ทว่าปี 2568 จากกรณี นักท่องเที่ยวต่างชาติหาย – กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ ทำให้วันนี้ภูเก็ตกำลังเจอกับสถานการณ์ “โอเวอร์ซัพพลาย” โดยเฉพาะวิลล่าราคาแพง

วิลล่าภูเก็ตคาดใช้เวลาระบายสต๊อก 50 เดือน จากเดิม 12 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดวิลล่าภูเก็ต มีซัพพลายรวม (Total Supply) อยู่ที่ 2,139 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 81,246 ล้านบาท แบ่งออกเป็น

1.หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply)

• จำนวน 298 หน่วย ลดลง 74.3% (YoY)
• มูลค่า 10,589 ล้านบาท ลดลง 72.1% (YoY)
• ราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ย 35.5 ล้านบาท/ยูนิต

2.หน่วยขายได้ใหม่ (New Sales)

• จำนวน 231 หน่วย ลดลง 70.3% (YoY)
• มูลค่าอยู่ที่ 7,516 ล้านบาท ลดลง 74.7% (YoY)

3.หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply)

• จำนวน 1,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.2% (YoY)
• มูลค่า 73,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.8% (YoY)
• ราคาเหลือขายสะสมเฉลี่ย 38.6 ล้านบาท/ยูนิต

ด้วยจำนวน ‘ยอดขายที่ชะลอตัวลง’ จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนของวิลล่าภูเก็ตเหลือ 1.8% ต้องใช้เวลาระบายสินค้าราว 50 เดือน (ประมาณ 4.1 ปี) จึงจะขายหมด จากเดิมในช่วงครึ่งแรกปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับสูง 5.5% และใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 12 เดือนเท่านั้น

“วิลล่าภูเก็ต เดิมเคยเกาะอยู่ตามแนวเขาเป็นบางโซนของเกาะ แต่ปัจจุบันได้มีการกระจายการพัฒนาโครงการวิลล่าไปทั่วเกาะแล้ว ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาสูงหลัก 10-40 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้เริ่มเห็นภาพโอเวอร์ซัพพลาย ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานขึ้น”

วิลล่า 20-40 ล้านบาท หาดราไวย์ อัตราดูดซับต่ำ คาดใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 20 ปี!

หากจำแนกตามโซน พบ 4 ทำเลหลัก ที่มีการซื้อขายมากที่สุด ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ดังนี้

อันดับ 1 ทำเลเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร มีจำนวนหน่วยขายได้ 111 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 924 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้า 50 เดือน

ทั้งนี้ กลุ่มวิลล่าโซนเทพกระษัตรี ต้องระวังระดับราคา 10-40 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจาก มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกตั้งแต่ 47-61 เดือน

อันดับ 2 หาดกมลา (ภาพรวมดีที่สุด) มีจำนวนหน่วยขายได้ 37 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 54 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 6.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 9 เดือน

อันดับ 3 หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 36 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 388 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.4% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 65 เดือน

วิลล่าบางเทาต้องระมัดระวังกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 249 ยูนิต แต่ขายออกเพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายสินค้านาน 77 เดือน

อันดับ 4 หาดราไวย์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 15 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 157 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.5% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 61 เดือน

”วิลล่าหาดราไวย์ กลุ่มราคาที่ต้องจับตามากสุด คือ ระดับ 20.01-40 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสินค้าเก่านานถึง 244 เดือน (ราว 20 ปี) *หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิมไปเรื่อย ๆ“

มือสองมาแรงแซงมือหนึ่ง

เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมักผันแปรไปตามการท่องเที่ยว เนื่องจาก ลูกค้าหลักพึ่งพิงรายได้จากส่วนนี้

“ช่วงเดือน ม.ค. – ก.พ. ยอดการท่องเที่ยวดี ส่วนยอดจองซื้ออสังหาฯ ไม่น่าเกลียด ไปได้ดี แต่มาสะดุดตั้งแต่เดือน มี.ค. – พ.ค. จากผลกระทบการท่องเที่ยวที่คนจีนเข้ามาน้อยลงมาก ประกอบกับค่าเงินบาทแข็ง และความเข้มงวดในการเปิดบัญชีธนาคาร ก็สร้างแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติได้เช่นกัน”

ตลาดมือหนึ่งทั้งคอนโดและวิลล่า นอกจากจะต้องแข่งกับซัพพลายที่เปิดตัวใหม่แล้ว ยังต้องสู้กับตลาดมือสอง ที่ปัจจุบันครองสัดส่วน 63% ของตลาดซื้อขายอสังหาภูเก็ต ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้ซื้อลงทุนที่นำมารีเซลทำกำไร เมื่อเลิกปล่อยเช่าแล้วนั่นเอง

“ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรงด้วยราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าสินค้ามือหนึ่งเกือบครึ่งหนึ่ง เช่น คอนโดในทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคา 121,000 บาท/ตร.ม. มือสองราคา 68,000 บาท/ตร.ม. และยังได้ขนาดพื้นที่ห้องใหญ่กว่ามือหนึ่งประมาณ 2 เท่าอีกด้วย”

วิลล่าเปิดตัวใหม่ยูนิตพุ่ง 100% ทะลัก 3.6 หมื่นล้านบาท

นายอรรถสิทธิ์ อิทรชูติ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต จำกัด เปิดเผยว่า ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส ถึงภาพรวมตลาดวิลล่าภูเก็ต ช่วงครึ่งปีแรก (ม.ค. – มิ.ย.) ปี 2567 เปิดตัวสูง 65 โครงการ จำนวน 1,285 ยูนิต เติบโต 100% (YoY) คิดเป็นมูลค่า 36,300 ล้านบาท จากเดิมเปิดตัวโครงการเพียง 30-40 โครงการ/ปี

”นับเป็นครั้งแรกในรอบ 15 ปี ที่จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ของวิลล่าแซงคอนโดมิเนียม“

พื้นที่ขายวิลล่าได้มากสุด ในปี 2566 ได้แก่

• เชิงทะเล 210 ยูนิต
• พรุจำปา 180 ยูนิต
• บางโจ 31 ยูนิต
• ลายัน 28 ยูนิต

ขณะที่ทำเลราคาวิลล่าต่อยูนิตสูงสุด คือ

อันดับ 1 กมลา ราคาต่อยูนิตสูงสุด 296.2 ล้านบาท

อันดับ 2 บางเทา ราคาต่อยูนิตสูงสุด 270 ล้านบาท

อันดับ 3 เชิงทะเล ราคากลางอยู่ที่ 114.7 ล้านบาท

อันดับ 4 พรุจำปา ราคากลางอยู่ที่ 56.3 ล้านบาท

“แนวโน้มในอนาคต พบว่า ราคาวิลล่าในพื้นที่กมลา เชิงทะเล บางโจ พรุจำปา และลายันจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยดีมานด์แข็งแกร่งจากตลาด”

ราคาที่ดินพุ่ง 200%

ขณะที่ราคาที่ดินภูเก็ตในช่วง 2 ปีมานี้ (พ.ศ. 2566 – 2567) เติบโต 2 เท่า หรือราว ๆ 200% โดยพื้นที่ไข่แดงของภูเก็ต ราคาเริ่มต้น 30-300 ล้านบาท/ไร่ โซนราคาสูง ได้แก่ บางเทา เชิงทะเล และป่าตอง

“ความน่าสนใจของวิลล่าภูเก็ต มีอัตราดูดซับสูง 50% ส่วนวิลล่าอยู่ระหว่างขายในภูเก็ต มีมูลค่าราว ๆ 160,000-170,000 ล้านบาท”

ปี 68 ทุ่มลงทุน 1.2 หมื่นล้านบาท ขยาย 4 ทำเล

แผนปี 2568 ขยายลงทุนวิลล่าหรู 4 ทำเลใหม่ คือ ฉลอง ราไวย์ ภูเก็ตทาวน์ และอ่าวปอ และ 2 โครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในย่านบางเทา-เชิงทะเล ได้แก่

1.HYTHE by Botanica (ไฮท์ บาย โบทานิก้า) ตั้งอยู่บน “โบทานิก้า แกรนด์ อเวนิว” ย่านเชิงทะเลใกล้หาดบางเทา มูลค่าโครงการกว่า 12,000 ล้านบาท จับกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการคอนโดมิเนียมตากอากาศและคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน

เบื้องต้น กวาดยอดขาย 40% ตั้งเป้ายอดขายสำหรับโครงการ HYTHE by Botanica ไว้ที่ 1,000 ล้านบาท 

2.คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ตั้งอยู่ใจกลางย่านเชิงทะเล หรือโซนทองหล่อของภูเก็ต บนพื้นที่ดินรวมกันกว่า 60 ไร่ มูลค่าโครงการ 18,000 ล้านบาท

เจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการคอนโดมิเนียมตากอากาศและคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน โดยทยอยเปิดตัวอย่างเป็นทางการปลายปี 2568 และตั้งเป้ายอดขายกว่า 500 ล้านบาท

สำหรับโบทานิก้า ช่วง 20 ปี พัฒนาวิลล่ารวม 27 โครงการ จำนวน 1,095 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 51,000 ล้านบาท

“ในอนาคตบริษัทฯ เตรียมขยายวิลล่าไปสู่เมืองตากอากาศที่น่าสนใจ อาทิ กระบี่ ที่เราเปิดโครงการผลตอบรับดี จากนักลงทุนและเรียลดีมานด์ โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าสูง 6-8% เป็นต้น”

CBRE ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตั้งแต่การระบาดโควิด อัตราการขายวิลล่าภูเก็ตสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยครึ่งปีแรก (ม.ค. – มิ.ย.) ปี 2567 ขายได้ 366 หลัง เติบโต 45.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) และเติบโต 57.1% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566 (HoH)

“แต่หากเทียบกับโควิดระบาดหนักในครึ่งแรกของปี 2564 พบว่าขยายตัวสูงถึง 500%”

ทั้งนี้ วิลล่าที่เติบโตโดดเด่นมี 3 กลุ่มหลัก ได้แก่

• วิลล่าระดับลักซูรี ราคาหลังละ 90 ล้านบาทขึ้นไป
• วิลล่าระดับไฮเอนด์ ราคาหลังละ 35-90 ล้านบาท
• วิลล่าระดับกลาง ราคาหลังละ 15-35 ล้านบาท

สำหรับซัพพลายเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีนี้ มีจำนวน 679 หลัง เพิ่มขึ้น 60.9% (YoY) และเพิ่มขึ้น 57.9% (HoH) ส่งผลให้ปัจจุบันมีซัพพลายรวมทั้งสิ้น 4,473 หลัง สัดส่วนหลักกว่า 50% กระจุกตัวอยู่ชายฝั่งตะวันตก (หาดบางเทา เชิงทะเล และหาดกมลา)

กระแสการเติบโต ดึงดูดผู้พัฒนาโครงการให้มีแผนพัฒนาโครงการวิลล่าลักซูรีสำหรับขายในภูเก็ตเพิ่มขึ้นอีก โดยได้เฟ้นหาที่ดินในทำเลทองอย่างต่อเนื่อง และมีแผนการขยายโครงการใหม่ในช่วงปลายปีซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น

การคาดการณ์จากผู้ซื้อทั้งไทยและต่างประเทศบ่งชี้ถึงดีมานด์ที่สูง ทั้งสำหรับการอยู่อาศัยส่วนตัวและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า มีผลตอบแทนเฉลี่ย 6%-8%

โดยแรงผลักดันจากผู้ซื้อชาวไทย นักท่องเที่ยวที่เดินทางกลับมาพักผ่อนซ้ำ และชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาเพื่ออยู่อาศัยพร้อมครอบครัวที่ต้องการเช่าระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีแนวโน้มว่าจะสร้างรายได้จากการเช่าและสร้างรายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้