หน่วยเปิดตัวใหม่น้อยสุดในรอบ 23 ปี เป็นรองแค่ช่วงต้มยำกุ้ง!

อ้างอิงข้อมูล AREA พบว่า หน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัย หดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน ดังนี้

ปี 2568

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 41,490 ยูนิต ลดลง 32% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 290,615 ล้านบาท ลดลง 29% (YoY)

ปี 2567

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 61,453 ยูนิต ลดลง 39% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 413,773 ล้านบาท ลดลง 26% (YoY)

ปี 2566

• หน่วยเปิดตัวใหม่ 101,536 ยูนิต ลดลง 5% (YoY)
• มูลค่าเปิดตัวใหม่ 559,743 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY)

“จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ปีก่อน ถือว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2546 ที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ราว 52,305 ยูนิต และต่ำกว่าช่วงโควิดระบาดหนัก ๆ ในปี 2563 – 2564 ที่มีหน่วยเปิดตัว 73,043 ยูนิต และ 60,489 ยูนิต ตามลำดับ”

ทั้งนี้ สถานการณ์เปิดตัวใหม่ปี 2568 ย่ำแย่เป็นรองแค่ช่วง ”วิกฤติต้มยำกุ้ง“ ในราวปี 2540 – 2544 (รวมระยะเวลาผลกระทบต่อเนื่องต่อตลาดอสังหา) ดังนี้

• ปี 2540 เปิดตัวใหม่ 44,353 ยูนิต
• ปี 2541 เปิดตัวใหม่ 3,421 ยูนิต
• ปี 2542 เปิดตัวใหม่ 4,149 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 8,748 ยูนิต
• ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 14,322 ยูนิต

หน่วยรอขาย 2 แสนหน่วย คาดใช้เวลาระบายสต็อก 4 ปี

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA กล่าวว่า ปัจจุบันมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 49.8 เดือน (ประมาณ 4 ปี)

สถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้น เพราะจำนวนหน่วยข้างต้น ลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วยเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี 2566) แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมาก การเปิดตัวโครงการน้อยลง

“การดูดซับอุปทานเดิมมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต”

ผู้ประกอบการแข่งดุ ราคาที่ดิน-บ้านลดลง

ด้านราคาที่อยู่อาศัย เมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 4.612 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.477 ล้านบาท สะท้อนว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวลดลง ประมาณ -2.9%

โดยอสังหาทุกประเภทมีการปรับตัวลดลงทั้งหมด ดังนี้

• ที่ดินจัดสรร -4.7%
• อาคารพาณิชย์ -4.1%
• อาคารชุด -3.5%
• ทาวน์เฮ้าส์ -2.8%

การปรับตัวลงลงเล็กน้อยครั้งนี้ ตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า สินค้าราคาถูกจะหดตัวมากสุด ดังนี้

• ระดับราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ลดลง -5.0%
• ระดับราคามากกว่า 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลดลง -4.0%
• ราคา 5 แสนบาท – 1 ล้านบาท ปรับลดลง -3.5%

การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา

ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง ควบคู่กับการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปีต้อนรับปีใหม่ 2568

นอกจากนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาไม่ได้มาก ทำให้ราคาเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ประเมินปี 69 ตลาดอสังหาเทิร์นอะราวด์ +5% ส่วน 3 ปีหน้าคงที่-ไม่โต

ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดอสังหายังมีปัจจัยลบอยู่ เช่น

• หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
• ต้นทุนธุรกิจปรับตัวเพิ่ม
• ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
• ความผันผวนของตลาดโลก
• โอกาสอาจเกิดสงครามระหว่างประเทศมีมากขึ้น

ปัจจัยบวกก็ยังมี เช่น

• อาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาลออกมาอีก
• ภาวะดอกเบี้ยมีทิศทางทรงตัวหรืออาจปรับลดลงบ้าง
• มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น

AREA คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างประมาณ 5%

แต่ในระยะปานกลาง ในอีก 3 ปีข้างหน้า (ปี 2570-2572) ตลาดก็ยังอาจทรงตัวเพราะเศรษฐกิจไทย    ยังคงเติบโตช้านั่นเอง

• พ.ค. 55 ราคาเฉลี่ย 31 บาท
• พ.ค. 56 ราคาเฉลี่ย 31.8 บาท
• พ.ค. 57 ราคาเฉลี่ย 34.3 บาท
• พ.ย. 57 ราคาเฉลี่ย 36.1 บาท
• พ.ค. 58 ราคาเฉลี่ย 38.4 บาท
• พ.ย. 58 ราคาเฉลี่ย 40 บาท
• พ.ค. 59 ราคาเฉลี่ย 41.7 บาท
• พ.ย. 59 ราคาเฉลี่ย 43.1 บาท
• พ.ค. 60 ราคาเฉลี่ย 45.7 บาท
• พ.ย. 60 ราคาเฉลี่ย 47.1 บาท
• พ.ค. 61 ราคาเฉลี่ย 48.1 บาท
• พ.ย. 61 ราคาเฉลี่ย 49 บาท
• พ.ค. 62 ราคาเฉลี่ย 50.2 บาท
• พ.ค. 63 ราคาเฉลี่ย 51.4 บาท
• มิ.ย. 64 ราคาเฉลี่ย 53.5 บาท
• พ.ค. 65 ราคาเฉลี่ย 57 บาท
• พ.ค. 67 ราคาเฉลี่ย 62.8 บาท
• มิ.ย. 68 ราคาเฉลี่ย 64 บาท

เมื่อประเมินจากภาพรวมสะสม 13 ปี (พฤษภาคม 2555 – มิถุนายน 2568) ราคาเพิ่มจาก 31.0 บาท เป็น 64.0 บาท หรือเพิ่มขึ้น 106.5% และหากคิดเป็นการเพิ่มขึ้นต่อปี ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นประมาณ 5.7% ต่อปี ส่วนปี 2568 เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับปี 2567

หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ราคาอาหารเพิ่มขึ้น ส่วนสำคัญมาจาก ”ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเพื่อการขายอาหาร“ เช่น ร้านอาหารบางแห่งเช่าพื้นที่ขนาดประมาณ 18 ตารางเมตร เป็นเงินถึง 60,000 บาทต่อเดือน (ตร.ม.ละ 3,333 บาท)

และด้วยเหตุที่ค่าเช่าพื้นที่ขายแพง ก็เลยมีร้านอาหารประเภท “อาหารกล่อง” คือให้ผู้ซื้อๆ กลับไปรับประทานที่อื่น จึงประหยัดค่าเช่าได้มาก ถือเป็นการปรับตัวครั้งสำคัญ

ดังนั้น รัฐบาลหรือกรุงเทพมหานคร อาจช่วยจัดหาพื้นที่ค้าขายในราคาถูก เพื่อให้ผู้ค้าสามารถยืนหยัดขายในราคาที่ไม่แพงจนเกินไป เพื่อเป็นการช่วยเหลือค่าครองชีพแก่ประชาชน

สำหรับราคาอาหารในปี 2568-2569 น่าจะยังค่อนข้างทรงตัวเพราะเศรษฐกิจฝืดเคืองกันทั่วหน้า หากขึ้นราคาสินค้าอาหารอีก ก็คงยิ่งขายยาก ราคาอาหารจึงน่าจะเพิ่มขึ้นไม่เกิน 2% เช่นกัน