แต่ก็มีข่าวร้ายเข้ามาด้วยเช่นกัน ทั้งแผ่นดินไหวเมียนมาที่กระทบตลาดคอนโดมิเนียมไฮไรส์ในไทย ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อเริ่มกลับมา 70% จากช่วงปกติ (คาดกลับมา 100% ในปี 2569) ประกอบกับทรัมป์ขึ้นภาษีนำเข้าไทย ทำให้ลูกค้าที่ทำธุรกิจส่งออกชะลอหรือยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์บ้านออกไป

“ไตรมาส 4 ปี 2567 เราคิดว่าแย่ที่สุดที่เคยเห็นมา แต่ไตรมาส 1 ปี 2568 แย่ยิ่งกว่า สะท้อนจากกำไรขั้นต้น (Gross Profit) ของกลุ่มอสังหาเฉลี่ย 28% ซึ่งปกติไม่เคยเห็นต่ำกว่า 30% และมีช่วงพีกสุดที่ 35%”

ขณะที่เรามองว่า “ภาษีทรัมป์” น่ากลัวกว่าแผ่นดินไหว เพราะเหตุการณ์แผ่นดินไหวคนชะลอโอนกรรมสิทธิ์ออกไป แต่ภาษีทรัมป์ผู้ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะเจ้าของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับส่งออก เขาทิ้งเงินจองทันที และไม่โอนกรรมสิทธิ์ คนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีเงินอยู่แล้ว

ขณะที่ การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ ปี 2568 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 60,000-70,000 ยูนิต “น้อยสุดในรอบ 15 ปี” นับตั้งแต่ปี 2553 ที่มีการเปิดตัวราว 110,000 ยูนิต และเคยพีกสุดในปี 2556 ด้วยจำนวน 130,000 ยูนิต

“จากภาพรวมเศรษฐกิจ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยคงไม่สามารถกลับไปเท่าจุดพีกที่เปิดตัวใหม่ 130,000 ยูนิต/ปี    ได้อีก แต่อาจจะกลับมาเปิดตัวใหม่ได้ราว 90,000-110,000 ยูนิต/ปี เมื่อเซนติเมนต์เศรษฐกิจและการจับจ่าย      ผู้บริโภคดีขึ้น“

ส่วนกลุ่มราคาที่ยังพอไปได้มากสุด คือ ที่อยู่อาศัยราคา 4-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ โดยกลุ่มราคานี้มักไม่มีปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหมือนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาหนี้ และถ้าระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีบ้านกันอยู่แล้วจึงไม่ซื้อเพิ่มนัก

“ตอนนี้เรื่องกู้ไม่ผ่านไม่น่ากังวล เท่าเรื่องความเชื่อมั่น และภาระหนี้ครัวเรือนของลูกค้า การฟื้นความเชื่อมั่นต้องอาศัยทุกภาคส่วนร่วมทำด้วยกัน“

อย่างไรก็ดี ปัจจัยบวกของธุรกิจอสังหายังมีอยู่บ้าง ในด้านราคาวัสดุก่อสร้างลดลง อาทิ เหล็ก และราคาที่ดินลดลง 10-15% เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ต้นทุนที่ดีขึ้น

เบื้องต้น ปี 2568 บริษัทฯ วางงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท (จากปีก่อน 6,800 ล้านบาท) ซึ่งพยายามมองหาที่ดินราคาคุ้มค่าที่สุด โดยเปิดรับทุกพื้นที่ ปัจจุบันใช้งบประมาณส่วนนี้ไปแล้ว 3,000 ล้านบาท

ไตรเตชะ ย้ำว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาชะลอตัวลง แต่บริษัทฯ เดินหน้าตามแผนเดิม ไม่ปรับเป้าใหม่ โดยวางเป้าปี 2568 ทำรายได้ 30,000 ล้านบาท และยอดขาย 32,000 ล้านบาท

โดยเปิดตัวโครงการใหม่รวม 36 โครงการ แบ่งเป็น

• บ้าน จำนวน 28 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 28,000 ล้านบาท
• คอนโดมิเนียม จำนวน 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 13,000 ล้านบาท

สำหรับคอนโดมิเนียม ช่วงครึ่งปีแรกเตรียมเปิดตัว 3 โครงการ นำร่องด้วย “ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” อาคารโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร บนพื้นที่ 2 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.44 – 4.09 ล้านบาท เฉลี่ย 55,000 บาท/ตร.ม.

ถือเป็นการบุกทำเล “แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ (New Urban Hub) ของโซนกรุงเทพตะวันตก ด้วยศักยภาพด้านเศรษฐกิจ จากแหล่งงานขนาดใหญ่ อาทิ ศูนย์ราชการ, อิมแพ็ค เมืองทองธานี, สนามบินดอนเมือง, กลุ่ม รพ.มงกุฏวัฒนะ และ รพ.เวชธานี

คอนโดแจ้งวัฒนะราคาต่ำกว่า 70,000 บาท/ตร.ม. แทบไม่เหลือ ส่วนใหญ่ทำเลใกล้ศูนย์ราชการ ก็มีราคาสูงกว่า 67,000 บาท/ตร.ม.

เราเห็นช่องว่างด้านราคา โดยเราเขยิบที่ดินออกมาจากศูนย์ราชการ มาตรงใกล้ ๆ ไอทีสแควร์ ได้ราคาขายเหลือ 55,000 บาท/ตร.ม. แถมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีแดง สถานีหลักสี่ 390 เมตร และสายสีชมพู สถานีโทรคมนาคมแห่งชาติ 490 เมตร

โดยเน้นจับกลุ่ม 50% เป็นข้าราชการ และที่เหลือ 40% เป็นพนักงานสนามบินและนักเรียน/นักศึกษา ส่วนอีก 10% เป็นบุคลากรการแพทย์

”ด้วยเราตั้งเป้าเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ได้ทำห้องกว่า 14 แบบ รองรับการใช้งานที่หลากหลายไลฟ์สไตล์ โดยโครงการนี้จะเริ่มสร้างปี 2569 ก่อนแล้วเสร็จในปี 2570“

หลังเกิดเหตุ 1 สัปดาห์ ได้เข้าตรวจความเสียหายทุกโครงการ 108 แห่ง (รวมโครงการระหว่างก่อสร้างด้วย) ด้านโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 62 โครงการ พบความเสียหายส่วนใหญ่อยู่ที่งานสถาปัตยกรรม มีรอยร้าวเล็กน้อย ฝ้าเปิด ผนังร้าวบางส่วน เคสหนักสุดเป็นประตูปิดไม่ได้ คำนวณความเสียหายคร่าว ๆ ประมาณ 20 ล้านบาท

“ตามกฎหมายบังคับทุกอาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 ต้องออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหว ซึ่งหากมองในเชิงโครงสร้างความเสียหายที่เกิดขึ้น ถือว่าเป็นผลที่รับได้ผ่านตามเกณฑ์”

เบื้องต้น เสนาฯ ทำมาตรการช่วยเหลือและแก้ไข แบ่งออกเป็น 3 เฟส

• เฟส 1 : สร้างความมั่นใจ ตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร และรับรองโดยทีมเสนาและวิศวกรภายนอก ดำเนินการไปแล้วครบ 100% (จากทุกโครงการ 108 แห่ง)
• เฟส 2 : ตรวจสอบ ตรวจสอบเชิงลึก เพื่อนำไปสู่การแก้ไข ลูกบ้านแจ้งปัญหาได้ง่ายขึ้นผ่านแอป SEN PROP
• เฟส 3 : แก้ไข โดยร่วมกับพันธมิตร และผู้ที่เกี่ยวข้อง แก้ไขและซ่อมแซม ในโครงการที่ได้รับความเสียหาย

”ความมั่นใจของลูกค้าตอนนี้กลับมาประมาณ 80% แล้ว“

นอกจากการเยียวยาความเสียหายแล้ว ยังเป็นโอกาสให้เสนา หันกลับมาทำแผนรับมือภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะแผ่นดินไหวมากขึ้น โดยรับคำปรึกษาจากพาร์ตเนอร์อสังหาญี่ปุ่นที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อย่าง “ฮันคิว”

ผ่านแนวคิด Geo fit+ เติมสิ่งที่จำเป็นให้ลูกค้าในอนาคต เช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่เลื่อน ไม่ตก เมื่อเจอแผ่นดินไหว หรือกระทั่งการนำห้องน้ำเคลื่อนที่มาไว้ส่วนกลาง เพื่อรับมือเมื่อเกิดเหตุการณ์อีก เป็นต้น

ดร.ยุ้ย กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ ผลกระทบเกิดกับสินค้าประเภทห้องชุด (คอนโดมิเนียม) โดยเฉพาะตึกสูง ทำให้ดีมานด์อสังหาเปลี่ยนแนว มาสู่แนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์) มากขึ้น เช่นเดียวกับช่วงน้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 ที่ดีมานด์เบนจากกลุ่มบ้านมาหาคอนโด

”ครั้งน้ำท่วมใหญ่ ผลกระทบเกิดเป็นทำเล ๆ ไป แต่รอบนี้เกิดจากประเภท ทำให้ประเมินว่าคอนโดจะชะลอตัวไป 1 ไตรมาส และค่อยกลับมา“

ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค มักจะ ‘ติดทำเลเดิม’ ด้วยความเคยชินกับไลฟ์สไตล์ย่านนั้น ๆ และด้วยข้อจำกัดด้านราคาที่อยู่บางโซน บ้านแนวราบมีราคาสูงกว่าคอนโดมาก ทำให้ท้ายสุดคนจะกลับมาซื้อคอนโด

ยกตัวอย่าง เดอะคิสท์ตรงนิคมอุตสาหรรม ราคาแต่ละประเภทห่างกัน “1 เท่าครึ่ง”

• คอนโด ราคา 1 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.7 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว ราคา 3-4 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ได้เดินหน้าการทำตลาดต่อเนื่อง สำหรับ Livnex หรือ เช่าออมบ้าน เริ่มต้นล้านละ 4,100 บาท ให้ผู้ที่อยากซื้อบ้านแต่ยังไม่สามารถกู้ได้เข้าโปรแกรม 3 ปี โดยเงินเช่าที่จ่ายเสนาแต่ละเดือน จะถูกหักมาเป็นส่วนลด เมื่อผู้ทำสัญญาสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ได้ โดยขณะนี้จากเดิมมีเพียงคอนโด ได้เริ่มขยายไปสู่แนวราบมากขึ้น

ยกตัวอย่าง ต้องการบ้าน/คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท แต่ยังกู้ไม่ได้ โปรแกรมเช่าออมบ้าน จะให้ราคาเช่าอยู่ที่ล้านละ 5,500 บาท เพื่อที่ภายใน 36 เดือน จะสามารถยื่นสเตจเมนต์การชำระอย่างสม่ำเสมอนี้ เพื่อกู้แบงก์ได้นั่นเอง

“ปัจจุบันมีเข้าร่วมโครงการ 1,000 ยูนิต และอยู่ในไปป์ไลน์ 100 ราย ส่วนโมเดล Rentnex เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่-วัยทำงาน อายุ 28-32 ปี ขณะนี้มีลูกค้า 70-80 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโปรแกรม Silver เริ่มต้นเช่าเดือนละ 6,700 บาท และ Gold เริ่มต้น 10,000 บาท/เดือน“

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2568 ประเมินว่า จะลดการทำตลาดแนวสูงลงช่วงนี้ และโฟกัสแนวราบแทน เพื่อสอดคล้องกับดีมานด์แต่ละช่วง

ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาอาขเผชิญแรงกดดันจากการครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ หากครบในช่วงนี้บางรายอาจเหนื่อยหน่อย สำหรับเสนาเอง ก็มีแผน 3 ปีนี้จะลดสัดส่วนหุ้นกู้ลง จากตอนนี้มีประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็น 15% จากหนี้รวมทั้งสิ้น 20,000 ล้านบาท

หลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวไทย

ตัวเลขเบื้องต้นในช่วง 2 วันแรกหลังเหตุการณ์ พบว่า มีการยกเลิกการจองห้องพักแล้วประมาณ 1,100 บุกกิง ทั่วประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการยกเลิกห้องพักในพื้นที่กรุงเทพฯ

อีกทั้ง การสำรวจยอดการจองห้องพักล่วงหน้าในช่วงสงกรานต์ (11-17 เมษายน 2568) ของสมาคมโรงแรมไทย ณ วันที่ 3 เมษายน 2568 ยังพบว่า ยอดการจองห้องพักล่วงหน้าลดลงราว -25% YOY ด้วยนักท่องเที่ยวต่างชาติยังคงอยู่ในช่วงเฝ้าระวังสถานการณ์ในไทยอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจเดินทาง

ศูนย์วิจัยกสิกร เผย คนจีนหดตัวมากสุด 24%

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า คาดการณ์ ไตรมาส 2 ปี 2568 นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยลดลง 3.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

จากไตรมาส 1 ที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวต่างชาติเติบโตเพียง 1.9% (YoY) โดยเดือน ก.พ. และ มี.ค. หดตัวต่อเนื่อง 2 เดือน

Top 5 ประเทศนักท่องเที่ยวในไตรมาส 1 ปี 2568

1. จีน: 1.3 ล้านคน (-24%)
2. มาเลเซีย: 1.2 ล้านคน (-1%)
3. รัสเซีย: 0.7 ล้านคน (+16%)
4. อินเดีย: 0.5 ล้านคน (+15%)
5. เกาหลีใต้: 0.5 ล้านคน (-11%)

สาเหตุที่นักท่องเที่ยวลดลง

• เหตุแผ่นดินไหวกระทบความเชื่อมั่น
• ต่างชาติชะลอการเดินทางช่วงเทศกาลสงกรานต์และวันหยุดยาวช่วงวันแรงงาน
• ตลาดนักท่องเที่ยวจีนมีทิศทางลดลง

ส่งผลให้คาดการณ์ว่า ภาพรวมการท่องเที่ยว ปี 2568 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ลดลงเหลือ 35.9 ล้านคน จากเดิมคาดการณ์ไว้ที่ 37.5 ล้านคน

EIC เปิด 3 สถานการณ์ท่องเที่ยวไทยปี 68 คาดหดตัว 2-7 แสนคน

SCB EIC ประเมินว่า ภาคท่องเที่ยวจะได้รับผลกระทบค่อนข้างเร็วในระยะสั้น โดยนักท่องเที่ยวต่างชาติในปีนี้มีแนวโน้มลดลงราว 2-7 แสนคน ตลอดการฟื้นตัว โดยให้ภาพ 3 สถานการณ์การฟื้นตัว

กรณีที่ 1 Better case นักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือนเมษายน ลดลงราว -9% MOM และใช้เวลาฟื้นตัวราว 2 เดือน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2568 ลดลงจากประมาณการเดิมราว 1.95 แสนคนตลอดระยะเวลาฟื้นตัว สูญเสียรายได้จากค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติไปราว 9.53 พันล้านบาท

กรณีที่ 2 Base case นักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือนเมษายน ลดลงราว -12% MOM และใช้เวลาฟื้นตัวราว 3 เดือน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2568 ลดลงจากประมาณการเดิมราว 4.2 แสนคนตลอดระยะเวลาฟื้นตัว สูญเสียรายได้จากค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติไปราว 2.06 หมื่นล้านบาท

กรณีที่ 3 Worse case นักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือนเมษายน ลดลงราว -15%MOM และใช้เวลาฟื้นตัวราว 4 เดือน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2568 ลดลงจากประมาณการเดิมราว 6.8 แสนคนตลอดระยะเวลาฟื้นตัว สูญเสียรายได้จากค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติไปราว 3.30 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ดี ภาคการท่องเที่ยวยังมีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วขึ้น หากภาครัฐเร่งออกมาตรการเพื่อเรียกความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวต่างชาติให้กลับคืนมาได้เร็ว โดยประมาณการนักท่องเที่ยวต่างชาติในปีนี้เดิมที่ 38.2 ล้านคนจะถูกปรับหลังสถานการณ์ท่องเที่ยวมีความชัดเจนมากขึ้น

ทั้งนี้ การเร่งสร้างความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยให้กับนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการออกมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศให้ทันต่อสถานการณ์จะช่วยให้ภาคการท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

เอฟเฟกต์ที่ตามมา แบ่งออกเป็น 3 ประเด็นใหญ่ ได้แก่

• ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง ทั้งกลุ่มคนไทยและชาวต่างชาติ มู้ดการจับจ่ายอีกสักระยะจึงกลับมาสู่ภาวะปกติ
• กลุ่มลูกค้าที่รอโอนกรรมสิทธิ์ อาจจะยื้อระยะเวลาการโอนฯ หรือหนักสุดอาจจะยกเลิกการซื้อ
• ผู้อยู่อาศัยคอนโด เรียกหาความรับผิดชอบ และการซ่อมแซมต่าง ๆ

ปัจจัยดังกล่าว อาจทำให้ ตลาดคอนโด ปี 2568 แย่ลง ซ้ำเติมสถานการณ์ตลาดคอนโด กทม. ที่เผชิญการหดตัวของยอดขายต่อเนื่อง 2 ปี ติด (ปี 2566 – 2567) อ้างอิงตัวเลข REIC พบว่า

• ปี 2567 ยอดขายได้ใหม่ (New Sale) มีจำนวน 13,720 ยูนิต และมูลค่า 73,458 ล้านบาท
• ปี 2566 ยอดขายได้ใหม่ มีจำนวน 18,880 ยูนิต และมูลค่า 85,604 ล้านบาท
• (ก่อนโควิด) ปี 2562 ยอดขายได้ใหม่ มีจำนวน 38,731 ยูนิต และมูลค่า 168,090 ล้านบาท

“หากเทียบยอดขายใหม่ของปี 2567 กับปี 2566 พบว่า ยูนิตและมูลค่า ลดลง 27.3% และ 14.2% ตามลำดับ แต่เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดปี 2562 พบว่า ยูนิตและมูลค่า หดตัวหนักถึง 64.6% และ 56.3% ตามลำดับ“

แม้ภาพรวมซัพพลายใหม่ (New Supply) ของคอนโดที่เข้าสู่ตลาดในปี 2567 จะมีเพียง 22,477 ยูนิต ลดลง 27.4% และมูลค่า 146,555 ล้านบาท ลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

ทว่าด้วยซัพพลายเปิดตัวใหม่ (New Supply) มากกว่า ยอดขายได้ใหม่ (New Sale) ทำให้มีหน่วยเหลือขาย ณ ไตรมาส 4 ปี 2567 ประมาณ 65,247 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.6% และมูลค่า 375,679 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.8% (YoY)

“สวนทางกับอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ของคอนโด กทม. ณ ไตรมาส 4/68 ที่อยู่ที่เพียง 1.8% ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกนาน 52 เดือน (ประมาณ 4.3 ปี) จากช่วงก่อนโควิด ปี 2562 ใช้เวลาเพียง 13 เดือน (1 ปีเศษ)“

อย่างไรก็ดี หากประชาชนขาดความเชื่อมั่นในโครงการคอนโด และมีการแห่คืนห้อง และชะลอซื้อยาว ก็อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ รวมไปถึงสภาพคล่องของกลุ่มธุรกิจอสังหาได้