สะท้อนจากสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ทั่วประเทศ (อ้างอิง REIC) “ติดลบ 3 ปีต่อเนื่อง” ดังนี้

• ปี 2566 จำนวน 678,341 ล้านบาท ลดลง 2.8% (YoY)
• ปี 2567 จำนวน 587,344 ล้านบาท ลดลง 13.4% (YoY)
• ปี 2568 (คาดการณ์) จำนวน 585,301 ล้านบาท ลดลง 0.3% (YoY)

สุรินทร์ สหชาติโภคานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PRI ในเครือออริจิ้น กล่าวว่า ปัจจุบันจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ หนุนให้ผู้บริโภคหันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ      ส่งผลให้ผลตอบแทนการเช่าคอนโด (ยีลด์) อยู่ในระดับสูง 5-6% ต่อปี

“แต่ก่อนตอนเราขายคอนโด เรามักวิ่งเข้าหากลุ่มคนรุ่นใหม่ อายุต่ำกว่า 30 ปี ที่ยังไม่มีภาระหนี้ เพราะเชื่อว่ากู้ผ่านง่ายกว่า

แต่ปัจจุบันแม้จะจบใหม่ทว่า First Jobber เหล่านี้กลับมีภาระหนี้บัตรเครดิตสูง ทำให้ปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้ออายุต่ำกว่า 30 ปีลงมา มีรีเจ็กต์เรต 50% จากเมื่อ 3-4 ปีก่อนรีเจ็กต์เรตเพียง 30%”

ปีณิตา ศิลปสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท พรีโมเซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เทรนด์การเช่าคอนโดยังคงมาแรง สะท้อนพอร์ตฯ ปล่อยเช่าคอนโดของบริษัทฯ ที่มีอยู่ 10 โครงการ จำนวน 1,500 ห้อง มีอัตราเข้าพัก (Occupancy Rate) 80-85%

แม้ก่อนหน้านี้ คอนโดไฮไรส์ (ตึกสูง) ในไทยจะได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวจากเมียนมา ทำให้บางโครงการ อาทิ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ เกิดการยกเลิกสัญญาเช่าทันที 30%

อย่างไรก็ดี หลังเกิดเหตุการณ์ บริษัทฯ ได้เร่งเข้าไปซ่อมแซมห้อง และเช่าโรงแรมให้ลูกค้า 2-3 วัน พร้อมกับเปลี่ยนห้องให้ลูกค้าที่ห้องมีความเสียหายไปยังห้องที่ไม่ได้รับผลกระทบแทน รวมถึงลดค่าเช่า 10-15% ในระยะเวลา 3 เดือน ที่ต้องปรับปรุงส่วนกลางของอาคาร

“ปัจจุบันสถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ ผู้เช่าเริ่มกลับมาเช่าตามเดิมแล้ว เหตุการณ์ดังกล่าวกระทบยีลด์เช่าให้ลดลงเหลือ 4-5% จากเดิม 5-6% ซึ่งเป็นผลระยะสั้นเท่านั้น จากนั้นปรับตัวขึ้นตามเดิม เพราะ 3 ปีที่ผ่านมายีลด์เข้าคอนโดยังคงเติบโต โดยปรับตัวขึ้น 3-5%”

1. หนี้ครัวเรือนสูง ที่ทะยานแตะ 90% ต่อ GDP จากปัญหาเรื้อรังตั้งแต่ช่วงโควิด กดดันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
2. ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง โดยลูกค้ายังอยากซื้อ แต่ลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์
3. ซัพพลายล้น จากการแข่งขันสูง

รีเจ็กต์ เรต 60-70% ลามกลุ่มบ้านหรู 10 ล้านบาท

จากปัญหาข้างต้น ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์ เรต) มากถึง 60-70% มีผู้กู้ผ่านเพียง 30-40% เท่านั้น

รีเจ็กต์ เรต ได้ลามมากลุ่มบ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว โดยจากพอร์ตฯ เอสซี บ้าน 10 ล้านบาท ยอดรีเจ็กต์แตะ 10% และบางช่วงทะยานไปถึง 15-20% ฝั่งลูกค้ามีการลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์

นายณัฐพงศ์ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวสร้างแรงกดดันด้านยอดขายให้ผู้ประกอบการ ขณะที่ตลาดทุนผันผวน จากกรณี Default Bond กระทั่งการเลื่อนชำระหุ้นกู้ กระทบความเชื่อมั่น ทำให้การออกหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาเพื่อพัฒนาโครงการทำได้ยาก

ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างยอดขายจากสต๊อกบ้านที่มีอยู่ เพื่อใช้ทุนหมุนเวียน รวมถึงเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต

สต๊อกบวม แนวราบใช้เวลา 4 ปีระบายสินค้า จากเดิม 2 ปี

อย่างไรก็ดี กลุ่มบ้านที่ไปได้ดีสุด คือ บ้านระดับราคา 20 ล้านบาท ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ดีสุด ทว่าก็ยังมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเช่นเดียวกับ กลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้ขายดี

ผู้ประกอบจึงเทมาพัฒนาเซกเมนต์นี้ ส่งผลให้แนวราบซัพพลายเพิ่มขึ้น 80% สวนทางดีมานด์ที่มีจำกัด

จึงคาดว่า “ต้องใช้เวลาระบายสินค้า 4 ปี” จากช่วงปกติใช้เวลาดูดซับ และระบายสินค้าเพียง 2 ปี เท่านั้น กว่าตลาดอสังหาจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติน่าจะใช้เวลา 3 ปี

แต่ยังมีโอกาสจากตลาดต่างประเทศ สะท้อนจากกลุ่มรัสเซีย เมียนมา และไต้หวัน เดิมมีสัดส่วนซื้อคอนโดในไทยเพียง 2% ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 20%

ดังนั้น คนต่างชาติพร้อมซื้อแต่ยังขาดโครงสร้างรองรับ โดยเฉพาะในแนวราบ มีเพียงคอนโดที่มีโควตาสำหรับชาวต่างชาติ

“อสังหาปี 2568 – 2569 ก็ยังยาก ท้าทาย แต่มีโอกาส แม้จะริบหรี่ก็ตาม“