แต่ท่ามกลางปัจจัยลบดูเหมือนผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังพอมีปัจจัยบวกเรื่องต้นทุน “ราคาที่ดิน” ที่ไม่ขยับเหมือนช่วงอสังหาฯ บูม บางทำเลเจรจาต่อรองกันง่ายขึ้น เพราะเจ้าของที่ดินเองไม่ต้องการเก็บไว้ให้มีภาระจาก พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มี.ค. 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ใหม่ ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป

Prop2morrow จัดเสวนา เรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน” เปิดมุมมองผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ จากมาตรการกำกับดูแลของภาครัฐและกำลังซื้อผู้บริโภค

ราคาที่ดินชะลอตัวรอบ 10 ปี

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ใหม่ ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาซื้อขายที่ดินในปีนี้ จากปกติราคาที่ดินจะปรับขึ้นทุกปีตามราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ขยับขึ้น 2 – 3% แต่ราคาที่ดินโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ จะปรับขึ้นเฉลี่ย 5 – 10% บางทำเลใจกลางเมืองปรับขึ้นเกิน 10% หรือถึง 20% ก็มี ในช่วง 5 ปีก่อนที่ธุรกิจอสังหาฯ กำลังบูม ผู้ประกอบการต่างแข่งขันซื้อที่ดินทำเลดีเพื่อพัฒนาโครงการ

ปีนี้เห็นแนวโน้มชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับขึ้น โดยคงราคาเท่าเดิม เรียกว่าในรอบ 10 ปี รวมทั้งมีเจ้าของที่ดินมาเสนอขายและมีความยืดหยุ่นต่อในการต่อรองราคามากขึ้นกว่าเดิม ปัจจัยหลักมาจากกฎหมายที่ดินฯ ใหม่ ทำให้เจ้าของที่ดินมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น

“แน่นอนว่าที่ดินใจกลางเมืองทำเลดีและมีพื้นที่เหลือไม่มาก ราคายังคงปรับตัวได้อีก แต่ส่วนใหญ่อยู่ในภาวะทรงตัวทั้งปีนี้และต่อเนื่องปีหน้า เรียกว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ”

นอกจากนี้เจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการขายที่ดิน มีแนวโน้มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่า สัญญาระยาว 30 ปีมากขึ้น เพื่อทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินเปล่า

กำลังซื้ออสังหาจีนถดถอย

ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยของไทย เติบโตจากกำลังซื้อต่างชาติ ปี 2561 มูลค่ายอดขายที่มาจากลูกค้าต่างชาติอยู่ที่ 9.2 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าชาวจีน 43% ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ นอกจากลูกค้าไทยจะชะลอตัวจากมาตรการ LTV ลูกค้าจีนก็ชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจในจีน จีดีพี โตลดลง ด้วยเช่นกัน ส่วนฮ่องกงอีกตลาดที่นิยมลงทุนที่อยู่อาศัยไทย ก็มีสถานการณ์ชุมนุมยืดเยื้อ

จากสถิติการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ปี 2560 จำนวน 12,014 ยูนิต ปี 2561 จำนวน 10,920 ยูนิต ปี 2562 คาดว่าอยู่ที่ 8,500 ยูนิต จำนวนที่ลดลงในปีนี้มาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ จากกำลังซื้อที่ลดลงจากมาตรการ LTV คาดว่ายังลงผลกระทบต่อเนื่องไปถึงปี 2563

ดังนั้นจึงเห็นการปรับตัวของกลุ่มทุนอสังหาฯ ต่างชาติ ที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยขยับการลงทุนใหม่ๆ นอกจากที่อยู่อาศัย มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก

LTV สกัดลูกค้าเก็งกำไร

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้นและมีจำนวนมากขึ้น โดยปี 2552 หนี้ครัวเรือนมีสัดส่วน 53.5% ของจีดีพี ปี 2562 ขยับมาอยู่ที่ 78.6% ของจีดีพี ไตรมาสแรกปีนี้ มูลค่าหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 12.97 ล้านล้านบาท สัดส่วน 33% คือหนี้บ้าน

แนวโน้มการเติบโตของซัพพลายที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีย้อนหลังสูงกว่าดีมานด์ ทำให้มีซัพพลายที่อยู่อาศัยคงค้างสะสมมากขึ้น เฉลี่ย 7% ต่อปี ส่วนใหญ่มาจากคอนโดและบางส่วนเป็นดีมานด์เทียมจากกลุ่มเก็งกำไร ช่วงครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายที่อยู่อาศัย 115,468 ยูนิต ขายได้ 26,680 ยูนิต คงค้างอีก 88,788 ยูนิต จำนวนดังกล่าวต้องใช้เวลาดูดซับหรือขายหมดอีก 1 ปีครึ่ง

ด้วยจำนวนซัพพลายที่อยู่อาศัยสะสมต่อเนื่องในช่วง 5 ปีหลัง ทำให้ ธปท. ต้องใช้มาตรการ LTV มาคุมเข้มตลาดอสังหาฯ เริ่มใช้เดือน เม.ย. 2562 ส่งให้อัตราการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาสสอง ปีนี้ ขยายตัว 2.4% ขณะที่ไตรมาสแรก ขยายตัว 27.9%

หากมองในมุมของโอกาสในธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าช่วยลดดีมานด์กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร ลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่ผู้ประกอบการได้ลูกค้าที่สามารถโอนได้จริง

ดัชนีราคาคอนโด-ที่ดินชะลอตัว

ในช่วงที่ผู้ประกอบการมีซัพพลายลดลง พบว่าดัชนีราคาคอนโดและดัชนีราคาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัวลงเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี เช่น ที่ดินทำเลสุรวงศ์ ปีก่อนเคยได้รับการเสนอขายที่ราคา 7 แสนบาทต่อ ตร.ว. หากมีผู้ประกอบการหลายรายสนใจจะเกิดการแข่งขันเสนอราคาอาจขึ้นไปแตะ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แต่ปัจจุบันราคาที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถเจรจาต่อรองกันได้มากขึ้น อยู่ที่ราคา 5 – 6 แสนบาทต่อ ตร.ว. เพราะเจ้าของที่ดินต้องการขาย เพื่อไม่ต้องแบกรับภาษีที่ดินฯ ใหม่ ส่วนผู้ประกอบการไม่แข่งกันแย่งซื้อ จากภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้

แม้ตลาดอสังหาฯ เป็นขาลงในช่วงนี้ แต่จะส่งผลดีในระยะยาวกับลูกค้าและดีเวลลอปเปอร์ มาตรการ LTV ไม่ส่งผล กระทบกับที่อยู่อาศัยแนวราบมากนักเพราะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ขณะที่ตลาดคอนโดที่ได้รับผลกระทบ ต้องหาช่องวางตลาดในแต่ละทำเล และเซ็กเมนต์ เพื่อจับกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก LTV เช่น กลุ่มเริ่มต้นทำงานและเรียลดีมานด์

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าบริหาร บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นต์ มองว่า ปี 2562 – 2563 สิ่งที่เป็นปัจจัยลบกับธุรกิจอสังหาฯ ยังเป็นเรื่องการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยจีดีพีจะเติบโตที่ราว 3.2 – 3.5% มาตรการ LTV ยังส่งผลต่อการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติยังหดตัวต่อเนื่อง แต่ยังมีปัจจัยบวกเรื่องทิศทางดอกเบี้ยของหลายธนาคารมีแนวโน้มลดลงหรือทรงตัว และความคืบหน้าโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนต่อทยายเปิดใช้บริการ ทำให้มีดีมานด์ของทำเลใหม่

อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่ามาตรการ LTV ที่เริ่มใช้ตั้งแต่เดือน เม.ย. 2562 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง จากปัญหาการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ดังนั้นปีนี้จึงปรับแผนการเปิดโครงการใหม่ จากเดิมจะเปิดคอนโดมิเนียม 12 โครงการ จะเหลือ 8 โครงการ โดยเลื่อนออกไปเป็นปีหน้า 4 โครงการ

ช่วงครึ่งปีแรกเปิดคอนโดไปแล้ว 2 โครงการ มูลค่า 2,950 ล้านบาท ครึ่งปีหลังจะเปิดอีก 6 โครงการ มูลค่า 11,000 ล้านบาท

“ปีนี้ถือเป็นปีที่ยาก ตลาดเจอทั้ง LTV กำลังซื้อก็ชะลอตัว การเปิดคอนโดหากดูแล้วไม่ได้ยอดขาย 30 – 40% ก็ยังไม่น่าทำ เพราะไม่คุ้มการลงทุนค่าการตลาด จึงตัดสินใจเลื่อนออกไป 4 โครงการในปีนี้ เพื่อรอดูจังหวะที่เหมาะสม แต่ตลาดคอนโดถือว่ากลับมาได้เร็วหากสถานการณ์ดี”

สำหรับคอนโดที่จะเปิดตัดครึ่งปีหลัง จะเป็นกลุ่ม Affordable ตลาดกลางและล่าง ที่เป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่จริง แต่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ยังมีกำลังซื้อเข้ามาต่อเนื่อง

เล็งเบอร์หนึ่ง “บ้านเดี่ยว” ท็อป 3 ทาวน์เฮาส์

ครึ่งปีแรก 2562 แสนสิริ เปิดไปแล้ว 8 โครงการ มูลค่า 13,00 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 4 โครงการ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2 โครงการ มูลค่า 1,550 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 2,950 ล้านบาท

ช่วงครึ่งหลังปี 2562 จะเปิดตัวโครงการใหม่ 16 โครงการ มูลค่า 24,000 ล้านบาท โดยโฟกัสกลุ่ม “แนวราบ” เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ด้วยจะเปิดตัวโครงการแนวราบ 10 โครงการ มูลค่า 13,000 ล้านบาท  แบ่งเป็น “บ้านเดี่ยว” 4 โครงการ มูลค่า 7,200 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ มูลค่า 5,800 ล้านบาท

ปีนี้ตั้งเป้าหมายยอดขายของโครงการแนวราบ 15,000 ล้านบาท และเป้าหมายการโอนโครงการแนวราบ 16,500 ล้านบาท

“แสนสิริ วางเป้าหมายเป็นผู้นำตลาดบ้านเดี่ยว และท็อป 3 ตลาดทาวน์เฮาส์ภายใน 3 ปี จากปัจจุบันเป็นอันดับ 2 ตลาดบ้านเดี่ยวและอันดับ 4 – 5 ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ เป้าหมายปี 2564 จะมียอดขายบ้านเดี่ยว 20,000 ล้านบาทและทาวน์เฮาส์ 10,000 ล้านบาท”

สำหรับยอดโอนในปี 2562 ยังเป้าหมายเดิมที่ 32,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 51% และคอนโดมิเนียม 49% เป็นโครงการของแสนสิริ 70% และโครงการร่วมทุน 30% โดยครึ่งปีแรกมียอดโอน 10,900 ล้านบาท