แผนปี 2563 “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” มุ่งเป้าปลดหนี้ด้วยการขายที่ดินและขายหุ้นในโรงแรมรอยัล ออร์คิด เชอราตัน ตั้งเป้าลด D/E Ratio เหลือ 1.2 เสริมสภาพคล่อง ด้านแผนเปิดโครงการ งดขึ้นคอนโดฯ ใหม่ ลุยขายบ้านระดับกลางถึงไฮเอนด์เป็นหลัก ฟากธุรกิจโรงแรมกระทบหนักจากไวรัสโคโรนา ปรับเป้ารายได้ลดลงจากปีก่อน 22%
อ่านแผนกลยุทธ์ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปี 2563 นี้ ภาพรวมยังคล้ายคลึงกับปีก่อนหน้า ด้วยโครงการหลายโครงการเป็นการดำเนินงานต่อเนื่องจากปีก่อนและสถานการณ์เศรษฐกิจยังเหมือนเดิม ทำให้เพอร์เฟคคงฟุตเวิร์คเน้นเสมอตัวไว้ก่อน ด้วยการเปิดโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เจาะกลุ่มระดับกลางถึงไฮเอนด์เป็นหลัก ส่วนคอนโดฯ ไม่มีการเปิดใหม่แม้แต่แห่งเดียว
ที่สำคัญ เป้าหมายหนึ่งในปีนี้ของเพอร์เฟคคือ การลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) โดย “ชายนิด อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า จากปัจจุบันบริษัทมี D/E ที่ 1.7 เท่า ต้องการจะลดสัดส่วนหนี้ลงผ่านกลยุทธ์เหล่านี้
1.ขายหุ้นในโรงแรมรอยัล ออร์คิด เชอราตัน สัดส่วน 40% จากที่บริษัทถืออยู่ 98% คิดเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท
2.การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ยู คิโรโระ ประเทศญี่ปุ่น หากโอนหมดทั้งโครงการจะลดหนี้ได้ 1,500 ล้านบาท
3.การขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ แบ่งเป็น
3.1 หอพักยูนิลอฟท์ โรงเรียนนานาชาติ และที่ดิน ใน จ.เชียงใหม่ มูลค่า 1,000 ล้านบาท
3.2 ที่ดินย่านรามอินทรา มูลค่า 2,500 ล้านบาท
3.3 ที่ดินย่านรัชดาภิเษก มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ประเมินว่าถ้าหากขายหุ้นและขายอสังหาฯ ต่างๆ ได้ตามเป้าหมายจะทำให้บริษัทมีเงินทุนเพื่อชำระหนี้ 10,000 ล้านบาท และจะทำให้ D/E ลดเหลือ 1.2 เท่า อย่างไรก็ตาม อาจไม่สามารถทำได้ทั้งหมดภายในปีนี้ ดังนั้นปี 2563 วางเป้าลด D/E ขั้นต่ำให้เหลือน้อยกว่า 1.5 เท่า โดยหนี้ที่มีในขณะนี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้จากการกู้สถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้
ปี’63 งดคอนโดฯ ลุยโครงการ JV บ้านแพง
ด้าน “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ เพอร์เฟค กล่าวถึงแผนปี 2563 ว่า วางแผนเปิดตัวทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่ารวม 18,560 ล้านบาท โดยปีนี้ไม่มีการเปิดคอนโดฯ ใหม่เลย เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด
โครงการไฮไลต์ที่น่าสนใจของปีนี้เป็นโครงการร่วมทุน 3 โครงการ แบ่งเป็น 2 โครงการร่วมทุนกับ Hongkong Land เปิดแบรนด์ใหม่ชื่อ “Lake Legend” 2 ทำเลคือ แจ้งวัฒนะ และ บางนา-สุวรรณภูมิ ทั้ง 2 แห่งจะเป็นบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ หลังละ 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นบ้านราคาสูงที่สุดที่เพอร์เฟคเคยสร้างขาย
ส่วนอีก 1 โครงการร่วมทุน เป็นโครงการ JV กับ Sumitomo Forestry จากญี่ปุ่น พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว Lake Forest ราชพฤกษ์ตัดใหม่
“ไม่มีการเปิดคอนโดฯ ใหม่เพราะเศรษฐกิจที่ยังไม่ดีขึ้น นักลงทุนชาวจีนไม่กลับมา” วงศกรณ์กล่าว “ส่วนประเด็น LTV แม้จะมีการผ่อนคลายแล้ว ตามทฤษฎีควรจะมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นแต่กลับไม่เป็นเช่นนั้น คาดว่าเกิดจากข่าวดีมาในช่วงที่มีข่าวร้ายกลบ ทั้งเรื่องงบประมาณรัฐบาลล่าช้าและไวรัสโคโรนา ทำให้ประชาชนไม่มีความมั่นใจ”
การเปิดตัวโครงการใหม่ส่วนใหญ่ของเพอร์เฟคจึงเน้นบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงไฮเอนด์ เพราะเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวทางการเงินและเศรษฐกิจน้อยที่สุด
สำหรับเป้าหมายยอดขายของเพอร์เฟค ตั้งเป้า 18,000 ล้านบาท เป็นยอดขายจากโครงการแนวราบ 64% และโครงการแนวสูง 36% ยอดขายโครงการแนวสูงนั้นมาจากคอนโดฯ ที่ยังอยู่ระหว่างขาย ส่วนหนึ่งเป็นคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่มูลค่าประมาณ 6,800 ล้านบาทซึ่งเพอร์เฟคต้องการระบายออกให้ได้อย่างน้อย 3,300 ล้านบาทในปีนี้
ดูเหมือนว่า ความคาดหวังของเพอร์เฟคปีนี้ยังอยู่ที่การขายบ้านเป็นหลัก โดยเน้นย้ำเรื่อง “บ้านกันฝุ่น” ต่อเนื่องจากปีก่อน เพิ่มเทคโนโลยีป้องกันฝุ่น PM 2.5 ให้บ้านทุกระดับราคา ไม่ได้มีให้เฉพาะบ้านหรูเท่านั้น (แต่จะใช้เทคโนโลยีกันฝุ่นจากคนละซัพพลายเออร์) พร้อมให้แอร์กรองฝุ่นจากไดกิ้นติดตั้งในบ้านทุกหลัง ทั้งหมดนี้ไม่มีการเพิ่มราคาแต่ใช้วิธีปรับเปลี่ยนวัสดุบางอย่างในบ้าน เช่น กระเบื้อง เพื่อใส่เทคโนโลยีเหล่านี้แทน
โรงแรมทำใจ ไวรัสกระทบปรับเป้าลดจากปีก่อน 22%
ด้านบริษัทลูก บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำต้องปรับเป้ารายได้ธุรกิจโรงแรมลงเนื่องจากผลกระทบของสถานการณ์ไวรัสโคโรนา “วิทวัส วิภากุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แกรนด์ แอสเสทฯ กล่าวว่า ประเมินรายได้ธุรกิจโรงแรมรวม 5 แห่งของปีนี้จะลดเหลือ 2,000 ล้านบาท น้อยกว่าปีก่อน 22% โดยที่กระทบหลักๆ คือ รอยัล ออร์คิด เชอราตัน คาดว่ารายได้ปี’63 จะลดไปถึง 60% เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกรุ๊ปทัวร์จีน ยกตัวอย่างเดือนก.พ.นี้มียอดจองห้องลดจากปกติไปแล้ว 30%
โดยชายนิดเสริมว่า กรณีไวรัสโคโรนายังมีความหวังว่ารัฐบาลจีนจะจัดการได้รวดเร็วภายใน 2-3 เดือน อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวจะฟื้นตัวได้อาจต้องรอหลังจากควบคุมไวรัสอีก 2-3 เดือน ทำให้มองว่าการท่องเที่ยวถ้าจะกลับมาบูมได้ จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
แกรนด์ แอสเสทฯ ยังมีโครงการอสังหาฯ ระหว่างขายอีก 3 แห่ง คือ คอนโดฯ ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ, คอนโดฯ ไฮด์ สุุขุมวิท 11 และวิลล่าใน จ.ระยอง โดยตั้งเป้ายอดขายโครงการเหล่านี้รวม 3,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ โครงการวิลล่า ระยอง บริเวณหาดแม่พิมพ์ จะมีการพัฒนาพื้นที่ส่วนโรงแรมต่อไป โดยวิทวัสคาดว่าน่าจะจบดีลกับเชน ไฮแอท รีเจนซี ได้ในเร็วๆ นี้ คาดว่าจะก่อสร้างเป็นโรงแรมลักษณะรีสอร์ตขนาด 200 กว่าห้อง มูลค่าลงทุนห้องละประมาณ 7-8 ล้านบาท
แม้ภาพรวมจะอยู่ในสถานการณ์เสี่ยง แต่จากแผนดำเนินงานทั้งหมด เพอร์เฟคคาดว่าจะประคองให้รายได้รวมทั้งเครือปี 2563 เติบโตได้ 6.3% จากปีก่อน เพิ่มเป็น 22,000 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนรายได้มาจากอสังหาฯ เพื่อขาย 75% โรงแรม 15% ขายที่ดินและอสังหาฯ 9% และธุรกิจรีเทล/ให้เช่า 1%