‘อีคอมเมิร์ซ’ เติบโตอย่างต่อเนื่อง ยิ่งในช่วงวิกฤตโควิดความนิยมยิ่งพุ่งพรวด เมื่อผู้บริโภคปรับเปลี่ยนพฤติกรรมครั้งใหญ่ บรรดาบริษัทขนส่งต่างเเข่งขันกันดุเดือด เพื่อชิงความเป็นเจ้าตลาด

เเน่นอนว่า ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ ก็เติบโตตามไปด้วย จากความต้องการพื้นที่ในการเก็บสินค้าที่มากขึ้นจากเเต่ก่อน เเละยิ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ก็ช่วยส่งเสริมให้สินค้าส่งถึงมือลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว มีข้อได้เปรียบทางธุรกิจมากขึ้น

ล่าสุดกับการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 มูลค่าลงทุนเพิ่มเติม 5.55 พันล้านบาทของ ‘กองทรัสต์ WHART’ เพื่อเข้าลงทุน 3 โครงการ ในทรัพย์สินบนทำเลจุดยุทธศาสตร์โลจิสติกส์ โดยมีผู้เช่าที่เป็นบริษัทชั้นนำอย่าง Alibaba Group , Shopee XPress เเละทีดีตะวันแดง

นับเป็นความเคลื่อนไหวในตลาดที่น่าจับตามอง วันนี้เราจะมาทำความรู้จัก กองทรัสต์ WHART กับการลงทุนในทำเลทองโลจิสติกส์เมืองไทยให้มากขึ้นกัน

รู้จัก กองทรัสต์ WHART

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) เป็นกองทรัสต์ที่มุ่งลงทุนในทรัพย์สินประเภท ‘คลังสินค้าและโรงงาน’ ที่มีมาตรฐานระดับสากลในรูปแบบ Built-to-Suit และ Ready-Built บนทำเลโลจิสติกส์ที่สำคัญ เช่น ถนนบางนา-ตราด , วังน้อย เเละพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

เมื่อมองโดยภาพรวมเเล้ว จุดเเข็งที่เห็นได้ชัดของกองทรัสต์ WHART คือการเป็นหนึ่งในผู้นำ REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรม ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อย เมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ อย่างออฟฟิศ ค้าปลีก โรงแรม ดังนั้นจึงมีความเสี่ยง ‘Downside Risk’ ต่ำกว่า

ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART มีทรัพย์สินทั้งสิ้น 31 โครงการ พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 1,398,352 ตรม. โดยภายหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ จะทำให้กองทรัสต์มีทรัพย์สินเพิ่มเติมเป็น 34 โครงการ พื้นที่เช่าอาคารรวมถึง 1,582,681 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนทำเลสำคัญๆ ของประเทศไทย

ปัจจัยสำคัญ : อัตราการเช่า- สัญญาระยะยาว- ธุรกิจที่โตขึ้นเรื่อยๆ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าสิ่งสำคัญที่จะทำให้ ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ เติบโตได้อย่างมั่นคง นั่นก็คือการมี ‘อัตราการเช่าสูงและผู้เช่ามีสัญญาระยะยาว’

โดยกองทรัสต์ WHART มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับสูงประมาณร้อยละ 90 ซึ่งสูงกว่าอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ย และมีอายุสัญญาเช่าที่ผู้เช่าคลังสินค้าเฉลี่ย (WALE) หลังการลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้ อยู่ในระดับสูงถึง 3.5 ปี

ที่เป็นเช่นนี้ ก็เพราะว่าโครงการที่กองทรัสต์ลงทุนส่วนใหญ่เป็นประเภท Built–to–Suit (BTS) จึงมีสัญญาเช่าของผู้เช่าที่ค่อนข้างยาว โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้อยู่ที่ 10.7 ปี

ยิ่งไปกว่านั้น การมีผู้เช่าพื้นที่โครงการต่างๆ ของกองทรัสต์ WHART ที่เป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ จากหลายสัญชาติและหลากหลายอุตสาหกรรม อย่างเช่น E-Commerce, FMCG เเละ Logistics ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตสูง เเละได้รับผลกระทบ ‘เชิงบวก’ จากวิกฤตโรคระบาดครั้งนี้ ก็เป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนให้กองทรัสต์  WHART ยังสามารถจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ นับเป็น ‘ทางเลือก’ การลงทุนสำหรับนักลงทุนที่สนใจกอง REIT ได้เป็นอย่างดี

ดังนั้น การที่มีสัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาระยะยาว เเละผู้เช่าพื้นที่ของกองทรัสต์เป็นผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจที่เติบโตต่อเนื่องเเละมีชื่อเสียง มีฐานลูกค้าจำนวนมหาศาลในไทย รวมไปถึงมีความหลากหลายทางธุรกิจ นับเป็นการ ‘กระจายความเสี่ยง’ ไม่กระจุกตัวหรือพึ่งพาอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในยามนี้ที่เศรษฐกิจโลกผันผวน

เพิ่มทุนครั้งที่ 6 กับ 3 ทำเลทองโลจิสติกส์

สำหรับการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART ครั้งที่ 6 นี้ จะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ใหม่ จำนวนไม่เกิน 385.90 ล้านหน่วย เพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม มูลค่ารวมไม่เกิน 5,549.72 ล้านบาท

โดยทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART กำลังจะเข้าไปลงทุนนั้น จะเน้นไปที่ความโดดเด่นในด้านทำเลศักยภาพที่เป็น ‘จุดยุทธศาสตร์’ ศูนย์กลางโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ เพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีให้แก่นักลงทุนในระยะยาว

เเบ่งเป็นโครงการคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit จำนวน 2 โครงการ และโครงการประเภท Ready-Built อีก 1 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวม 3 โครงการ ประมาณ 184,329 ตารางเมตร ซึ่งมีผู้เช่า ได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และ ทีดี ตะวันแดง มีรายละเอียดเพิ่มเติม ดังนี้

1.โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62)

ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

จุดเด่นของทำเลบริเวณอำเภอวังน้อย คือเป็นแหล่งของศูนย์กระจายสินค้าหลักสู่กรุงเทพฯ รวมถึงภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ 3 ในบริเวณอำเภอวังน้อยที่กองทรัสต์ได้เข้าลงทุน อีกทั้งปัจจุบันโครงการในบริเวณนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วม (ต.ค.64)

2.โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3)

ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร จุดเด่นของทำเลบริเวณถนนบางนา-ตราด คือเป็นศูนย์กลางการขนส่งที่สำคัญ เนื่องจากใกล้กับกรุงเทพชั้นในและท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ อีกทั้งยังสามารถออกสู่ถนนสายหลักที่สำคัญต่าง ๆ ได้สะดวก

3.โครงการ WHA E–Commerce Park

ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่บนพื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ กลุ่มพาณิชย์อิเล็คทรอนิกส์บางปะกง ด้วยเช่นกัน โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

จุดเด่นของทำเลบริเวณอำเภอบางปะกง คือการตั้งอยู่ในพื้นที่ EEC และมีระยะทางที่ใกล้กับกรุงเทพฯ จึงมีความสะดวกในการเดินทางและขนส่ง กระจายสินค้าไปยังที่ต่างๆ ได้รวดเร็ว

หนุนทรัพย์สินแตะ 4.8 หมื่นล้าน

หลังการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินหลักในครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์  WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมแตะที่ระดับกว่า 48,000 ล้านบาท (จากเดิมอยู่ที่ระดับ 42,639 ล้านบาท) ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์ WHART เป็นกองทรัสต์ที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากที่สุดในกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมในประเทศไทย

และจะมีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มขึ้นจาก 1.40 ล้านตารางเมตรเป็น 1.58 ล้านตารางเมตร คงความเป็นผู้นำของกองทรัสต์ประเภทศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้าและโรงงาน

มีการประเมินว่า ภายหลังการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม กองทรัสต์ WHART จะสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้ไม่ด้อยกว่าเดิม โดยประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนอ้างอิงงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมุติตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 อยู่ที่ประมาณ 0.80 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วยก่อนการเพิ่มทุนครั้งนี้

จองซื้อได้เมื่อไหร่ ?

สำหรับระยะเวลาการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งนี้ ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ จะอยู่ในช่วงระหว่างวันที่ 8-12 พ.ย. 2564 เเละสำหรับประชาชนทั่วไป* จะอยู่ในช่วงวันที่ 16-19 พ.ย. 2564

โดยผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุด ซึ่งจะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ส่วนประชาชนทั่วไป จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย โดยราคาเสนอขายสุดท้ายกำหนดโดยกระบวนการ bookbuilding

ด้านช่องทางการจองซื้อ ทำได้ง่ายๆ ผ่าน K-My Invest  https://www.kasikornbank.com/kmyinvest และสาขาของธนาคารกสิกรไทย

ผู้สนใจลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์ WHART เพิ่มเติมได้ที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com

* การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย

คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน