ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายสูงจากแผ่นดินไหว และกำลังซื้อหดตัวจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งยังไม่รวมถึงหนี้นอกระบบ

ส่งผลให้ อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) กลุ่มที่อยู่อาศัยของเสนาฯ เพิ่มขึ้น ดังนี้

• คอนโดมิเนียม (แบบพร้อมอยู่) รีเจ็กต์ เรต 50%
• โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์ เรต ทะลุ 80%

“พิษหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ กดดันลิมิตการใช้จ่ายผู้บริโภคอย่างหนัก แม้ลดราคาสินค้าบ้าน-คอนโดลง 10% ยังช่วยกระตุ้นยอดขายไม่ได้เลย ถ้าสุดท้ายไม่มี Consumer spending”

ปีทองแห่งการเช่า เสนา จ่อเพิ่มพอร์ตฯ 30 โครงการ 2 พันยูนิต

จากปัจจัยข้างต้น สร้างอานิสงส์ให้ ‘ตลาดเช่า’ สะท้อนจาก ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เสนาฯ ทำโครงการ เช่าออมบ้าน หรือ LivNext ช่วยผู้ซื้อปรับโครงสร้างทางการเงิน ผ่านการผ่อนตรงกับบริษัทฯ และเมื่อสร้างเครดิตทางการเงินได้แล้ว (ภายใน 3 ปี) จึงสามารถกู้ซื้อบ้านได้

โดยเงินที่เช่ากับเสนา สามารถนำมาหักเป็นค่าบ้านได้ทั้งหมด (ยกเว้นเงินค่าดอกเบี้ยที่เสีย 1.8%) เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อนกับเสนา 5,000 บาท/เดือน รวมเป็น 60,000 บาท/ปี เมื่อถึงเวลากู้ธนาคารก็จะใช้งบเพียง 940,000 บาท เป็นต้น

ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการเช่าออมบ้านกว่า 1,000 ยูนิต ช่วยเพิ่มยอดขาย คล้าย ๆ แบ็คล็อกในอนาคตให้บริษัทกว่า 2,300 ล้านบาท (รอลูกค้ากู้ผ่านใน 3 ปี) ขณะเดียวกันดึงกระแสเงินสดจากการเช่าได้ 80-100 ล้านบาท

“ตอนนี้เช่าออมบ้านไม่ถึง 3 ปี มีลูกค้าออกจากโครงการ เพราะสามารถกู้ธนาคารได้แล้วราว 100 ยูนิต ดังนั้น โมเดลนี้จึงไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นทางออกใหม่ของตลาด Real Demand ในยุคที่ราคาทรัพย์และรายได้ประชาชนสวนทางกัน”

RentNext มาแรง ปล่อยเช่าได้ 70-80 ยูนิต/เดือน

นอกจากพอร์ตเช่าออมบ้านแล้ว เสนาได้ทำผลิตภัณฑ์ RentNext ขึ้นมา สำหรับปล่อยเช่าโดยเฉพาะ

แต่อนาคตหากลูกค้าอยากเป็นเจ้าของห้องที่เช่าขึ้นมา สามารถเปลี่ยนสัญญาเป็นซื้อได้ และเงินที่เช่าก็หักเป็นเงินต้นคอนโดได้ทั้งหมด ยกเว้นเปลี่ยนห้องไปยังโครงการอื่น ๆ ของเสนา จะถูกหักค่าเช่า 50% ที่เหลือสามารถนำไปเป็นเงินต้นได้เช่นกัน

“ปี 2568 เสนาตั้งเป้ายอดขาย 10,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 4,000-5,000 ล้านบาท ไม่รวมพอร์ตเช่าออมบ้านที่เปรียบเสมือนแบ็คล็อกลอย ๆ อีก 2,000 ล้านบาท”

ขณะที่ ปี 2569 เสนามองว่าจะเป็น ‘ยุคทองแห่งการเช่า’ ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าใน กทม. แพงสุดในโลก สูงกว่าฮ่องกง *เมื่อคำนวณค่าเช่าเทียบกับรายได้ประชากร และตลาดยังคงขยายตัวทำให้มีความน่าสนใจมาก

ทำให้ในปีหน้า บริษัทฯ เตรียมขยายโครงการบ้านและคอนโดที่เข้าร่วมกับ LivNext และ RentNext 30 โครงการ เพิ่มขึ้น 2,000-3,000 ยูนิต จากปัจจุบันมีอยู่ 25 โครงการ ประมาณ 2,000 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคา 2 ล้านบาท

ทำเลที่ไปได้ดี คือ บางนา พระรามเก้า และรังสิต มีราคาเช่าตั้งแต่ 3,000-10,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 7% ต่อปี และหากคิดเป็นกำไรขั้นต้นจากการเช่าจะอยู่ที่ 15% สูงกว่าการขายที่อยู่อาศัย

ชะลอลงทุนใหม่ โฟกัสพอร์ตฯ Affordable

สำหรับปี 2569 เสนายังไม่มีแผนลงทุนใหม่ เพื่อรอให้ซัพพลายในตลาดอสังหาเข้าสู่การฟื้นตัว แต่ยังมีแผนเปิดตัวโครงการเดิมที่เลื่อนไปจากปี 2568 ประมาณ 5 โครงการ โดยยังคงเน้นพอร์ต Affordable ราคา 1-2.5 ล้านบาท/ยูนิต ที่เสนาเป็นเจ้าตลาดครองมาร์เก็ตแชร์กว่า 21%

ทั้งนี้ ปัจจุบันเสนาฯ มีโครงการในมือรวมอยู่ระหว่างสร้างและสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Inventory Supply) ประมาณ 10,000 ยูนิต มูลค่ารวม 20,000 – 30,000 ล้านบาท

ส่วนโครงการพร้อมอยู่มีจำนวน 5,000 ยูนิต มูลค่า 10,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 20% และแนวสูง 80% ซึ่งเสนาฯ จะโฟกัสโครงการที่มีอยู่เสียก่อน โดยอาจพัฒนาใหม่ อาทิ ปรับแปลนห้องให้ดีขึ้น หรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ให้ตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น

“เรามองว่า ‘ยุคทองอสังหาฯ จบลงแล้ว’ ตลาดเข้าสู่เฟสเติบโตเชิงประสิทธิภาพ ไม่ใช่เชิงปริมาณ แต่ทุกไซเคิลย่อมมีขาขึ้น เมื่อเศรษฐกิจกลับมาดี และซัพพลายยังจำกัดแบบปัจจุบัน การดีดตัวรอบใหม่จะชัดเจนยิ่งกว่าเดิม ปัจจุบันแม้ยอดโอนลด แต่กำไรยังคงมี จากการบริหารสต็อกและต้นทุนอย่างรัดกุม”

• ซัพพลายรวม 5.41 ล้านตร.ม. เติบโต 7.5% (YoY)
• อัตราการเช่าพื้นที่แตะ 88% หรือคิดเป็น 4.76 ล้านตร.ม. จากปี 2567 อยู่ที่ 86.6% ประมาณ 4.36 ล้านตร.ม.

ส่วน “โรงงานให้เช่า” ประมาณการปี 2568 (อ้างอิงข้อมูล CBRE) พบว่า

• ซัพพลายรวม 2.55 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.8% (YoY)
• อัตราเช่าพื้นที่ 91.2% หรือคิดเป็น 2.32 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้นจากปี 2567 อยู่ที่ 90.5% คิดเป็นพื้นที่ 2.26 ล้านตร.ม.

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า กลุ่มคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า เซกเตอร์ที่ยังคงเติบโตสวนกระแสภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง

ที่น่าสนใจ คือ คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ซัพพลายโต 6-7% แต่ดีมานด์โตสูงกว่าที่ 9% ทำให้ยังมีช่องว่างการเติบโตทางธุรกิจ

เบื้องต้น เสนาฯ ร่วมทุน (JV) มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ ในสัดส่วน 51% : 49% เปิดบริษัทย่อย คือ บริษัท เสนา เอ็มแอลซี 1 จำกัด ทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 180 ล้านบาท

โดยใช้งบลงทุน 600 ล้านบาท ลุนธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ชื่อโครงการ “SENA MLC 1” ทำเลบางนา กม.23 จำนวน 25 ไร่ พื้นที่เช่ารวม 23,000 ตร.ม. ราคาเช่าเฉลี่ย 165-215 บาท/ตร.ม.

“บางนา กม.23 เป็นทำเลยุทธศาสตร์ เชื่อมต่อสนามบินและท่าเรือ ตลอดจนเป็นประตูสู่โซน EEC ขณะที่ SENA MLC 1 เป็นที่ดินผังสีม่วง รองรับการทำอุตสาหกรรม สามารถรองรับความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติได้ โดยโครงการนี้ จะเริ่มก่อสร้างปลายปี 2568 คาดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569“

การรุกน่านน้ำรายได้ใหม่อย่างคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าแล้ว ช่วยให้เสนาฯ บาลานซ์พอร์ตฯ รายได้ประจำ (Recurring Income) จากเดิม 30% ขึ้นมาเป็นสัดส่วน 50% เทียบเท่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ภายใน 5 ปีนี้

ฮิเดชิกะ ไซโตะ ประธานบริษัท บริษัทมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ยุทธศาสตร์ระยะ 5 ปี (พ.ศ. 2568 – 2573) ของบริษัทฯ คือ มุ่งขยายธุรกิจที่อยู่อาศัยควบคู่กับธุรกิจอสังหาโลจิสติกส์ ไม่เพียงแต่ในประเภทญี่ปุ่น แต่ยังรวมถึงในต่างประเทศด้วย

ดังนั้น การลงทุนในไทยเป็นหนึ่งในแผนสำคัญ ด้วยไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียนทั้งในด้านอุตสาหกรรมและการเกษตร ซึ่งที่ผ่านมามิตซูบิชิฯ เข้ามาทำตลาดในไทยร่วม 36 ปีแล้ว

“นอกจากการทำคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ากับเสนาฯ แล้ว เรามองเรื่องขยายการลงทุนนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มเติมอย่างน้อย 2 แห่งในอนาคต เพื่อรองรับดีมานด์”

อย่างไรก็ดี จากมาตรการทางการขึ้นภาษีนำเข้าจากไทย 36% ของทรัมป์ และภาครัฐไทยยังไม่มีการเจรจาที่ชัดเจนนั้น ยอมรับว่ามีลูกค้าที่ยังหวั่น ๆ กับมาตรการนี้อยู่บ้าง แต่โดยรวมมองว่าส่งผลกระทบซัพพลายสินค้าจากจีนที่นำเข้ามามากกว่า

หลังเกิดเหตุ 1 สัปดาห์ ได้เข้าตรวจความเสียหายทุกโครงการ 108 แห่ง (รวมโครงการระหว่างก่อสร้างด้วย) ด้านโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 62 โครงการ พบความเสียหายส่วนใหญ่อยู่ที่งานสถาปัตยกรรม มีรอยร้าวเล็กน้อย ฝ้าเปิด ผนังร้าวบางส่วน เคสหนักสุดเป็นประตูปิดไม่ได้ คำนวณความเสียหายคร่าว ๆ ประมาณ 20 ล้านบาท

“ตามกฎหมายบังคับทุกอาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 ต้องออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหว ซึ่งหากมองในเชิงโครงสร้างความเสียหายที่เกิดขึ้น ถือว่าเป็นผลที่รับได้ผ่านตามเกณฑ์”

เบื้องต้น เสนาฯ ทำมาตรการช่วยเหลือและแก้ไข แบ่งออกเป็น 3 เฟส

• เฟส 1 : สร้างความมั่นใจ ตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร และรับรองโดยทีมเสนาและวิศวกรภายนอก ดำเนินการไปแล้วครบ 100% (จากทุกโครงการ 108 แห่ง)
• เฟส 2 : ตรวจสอบ ตรวจสอบเชิงลึก เพื่อนำไปสู่การแก้ไข ลูกบ้านแจ้งปัญหาได้ง่ายขึ้นผ่านแอป SEN PROP
• เฟส 3 : แก้ไข โดยร่วมกับพันธมิตร และผู้ที่เกี่ยวข้อง แก้ไขและซ่อมแซม ในโครงการที่ได้รับความเสียหาย

”ความมั่นใจของลูกค้าตอนนี้กลับมาประมาณ 80% แล้ว“

นอกจากการเยียวยาความเสียหายแล้ว ยังเป็นโอกาสให้เสนา หันกลับมาทำแผนรับมือภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะแผ่นดินไหวมากขึ้น โดยรับคำปรึกษาจากพาร์ตเนอร์อสังหาญี่ปุ่นที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อย่าง “ฮันคิว”

ผ่านแนวคิด Geo fit+ เติมสิ่งที่จำเป็นให้ลูกค้าในอนาคต เช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่เลื่อน ไม่ตก เมื่อเจอแผ่นดินไหว หรือกระทั่งการนำห้องน้ำเคลื่อนที่มาไว้ส่วนกลาง เพื่อรับมือเมื่อเกิดเหตุการณ์อีก เป็นต้น

ดร.ยุ้ย กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ ผลกระทบเกิดกับสินค้าประเภทห้องชุด (คอนโดมิเนียม) โดยเฉพาะตึกสูง ทำให้ดีมานด์อสังหาเปลี่ยนแนว มาสู่แนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์) มากขึ้น เช่นเดียวกับช่วงน้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 ที่ดีมานด์เบนจากกลุ่มบ้านมาหาคอนโด

”ครั้งน้ำท่วมใหญ่ ผลกระทบเกิดเป็นทำเล ๆ ไป แต่รอบนี้เกิดจากประเภท ทำให้ประเมินว่าคอนโดจะชะลอตัวไป 1 ไตรมาส และค่อยกลับมา“

ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค มักจะ ‘ติดทำเลเดิม’ ด้วยความเคยชินกับไลฟ์สไตล์ย่านนั้น ๆ และด้วยข้อจำกัดด้านราคาที่อยู่บางโซน บ้านแนวราบมีราคาสูงกว่าคอนโดมาก ทำให้ท้ายสุดคนจะกลับมาซื้อคอนโด

ยกตัวอย่าง เดอะคิสท์ตรงนิคมอุตสาหรรม ราคาแต่ละประเภทห่างกัน “1 เท่าครึ่ง”

• คอนโด ราคา 1 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.7 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว ราคา 3-4 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ได้เดินหน้าการทำตลาดต่อเนื่อง สำหรับ Livnex หรือ เช่าออมบ้าน เริ่มต้นล้านละ 4,100 บาท ให้ผู้ที่อยากซื้อบ้านแต่ยังไม่สามารถกู้ได้เข้าโปรแกรม 3 ปี โดยเงินเช่าที่จ่ายเสนาแต่ละเดือน จะถูกหักมาเป็นส่วนลด เมื่อผู้ทำสัญญาสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ได้ โดยขณะนี้จากเดิมมีเพียงคอนโด ได้เริ่มขยายไปสู่แนวราบมากขึ้น

ยกตัวอย่าง ต้องการบ้าน/คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท แต่ยังกู้ไม่ได้ โปรแกรมเช่าออมบ้าน จะให้ราคาเช่าอยู่ที่ล้านละ 5,500 บาท เพื่อที่ภายใน 36 เดือน จะสามารถยื่นสเตจเมนต์การชำระอย่างสม่ำเสมอนี้ เพื่อกู้แบงก์ได้นั่นเอง

“ปัจจุบันมีเข้าร่วมโครงการ 1,000 ยูนิต และอยู่ในไปป์ไลน์ 100 ราย ส่วนโมเดล Rentnex เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่-วัยทำงาน อายุ 28-32 ปี ขณะนี้มีลูกค้า 70-80 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโปรแกรม Silver เริ่มต้นเช่าเดือนละ 6,700 บาท และ Gold เริ่มต้น 10,000 บาท/เดือน“

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2568 ประเมินว่า จะลดการทำตลาดแนวสูงลงช่วงนี้ และโฟกัสแนวราบแทน เพื่อสอดคล้องกับดีมานด์แต่ละช่วง

ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาอาขเผชิญแรงกดดันจากการครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ หากครบในช่วงนี้บางรายอาจเหนื่อยหน่อย สำหรับเสนาเอง ก็มีแผน 3 ปีนี้จะลดสัดส่วนหุ้นกู้ลง จากตอนนี้มีประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็น 15% จากหนี้รวมทั้งสิ้น 20,000 ล้านบาท