ทว่าปี 2568 จากกรณี นักท่องเที่ยวต่างชาติหาย – กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ ทำให้วันนี้ภูเก็ตกำลังเจอกับสถานการณ์ “โอเวอร์ซัพพลาย” โดยเฉพาะวิลล่าราคาแพง

วิลล่าภูเก็ตคาดใช้เวลาระบายสต๊อก 50 เดือน จากเดิม 12 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดวิลล่าภูเก็ต มีซัพพลายรวม (Total Supply) อยู่ที่ 2,139 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 81,246 ล้านบาท แบ่งออกเป็น

1.หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply)

• จำนวน 298 หน่วย ลดลง 74.3% (YoY)
• มูลค่า 10,589 ล้านบาท ลดลง 72.1% (YoY)
• ราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ย 35.5 ล้านบาท/ยูนิต

2.หน่วยขายได้ใหม่ (New Sales)

• จำนวน 231 หน่วย ลดลง 70.3% (YoY)
• มูลค่าอยู่ที่ 7,516 ล้านบาท ลดลง 74.7% (YoY)

3.หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply)

• จำนวน 1,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.2% (YoY)
• มูลค่า 73,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.8% (YoY)
• ราคาเหลือขายสะสมเฉลี่ย 38.6 ล้านบาท/ยูนิต

ด้วยจำนวน ‘ยอดขายที่ชะลอตัวลง’ จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนของวิลล่าภูเก็ตเหลือ 1.8% ต้องใช้เวลาระบายสินค้าราว 50 เดือน (ประมาณ 4.1 ปี) จึงจะขายหมด จากเดิมในช่วงครึ่งแรกปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับสูง 5.5% และใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 12 เดือนเท่านั้น

“วิลล่าภูเก็ต เดิมเคยเกาะอยู่ตามแนวเขาเป็นบางโซนของเกาะ แต่ปัจจุบันได้มีการกระจายการพัฒนาโครงการวิลล่าไปทั่วเกาะแล้ว ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาสูงหลัก 10-40 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้เริ่มเห็นภาพโอเวอร์ซัพพลาย ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานขึ้น”

วิลล่า 20-40 ล้านบาท หาดราไวย์ อัตราดูดซับต่ำ คาดใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 20 ปี!

หากจำแนกตามโซน พบ 4 ทำเลหลัก ที่มีการซื้อขายมากที่สุด ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ดังนี้

อันดับ 1 ทำเลเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร มีจำนวนหน่วยขายได้ 111 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 924 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้า 50 เดือน

ทั้งนี้ กลุ่มวิลล่าโซนเทพกระษัตรี ต้องระวังระดับราคา 10-40 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจาก มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกตั้งแต่ 47-61 เดือน

อันดับ 2 หาดกมลา (ภาพรวมดีที่สุด) มีจำนวนหน่วยขายได้ 37 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 54 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 6.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 9 เดือน

อันดับ 3 หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 36 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 388 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.4% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 65 เดือน

วิลล่าบางเทาต้องระมัดระวังกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 249 ยูนิต แต่ขายออกเพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายสินค้านาน 77 เดือน

อันดับ 4 หาดราไวย์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 15 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 157 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.5% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 61 เดือน

”วิลล่าหาดราไวย์ กลุ่มราคาที่ต้องจับตามากสุด คือ ระดับ 20.01-40 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสินค้าเก่านานถึง 244 เดือน (ราว 20 ปี) *หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิมไปเรื่อย ๆ“

มือสองมาแรงแซงมือหนึ่ง

เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมักผันแปรไปตามการท่องเที่ยว เนื่องจาก ลูกค้าหลักพึ่งพิงรายได้จากส่วนนี้

“ช่วงเดือน ม.ค. – ก.พ. ยอดการท่องเที่ยวดี ส่วนยอดจองซื้ออสังหาฯ ไม่น่าเกลียด ไปได้ดี แต่มาสะดุดตั้งแต่เดือน มี.ค. – พ.ค. จากผลกระทบการท่องเที่ยวที่คนจีนเข้ามาน้อยลงมาก ประกอบกับค่าเงินบาทแข็ง และความเข้มงวดในการเปิดบัญชีธนาคาร ก็สร้างแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติได้เช่นกัน”

ตลาดมือหนึ่งทั้งคอนโดและวิลล่า นอกจากจะต้องแข่งกับซัพพลายที่เปิดตัวใหม่แล้ว ยังต้องสู้กับตลาดมือสอง ที่ปัจจุบันครองสัดส่วน 63% ของตลาดซื้อขายอสังหาภูเก็ต ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้ซื้อลงทุนที่นำมารีเซลทำกำไร เมื่อเลิกปล่อยเช่าแล้วนั่นเอง

“ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรงด้วยราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าสินค้ามือหนึ่งเกือบครึ่งหนึ่ง เช่น คอนโดในทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคา 121,000 บาท/ตร.ม. มือสองราคา 68,000 บาท/ตร.ม. และยังได้ขนาดพื้นที่ห้องใหญ่กว่ามือหนึ่งประมาณ 2 เท่าอีกด้วย”

ภูเก็ต คนทะลักเกาะกว่า 2 ล้านคน ราคาที่ดินดีด 700% ใน 20 ปี

ปัจจุบันภูเก็ต มีผู้อยู่อาศัยในเกาะเกิน 2 ล้านคน แบ่งเป็น ประชากรดั้งเดิม 4.6 แสนคน ประชากรแฝง (กลุ่มคนทำงานและนักท่องเที่ยวระยะยาวเกิน 1 เดือนขึ้นไป) 6-8 แสนคน และ นักท่องเที่ยวระยะสั้น 1.2-1.5 ล้านคน/ปี

ปัจจัยเหล่านี้ส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตให้เฟื่องฟู สะท้อนจากผู้เล่นในตลาดที่เข้ามาโหมตลาดภูเก็ตมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินโอเวอร์ขึ้นไปถึง 700% ในรอบ 20 ปี

อย่างไรก็ดี ต่อจากนี้ไปอีก 2 ปี ตลาดอสังหาภูเก็ต จะกลายเป็นตลาดของผู้เล่นตัวจริง ที่ทำราคาได้เหมาะสมในทำเลที่ถูกต้อง เพราะภาพรวมจะเข้าสู่ภาวะจริงมากขึ้น ไม่ใช่เหมือนใน 2 ปีก่อนหน้านี้ ที่ทำโปรดักส์อะไรลงมา แล้วจะขายได้ทั้งหมด

อย่างบางทำเล เราเริ่มพบภาวะซัพพลายล้น เช่น บางเทา เชิงทะเล ที่มี 7-8 พันยูนิต ทำให้อัตราดูดซับช้าลง แม้จะยังมีดีมานด์ในตลาดก็ตาม

อิสราเอล บังกลาเทศ ยูเครน นักลงทุนหน้าใหม่ในภูเก็ต ส่วน LGBTQIA+ เลือกไทยเป็นบ้านเซฟโซน

ภูมิชาย กล่าวต่อไปว่า เราพบอินไซด์น่าสนใจว่า กลุ่มชาวต่างชาติย้ายมาปักหลักภูเก็ตมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม Digital Nomad ที่เริ่มขยายครอบครัว ย้ายมาจากสิงคโปร์และฮ่องกง เนื่องจากค่าครองชีพในไทยถูกกว่า รวมถึงกลุ่ม retirement ที่ซื้อที่อยู่ในไทยเป็นบ้านหลังที่สอง

โดยช่วง 2-3 ปีนี้ แสนสิริพบ New Demands จากชาติใหม่ ๆ โดยเฉพาะ อิสราเอล เริ่มเข้ามาซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนในภูเก็ต โดยปี 2568 นี้มีการซื้อจากแสนสิริราว ๆ 40-50 ยูนิต ในราคา 3-6 ล้านบาท จากปีก่อนมีมาซื้อประปรายไม่กี่ยูนิตเท่านั้น

“แรก ๆ เราคิดว่าเขาซื้ออสังหาจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์แต่ปรากฏว่าไม่ใช่ เพราะนักลงทุนอยู่ทั้งประเทศเขา และบางทีก็มาไทยบ้าง โดยคนกลุ่มนี้ซื้ออสังหาผ่านเอเจนต์และบางรายไม่เคยมาดูห้องตัวจริงด้วย แต่เขาก็ซื้อเพราะมั่นใจแสนสิริ ทีละ 1-2 ยูนิต”

ขณะเดียวกัน ก็พบว่านักลงทุนจากหลายที่ทั่วโลก เริ่มกระจายพอร์ตการลงทุน อย่างชาวบังกลาเทศที่เป็นนักธุรกิจในอเมริกา จากเดิมเคยซื้ออสังหาเพื่อการลงทุนในดูไบ แต่เมื่อราคาอสังหาดูไบราคาเริ่มขึ้นสูง จนให้ยีลด์ได้ไม่ดีนัก จึงซื้อคอนโดในภูเก็ตแทน ซึ่งมีราคาเริ่มต้นเพียง 2-5 ล้านบาท/ยูนิต ต่างจากดูไบที่มีราคาเริ่มต้น 15 ล้านบาท/ยูนิต

นอกจากนี้ ก็มีชาติอื่น ๆ เข้ามาซื้อมากขึ้น อาทิ คาซัคสถาน ยูเครน อินเดีย

และที่น่าสนใจ คือ กลุ่ม LGBTQIAN+ ในต่างประเทศวางแผนตั้งถิ่นฐานหรือลงทุนที่ภูเก็ต เพราะประเทศไทยมีความชัดเจนเรื่องกฎหมายที่ให้ความคุ้มครอง และมีความเปิดกว้าง

ปล่อยเช่าคอนโดฮอต อัตราเข้าพัก 80%

สมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพ เพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า จากการทำบริการ Plus Concierge หาผู้เช่า และบริหารจัดการอสังหาให้นักลงทุน    พบว่า มีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) 80% ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้เช่ามี 2 ส่วนหลัก ๆ ได้แก่

• กลุ่มคนไทยที่ในทำงานภูเก็ต และกลุ่มต่างชาติ Digital Nomad นิยมโซนในเมือง
• นักท่องเที่ยวระยะยาว มากกว่า 1-3 เดือนขึ้นไป นิยมโซนรอบเมือง เช่น โซนเชิงทะเล เป็นต้น

โดยยีลด์ค่าเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีระดับสูงเฉลี่ยประมาณ 1 ดิจิตปลาย ๆ ซึ่งหากเทียบกับอสังหาที่พลัสพร็อพเพอร์ตี้มีการปล่อยเช่าให้ลูกค้าจะคิดอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ได้ดังนี้

1.ดีคอนโด ภูเก็ต

• ราคาทรัพย์ประมาณ 2 ล้านบาท
• ค่าเช่า 12,000-15,000 บาท/เดือน
• Yield: 7.2% – 9.0%

2.เดอะเบส ภูเก็ต

• ราคาทรัพย์ 3 ล้านบาทกลาง ๆ
• ค่าเช่า 18,000 – 20,000 บาท/เดือน
• Yield: 6.17% – 6.86%

3.บ้านสราญสิริ ภูเก็ต

• ราคาทรัพย์ 9 ล้านบาท
• ค่าเช่า 75,000 – 80,000 บาท/เดือน
• Yield: 10.0% – 10.67%

“จากความร้อนแรงของภูเก็ต ทำให้ราคาเช่าบางทีอาจเด้งขึ้นสูง เช่น พูลวิลล่าบางแห่ง ราคา 30 ล้านบาท สัญญา 1 ปี ปล่อยเช่า 2.5 แสนบาท/เดือน แต่หากรอปล่อยเช่าช่วงไฮซีซั่น จะได้ค่าเช่า 8-9 แสนบาท/3 เดือน“

แสนสิริ จ่อเปิดเพิ่ม 29 โครงการ มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ใน 5 ปี

สำหรับปี 2568 แสนสิริ เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก 3 แห่งในภูเก็ต มูลค่ารวมราว 2,500-3,000 ล้านบาท ได้แก่

• เดอะเบส เชิงทะเล ราคาเริ่มต้น 3.65 ล้านบาท/ยูนิต
• เศรษฐศิริ เกาะแก้ว ราคา 13-20 ล้านบาท/ยูนิต
• ดีคอนโด กระทู้ ราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท/ยูนิต

โดยตั้งเป้ายอดขายในภูเก็ตปีนี้ ประมาณ 5,000 ล้านบาท จากปัจจุบันมีโครงการแอคทีฟอยู่ 8 โครงการ เหลือประมาณ 200-300 ยูนิตเท่านั้น

ส่วนแผนระยะยาวในอีก 5 ปีข้างหน้า (พ.ศ. 2568 – 2572) เตรียมเปิดตัวรวม 29 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 33,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• แนวราบ 16 โครงการ มูลค่า 12,000 ล้านบาท
• คอนโดมิเนียม 13 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท

จากปัจจุบันแสนสิริเปิดตัวโครงการในภูเก็ตไปมากกว่า 26 โครงการ

โดยนับตั้งแต่ปี 2549 จำนวนผู้โดยสารเข้าภูเก็ตเติบโตเฉลี่ย 7% ต่อปี

บิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการ C9Hotelworks กล่าวว่า การท่องเที่ยวภูเก็ตขยายตัวสูง ขับเคลื่อนตลาดเช่าคอนโดในภูเก็ต ให้กลายเป็นโมเดล Residential-led Hospitality อย่างเต็มรูปแบบ โดยแบ่งเป็น

• การเช่าระยะสั้น (1 – 6 เดือน) สัดส่วน 46%
• การเช่าระยะยาว สัดส่วน 54%

โดยมีกลุ่มผู้ซื้อจากรัสเซีย ไทย สิงคโปร์ และฮ่องกง เป็นกำลังหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโตตอนนี้ ส่วนโซนยอดนิยมยังเป็นบางเทา และเชิงทะเล ที่มีไลฟ์สไตล์คล้ายทองหล่อในกรุงเทพฯ

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดภูเก็ตร้อนแรงขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการเคลื่อนย้ายที่อยู่ของชาวต่างชาติในสิงคโปร์ ที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษีและอากรแสตมป์ในอัตราสูงในกลุ่มบ้าน

โดยชาวต่างชาติในสิงคโปร์ได้รับผลกระทบมากสุด เพราะเมื่อซื้ออสังหาในสิงคโปร์ทุกประเภท ต้องเสียภาษีในอัตรา 60% (จากเดิม 30%)

ขณะที่ภูเก็ตมีจุดแข็งราคาย่อมเยามากกว่าสิงคโปร์ในหลายด้าน เช่น

• เงิน 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 67 ล้านบาท) ในไทยสามารถซื้อวิลล่า 5 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 779 ตร.ม. ส่วนสิงคโปร์จะซื้อได้เพียงคอนโด 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 58 ตร.ม. เท่านั้น
• รร.นานาชาติ ในภูเก็ตมีค่าเทอมเพียง 20,500 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 6.9 แสนบาท) ต่างจาก รร. นานาชาติ ที่สิงคโปร์ มีค่าเทอมสูงถึง 35,500 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.19 ล้านบาท)

“เราคาดว่าแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานทั้งในระดับโลกและภูมิภาคจะยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาฯ เพื่อการลงทุน โดยในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การโยกย้ายการลงทุนมายังประเทศไทยในฐานะ ‘เซฟโซน’ กลายเป็นทางเลือกระยะยาวที่น่าสนใจ ผู้คนเริ่มมองหาผลตอบแทนที่มั่นคงและสม่ำเสมอจากการปล่อยเช่าระยะยาว” บาร์เน็ตต์ กล่าวเสริม

กระแสความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเชิงไลฟ์สไตล์ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหา Lan Kwai Fong (LKF) Group (กลุ่มลานไควฟง) จากฮ่องกง เตรียมเปิดตัวแบรนด์ใหม่ “สุดารา (Sudara)” ในย่านบางเทา เพื่อตอบรับความต้องการที่พุ่งสูง

เจสัน ธีเลน ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายการขายและการตลาด สุดารา เรสซิเดนซ์ กล่าวว่า สุดารา โครงการที่อยู่อาศัยมูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท รูปแบบคอนโดจำนวน 500 ยูนิต กำหนดแล้วเสร็จทั้งโครงการ ปี 2570

เบื้องต้น เฟสแรก เปิดตัว 220 ยูนิต มูลค่า 4,500 ล้านบาท ขนาดตั้งแต่ 52 – 144 ตารางเมตร พร้อมตัวเลือกยูนิตที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 10.1-27 ล้านบาท/ยูนิต

ภูเก็ตกำลังได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนชาวสิงคโปร์ โดยโครงการ Sudara Residences Phuket มียอดขายกว่า 40% จากสิงคโปร์ สะท้อนเทรนด์ที่ขับเคลื่อนปัจจัยด้านความคุ้มค่าในการลงทุน และความสะดวกในการเดินทาง

“ราคาค่าเช่าคอนโดในภูเก็ต เพิ่มขึ้นสูง 20-30% หนุนกลุ่มซื้อลงทุนเข้ามาในไทยด้วย”

สำหรับ ซีบีอาร์อี มีการดำเนินธุรกรรมการขายที่พักตากอากาศในภูเก็ต “สูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2567” ซึ่งสูงกว่าสถิติเดิมในปี 2566

• คอนโด เติบโต 201% โดยกลุ่มระดับราคาเริ่มต้น ราคาต่ำกว่า 8 ล้านบาท ขายดีที่สุด
• วิลล่า เติบโต 148% โดยกลุ่มราคาระดับกลาง 15-35 ล้านบาท ขายดีที่สุด

หากจำแนกตามวัตถุประสงค์การซื้อ พบว่า 75% ซื้อเพื่อการลงทุน และอีก 25% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยกำลังซื้อหลักอสังหาภูเก็ตของ CBRE ส่วนใหญ่ยังเป็นชาวไทย 70% และชาวต่างชาติ 30%

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติมี 5 อันดับแรก ดังนี้

• รัสเซีย
• ออสเตรเลีย
• อังกฤษ
• จีน
• เยอรมัน

จากดีมานด์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตขยายตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่เชิงทะเล บางเทา สุรินทร์ และลายัน

อย่างไรก็ดี ที่ดินติดชายหาดแทบไม่มีเหลืออยู่แล้ว ผู้พัฒนาจึงพิจารณาทำเลที่ดินอินแลนด์ (พื้นที่ห่างชายฝั่งหรือใกล้ตัวเมือง) ห่างจากชายหาด 10-15 นาทีโดยรถยนต์ แต่ต้องอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร โรงเรียน ฯลฯ

ทำเลที่ตั้งราคาเสนอขายที่ดินอินแลนด์และที่ดินบนเนินเขาที่มีวิวทะเลอยู่ที่ 15-60 ล้านบาทต่อไร่ ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน

”ราคาเสนอขายที่ดินอินแลนด์ปรับขึ้น 10-35% ตั้งแต่ปี 2566 ขึ้นอยู่กับระยะทางจากชายหาด ขนาดของที่ดิน“