เจแอลแอล (JLL) ประเมินว่า ปี 2569 มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคนี้จะขยับขึ้นมาอยู่ที่ราว 13,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 4.13 แสนล้านบาท

จากปี 2568 ที่คาดการณ์มูลค่าซื้อขายโรงแรมไว้ 11,900 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.69 แสนล้านบาท แรงหนุนหลักมาจากดีมานด์การเดินทางที่ยังแข็งแรง และพฤติกรรมนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป

ดีมานด์สูง โรงแรมทำเลดีหายากขึ้น

ภาพรวมตลาดตอนนี้คือ นักลงทุนยัง “อยากซื้อ” แต่ สินทรัพย์โรงแรมคุณภาพมีจำกัดมากขึ้น

โดยประเทศตลาดเสี่ยงต่ำ ราคาโรงแรมค่อนข้างสูง ส่วนโรงแรมในตลาดเกิดใหม่ยังเปิดโอกาสให้ “ซื้อวันนี้ เพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต”

ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้นักลงทุน รอบคอบกว่าเดิม ดีลใช้เวลานานขึ้น ตรวจสอบละเอียดขึ้น และโฟกัสการคุมต้นทุนมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดโดยรวมมีเสถียรภาพมากขึ้นในระยะยาว

ใครคือดาวเด่นของภูมิภาค

ช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569 ตลาดโรงแรมที่นักลงทุนจับตาที่สุด ได้แก่

• ญี่ปุ่น
• สิงคโปร์
• ออสเตรเลีย

โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) ซึ่งมองหาโรงแรมที่มีเอกลักษณ์และสร้างมูลค่าได้

นอกจากนี้ “เวียดนาม” ถูกมองว่าเป็นตลาดดาวรุ่ง ที่เริ่มมีโอกาสลงทุนใหม่ ๆ โผล่ขึ้นมาอย่างชัดเจน

ไทยยังมีดีล แต่ขนาดไม่ใหญ่ ปี 68 ซื้อขายโรงแรม 2.6 หมื่นล้านบาท

สำหรับประเทศไทย ตลาดซื้อขายโรงแรม ส่วนใหญ่ยังเป็นตลาดที่นักลงทุนไทยให้ความสนใจสูง

ขณะที่ นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยังเข้ามาดูโอกาสต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ดีลในไทยส่วนใหญ่ยังเป็น ดีลขนาดกลาง-เล็ก เมื่อเทียบกับตลาดหลักอื่นๆ

• ปี 2568 คาดมูลค่าซื้อขายสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์ (ราว 26,000 ล้านบาท)
• ปี 2569 คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 40.2 ล้านดอลลาร์ (ราว 13,000 ล้านบาท) ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยปกติ

การท่องเที่ยวไทยฟื้นช้ากว่าเพื่อน

ปัจจัยที่ทำให้ตลาดซื้อขายโรงแรมในไทยไม่ดึงดูดเท่าเพื่อนบ้าน หลัก ๆ มาจาก “การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวช้า” เมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาคเดียวกัน

อ้างอิงข้อมูลจาก องค์การการท่องเที่ยวโลก (UNWTO) ระบุว่า ปี 2568 การเดินทางระหว่างประเทศทั่วโลกจะโต 3 – 5%

ครึ่งแรกของปี 2568 เอเชียแปซิฟิกมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น 11% คิดเป็น 92% ของระดับก่อนโควิด

ประเทศฟื้นตัวมากสุด ได้แก่

• ญี่ปุ่น และเวียดนาม โต 21%
• เกาหลีใต้ โต 15%

แต่ไทยกลับสวนทางเล็กน้อย

• 9 เดือนแรกของปี 2568 นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง 8%
• นักท่องเที่ยวจีนหดตัวถึง 35% คิดเป็นสัดส่วนเพียง 40% ของช่วงก่อนโควิด (ปี 2562)

อย่างไรก็ดี การท่องเที่ยวในไทย ยังมีบางตลาดที่โตสวนกระแส เช่น

• อินเดีย (+15%)
• สหราชอาณาจักร (+14%)
• รัสเซีย (+10%)

ตลาดโรงแรมภูมิภาคขยายตัว ไทยยังติดลบ

ทั้งนี้ โรงแรมในเอเชียแปซิฟิก มีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) เพิ่มขึ้น 2%

แต่ไทยกลับลดลง 4% จากอัตราเข้าพักที่ชะลอตัว และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะเวียดนาม

แม้รายได้จะลดลง แต่ตลาดลงทุนไทยยังคึกคัก โดยช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 มูลค่าซื้อขายโรงแรมรวม 642 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.99 หมื่นล้านบาท สูงกว่าปีก่อน และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี อย่างชัดเจน

นักลงทุนไทยตัวขับเคลื่อนหลัก

เจแอลแอล ระบุว่า 69.5% ของมูลค่าการซื้อขาย มาจากนักลงทุนไทย โดยดีลใหญ่หลายรายการเป็นโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเพิ่มมูลค่าในอนาคต

อีกเทรนด์ที่น่าสนใจ คือ โรงแรมบนที่ดินเช่า เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้น มีมูลค่าซื้อขายรวมราว 127 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.9 พันล้านบาท คิดเป็นเกือบ 20% ของตลาดทั้งหมด

เหตุผลหลัก คือ ราคาที่ดินในเมืองสูง ทำให้นักลงทุนยอมเปิดรับโมเดลเช่าระยะยาว หากแผนธุรกิจชัดและคุ้มค่า

ข้อมูลจาก โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) ที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ ระบุว่า ปีก่อนเป็นที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาให้นักลงทุน รวมมูลค่า 3.8 หมื่นล้านบาท ตัวอย่างดีลใหญ่

• ดีลเช่าระยะยาวที่ดินแปลงใหญ่ในย่านราชดำริ
• ดีลซื้อที่ดินของผู้ผลิตเซมิคอนดักเตอร์ระดับโลกในนิคมอุตสาหกรรม
• ดีลการซื้อที่ดินย่านบางนาเพื่อพัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์
• ดีลเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาโรงแรมในทำเลศักยภาพบนถนนสุขุมวิท

ที่น่าสนใจที่สุด คือ ดีลการซื้อขายโรงแรม ในปี 2567 มีทั้งหมด 16 โปรเจกต์ มูลค่ารวม 22,000 ล้านบาท เติบโต 277% เมื่อเทียบกับปี 2566 (YoY) ที่มีมูลค่าเพียง 8,500 ล้านบาท และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 15 ปี (พ.ศ. 2553-2567) ที่มีมูลค่าซื้อขายเฉลี่ยเพียง 10,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ปี 2567 มีดีลสำคัญ คือ การซื้อขายโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ซึ่งถือเป็นดีลซื้อขายสินทรัพย์เดี่ยว (Single-Asset) ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติการณ์

แนวโน้มปี 2568 เป็นปีแห่งโอกาสการลงทุน เติบโตอย่างแข็งแกร่ง จาก 4 กลุ่มสินทรัพย์หลัก ได้แก่

• โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม
• ดาต้าเซ็นเตอร์
• โรงแรม
• ที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี

ทั้งนี้ ตลาดการลงทุนโรงแรมยังคงมีความหลากหลาย ทั้งดีลประเภท Core/Core-Plus และ Value-Add/Opportunistic

โดยในปี 2568 ยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากผู้ขายสามารถใช้ประโยชน์จากผลประกอบการที่ดีขึ้นของ โรงแรม รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างคงที่

“ทำให้เราคาดการณ์ว่ามูลค่าการทำธุรกรรมจะสูงกว่า 13,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศตั้งแต่ปี 2553 ประมาณ 12%”