ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง จากเอฟเฟกต์เศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลใน 2 ด้าน ได้แก่

• อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) สูงขึ้นจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
• คนสนใจซื้อบ้านน้อยลง ด้วยบรรยากาศเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยต่อการซื้อบ้าน แม้กู้ผ่าน แต่เปลี่ยนใจไม่ซื้อ

การชะลอตัวลงของตลาดที่อยู่อาศัย สะท้อนชัดเจนจาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. และปริมณฑล ปี 2568 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 40,000 ยูนิต/ปี ลดลง 60% เมื่อเทียบกับช่วงปกติที่มียอดโอนฯ เฉลี่ย 100,000 ยูนิต/ปี

โดยถือเป็นยอดโอนฯ ต่ำสุดในรอบ 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 ที่มียอดโอนฯ ราว 50,000 ยูนิต/ปี

สำหรับปี 2569 เสนาฯ รับมือความผันผวนทางเศรษฐกิจ โดยลดการเปิดตัวใหม่เหลือ 8 โครงการ มูลค่า 10,700 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 14,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9,300 ล้านบาท

“ปีนี้เปิดตัวน้อยลง เนื่องจาก ยังมีสต็อกพร้อมขายในมือเกือบ 40,000 ล้านบาท คาดใช้เวลาระบายสินค้าราว 3-4 ปี”

พร้อมกันนี้ เสนาฯ หันมาให้ความสำคัญกับการเติบโตบนพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ควบคู่กับการขยายพอร์ตฯ รายได้ประจำ (Recurring Income) และการลดหนี้สินต่อทุน (D/E) เหลือ 1.29 เท่า เสริมความมั่นคง ลดความผันผวน และสร้างเสถียรภาพทางการเงินระยะยาว

ลุยต่อ LivNex – RentNex ขยายพอร์ตฯ เช่า 3 พันยูนิต

ช่วงที่ผ่านมา เสนาฯ เผชิญยอดรีเจ็กต์ เรต แตะระดับ 70% เนื่องจาก พอร์ตฯ ใหญ่เป็นบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยกู้

หนึ่งในกลไกสำคัญที่เสนาฯ นำมาช่วยในช่วงตลาดชะลอตัว คือ

1.LivNex หรือ เช่าออมบ้าน

โดยเปิดให้ผู้อยากซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน มาปรับพอร์ตการเงินภายใน 3 ปี เพื่อให้ยื่นกู้ผ่านในอนาคต

”เราช่วยผู้อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่านได้ราว 20-30% จากกลุ่มรีเจ็กต์เรต 70% ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการ LivNex จำนวน 976 ราย มูลค่า 1,900 ล้านบาท ซึ่งโมเดลนี้ทำ Capital Gain สูงถึง 30%“

2.RentNex เช่าตรงกับเสนา

ตอบโจทย์ผู้อยากเช่าอย่างเดียว ยังไม่สนใจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน/คอนโดใด ๆ โดยมีผู้เข้าร่วมโครงการ 605 ห้อง มีค่าเช่าตั้งแต่ 5,500 – 10,000 บาท/เดือน หรือคิดเป็นยีลด์ 6-8% ต่อปี

สำหรับโซนปล่อยเช่าที่น่าสนใจ เช่น

• ทำเลใกล้สถานศึกษา อาทิ โซนบางพูน-ปทุมธานี ใกล้ ม.กรุงเทพ ม.รังสิต มีค่าเช่าเฉลี่ย 10,000 บาท/เดือน
• ทำเลใกล้แหล่งงาน อาทิ โซนบางกรวย-ไทรน้อย โซนบางนา กม. 29-เทพารักษ์ และโซนนิคมอุตสาหกรรมบางกะดี มีค่าเช่า 6,500 – 7,000 บาท/เดือน

“ปี 2569 เสนาฯ เตรียมขยายพอร์ตฯ เช่า ทั้งเช่าซื้อ (LivNex) และเช่าคอนโดทั่วไป (RentNex) รวม 40 โครงการ ประมาณ 3,000 ยูนิต โดยแบ่งพื้นที่ไม่เกิน 15% ของโครงการคอนโดเพื่อทำพอร์ตฯ เช่า และข้อมูลช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าแล้ว 180 ล้านบาท”

เปลี่ยนคอนโดบางแห่ง สู่เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หรู เจาะต่างชาติ

ขณะเดียวกัน เสนาฯ ยังได้กระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ รุกตลาด “เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์”

เบื้องต้น ได้นำคอนโด “ปีติ สุขุมวิท 101” เปลี่ยนโมเดลใหม่ เป็น เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ในชื่อแบรนด์ ชามา (Shama) แทน ภายใต้การบริหารของ “กลุ่มออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป”

“ในช่วงปีที่ผ่านมา เราอยาก Diversify ตัวเองไปสู่ธุรกิจอื่น ๆ นอกจากธุรกิจขายที่อยู่อาศัย จึงเริ่มนำคอนโดบางแห่งปรับเป็นเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ เจาะกลุ่มชาวต่างชาติ เพิ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการ 3 วัน”

โดยมี ราคาค่าเช่าอยู่ประมาณ 40,000 – 80,000 บาท/เดือน แล้วแต่ขนาดห้อง เช่น ห้องขนาด 45 ตร.ม. ราคาเช่า 40,000-50,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6-8% ส่วนใหญ่ผู้เช่าจะเป็นคนญี่ปุ่นที่มาเช่าเอง หรือกลุ่มคอร์ปอเรตเป็นบริษัทจีน

หลังเกิดเหตุ 1 สัปดาห์ ได้เข้าตรวจความเสียหายทุกโครงการ 108 แห่ง (รวมโครงการระหว่างก่อสร้างด้วย) ด้านโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 62 โครงการ พบความเสียหายส่วนใหญ่อยู่ที่งานสถาปัตยกรรม มีรอยร้าวเล็กน้อย ฝ้าเปิด ผนังร้าวบางส่วน เคสหนักสุดเป็นประตูปิดไม่ได้ คำนวณความเสียหายคร่าว ๆ ประมาณ 20 ล้านบาท

“ตามกฎหมายบังคับทุกอาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 ต้องออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหว ซึ่งหากมองในเชิงโครงสร้างความเสียหายที่เกิดขึ้น ถือว่าเป็นผลที่รับได้ผ่านตามเกณฑ์”

เบื้องต้น เสนาฯ ทำมาตรการช่วยเหลือและแก้ไข แบ่งออกเป็น 3 เฟส

• เฟส 1 : สร้างความมั่นใจ ตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร และรับรองโดยทีมเสนาและวิศวกรภายนอก ดำเนินการไปแล้วครบ 100% (จากทุกโครงการ 108 แห่ง)
• เฟส 2 : ตรวจสอบ ตรวจสอบเชิงลึก เพื่อนำไปสู่การแก้ไข ลูกบ้านแจ้งปัญหาได้ง่ายขึ้นผ่านแอป SEN PROP
• เฟส 3 : แก้ไข โดยร่วมกับพันธมิตร และผู้ที่เกี่ยวข้อง แก้ไขและซ่อมแซม ในโครงการที่ได้รับความเสียหาย

”ความมั่นใจของลูกค้าตอนนี้กลับมาประมาณ 80% แล้ว“

นอกจากการเยียวยาความเสียหายแล้ว ยังเป็นโอกาสให้เสนา หันกลับมาทำแผนรับมือภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะแผ่นดินไหวมากขึ้น โดยรับคำปรึกษาจากพาร์ตเนอร์อสังหาญี่ปุ่นที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อย่าง “ฮันคิว”

ผ่านแนวคิด Geo fit+ เติมสิ่งที่จำเป็นให้ลูกค้าในอนาคต เช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่เลื่อน ไม่ตก เมื่อเจอแผ่นดินไหว หรือกระทั่งการนำห้องน้ำเคลื่อนที่มาไว้ส่วนกลาง เพื่อรับมือเมื่อเกิดเหตุการณ์อีก เป็นต้น

ดร.ยุ้ย กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ ผลกระทบเกิดกับสินค้าประเภทห้องชุด (คอนโดมิเนียม) โดยเฉพาะตึกสูง ทำให้ดีมานด์อสังหาเปลี่ยนแนว มาสู่แนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์) มากขึ้น เช่นเดียวกับช่วงน้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 ที่ดีมานด์เบนจากกลุ่มบ้านมาหาคอนโด

”ครั้งน้ำท่วมใหญ่ ผลกระทบเกิดเป็นทำเล ๆ ไป แต่รอบนี้เกิดจากประเภท ทำให้ประเมินว่าคอนโดจะชะลอตัวไป 1 ไตรมาส และค่อยกลับมา“

ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค มักจะ ‘ติดทำเลเดิม’ ด้วยความเคยชินกับไลฟ์สไตล์ย่านนั้น ๆ และด้วยข้อจำกัดด้านราคาที่อยู่บางโซน บ้านแนวราบมีราคาสูงกว่าคอนโดมาก ทำให้ท้ายสุดคนจะกลับมาซื้อคอนโด

ยกตัวอย่าง เดอะคิสท์ตรงนิคมอุตสาหรรม ราคาแต่ละประเภทห่างกัน “1 เท่าครึ่ง”

• คอนโด ราคา 1 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.7 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว ราคา 3-4 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ได้เดินหน้าการทำตลาดต่อเนื่อง สำหรับ Livnex หรือ เช่าออมบ้าน เริ่มต้นล้านละ 4,100 บาท ให้ผู้ที่อยากซื้อบ้านแต่ยังไม่สามารถกู้ได้เข้าโปรแกรม 3 ปี โดยเงินเช่าที่จ่ายเสนาแต่ละเดือน จะถูกหักมาเป็นส่วนลด เมื่อผู้ทำสัญญาสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ได้ โดยขณะนี้จากเดิมมีเพียงคอนโด ได้เริ่มขยายไปสู่แนวราบมากขึ้น

ยกตัวอย่าง ต้องการบ้าน/คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท แต่ยังกู้ไม่ได้ โปรแกรมเช่าออมบ้าน จะให้ราคาเช่าอยู่ที่ล้านละ 5,500 บาท เพื่อที่ภายใน 36 เดือน จะสามารถยื่นสเตจเมนต์การชำระอย่างสม่ำเสมอนี้ เพื่อกู้แบงก์ได้นั่นเอง

“ปัจจุบันมีเข้าร่วมโครงการ 1,000 ยูนิต และอยู่ในไปป์ไลน์ 100 ราย ส่วนโมเดล Rentnex เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่-วัยทำงาน อายุ 28-32 ปี ขณะนี้มีลูกค้า 70-80 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโปรแกรม Silver เริ่มต้นเช่าเดือนละ 6,700 บาท และ Gold เริ่มต้น 10,000 บาท/เดือน“

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2568 ประเมินว่า จะลดการทำตลาดแนวสูงลงช่วงนี้ และโฟกัสแนวราบแทน เพื่อสอดคล้องกับดีมานด์แต่ละช่วง

ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาอาขเผชิญแรงกดดันจากการครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ หากครบในช่วงนี้บางรายอาจเหนื่อยหน่อย สำหรับเสนาเอง ก็มีแผน 3 ปีนี้จะลดสัดส่วนหุ้นกู้ลง จากตอนนี้มีประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็น 15% จากหนี้รวมทั้งสิ้น 20,000 ล้านบาท