ต่างชาติลงทุนเพิ่ม 75%

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ประเทศไทย กล่าวว่า ข้อมูลจาก BOI ช่วง 6 เดือนแรก (มกราคม – มิถุนายน) 2568 มีการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติ จำนวน 1,063 โครงการ มูลค่า 629,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75% (YoY) โดยนักลงทุนหลัก 3 สัญชาติแรก ได้แก่ สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน

อุตสาหกรรมที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ

1. ดิจิทัล
2. เครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์
3. เครื่องจักรและยานยนต์

โรงงานให้เช่าเต็มเกือบทุกแห่ง ราคาที่ดินนิคมเพิ่ม 20-30%

ช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า มีพื้นที่รวม 3.42 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่างเพียง 11.71% โดยอานิสงส์มาจากภาคการผลิตเติบโตดี ส่งผลให้โรงงานให้เช่า มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100%

“ดีมานด์ต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะไต้หวันและฮ่องกง ตั้งแต่หลังเดือนสิงหาคม 2568 เป็นต้นไป แต่ละรายต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าสูงถึง 4,000 – 20,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นพวกซัพพอร์ตอุตฯ รถ EV”

ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมขยายตัว โดยมีราคาเฉลี่ย 8.04 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน

ส่วนที่ดินนิคมฯ ราคาขึ้นสูงสุดจะเป็นโซนปลวกแดง-ระยอง เพิ่มขึ้น 20-30% จาก 5.5 ล้านบาท/ไร่ เป็น 7.5 ล้านบาท/ไร่

ส่วนในพื้นที่นิคมฯ อื่น ๆ มีราคา ดังนี้ อยุธยา 6 ล้านบาท/ไร่, สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และชลบุรีโซนเหนือ 12-14 ล้านบาท/ไร่ และชลบุรีโซนล่าง-ระยอง ราคา 5.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่

แวร์เฮ้าส์โอเวอร์ซัพพลาย บางแห่งอัตราเช่าว่าง 30-40%

สวนทางกับ ธุรกิจคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า หรือ แวร์เฮ้าส์ ที่มีการเร่งพัฒนาโครงการจำนวนมากในช่วงโควิดราวปี 2563 เพื่อเร่งรองรับอีคอมเมิร์ซเติบโต ซึ่งในอดีตแพลตฟอร์มอีมาร์เก็ตเพลสเจ้าดัง จะใช้ Third-party เป็นพาร์ตเนอร์ในการจัดเก็บสินค้าและขนส่ง

แต่ปี 2565 จากการแข่งขันรุนแรง ทำให้อีมาร์เก็ตเพลส ลดต้นทุนอย่างหนัก เพื่อให้แข่งขันได้ จึงหันมาทำแวร์เฮ้าส์ของตัวเอง

ทำให้ดีมานด์แวร์เฮ้าส์หายไปหลักแสนตารางเมตร กระทบต่ออัตราพื้นที่ว่างบางโรงงานในพื้นที่สมุทรปราการและชลบุรีสูงถึง 30-40% ขณะที่ธุรกิจ Third-party ของอีมาร์เก็ตเพลสก็ได้ล้มหายตายจากไป

“ปัจจุบันตลาดแวร์เฮ้าส์ยังถือว่าโอเวอร์ซัพพลาย และยังไม่ดีขึ้น อัตราค่าเช่าก็คงที่มาประมาณ 10 ปีแล้ว หรือถ้าขึ้นก็เล็กน้อยที่ 2-3%”

Data Center โตแรง 2-3 เท่าตัว

นรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า อีกหนึ่งอสังหาอุตฯ ที่ไปได้ดี คือ Data Center ไทย ที่เติบโตขึ้น 2-3 เท่าตัว จากปี 2567 จากดีมานด์ต่างชาติ ด้วยความพร้อมรองรับอุตฯ นี้ ในด้านไฟฟ้าและระบบน้ำ

โดยเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา มีผู้เล่นรายใหญ่ระดับโลก ประกาศลงทุนในไทย รวม 8.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อาทิ AWS, Google, Microsoft, ByteDance เป็นต้น

ปัจจัยนี้ผลักดันให้ กทม. ก้าวสู่เมืองศูนย์กลางภูมิภาค Data Center แห่งใหม่ ในระดับเดียวกับกัวลาลัมเปอร์ และจาการ์ตา ส่วนสิงคโปร์ เริ่มขยายตัวได้ยากแล้ว จากปัญหาไฟฟ้าไม่เพียงพอ

ที่ผ่านมาธุรกิจ Data Center มีการขยายตัวที่น่าสนใจ

• กำลังการผลิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพิ่มขึ้น 267% จาก 46 เมกะวัตต์ เป็น 169 เมกะวัตต์
• กำลังการผลิตตามแผน เพิ่มขึ้น 177% จาก 186 เมกะวัตต์ เป็น 515 เมกะวัตต์

ปัจจุบัน กทม. มีสต๊อก Data Center รอก่อสร้างอีก 800 เมกะวัตต์ มีโอกาสโตเพิ่มอีก 1-2 เท่าตัว จากไฟฟ้าที่เหลือเพียงพอกว่า 12-13 กิกะวัตต์ (GW)

“อัตราว่างของ Data Center ช่วงครึ่งปีแรก 2568 เหลือ 16% เท่านั้น ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2567 ที่มีอัตราว่าง 24%“

ปัจจุบันไทยมีผู้ให้บริการ ‘Colocation Data Center รายใหญ่’ ที่กระจายพอร์ตฯ ในเอเชียแปซิฟิก ลงทุนในไทย เช่น NTT, CDC, Princeton Digital Group, BDx เป็นต้น

และมีบางราย ‘อยู่ระหว่างดีลเจรจา’ เข้ามาเปิดในไทย อาทิ Equinix, Kopall Data Centres, CtrlS

อย่างไรก็ดี หากอยากส่งเสริมอุตฯ นี้ให้เติบโต ภาครัฐต้องเร่งอัปเกรดสร้างสถานีจ่ายไฟฟ้าย่อยขึ้นมา แต่อาจจะต้องสำรวจดีมานด์ก่อน เพราะใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ส่วนความสนใจตั้ง Data Center หลัก ๆ ยังอยู่ใน กทม. และ EEC

อุตสาหกรรมหลักที่หนุนตลาด ได้แก่

• อุตฯ ดิจิทัล ลงทุน 205,985 ล้านบาท (+900% YoY)
• อุตฯ ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 79,334 ล้านบาท
• อุตฯ ยานยนต์และชิ้นส่วน 23,205 ล้านบาท

มาร์คัส เบอร์เทนเชอว์ หุ้นส่วน – หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ กล่าวว่า ไทยกำลังยกระดับสู่ฐานการผลิตเทคโนโลยีและการผลิตขั้นสูงในภูมิภาค

ครึ่งแรกปี 68 โรงงานเปิดใหม่ลด แต่ที่ดินขายดี

• ยอดเปิดโรงงานใหม่ 674 โรงงาน (-33% YoY)
• ยอดโรงงานขยายการดำเนินงาน 104 โรงงาน (-55% YoY)
• ยอดปิดกิจการ 358 โรงงาน (-46% YoY)

สวนทางกับ ยอดขาย/เช่า ที่ดินอุตสาหกรรม (SILP) ในช่วงครึ่งปีแรก ที่มีจำนวน 4,684 ไร่ (+34%)

• EEC ครองสัดส่วน 85% ด้วยยอดขายที่ดิน 3,982 ไร่
• กทม. ปริมณฑล (BMR) ภาคกลาง และภาคตะวันออกนอก EEC มียอดขายที่ดินรวม 702 ไร่

“โดยรวมอัตราการขายสะสมของตลาดปรับตัวดีขึ้น 1.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี สู่ระดับ 90%”

ส่วนราคาเฉลี่ยของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม ขยับขึ้น 4.5% มาเป็น 6.64 ล้านบาท/ไร่

• กทม. และปริมณฑล มีราคาที่ดินอุตฯ 11.6 ล้านบาท/ไร่ (+4.7%)
• EEC ราคา 7.2 ล้านบาท/ไร่ (+4.7%)
• ภาคกลาง ราคา 6.5 ล้านบาท/ไร่ (+1.7%)

ทำไมโรงงานลด แต่ยอดขายที่ดินพุ่ง?

• โปรเจกต์ขนาดใหญ่ขึ้น แต่จำนวนน้อยลง (เช่น EV, อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง, แบตเตอรี่)
• ความต้องการจากธุรกิจที่ไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงงาน เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์, ศูนย์กระจายสินค้า, พลังงานหมุนเวียน

“โครงสร้างตลาดกำลังเปลี่ยนจากโรงงานขนาดเล็กจำนวนมาก สู่โปรเจกต์ใหญ่ มูลค่าสูง และธุรกิจที่ไม่จำเป็นต้องมีโรงงาน”

ตลาดโรงงานสำเร็จรูป

ส่วน โรงงานสำเร็จรูป ปัจจุบันมี อัตราครอบครองเฉลี่ย 96.2% (+3.4%) ค่าเช่าเฉลี่ย 200.3 บ./ตร.ม.

หากจำแนกตามพื้นที่ พบว่า

• EEC อัตราเช่าดีสุด 98.7% (+4.7%) ค่าเช่า 212.2 บ./ตร.ม.
• กทม. และปริมณฑล อัตราเช่า 93.5% (+4.5%) ค่าเช่า 186.8 บ./ตร.ม.
• ภาคกลาง อัตราเช่าทรงตัว 94.1% (+0.3%) ค่าเช่า 192.1 บ./ตร.ม.

มุมมองอนาคต

• ตัวเลขโรงงานใหม่ที่ลด ไม่ได้สะท้อนความอ่อนแอ แต่เป็น สัญญาณการเปลี่ยนผ่านสู่การผลิตที่ลงทุนสูงและมูลค่าเพิ่ม
• การส่งออกครึ่งปีแรกโต เพราะมีการเร่งก่อนมีนโยบายภาษีใหม่ ทำให้ในระยะสั้นประเมินว่า ครึ่งปีหลังอาจชะลอ
• มุมมองระยะยาว ไนท์แฟรงค์ มองว่า ไทยยังได้เปรียบจากโครงสร้างพื้นฐาน + อุตสาหกรรมมูลค่าสูง + นโยบายที่ชัดเจน พร้อมดึงดูด FDI คุณภาพ

ปัจจัยดังกล่าว ผลักดันเงินลงทุน FDI ไหลเข้าสู่อาเซียน โดยเฉพาะไทย เวียดนาม และอินโดนีเซีย ที่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย (CAGR) 8.2% ต่อปี สะท้อนจากข้อมูลปี 2567 ดังนี้

• ไทย มูลค่า FDI อยู่ที่ 24,510 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
• เวียดนาม มูลค่า FDI อยู่ที่ 38,226 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
• อินโดนีเซีย มูลค่า FDI อยู่ที่ 55,330 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

“พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า ปี 2568 ยอดส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในไทยจากบริษัทสัญชาติจีนนิวไฮรอบ 10 ปี สะท้อนจากอัตราการครอบครองพื้นที่ของโรงงานและคลังสินค้า ดังนี้

1.ตลาดโรงงานให้เช่า

• ก่อนโควิด (ปี 2561-2562) ซัพพลายรวม 2.5 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 76-80%
• ช่วงโควิดแพร่ระบาดหนัก (ปี 2563-2564) ซัพพลายรวม 2.7 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 81-82%
• ช่วงหลังโควิด-เทรนด์ย้ายฐานผลิต (ปี 2565-2567) ซัพพลายรวม 2.9 ล้านตร.ม. อัตราเช่า 84-93%

2.ตลาดคลังสินค้าให้เช่า

• ก่อนโควิด (ปี 2561-2562) ซัพพลายรวม 4.1 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 80-83%
• ช่วงโควิดแพร่ระบาดหนัก (ปี 2563-2564) ซัพพลายรวม 4.8 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 87-90%
• ช่วงหลังโควิด-เทรนด์ย้ายฐานผลิต (ปี 2565-2567) ซัพพลายรวม 6.8 ล้านตร.ม. อัตราเช่า 89-90%

“ตลาดโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเติบโตต่อเนื่อง แม้มีปัจจัยลบจากซัพพลายล้นในบางพื้นที่ และความไม่แน่นอนจากการขึ้นภาษีนำเข้าของทรัมป์ ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว ค่าแรง-ต้นทุนแพง กดดันความสามารถในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน”

สำหรับ เฟรเซอร์ส ช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 มีอัตราเช่าโรงงาน 93% และคลังสินค้า 89% เฉลี่ยทั้ง 2 กลุ่มมีอัตราเช่าราว 91% ทำนิวไฮสูงสุดตั้งแต่มีเฟรเซอร์สประเทศไทย (หลังเทกโอเวอร์กลุ่มไทคอน) จากช่วงสิ้นปี 2567 มีอัตราเช่าเฉลี่ย 87% เท่านั้น

ขณะที่อินโดนีเซียทำคลังสินค้าอย่างเดียวมีอัตราเช่าเต็ม 100% ส่วนเวียดนามโรงงานใหม่คาดเต็ม 100% ปลายปีนี้ จากปัจจุบันอยู่ที่ 85%

ปี 2568 มองว่าโรงงานสำเร็จรูป และ Build to Suit ยังไปได้ดี เพราะมีผู้เล่นน้อย สวนทางกับคลังสินค้าให้เช่าที่มีผู้เล่นหน้าใหม่ อาทิ ดีเวลลอปเปอร์ชิงตลาดมากขึ้น เพื่อเฟ้นหารายได้ประจำ ชดเชยตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังชะลอตัว

เบื้องต้น ปีนี้วางแผนลงทุนเพิ่มราว 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• ขยายโรงงานในไทย 2,000 ล้านบาท
• ลงทุนในเวียดนามและอินโดนีเซีย 1,000 ล้านบาท

”ขณะนี้มี 2 ดีล อยู่ระหว่างเจรจาสร้างโรงงานสำเร็จรูปให้ลูกค้า จำนวน 160,000 ตร.ม. เฉลี่ย 80,000 ตร.ม./แห่ง ใช้ที่ดิน 100 ไร่/แห่ง บริเวณรอบพื้นที่ กทม. คาดรับรู้รายได้ในปีถัด ๆ ไป“

ส่วน แผนระยะ 5 ปี มองพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มประมาณ 2.5 ล้านตร.ม. (ปัจจุบันมีที่ดินเปล่า 5 ล้านตร.ม.) เพื่อรองรับความต้องการในอนาคต จาก ณ สิ้นปี 2567 มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าภายใต้การบริหารกว่า 3.77 ล้านตร.ม.

ด้านที่ดินที่เหลือ จะนำออกมาขาย โดยช่วง 6 เดือนแรกของปีงบ 2568 ของเฟรเซอร์ส (ต.ค. 67 – เม.ย. 68) ขายที่ดินได้ 300 ไร่ เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัว จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ขายที่ดินเปล่าได้ 100 ไร่

โดยมีผู้ซื้อรายใหญ่เป็นนักลงทุนจีน สิงคโปร์ และไต้หวัน ในกลุ่มธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ ที่ต้องการสร้างโรงงานในพื้นที่ของตนเองมากกว่าเช่า

“นโยบายขึ้นภาษีของทรัมป์ไม่กระทบ sentiment การลงทุนย้ายฐานการผลิตมากนัก มีลูกค้าจีนเพียง 10% เท่านั้นที่ชะลอการลงทุน เพื่อรอดูสถานการณ์”

ทั้งนี้ ปี 2568 บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้ 4,000 ล้านบาท จากพอร์ตฯ อสังหาอุตสาหกรรมรวม 3.78 ล้านตร.ม. คงอัตราการเช่ามากกว่า 90% ขึ้นไป และส่งมอบพื้นที่ให้ลูกค้าได้กว่า 150,000 ตร.ม.

“หากสถานการณ์การขายที่ดินยังคงเพอร์ฟอร์แมนซ์เท่าเดิม อาจทำรายได้ปี 2568 เกิน 4,000 ล้านบาทได้”

นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า เติบโตขึ้นจากการย้ายฐานการผลิตในต่างประเทศมายังไทย และอาเซียน สะท้อนจากอัตราการเช่ารวมของพอร์ตฯ อยู่ที่ 88%

จากปัจจุบันมีพื้นที่เช่ารวม 3.66 ล้านตร.ม. ในไทยประมาณ 3.3 ล้านตร.ม. และอีก 3.6 แสนตร.ม. อยู่ในเวียดนาม และอินโดนีเซีย

โดยปี 2568 มีแผนขยายพื้นที่อสังหาอุตสาหกรรมเพิ่มกว่า 150,000 ตร.ม. ภายใต้งบประมาณ 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• ประเทศไทย จำนวน 100,000 ตร.ม.
• ประเทศเวียดนาม 30,000 ตร.ม.
• ประเทศอินโด 25,000 ตร.ม.

“อัตราการเช่าโรงงานและคลังสินค้าของเฟรเซอร์ส ในไทย 88% เวียดนาม 100% และอินโดนีเซีย 100% สะท้อนดีมานด์ของกลุ่มทุนที่ไหลเข้ามาในอาเซียน และปี 2568 เตรียมลุยประเทศในอาเซียนใหม่ ๆ เพิ่มอีก แต่ขอดูจาก FDI ของแต่ละพื้นที่ก่อน”

สำหรับในไทย ปีนี้เน้นขยายพื้นที่บางพลี เพราะใกล้สนามบินและ กทม. ส่วนพื้นที่ EEC คงไม่มีการเปิดเพิ่มตอนนี้ เพราะมีผู้เล่นรายใหญ่และโลคอลเข้ามาจำนวนมาก ส่งผลให้แข่งขันดุเดือด ทำให้เกิดสงครามราคา เพื่อแย่งผู้เช่า ตัดราคาประมาณ 10 บาท/ตร.ม./เดือน เช่น

• ค่าเช่าโรงงาน ตามปกติราคา 180-220 บาท/ตร.ม./เดือน มีการตัดราคากันจนราคาลงไป 170-210 บาท/ตร.ม./เดือน
• คลังสินค้า ตามปกติราคา 145-165 บาท/ตร.ม./เดือน ลดลงเหลือ 135-155 บาท/ตร.ม./เดือน

“การขยับราคาในพื้นที่แข่งขันสูงลำบาก และเฟรเซอร์สฯ ไม่เล่นสงครามราคา มีบ้างที่ลูกค้าไปหาเจ้าที่ถูกกว่า แต่สุดท้ายก็กลับมาที่เราเพราะตอบโจทย์มากกว่า ทำให้อัตราการต่อสัญญาลูกค้าเดิมของบริษัทฯ สูงถึง 80%”

นอกจากนี้ บริษัทจะเข้าไปร่วมพัฒนาโครงการ Industrial Township พื้นที่ 4,600 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณ ถ.บางนา -ตราด กม.32 ในรูปแบบการร่วมทุน (JV) ซึ่งพร้อมเปิดตัวโครงการในเดือน ก.พ. 2568

“ปีนี้บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้รวม 16,000 ล้านบาท เติบโต 11% (YoY) ในจำนวนนี้เป็นรายได้ของอสังหาอุตสาหกรรมสัดส่วน 20-25%”