าน ทั้งผลกระทบแผ่นดินไหว เศรษฐกิจชะลอ และหนี้ครัวเรือนสูง (ยังไม่รวมหนี้นอกระบบ)

ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ของที่อยู่อาศัยทะยานขึ้น อ้างอิงพอร์ตฯ ขายของเสนา พบว่า

• โครงการคอนโดมิเนียม แบบพร้อมอยู่ (Ready to Move) รีเจ็กต์เรต 50%
• โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์เรตทะลุ 80%

“แม้ลดราคาบ้าน-คอนโดลง 10% ก็ไม่ช่วย ถ้าสุดท้าย ไม่มี Consumer Spending”

แตะเบรกพัฒนาโครงการต่ำ 3 ล้านบาท

ฝั่ง “วิลล่า คุณาลัย” ก็เจอสถานการณ์ไม่ต่างกัน

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีที่ผ่านมา      รีเจ็กต์เรตของบริษัทขยับขึ้นมา 48% จากเดิมไม่เกิน 30%

และโซนที่น่าห่วงที่สุดคือ “บางบัวทอง”

หนึ่งในพอร์ตใหญ่ของบริษัท ปี 2568 รีเจ็กต์เรตแตะ 65–70% โดยเฉพาะบ้านราคา 2–3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัวแรง

• ปี 2564 (ช่วงพีก) ยอดโอนฯ มูลค่า 700–800 ล้านบาท อานิสงส์โควิด ทำให้คนย้ายกลับมาอยู่บ้านแทนคอนโด และช่วงนั้นสร้างบ้านเพิ่มกันแทบไม่ทัน
• ปี 2568 ยอดโอนฯ เหลือมูลค่าราว 150 ล้านบาท (ประมาณ 51 ยูนิต)

ตัวเลขนี้กำลังสะท้อนว่า ดีมานด์ไม่ได้หาย เพียงแต่ “กู้ไม่ผ่าน”

ด้วย ลูกค้าหลักของบางบัวทอง คือ กลุ่ม First Jobber และวัยสร้างครอบครัว อายุ 30-40 ปี มีรายได้ครัวเรือน 30,000 บาท/เดือน ซึ่งมักสนใจ “บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท“

และกลุ่มนี้เองที่เปราะบางทางการเงินที่สุด

จากสถานการณ์โซนบางบัวทอง อยู่ในภาวะอันตราย ทำให้คุณาลัยตัดสินใจ “หยุดพัฒนาโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท” แม้ยังมีแลนด์แบงก์ในพื้นที่ 100–200 ไร่ จากเดิมเคยถือถึง 500 ไร่

”บริษัทพยายามช่วยลูกค้าสร้างเครดิตให้กู้ผ่าน แต่ช่วยได้เพียงประมาณ 10% ของกลุ่มที่ถูกรีเจ็กต์“

บางบัวทอง จากทำเลดาวรุ่งปริมณฑล สู่ช่วงขาลง กำลังซื้อซบ-ทำเลอื่นแซงหน้า

ถ้าย้อนประวัติศาสตร์อสังหาบางบัวทอง พบว่า

ช่วงปี 2530–2554 คือ ยุคทอง ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 5 แสนบาท บ้านเดี่ยวไม่ถึง 1 ล้านบาท คนกรุงเทพฯ แห่ย้ายออกมาซื้อ

หลังน้ำท่วมปี 2554 ตลาดชะงัก 1–2 ปี

ช่วงปี 2558–2564 ถือเป็นรอบฟื้นตัวใหญ่ ทั้งจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เปิดปี 2559) และศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวสต์เกต รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ อีกหลายแห่ง

ทำให้ราคาบ้านขยับขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 2 ล้านเริ่มหายไปจากตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวเกิน 3 ล้านบาท กลายเป็นเรื่องปกติ

แต่วันนี้ภาพเปลี่ยนอีกครั้ง

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาที่พึ่งพากำลังซื้อคนไทยในพื้นที่เป็นหลัก กำลังชะลอตัวอย่างรุนแรง

โดยเฉพาะบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ‘ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของบางบัวทอง-บางใหญ่’

ปัญหาไม่ได้มีแค่รีเจ็กต์เรต แต่คือ “ทางเลือกทำเลอื่นเพิ่มขึ้น” อาทิ บางนา สมุทรปราการ ปทุมธานี มีรถไฟฟ้าใกล้กว่า เข้าเมืองง่ายกว่า และแข่งขันกันหนัก

ทำให้บางบัวทองไม่ได้เป็นตัวเลือกเดียวอีกต่อไป…

ทำเลอันตราย หรือแค่รอจังหวะฟื้น?

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ และขออนุญาตจัดสรรในพื้นที่ บางบัวทอง-บางใหญ่ เพิ่มเติม

ผู้ประกอบการเลือกชะลอ เปิดขายน้อยลง และเร่งปิดสต็อกเก่าแทน

บ้านจัดสรรอาจไม่ได้แบกรับต้นทุนหนักเท่าคอนโด เพราะทยอยสร้างได้ แต่การขายช้า ก็ยังเป็นภาระต้นทุนเวลา

คำถามคือ บางบัวทองกำลังกลายเป็น “ทำเลอันตราย” หรือไม่?

• ในระยะสั้น คำตอบคือ ความเสี่ยงสูง เพราะรีเจ็กต์เรตแตะ 70–80% ในบางเซ็กเมนต์
• ในระยะยาว ทำเลยังมีโครงสร้างพื้นฐาน ชุมชนใหญ่ และราคาที่ดินไม่สูงเท่าโซนอื่น

ดังนั้น สิ่งที่เป็นตัวแปรจริง ๆ ไม่ใช่ทำเล แต่คือ “กำลังซื้อคนไทย” ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังสูง แบงก์ยังเข้มปล่อยสินเชื่อ และรายได้ไม่โต

บ้านราคา 2–3 ล้านในบางบัวทอง ก็อาจยังต้องรอจังหวะฟื้นอีกพักใหญ่ และคำตอบอาจไม่ใช่ปี 2569 นี้

สะท้อนจากสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ทั่วประเทศ (อ้างอิง REIC) “ติดลบ 3 ปีต่อเนื่อง” ดังนี้

• ปี 2566 จำนวน 678,341 ล้านบาท ลดลง 2.8% (YoY)
• ปี 2567 จำนวน 587,344 ล้านบาท ลดลง 13.4% (YoY)
• ปี 2568 (คาดการณ์) จำนวน 585,301 ล้านบาท ลดลง 0.3% (YoY)

สุรินทร์ สหชาติโภคานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PRI ในเครือออริจิ้น กล่าวว่า ปัจจุบันจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ หนุนให้ผู้บริโภคหันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ      ส่งผลให้ผลตอบแทนการเช่าคอนโด (ยีลด์) อยู่ในระดับสูง 5-6% ต่อปี

“แต่ก่อนตอนเราขายคอนโด เรามักวิ่งเข้าหากลุ่มคนรุ่นใหม่ อายุต่ำกว่า 30 ปี ที่ยังไม่มีภาระหนี้ เพราะเชื่อว่ากู้ผ่านง่ายกว่า

แต่ปัจจุบันแม้จะจบใหม่ทว่า First Jobber เหล่านี้กลับมีภาระหนี้บัตรเครดิตสูง ทำให้ปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้ออายุต่ำกว่า 30 ปีลงมา มีรีเจ็กต์เรต 50% จากเมื่อ 3-4 ปีก่อนรีเจ็กต์เรตเพียง 30%”

ปีณิตา ศิลปสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท พรีโมเซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เทรนด์การเช่าคอนโดยังคงมาแรง สะท้อนพอร์ตฯ ปล่อยเช่าคอนโดของบริษัทฯ ที่มีอยู่ 10 โครงการ จำนวน 1,500 ห้อง มีอัตราเข้าพัก (Occupancy Rate) 80-85%

แม้ก่อนหน้านี้ คอนโดไฮไรส์ (ตึกสูง) ในไทยจะได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวจากเมียนมา ทำให้บางโครงการ อาทิ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ เกิดการยกเลิกสัญญาเช่าทันที 30%

อย่างไรก็ดี หลังเกิดเหตุการณ์ บริษัทฯ ได้เร่งเข้าไปซ่อมแซมห้อง และเช่าโรงแรมให้ลูกค้า 2-3 วัน พร้อมกับเปลี่ยนห้องให้ลูกค้าที่ห้องมีความเสียหายไปยังห้องที่ไม่ได้รับผลกระทบแทน รวมถึงลดค่าเช่า 10-15% ในระยะเวลา 3 เดือน ที่ต้องปรับปรุงส่วนกลางของอาคาร

“ปัจจุบันสถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ ผู้เช่าเริ่มกลับมาเช่าตามเดิมแล้ว เหตุการณ์ดังกล่าวกระทบยีลด์เช่าให้ลดลงเหลือ 4-5% จากเดิม 5-6% ซึ่งเป็นผลระยะสั้นเท่านั้น จากนั้นปรับตัวขึ้นตามเดิม เพราะ 3 ปีที่ผ่านมายีลด์เข้าคอนโดยังคงเติบโต โดยปรับตัวขึ้น 3-5%”

1. หนี้ครัวเรือนสูง ที่ทะยานแตะ 90% ต่อ GDP จากปัญหาเรื้อรังตั้งแต่ช่วงโควิด กดดันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
2. ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง โดยลูกค้ายังอยากซื้อ แต่ลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์
3. ซัพพลายล้น จากการแข่งขันสูง

รีเจ็กต์ เรต 60-70% ลามกลุ่มบ้านหรู 10 ล้านบาท

จากปัญหาข้างต้น ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์ เรต) มากถึง 60-70% มีผู้กู้ผ่านเพียง 30-40% เท่านั้น

รีเจ็กต์ เรต ได้ลามมากลุ่มบ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว โดยจากพอร์ตฯ เอสซี บ้าน 10 ล้านบาท ยอดรีเจ็กต์แตะ 10% และบางช่วงทะยานไปถึง 15-20% ฝั่งลูกค้ามีการลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์

นายณัฐพงศ์ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวสร้างแรงกดดันด้านยอดขายให้ผู้ประกอบการ ขณะที่ตลาดทุนผันผวน จากกรณี Default Bond กระทั่งการเลื่อนชำระหุ้นกู้ กระทบความเชื่อมั่น ทำให้การออกหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาเพื่อพัฒนาโครงการทำได้ยาก

ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างยอดขายจากสต๊อกบ้านที่มีอยู่ เพื่อใช้ทุนหมุนเวียน รวมถึงเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต

สต๊อกบวม แนวราบใช้เวลา 4 ปีระบายสินค้า จากเดิม 2 ปี

อย่างไรก็ดี กลุ่มบ้านที่ไปได้ดีสุด คือ บ้านระดับราคา 20 ล้านบาท ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ดีสุด ทว่าก็ยังมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเช่นเดียวกับ กลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้ขายดี

ผู้ประกอบจึงเทมาพัฒนาเซกเมนต์นี้ ส่งผลให้แนวราบซัพพลายเพิ่มขึ้น 80% สวนทางดีมานด์ที่มีจำกัด

จึงคาดว่า “ต้องใช้เวลาระบายสินค้า 4 ปี” จากช่วงปกติใช้เวลาดูดซับ และระบายสินค้าเพียง 2 ปี เท่านั้น กว่าตลาดอสังหาจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติน่าจะใช้เวลา 3 ปี

แต่ยังมีโอกาสจากตลาดต่างประเทศ สะท้อนจากกลุ่มรัสเซีย เมียนมา และไต้หวัน เดิมมีสัดส่วนซื้อคอนโดในไทยเพียง 2% ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 20%

ดังนั้น คนต่างชาติพร้อมซื้อแต่ยังขาดโครงสร้างรองรับ โดยเฉพาะในแนวราบ มีเพียงคอนโดที่มีโควตาสำหรับชาวต่างชาติ

“อสังหาปี 2568 – 2569 ก็ยังยาก ท้าทาย แต่มีโอกาส แม้จะริบหรี่ก็ตาม“