เมื่อผู้ประกอบการเลือก ชะลอเปิดโครงการใหม่ และหันมาเร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวม ปี 2568 มีคอนโดเปิดขายใหม่ราว 16,408 ยูนิต ลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และเฉพาะไตรมาส 4 เปิดใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิต ลดลง 56% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ)

ปัจจัยกดดันหลักยังเป็น

• เศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวช้า
• มาตรการรัฐจำกัดอยู่แค่ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
• อุทกภัยหลายพื้นที่ และการยุบสภา รอเลือกตั้งต้นปี 2569

ทั้งหมดนี้ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ “ชะลอเกม” และไม่เร่งลงทุนใหม่

ปี 2569 เน้นระบายสต๊อกเก่า เปิดใหม่เพียง 1.5 หมื่นยูนิต ต่ำกว่าช่วง  โควิด

มองไปปี 2569 ตลาดคอนโด ยังคงมีปัจจัยกดดัน ทั้งจากเศรษฐกิจ การเมือง และความเสี่ยงระดับโลก

ทำให้ผู้ประกอบการยังคงเน้นระบายสต๊อก มากกว่าเปิดตัวใหม่ เนื่องจาก ซัพพลายคอนโดใน กทม. ยังคงสูง

เบื้องต้น ประเมินว่า ปี 2569 คอนโดใน กทม. และปริมณฑล จะมีการเปิดตัวใหม่ราว 15,000 ยูนิต (*หากรวมโครงการบ้านชาวไทย จะเปิดตัวประมาณ 19,000 ยูนิต) ลดลง 10% (YoY)

ซึ่งยังถือว่าเป็นจำนวนคอนโดมิเรียมเปิดขายใหม่ที่ยังน้อยกว่าช่วง 2557-2562 และมีอัตราต่ำกว่าช่วง โควิด

• ปี 2558 เปิดขายกันที่ 34,666 ยูนิต
• ปี 2561 เปิดขายอยู่ที่ 66,226 ยูนิต
• ปี 2563 (ช่วงโควิด) เปิดขาย 20,060 ยูนิต
• ปี 2564 (โควิดแพร่ระบาดหนัก) เปิดขาย 15,484 ยูนิต
• ปี 2565 (สถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย) เปิดขาย 43,023 ยูนิต

ใช้เวลาระบายสต๊อกคอนโด 2-3 ปี บางบริษัทปีนี้ไม่เปิดตัวโครงการ

ปัจจุบัน คอนโด กทม. มีซัพพลายคงค้างประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต

แม้ปีนี้ไม่เปิดโครงการใดเลย แต่ยังต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2-3 ปี โดยช่วงเวลานี้ตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่จุดสมดุลที่ดี คือ เปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต/ปี

“ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดแทบไม่เติบโต หรือดีขึ้นจากปี 2568 เพียงเล็กน้อย บางบริษัทอาจ ไม่เปิดคอนโดใหม่เลยทั้งปี โดยต้องรอดูทิศทางจริงอีกครั้งหลังไตรมาส 1 ปี 2569”

หมดยุคคอนโดราคาเฟ้อ

สำหรับคอนโด แม้โครงการระดับ 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป จะเพิ่มสัดส่วนขึ้น แต่อินไซด์ผู้บริโภคยุคใหม่หันมาซื้อสินค้าในราคาคุ้มค่ามากขึ้น และสมเหตุสมผล

“บางทำเลคอนโดราคาต่ำกว่าตลาดเพียง 10-20% ก็ขายดีแล้ว ส่วนคอนโดราคาสูง อาทิ 1 ล้านบาท/ตร.ม. อาจยังมีบ้าง แต่ก็น้อยลง”

ขณะที่ โครงการระดับกลาง-ล่าง จะเปิดน้อยลง โดยถ้าราคาต่ำ ต้องมั่นใจว่ายอดขาย “ไปได้จริง”

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงสำคัญ คือ ผู้ประกอบการจะใช้ “ข้อมูลตลาด” มากขึ้น ไม่เปิดโครงการตามกันเป็นคลัสเตอร์เหมือนในอดีต และลดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลระยะยาวสูง

อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงที่ยังต้องจับตา ปัจจัยกดดันหลักของตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงเป็น

• หนี้ครัวเรือนสูง กระทบการขอสินเชื่อ
• กำลังซื้อคนไทยที่ยังอ่อนแรง
• ความไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง