อย่างไรก็ดี อินไซด์ที่น่าสนใจ คือ พบ “การปล่อยเช่าวิลล่าแบบอิสระ” มากขึ้น พฤติกรรมเจ้าของวิลล่ากำลังเปลี่ยนจากการ “มีบ้านพักตากอากาศ” มาเป็น “มีสินทรัพย์เพื่อทำเงิน” อย่างแท้จริง

โดย 80% ของวิลล่าอยู่ภายใต้การบริหารของ third-party บ่งชี้ว่าเจ้าของไม่ต้องการจัดการเองอีกต่อไป และเปลี่ยนแปลงจากการปล่อยเช่าพาร์ทไทม์ สู่นักลงทุนอสังหาเต็มตัว

ทั้งนี้ ปี 2568 มีจำนวน ‘ปล่อยเช่าวิลล่า’ กว่า 3,055 หลัง เพิ่มขึ้น 34% ภายในปีเดียว (YoY)

ปัจจัยดังกล่าว หนุนการแข่งขัน ปล่อยเช่าวิลล่าสมุยเข้าสู่ภาวะดุเดือด (Red Ocean) สะท้อนจาก ราคาเช่าวิลล่าสมุย เฉลี่ยเหลือ 13,012 บาท/คืน หดตัว 11% YoY จากปีก่อนมีราคาเช่าประมาณ 14,321 บาท/คืน

โดยตลาดส่วนใหญ่ประกอบด้วย

• วิลล่า 2 ห้องนอน 21%
• วิลล่า 3 ห้องนอน 31%
• วิลล่าขนาดใหญ่ 4 ห้องนอนขึ้นไป 31%

ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีความผันแปรตามฤดูกาลอย่างชัดเจน

• อัตราเข้าพักต่ำสุดอยู่ที่ 38.7% ในเดือนกันยายน
• อัตราเข้าพักสูงสุด 76.2% ในเดือนกุมภาพันธ์

แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนจะลดลงจากการที่มีจำนวนวิลล่าในตลาดเพิ่มขึ้น

แต่นั่นไม่ได้แปลว่า “ตลาดเช่าวิลล่าสมุย” หมดเสน่ห์เสียทีเดียว เพราะหากโฟกัส อัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate) อยู่ที่ 71.5% เพิ่มขึ้น 5.7% YoY

ขณะที่จำนวนวันเช่าก็ยาวขึ้น จากปี 2567 อยู่ที่ 4.4 คืน มาเป็น 4.6 คืน ในปี 2568 หรือเพิ่มขึ้น 5% YoY

“ดีมานด์ที่พักสมุยยังคงแข็งแกร่ง จากกลุ่มที่ต้องการความเป็นส่วนตัว อัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น สะท้อนว่ากลยุทธ์การเน้นปริมาณผู้เข้าพักของผู้ประกอบการหลายราย” บิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks กล่าว

ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยหลักบนเกาะสมุย มีจำนวนยูนิตรวมทั้งสิ้น 2,882 ยูนิต แบ่งเป็น

คอนโด มีจำนวน 1,513 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 88,500 บาท/ตารางเมตร

• คอนโด แบบ 1 ห้องนอน (ขนาด 40–70 ตร.ม.) ราคากลาง 3.5 ล้านบาท
• คอนโด แบบ 2 ห้องนอน (ขนาด 80–110 ตร.ม.) มีราคากลางที่ 7.2 ล้านบาท

วิลล่า มีจำนวน 1,369 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 60,600 บาท/ตารางเมตร

• วิลล่าสองห้องนอน (150–250 ตร.ม.) มีราคาประมาณ 12.2 ล้านบาท
• วิลล่ายูนิตแบบ 3 ห้องนอน (ขนาด 250–350 ตร.ม.) มีราคากลาง 14.9 ล้านบาท
• วิลล่า 4 ห้องนอนขนาดใหญ่ (400–500 ตร.ม.) อาจมีราคาสูงกว่า 28.9 ล้านบาท

สำหรับในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่า กระจายอยู่โซนต่าง ๆ ดังนี้

• บ่อผุด (70%) ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางของเกาะ ครอบคลุมทั้งสนามบินสมุยและชายหาดยอดนิยมอย่างเฉวง
• ตำบลมะเร็ต (15%)
• ตำบลแม่น้ำ (9%)
• ตำบลอ่างทอง (3%)

“พื้นที่บ่อผุด มะเร็ต และแม่น้ำ รวมกันคิดเป็น 85% ของมูลค่าตลาดอสังหาบนเกาะสมุย สะท้อนถึงความน่าสนใจของทำเล และความพร้อมด้านการพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้อย่างชัดเจน ที่พักริมทะเลมีจำนวน 631 ยูนิต ขณะที่ที่พักอาศัยภายแบบ Branded Residences มีจำนวน 550 ยูนิต”

จนปัจจุบัน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ กทม. มีจำนวน 21,509 ยูนิต จาก 120 โครงการ โดยกระจุกตัวอยู่ใน 2 ทำเลหลัก ได้แก่

• Middle Sukhumvit (พร้อมพงษ์-เอกมัย) ซึ่งมี 8,129 ยูนิตจาก 48 โครงการ ถือเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด
• Lower Sukhumvit (อโศก-เพลินจิต) มี 4,135 ยูนิตจาก 26 โครงการ

และมีแผนขยายตัวอีก 2,319 ยูนิต จาก 11 โครงการใหม่ โดยในจำนวนนี้สัดส่วน 50% กระจุกตัวพื้นที่สุขุมวิทตอนใต้ และส่วนใหญ่อยู่ในโครงการไฮบริดหรือมิกซ์ยูส

บิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks กล่าวว่า ในอดีตความต้องการเช่าระยะยาวในสุขุมวิทส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่นที่มาทำงานในไทย แต่หลังจากบริษัทต่าง ๆ ลดงบประมาณที่พักสำหรับชาวต่างชาติ ทำให้ตลาดเปลี่ยนไปสู่การเช่าระยะกลางและระยะสั้น

ปัจจุบันกลุ่มผู้เช่าหลักกลายเป็นนักท่องเที่ยว พักแบบระยะสั้น (น้อยกว่า 1 เดือน) ส่วนใหญ่มาจาก จีน ญี่ปุ่น เกาหลี อินเดีย และยุโรป

ปัจจัยที่เลือกเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทนโรงแรม เพราะต้องการพื้นที่ที่กว้างขึ้นและสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ครัวขนาดเล็ก เครื่องซักผ้า เป็นต้น

สำหรับตลาดเช่ารายเดือนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ กทม. ในปัจจุบันมีราคาแตกต่างกันไปตามเซกเมนต์ที่พัก ดังนี้

• Midscale 50,000 บาท/เดือน
• Upper Midscale 65,000 บาท/เดือน
• Upper Upscale 75,000 บาท/เดือน
• Luxury 94,500 บาท/เดือน

ส่วนราคาห้องพักต่อคืนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หรูเพิ่มขึ้น 9.7% นับจากปี 2562 มาอยู่ที่ 3,211 บาทต่อคืน ในปี 2567 ขณะที่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลง 4.7% จากช่วงก่อนโควิด เหลือ 77.5% ในปี 2567 เนื่องจาก มีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่เพิ่มขึ้น