ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ประเมินค่าเบื้องต้น Skyy9 โดยอาศัยข้อมูลจากที่ทราบโดยประมวลจากสื่อต่างๆ (ดูตารางประกอบ) สามารถคิดได้ 2 วิธี

วิธีแรก : วิธีการเปรียบเทียบตลาด

พื้นที่สำนักงาน (42,000 ตรม.) และพื้นที่พลาซ่า (5,880 ตรม.) ถูกนำมาคูณกับราคาขายตามตลาด :

• ราคาพื้นที่สำนักงาน: 90,000 บาท/ตรม.
• ราคาพื้นที่พลาซ่า: 120,000 บาท/ตรม.
• คำนวณมูลค่าโครงการเบื้องต้น : 4,485,600,000 บาท
• ลดราคาลง 20% เนื่องจากการขายรวม (สำหรับพื้นที่ขนาดใหญ่) มูลค่าเหลือ 3,588,480,000 บาท
• ราคาต่อตารางเมตร: 74,947 บาท

วิธีที่สอง : วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า

คำนวณจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานและพลาซ่า :

• ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน: 600 บาท/ตรม./เดือน
• ค่าเช่าพื้นที่พลาซ่า: 1,000 บาท/ตรม./เดือน
• อัตราการครอบครอง: 85%

คำนวณรายได้สุทธิ (NOI) จากทั้งสองพื้นที่ :

• รายได้จากสำนักงาน: 179,928,000 บาท
• รายได้จากพลาซ่า: 35,985,600 บาท

มูลค่าโครงการจากการแปลงรายได้ :

• มูลค่าสำนักงาน: 2,998,800,000 บาท
• มูลค่าพลาซ่า: 514,080,000 บาท
• มูลค่ารวม: 3,512,880,000 บาท
• ราคาต่อตารางเมตร: 73,368 บาท

ทั้งนี้ **มูลค่าที่ประเมินประมาณ 3,500-3,600 ล้านบาทนี้** ไม่ได้ประเมินโดยวิธีคิดมูลค่าจากต้นทุน เนื่องจาก ดร.โสภณไม่มีข้อมูลของการปรับปรุงอาคาร เพียงแต่ตั้งสมมติฐานว่าอาคารได้รับการปรับปรุงให้มีมาตรฐานที่ดีเช่นเดียวกับอาคารสำนักงานชั้น 1 อื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง

และโดยที่อาคารนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดและวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าตามที่แสดงไว้ข้างต้น

โดยที่ราคาที่ประเมินนี้เป็นเพียงครึ่งเดียวของมูลค่าที่บริษัทประเมิน 2 แห่ง ประเมินไว้ที่ 7,000 ล้านบาทเศษ  

หากต้องการทราบความจริงที่ชัดเจน ก็ควรให้มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและสมาคมผู้ประเมิน 2 แห่ง ตั้งคณะทำงานนำผู้แทนของบริษัทประเมินทั้งสองแห่งไปหาข้อมูลภาคสนามพร้อมกัน จะได้มีฐานข้อมูลชุดเดียวกันในการวิเคราะห์ ซึ่งกรณีนั้นมูลค่าที่ประเมินได้ น่าจะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น

อ้างอิงข้อมูล แผนกวิจัยและการสื่อสารของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ช่วง 20 ปี (พ.ศ. 2548 – 2568) การซื้อขายอาคารสำนักงานใน กทม. มีมูลค่า 78,387 ล้านบาท จาก 40 อาคารสำนักงาน พื้นที่เช่ารวม 1.29 ล้านตร.ม. แบ่งเป็น

• ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 721,026 คิดเป็นสัดส่วน 55.68% ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิท สีลม สาทร
• ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) พื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 573,880 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 44.32% ส่วนใหญ่การซื้อขายอาคารสำนักงานจะอยู่ในพื้นที่ย่านรัชดาภิเษกวิภาวดี และบางนา

ทั้งนี้ อาคารสำนักงาน SKYY9 มูลค่า 7 พันล้านบาทนี้ ติดอันดับ 2 ดีลซื้อขายอาคารสำนักงานใน กทม. ที่มีราคาสูงที่สุด

แม้ SKYY9 จะมีพื้นที่เพียง 3.48 ไร่ และมีพื้นที่อาคารรวม 95,000 ตร.ม. โดยมีพื้นที่เช่าประมาณ 39,000 ตร.ม. พิจารณาในโซนที่ตั้งอยู่บนพื้นที่อโศก-ดินแดง ซึ่งเป็นพื้นที่ Non-CBD

ส่วนอันดับ 1 ดีลซื้อขายราคาสูงสุด ตกเป็นของ อาคารสำนักงานสาทร ด้วยมูลค่า 15,000 ล้านบาท พื้นที่อาคารรวม 300,000 ตร.ม. และมีพื้นที่เช่ากว่า 142,000 ตร.ม. ด้วยเป็นทำเล CBD ราคาที่ดินตรงนี้จึงสูง โดยมีราคาประเมิน 450,000 – 750,000 บาท/ตารางวา

แม้อาคารสำนักงานย่านสาทร ที่ครองอันดับ 1 จะมีราคาแพงกว่าสกายไนน์ถึง 1 เท่าตัว แต่ราคาที่ดินก็สูงถึงวาละ 1 ล้านบาท ส่วนการสำรวจธุรกรรมการซื้อขายอาคารสำนักงานย่านอโศก-ดินแดง (พื้นที่ใกล้สกายไนน์) พบซื้อขายราคาที่ดินตกอยู่ที่วาละ 8 แสนบาท

สำหรับอาคารสำนักงาน SKYY9 จากข้อมูลของสำนักงานประกันสังคม ระบุว่า ปัจจุบันมีอัตราเช่าพื้นที่ 45% แบ่งเป็น ผู้เช่าที่เข้าใช้พื้นที่แล้วประมาณ 25% และผู้เช่าที่อยู่ระหว่างการทยอยเข้าพื้นที่ภายในปีนี้อีกประมาณ 20%

ทั้งนี้ ผู้บริหารอาคารได้จัดทำแผนการดำเนินงานต่าง ๆ ขึ้นมา มีเป้าหมายปี 2568 มีอัตราเช่าประมาณ 68%