-
มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ย่านใจกลางกรุงลอนดอนในไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในระดับคงที่ นับตั้งแต่ผลประชาพิจารณ์การแยกตัวออกจากสหภาพยุโรป
-
พื้นที่สำคัญย่านตะวันตกเฉียงใต้เพิ่มขึ้น +1.2% ซึ่งเป็นพื้นที่เดียวในตลาดที่ไม่ได้แสดงให้เห็นถึงสัญญาณด้านลบ
-
ยังคงมีการแข่งขันในเรื่องของราคาผลตอบแทนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงลอนดอน แม้ว่าความเชื่อมั่นยังคงเปราะบาง
มูลค่าเฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ย่านใจกลางที่สำคัญต่างๆ ของกรุงลอนดอนในไตรมาสที่ 2 ของปี พ.ศ. 2562 ยังอยู่ในระดับคงที่ ซึ่งถือเป็นครั้งแรกนับจากไตรมาสที่ 3 ของปี พ.ศ. 2558 ขณะที่ราคาทรัพย์ยังมีการลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นประจำทุกปี มูลค่าลดลงคิดเป็น -1.8% ซึ่งลดลงในระดับน้อยกว่าครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา
รายละเอียดของย่านใจกลางสำคัญต่างๆ ของกรุงลอนดอน
อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์รายไตรมาสอยู่ที่ +1.2% ซึ่งครอบคลุมตลาดท้องถิ่นของย่านสำคัญในพื้นที่ด้านตะวันตกเฉียงใต้ของกรุงลอนดอนจากฟูลแลม (Fulham) ไปจนถึงวิมเบิลดัน (Wimbledon) ซึ่งนั่นหมายความว่าพื้นที่นี้มีความแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ที่ยังคงมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างคงที่ต่อเนื่อง
“สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึง การขาดแคลนปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาด ซึ่งเห็นได้อย่างเด่นชัดในพื้นที่นี้ของกรุงลอนดอน” คุณประภาพร บุญขจรกุล ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในต่างประเทศ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว “จากการพูดคุยกับผู้แทนฝ่ายขายของ ซาวิลส์ ณ กรุงลอนดอนในพื้นที่ตะวันตกเฉียงใต้บอกกับเราว่า ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ไม่เพียงพอ ทำให้เกิดข้อจำกัดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น ซึ่งนำไปสู่การลดความคาดหวังระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย”
“ในภาพรวมของพื้นที่ใจกลางสำคัญของกรุงลอนดอน สิ่งที่น่าประหลาดใจที่เรามองเห็นคือผลตอบแทนที่ได้จากการแข่งขันของราคา ซึ่งนั่นเป็นผลเกี่ยวเนื่องจากปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่อย่างจำกัด และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่ต้องการประกันความมั่นคงให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปราะบาง”
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นที่ต้องการอย่างมากในย่านสำคัญใจกลางกรุงลอนดอน ด้วยราคาที่ยังคงลดลง -0.9% ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้ราคาตกลงปีต่อปีอยู่ที่อัตรา -3.6% ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกับเมื่อปลายปี พ.ศ. 2560
ซึ่งนั่นหมายความว่า มูลค่าราคาทรัพย์โดยรวม ในย่านใจกลางกรุงลอนดอน รวมกันโดยประมาณ -20% ต่ำกว่าช่วงสูงสุดของตลาดในปี พ.ศ. 2557
“โดยทั่วไปแล้วนั่นถือเป็นตัวบ่งชี้ว่า ตลาดโดยรวมนั้นกำลังจะถึงช่วงราคาตีกลับ” คุณประภาพรกล่าว “อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยเรื่องการเปลี่ยนแปลงของค่าเงิน ซึ่งนั่นหมายความว่ามูลค่าราคายังคงถูกกว่า40% เมื่อเทียบกับช่วงเดือนมิถุนายนของปีนั้นสำหรับผู้ซื้อที่ใช้สกุลเงินดอลลาร์สหรัฐ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนยังคงมีความอ่อนไหวสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีผลมาจากความไม่แน่นอนทางการเมือง”
“จากผลจากการสำรวจในช่วงกลางเดือนมิถุนายน กว่า 90% ของผู้แทนฝ่ายขายของซาวิลส์ ณ กรุงลอนดอนระบุว่า ความไม่แน่นอนของการแยกตัวออกจากสหภาพยุโรป ยังคงเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในตลาด ณ เวลานี้”
“ซาวิลส์ได้คาดการณ์ว่าระดับความมั่งคั่งของเศรษฐกิจโลกที่สูงขึ้นจะช่วยให้อุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลอนดอนในระยะยาวจะมีอัตราเติบโตขึ้น 12.4% ใน 5 ปี”
|
Q2 2019 |
Prime Central London |
Prime North West London |
Prime South West London |
Prime West London |
All Prime London |
|
Quarterly |
-0.9% |
-0.7% |
1.2% |
0.4% |
0.0% |
|
Annual |
-3.6% |
-3.7% |
0.7% |
-1.3% |
-1.8% |
| Since 2014 peak |
-20.2% |
-11.6% |
-7.8% |
-9.9% |
-12.1% |
Source: Savills prime London index
การคาดการณ์
คุณประภาพรให้เหตุผลว่า “มีตัวชี้วัดในหลายๆด้านสำหรับผู้ขายที่ยังคงแสดงสัญญาณในทางที่ดี แต่เรากำลังเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนที่ยังคงเพิ่มขึ้นจากความคาดหวังว่า นายกรัฐมนตรีคนใหม่จะส่งผลอย่างไรต่อการแยกตัวออกจากสหภาพยุโรป ทั้งในด้านเศรษฐกิจ วิกฤติต่างๆ และนโยบายทางด้านภาษี จะส่งผลให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในย่านสำคัญต่างๆของกรุงลอนดอนยังคงอยู่ในสภาวะที่อ่อนไหวในช่วงที่เหลือของปี พ.ศ. 2562”
“เราได้เห็นการปฏิรูปอัตราอากรแสตมป์โดย บอริส จอห์นสัน และบรรดาผู้สนับสนุน ในขณะที่ยังไม่เป็นที่แน่นอนว่าจะสามารถลดทอนให้กับตลาดสังหาริมทรัพย์ระดับสูงสุดอย่างไรจากมุมมองของรายได้ที่เกิดจากภาษี ดูเหมือนว่าการเปลี่ยนแปลงในลักษณะนี้นั้น มีความเป็นไปได้มากกว่าการอยู่ภายใต้การบริหารงานชุดก่อนหน้านี้
“บรรดาผู้ขายที่ยังคงรอการปรับลดของภาษีอากรแสตมป์ และคาดหวังว่าจะช่วยเพิ่มความลื่นไหลของตลาด เรายังคงต้องรอดูอีกที เมื่อเทียบกับความเสี่ยงของการหยุดชะงักที่อาจเกิดขึ้นได้ในตลาด โดยอาจเป็นผลจากการออกจากสหภาพยุโรปโดยไร้ข้อตกลง หรือมีความเป็นไปได้ที่จะมีการเพิ่มขึ้นของโครงสร้างภาษีในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล”
ที่มา: Savills prime regional index