ในช่วงตลอดห้าปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยภาพรวมมีการขยายตัวอย่างรวดเร็วต่อเนื่อง โดยระหว่างปี 2556-2560 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นกว่า 300,000 ยูนิต มีโครงการศูนย์การค้าเปิดใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.3 ล้านตารางเมตร และมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกเกือบ 800,000 ตารางเมตร ยังไม่นับรวมอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่นๆ อาทิ โรงแรม และโกดัง-ศูนย์กระจายสินค้า ที่มีการเติบโตขึ้นมากด้วยเช่นกัน สำหรับในปีนี้ มีปัจจัยหลายปัจจัยที่กำลังทำให้รูปแบบการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป พร้อมกับความท้าทายใหม่ๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
นายแอนดรูว์ กัลแบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา เจแอลแอล กล่าวว่า “ต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ โดยในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ราคาที่ดินโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 10-15% ต่อปี ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับใช้กลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้”
เจแอลแอล ระบุว่า หนึ่งในกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เลือกใช้รับมือกับราคาที่ดินที่สูงขึ้น ได้แก่ การพัฒนาโครงการบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาว ต่างจากเดิมที่ต้องการสร้างโครงการเฉพาะบนที่ดินที่สามารถซื้อมาได้ด้วยกรรมสิทธิ์ขาดเท่านั้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในทำเลชั้นดีใจกลางย่านธุรกิจ ทำให้ในหลายๆ กรณี การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางประเภท อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม อาจให้ผลตอบแทนได้ไม่คุ้มค่าการลงทุน ดังนั้น การเช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่เป็นที่ยอมรับมากขึ้นในหมู่ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ดังกล่าว
“นอกเหนือจากราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ยังมีปัจจัยท้าทายอื่นๆ อีกที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว หนึ่งในนั้นได้แก่ การแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยพบว่า ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายในการรับมือ เพื่อให้สามารถขยายธุรกิจต่อไปได้ และบางกรณี เพื่อสร้างความพอใจให้กับผู้ถือหุ้นในบริษัท” นายกัลแบรนด์สันกล่าว
ตัวอย่างกลยุทธ์ที่เห็นได้ในระยะไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือกรณีที่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียม หันไปจับตลาดบนมากขึ้นเนื่องจากเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงกว่าทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ในขณะที่ตลาดแมสมีการซื้อขายชะลอตัวจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากและการแข่งขันที่สูงขึ้นมากด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ดี เจแอลแอลพบว่า กลยุทธ์รักษาการเติบโตที่กำลังเป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นในหมู่บริษัทพัฒนาโครงการชั้นนำของไทย คือการหาผู้ร่วมทุน ซึ่งหลายๆ กรณี เป็นการร่วมทุนกับต่างชาติ โดยศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลระบุว่า นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา มีการร่วมลงทุนเกิดขึ้นแล้วคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 570,000 ล้านบาท
“การหาหุ้นส่วนเข้ามาร่วมลงทุน เปิดโอกาสให้ผู้ร่วมทุนทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งหลักๆ ได้แก่ การกระจายความเสี่ยง การแบ่งปันองค์ความรู้และใช้ทรัพยากรทางเทคนิคร่วมกัน” นายแอนดรูว์กล่าว
นอกจากนี้ ยังพบว่า มีการควบรวมกิจการเกิดเพิ่มขึ้นมากด้วยเช่นกัน โดยศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลเผยว่า ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา มีการควบรวมกิจการเกิดขึ้นคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 170,000 ล้านบาท
นอกจากการร่วมทุนและการควบรวมกิจการ ยังมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่เดิมพัฒนาเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว กำลังขยายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อาทิ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ขยายการลงทุนเข้าไปในภาคธุรกิจโรงแรม, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีแผนที่จะขยายไปพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และอาคารสำนักงาน ในขณะที่บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไรมอน แลนด์ ประกาศการลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงาน
การลงทุนด้านเทคโนโลยีเป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทผู้ประกอบการชั้นนำเลือกใช้ ตัวอย่างเช่น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ประกาศเปิดตัว Ananda UrbanTech และแสนสิริประกาศเปิดตัว SiriVentures เน้นการลงทุนและพัฒนานวัตกรรมทางเทคโนโลยีรอบด้าน ทั้งทางตรงและทางอ้อม นับตั้งแต่เทคโนโลยีการก่อสร้างไปจนถึงการอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านในโครงการ ส่วนเซ็นทรัล พัฒนาและกลุ่มเซ็นทรัล กำลังเร่งเพิ่มศักยภาพด้านดิจิตอล โดยได้ประกาศการเป็นหุ้นส่วนกับผู้ประกอบการธุรกิจอีคอมเมอร์สยักษ์ใหญ่ เช่น JD.com จากจีน เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
“ในขณะที่ผู้ประกอบการไทยรายใหญ่แทบทุกรายมีการแตกไลน์ธุรกิจเพื่อเพิ่มโอกาสการเติบโตและกระจายความเสี่ยง มีผู้ประกอบการบางรายที่มีการขยายการลงทุนไปยังตลาดต่างประเทศด้วย อาทิ ไมเนอร์ กรุ๊ป, โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา (เซ็นทารา), สิงห์ เอสเตท, อมตะ และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” นายกัลแบรนด์สันกล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยสังเขป
อาคารสำนักงาน
ตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยขณะนี้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำ ส่วนค่าเช่าไต่ระดับขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ในปีนี้ มีอาคารสำนักงานใหม่ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จคิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมเพิ่มขึ้นทั้งสิ้น 240,000 ตารางเมตร แม้ซัพพลายใหม่นี้อาจส่งผลให้อัตราการว่างของพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดปรับเพิ่มสูง แต่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจาก 1 ใน 3 ของพื้นที่ที่จะสร้างเสร็จใหม่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าไว้แล้ว และคาดว่าจะมีผู้เช่าเต็มอย่างรวดเร็วเมื่อสร้างเสร็จ เนื่องจากอาคารเหล่านี้มีคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ส่วนค่าเช่ายังคงอยู่ในช่วงขาขึ้น สำหรับปีนี้ มีการประกาศแผนการสร้างอาคารสำนักงานใหม่อีก แต่เชื่อว่าจะไม่มีการประกาศแผนก่อสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เพิ่ม
โรงแรม
ในปีที่ผ่านมา ยอดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในไทยพุ่งสูงขึ้นเป็นกว่า 35 ล้านคน และมีการคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 37-38 ล้านคนในปีนี้ มากกว่าครึ่งหนึ่งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ เดินทางเข้ามาในกรุงเทพฯ ส่งผลให้โรงแรมในกรุงเทพฯ มียอดการเข้าใช้บริการห้องพักและอัตราค่าบริการห้องพักเฉลี่ยสูงสำหรับโรงแรมทุกระดับ ในปี 2561 นี้ มีโรงแรมใหม่ที่จะก่อสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นจำนวนห้องพักรวมเกือบ 4,000 ห้อง ซึ่งนับเป็นการเพิ่มจำนวนห้องพักขึ้นสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2555 แต่เชื่อว่า โรงแรมทุกระดับจะยังคงมีผลประกอบการที่ดีในปีนี้
ศูนย์การค้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า-ธุรกิจค้าปลีก โดยรวมยังมีผลประกอบการที่ดี แม้จะมีความท้าทายสำคัญจากหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง คาดว่าในปีนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ จะมีการประกาศสร้างศูนย์การค้าใหม่เพิ่มขึ้นเพียงไม่กี่โครงการในย่านชานเมืองบางย่านที่มีการขยายตัวของชุมชนอย่างรวดเร็วและยังไม่มีศูนย์การค้ารองรับ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเน้นลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมที่มีอยู่ ในส่วนของโครงการใหม่ที่จะสร้างเสร็จในปีนี้ ดิ ไอคอนสยาม นับเป็นโครงการศูนย์การค้ายักษ์ใหญ่ที่ถูกจับตามองมากที่สุด คาดว่าสิ่งดึงดูดความสนใจต่างๆ ที่โครงการนำเสนอ ซึ่งไม่ได้มีเฉพาะแต่แหล่งจับจ่ายสินค้า กิน เที่ยว แต่ยังรวมถึงความน่าสนใจในด้านวัฒนธรรม ซึ่งเชื่อว่า จะสามารถดึงดูดทั้งลูกค้าชาวไทย และนักท่องเที่ยวต่างชาติ
คอนโดมิเนียม
คอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ที่มีความท้าทายจากภาวการณ์แข่งขันสูง และยอดการขายที่ช้าในตลาดแมส คาดว่า ผู้พัฒนาโครงการจะเพิ่มความระมัดระวังขึ้นมากในการเลือกซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่า ทำเลที่ตั้ง รูปแบบโครงการที่จะก่อสร้าง และการวางตำแหน่งทางการตลาด สอดคล้องกับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย ส่วนปรากฏการณ์ที่เคยเกิดขึ้นในอดีตกับโครงการเปิดตัวใหม่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือพัฒนาโดยบริษัทชั้นนำ ที่สามารถปิดการขายได้หมดโครงการภายในไม่กี่วัน คงไม่มีให้เห็นอีกในอนาคตอันใกล้ คาดว่าบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะพยายามทำการตลาดเพิ่มเพื่อกระตุ้นการขาย รวมถึงการเสนอขายในต่างประเทศมากขึ้น นอกจากนี้ คาดว่าจะยังคงมีการกระจายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเพิ่มด้วย
เกี่ยวกับเจแอลแอล
เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey2017)