แต่คำว่า ‘ถอย’ หรือ ‘ปิดกิจการ’ ไม่เคยอยู่ในพจนานุกรมของ ‘รัชพล ไกรจิรโชติ’ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด ผู้บริหาร Center One และวันนี้ได้ส่งต่อมาถึง ‘นราชัย ไกรจิรโชติ’ ผู้จัดการโครงการและผู้จัดการฝ่ายการตลาดฯ ทายาทรุ่น 2 ผู้เข้ามารับภารกิจสานต่อธุรกิจ นั่นคือ การปักหมุด ONN ANU โครงการใหม่ที่ใช้เงินลงทุนราว 500 ล้านบาท

Positioning ได้มีโอกาสสัมภาษณ์ทั้งคู่ว่า ทำไมห้างเล็กๆ แห่งนี้ถึงยังเดินหน้าต่อ แถมมีการขยับครั้งใหญ่ ภายใต้สถานการณ์ที่มีความท้าทายเข้ามามากมาย รวมถึงการแข่งขันจาก ‘ห้างใหญ่’ ที่รุกคืบตลอดเวลา 

“ผมไม่มีความคิดเลิก หรืออยากขาย แต่อยากส่งต่อให้ Center One กลมกลืนกับชุมชนไปนานๆ เพราะที่นี้เหมือนหมู่บ้านที่มีผู้คนมาใช้ชีวิต ผมอยากให้เป็นแบบนี้ไปนานๆ ซึ่งต้องปรับตัวให้ทันยุคทันผู้บริโภค โดยช่วงนี้เป็นเวลาที่ดี เพราะมีคนรุ่นใหม่ (เช่น นราชัย ผู้เป็นลูกชาย) เข้ามา พวกเขามีความคิดใหม่ๆ เข้าใจคนรุ่นใหม่ ถ้าให้คนรุ่นผมคิด คงวนอยู่กับแบบเดิมๆ ” รัชพลเล่าให้ Positioning ฟัง

ห้างเก่าแก่คู่อนุสาวรีย์ฯ นาน 31 ปี

เดิมห้างแห่งนี้ใช้ชื่อว่า People Plaza เป็นห้างเก่าแก่ที่เปิดมาคู่กับโรบินสัน สาขาอนุสาวรีย์ชัยฯ (ปิดตัวไปนานแล้ว) ต่อมากิจการประสบปัญหาขาดทุนต้องปิดตัวลง ทางกลุ่มผู้บริหารชุดปัจจุบันจึงได้เข้ามาเทคโอเวอร์และเปลี่ยนชื่อเป็น Center One เมื่อประมาณปี 2538 ในรูปแบบ Shopping Mall (ห้างให้เช่าพื้นที่) เน้นกลุ่มพ่อค้าแม่ค้ารายย่อยและความหลากหลายของสินค้า

ภายใต้คอนเซ็ปต์ ‘จุดนัดพบ’ วางให้เป็นจุดแวะพัก หาอะไรกิน ซื้อของ และรอเพื่อนที่กำลังเดินทาง สอดคล้องกับศักยภาพของอนุสาวรีย์ที่มีความชัดเจนในการเป็น ‘จุดเปลี่ยนผ่านการเดินทาง’ หรือ Transportation Hub

เผชิญวิกฤตหลายครั้ง

จากวันนั้นถึงวันนี้ Center One เปิดให้บริการมานาน 31 ปี โดยตลอดเส้นทางถือเป็นห้างที่ผ่านร้อนผ่านหนาว และต้องเผชิญกับวิกฤตมาหลายต่อหลายครั้ง 

เริ่มตั้งแต่ 5 ปีแรกของการดำเนินการ รัชพลบอกว่า เป็นช่วง ‘ตั้งไข่’ ธุรกิจเดินไปแบบกระท่อนกระแท่น เนื่องจาก Center One มีหนี้ค่อนข้างเยอะ เพราะไปเทคโอเวอร์บริษัทเดิมที่มีหนี้สะสมอยู่แล้วมาบริหารต่อ ต้องใช้วิธีนำกำไรมาใช้ล้างหนี้เก่าจนหมด

กระทั่งปี 2540 ต้องเจอกับ ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ ซึ่งตอนนั้นลูกค้ากลุ่มแมสไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ทำให้ Center One ประคองตัวฝ่าฟันผ่านมาได้ ก่อนจะเข้าสู่ช่วงธุรกิจอยู่ตัวและกำลังจะไปได้ดี 

ทว่าต้องมาเจอกับอีกหนึ่งวิกฤติใหญ่ นั่นคือ ไฟไหม้จากความขัดแย้งทางการเมือง ในปี 2553 ที่ทำให้เสียหายทั้งตึก และในปี 2562 ต้องเผชิญการระบาดของโควิด-19 ที่ห้างต้องปิดให้บริการไปนานถึงปีครึ่ง

“ตอนไฟไหม้ห้างได้รับความเสียหายทั้งตึกเหลือแต่ซาก เราต้องซ่อมแซมเองด้วยงบ 120 ล้านบาท เนื่องจากไม่สามารถฟ้องร้องค่าเสียหายได้ใช้เวลาซ่อมไป 1 ปี และกลับมาเปิดใหม่อีกครั้งด้วยลุคที่เห็นในปัจจุบัน ช่วงโควิดก็หนัก แต่พอเปิดได้ เราก็ไปต่อ”

ONN ANU จิ๊กซอว์ใหม่ขับเคลื่อนธุรกิจ

สำหรับการลงทุนโครงการ ONN ANU ถือเป็นอีกก้าวสำคัญที่สะท้อนให้เห็นการเดินหน้าทางธุรกิจของทางกลุ่ม และย้ำให้เห็นความมั่นใจในฐานะ ‘ห้างเจ้าถิ่น’ ที่จะอยู่คู่ย่านอนุสารีย์ฯ ซึ่งทั้ง Center One และ ONN ANU จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กันและกัน

“เราอยู่ในย่านอนุสาวรีย์ฯมานาน รู้ศักยภาพของย่านนี้ดีว่า มีคนมากพออยู่แล้ว โจทย์คือทำอย่างไรให้คนรู้สึกมาแล้วแตกต่าง รู้จักแฮปปี้” นราชัยกล่าว พร้อมเสริมว่า 

โดย Center One จะเป็นจุดนัดพบ ขณะที่ ONN ANU จะเป็นเหมือน ‘ห้องรับแขก’ ที่มีความ Active และสนุกสนาน ในคอนเซ็ปต์ Day to Night เปิด 07:00 – 02:00 น. เพื่อฉีกภาพลักษณ์เดิมๆ และตอบโจทย์คนยุคนี้ได้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะ First Jobber อายุ 25-30 ปี กลุ่มเป้าหมายหลักที่ต้องการเข้าถึง

“จากอินไซต์เราพบว่า คนรุ่นใหม่ใช้ชีวิตดึกลง จึงเป็นที่มาของคอนเซ็ปต์นี้ และหาฟังก์ชันเข้ามาแมตช์ วางเป้าหมายให้เป็นจุดเติมพลังในรอยต่อของชีวิตคนเมือง ตอนนี้ร้านที่เป็นแม่เหล็กในการดึงคนที่เปิดเผยได้ เช่น ลัคกี้สุกี้ เป็นต้น” 

ศักยภาพของ‘อนุสาวรีย์ฯ ทำเลทองที่ไม่เห็นการเข้ามาของรายใหญ่

สำหรับศักยภาพของพื้นที่ นราชัยบอกว่า มีคนมากพออยู่แล้ว เพราะ 

1.การเป็น Transportation Hub หรือจุดเปลี่ยนถ่ายการคมนาคมที่สำคัญทั้งรถตู้ รถเมล์ และรถไฟฟ้า เฉลี่ย 100,000-200,000 คนต่อวัน

2.การเป็น Medical Hub : แหล่งรวมของโรงพยาบาลใหญ่ เช่น ราชวิถี, พระมงกุฎฯ และรามาธิบดี ฯลฯ ที่มีคนไข้และบุคลากรหมุนเวียนรวมกันนับหมื่นคนต่อวัน ยังไม่รวมบุคลากรของหน่วยราชการที่อยู่โดยรอบ

3.การอัปเกรดของกลุ่มลูกค้าสู่ Premium Mass : ในอดีตกลุ่มลูกค้าย่านอนุสารีย์ชัยจะมีความหลากหลาย แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มแมส แต่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ย่านนี้ได้มีการพัฒนาเห็นชัดเจนจากการเข้ามามากขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียมชื่อดังในระดับเกรดพรีเมียม ทำให้กลุ่มผู้บริโภคของย่านนี้เปลี่ยนมาเป็น Premium Mass ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง 

4.การพัฒนาในอนาคต โดยตอนนี้ทางกรุงเทพมหานครกำลังปรับปรุงภูมิทัศน์และทำ Skywalk เชื่อมต่อรอบเกาะอนุสาวรีย์ชัย เพื่อช่วยให้การหมุนเวียนของคน (Circulation) สะดวกขึ้น และเป็นผลดีต่อธุรกิจ

นั่นเป็นเหตุผลว่า ทำไมกลุ่ม Center one ถึงกล้าประมูลซื้อตึก Victory Mall (ตึกดอกหญ้าเดิม) มาพัฒนาเป็นโครงการใหม่ ONN ANU ด้วยงบลงทุนรวมที่ดินและการรีโนเวทประมาณ 500 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวในไตรมาส 3 ปี 2569 

ส่วนทำไมถึงไม่เห็น ‘รายใหญ่’ ในธุรกิจรีเทลรุกเข้ามาในย่านนี้ ทั้งๆ ที่มีศักยภาพสูง นั่นมาจาก

ข้อจำกัดผังเมือง: พื้นที่รอบอนุสาวรียฯ มีกฎหมายห้ามสร้างตึกสูงเกิน 4 ชั้น ยกเว้นโรงพยาบาล

กรรมสิทธิ์ที่ดิน: ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของราชการ หรือเป็นโฉนดแปลงย่อย การรวบรวมให้เป็นที่ผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการรีเทลจึงเป็นไปได้ยาก บวกกับมีราคาสูงลิ่ว หากจะเช่าก็อาจจะไม่คุ้มกับการลงทุน 

ขณะที่ทาง Center one เป็นเจ้าของพื้นที่เอง ทำให้มีความได้เปรียบในการบริหารจัดการและต้นทุน

รายเล็กอยู่รอดได้หากเข้าใจลูกค้า

แม้การแข่งขันของธุรกิจรีเทลค่อนข้างสูง แต่นราชัยบอกว่า รายเล็กสามารถอยู่รอดได้ ประเด็นสำคัญ คือ ‘ความเข้าใจลูกค้า’ และ ‘การปรับตัว’ ที่ต้องมาทำความเข้าใจทั้งพื้นที่ พฤติกรรมผู้บริโภค และสิ่งที่ให้คุณค่าในการจับจ่าย เพื่อดีไซน์โซลูชั่นให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า ซึ่งไม่มีสูตรตายตัว 

“Center One ผมมองเป็น ‘พี่ชาย’ ที่โตมาด้วยกัน เพราะผมเกิดปี 2540 ส่วน Center One เกิดปี 2538 โดยโจทย์ของผม คือ เข้ามาช่วยให้ปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ หาข้อมูลมาคุยกัน เพื่อให้ยังอยู่ในพื้นที่นี้ให้ได้ และ ONN ANU จะเข้ามาเป็นจิ๊กซอว์สำคัญ”

ขณะที่รัชพลยังคงยึดถือโจทย์เดิม ก็คือ ‘การรับใช้คนในย่านนี้ในช่วงเวลาหนึ่งของชีวิตเขา’ ซึ่งเขาจะทำให้สองโครงการทั้ง Center One และ ONN ANU ตอบโจทย์คนที่มีชีวิตเกี่ยวโยงในย่านนี้ให้ได้ในวันนี้ที่พฤติกรรมเปลี่ยน 

ส่วนการตั้งเป้าหมายในเรื่อง ‘รายได้’ หรือ ‘จำนวนผู้ใช้บริการ’ ตอนนี้ยังไม่ได้วางไว้ชัดเจน แต่ไปดูผลลัพธ์ว่า ร้านค้าแฮปปี้สามารถขายของได้หรือไม่ ลูกค้ามาใช้บริการและกลับมาใช้ซ้ำหรือไม่ ซึ่งสุดท้ายเรื่องรายได้จะกลับมาเอง เพราะการเป็นชอปปิ้ง มอลล์ รายได้มาจากค่าเช่า เมื่อร้านค้าอยู่ได้ เราก็อยู่ได้