ปี 67 ยอดเปิดตัวลดลงเกือบ 40%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN เปิดเผยว่า ภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงไม่สดใสนัก ปัญหาใหญ่ มาจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้รีเจกต์เรตสูง 70% โดยเฉพาะกลุ่มบ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการก็เปิดตัวโครงการลดลง จาก Project Finance ที่แบงก์กำหนดให้มียอดขาย 30-50% เสียก่อนจึงปล่อยกู้ทำโครงการได้

ส่งผลให้ปี 2567 เปิดตัวโครงการใหม่ 60,386 หน่วย ลดลง 39.01% (YoY) มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 25.18% (YoY)

และคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% (YoY) จากที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท

คาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ อสังหาปี 68

ทั้งนี้ LWS คาดแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567

โดยประเมินความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ ใช้การคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ ดังนี้

1.กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% ท่องเที่ยวฟื้นเท่าก่อนโควิด ส่งออกโตแม้ถูกกีดกันการค้า และหนี้ครัวเรือนดีขึ้น

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7% เมื่อเทียบกับปี 2567 

คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03  ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567

2.กรณีปกติ (Base Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ  2-2.5% ภาคการส่งออกชะลอตัวผลมาตรการกีดกันทางการค้า การลงทุนของภาครัฐล่าช้า ส่วนภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2%

อัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท 

3.กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่ตามเป้า การบริโภคภายในประเทศชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนสูง อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% แต่ท่องเที่ยวยังโต

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5%

ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท 

บ้านเพื่อคนไทย ดูดซับกำลังซื้อกลาง-ล่าง

ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง – ล่าง คิดเป็นสัดส่วนกำลังซื้อไม่น้อยกว่า 40% ของตลาด

ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่

จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด

ขณะที่มาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568”

1. หนี้ครัวเรือนสูง ที่ทะยานแตะ 90% ต่อ GDP จากปัญหาเรื้อรังตั้งแต่ช่วงโควิด กดดันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
2. ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง โดยลูกค้ายังอยากซื้อ แต่ลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์
3. ซัพพลายล้น จากการแข่งขันสูง

รีเจ็กต์ เรต 60-70% ลามกลุ่มบ้านหรู 10 ล้านบาท

จากปัญหาข้างต้น ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์ เรต) มากถึง 60-70% มีผู้กู้ผ่านเพียง 30-40% เท่านั้น

รีเจ็กต์ เรต ได้ลามมากลุ่มบ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว โดยจากพอร์ตฯ เอสซี บ้าน 10 ล้านบาท ยอดรีเจ็กต์แตะ 10% และบางช่วงทะยานไปถึง 15-20% ฝั่งลูกค้ามีการลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์

นายณัฐพงศ์ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวสร้างแรงกดดันด้านยอดขายให้ผู้ประกอบการ ขณะที่ตลาดทุนผันผวน จากกรณี Default Bond กระทั่งการเลื่อนชำระหุ้นกู้ กระทบความเชื่อมั่น ทำให้การออกหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาเพื่อพัฒนาโครงการทำได้ยาก

ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างยอดขายจากสต๊อกบ้านที่มีอยู่ เพื่อใช้ทุนหมุนเวียน รวมถึงเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต

สต๊อกบวม แนวราบใช้เวลา 4 ปีระบายสินค้า จากเดิม 2 ปี

อย่างไรก็ดี กลุ่มบ้านที่ไปได้ดีสุด คือ บ้านระดับราคา 20 ล้านบาท ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ดีสุด ทว่าก็ยังมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเช่นเดียวกับ กลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้ขายดี

ผู้ประกอบจึงเทมาพัฒนาเซกเมนต์นี้ ส่งผลให้แนวราบซัพพลายเพิ่มขึ้น 80% สวนทางดีมานด์ที่มีจำกัด

จึงคาดว่า “ต้องใช้เวลาระบายสินค้า 4 ปี” จากช่วงปกติใช้เวลาดูดซับ และระบายสินค้าเพียง 2 ปี เท่านั้น กว่าตลาดอสังหาจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติน่าจะใช้เวลา 3 ปี

แต่ยังมีโอกาสจากตลาดต่างประเทศ สะท้อนจากกลุ่มรัสเซีย เมียนมา และไต้หวัน เดิมมีสัดส่วนซื้อคอนโดในไทยเพียง 2% ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 20%

ดังนั้น คนต่างชาติพร้อมซื้อแต่ยังขาดโครงสร้างรองรับ โดยเฉพาะในแนวราบ มีเพียงคอนโดที่มีโควตาสำหรับชาวต่างชาติ

“อสังหาปี 2568 – 2569 ก็ยังยาก ท้าทาย แต่มีโอกาส แม้จะริบหรี่ก็ตาม“