คอนโดฯ “ราคาหดตัว” ครั้งแรกในรอบทศวรรษ! เซอร์ไพรส์ “ไกลรถไฟฟ้า” โตดีกว่าใกล้สถานี

• SCB EIC เปิดข้อมูลคอนโดมิเนียมขายมือสอง/เก็งกำไร ช่วงไตรมาส 2/63 พบว่า “ราคาหดตัว” -0.02% YoY เป็นครั้งแรกในรอบสิบปี

• คอนโดฯ กรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาขยายตัว 1.3% YoY ส่วนกรุงเทพฯ ชั้นนอกขยายตัวเพียง 0.3% YoY บางทำเลถึงระดับหดตัว ด้านคอนโดฯ ต่างจังหวัดหดตัวสาหัสขึ้น -3.3% YoY

• ทำเลติดรถไฟฟ้าอาจไม่ใช่คำตอบตายตัว เพราะคอนโดฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลในรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า หดตัว -0.1% YoY แต่ที่ไกลกว่า 500 เมตร ยังเติบโตได้ 1.3% YoY

SCB EIC ทำการ web-scraping เว็บไซต์ hipflat.co.th สำรวจ 6 หมื่นโพสต์ จาก 2,416 โครงการ โดย 70% เป็นโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 30% ในต่างจังหวัด ส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง

ข้อมูลที่สำรวจพบว่า ราคาคอนโดฯ ปัจจุบันอยู่ที่ 9.7 หมื่นบาทต่อตร.ม. โดยปรับลดลง -0.02% YoY ถือเป็นการหดตัวของราคาคอนโดฯ ครั้งแรกในรอบสิบปี นับจากเมื่อไตรมาส 1/53 ที่คอนโดฯ เคยปรับราคาลง

การเติบโตช้าของราคาคอนโดฯ ถือเป็นเทรนด์ต่อเนื่อง จากช่วงปี 2556-60 ที่คอนโดฯ ราคาโตเฉลี่ย 4.9% มาถึงช่วงปี 2561-62 ราคาคอนโดฯ โตเฉลี่ยลดลงเหลือ 3.3% เข้าสู่ปี 2563 ไตรมาสแรกคอนโดฯ ราคาเติบโตเพียง 1.3% และไตรมาสสองเริ่มปรับลดลงดังกล่าว

กรุงเทพฯ ชั้นในขยายต่ำ “ราชดำริ-สุขุมวิท” ถึงระดับหดตัว

เจาะลึกแต่ละทำเล สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน (เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท สาทร) ไตรมาส 2/63 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาทต่อตร.ม. เติบโตเพียง 1.3% YoY ถือเป็นการเติบโตต่ำที่สุดนับจากไตรมาส 1/52

ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑลยิ่งหนักกว่า ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.9 หมื่นบาทต่อตร.ม. โดยเติบโตเพียง 0.3% YoY

หากวัดจากพื้นที่ตามสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT พบว่าพื้นที่กว่าครึ่งหนึ่งราคา “หดตัว” รายละเอียด ดังนี้

• พื้นที่ที่ราคาหดตัวมากกว่า 5% YoY ได้แก่ ราชดำริ พระราม 9 ห้วยขวาง และลาดพร้าว
• พื้นที่ที่ราคาหดตัวไม่เกิน 5% YoY ได้แก่ อารีย์ พญาไท นานา พร้อมพงษ์ เอกมัย อ่อนนุช ปุณณวิถี อุดมสุข วงเวียนใหญ่ สุทธิสาร รัชดาภิเษก
• พื้นที่ที่ราคาขยายตัวไม่เกิน 5% YoY ได้แก่ สามย่าน สีลม/ศาลาแดง ช่องนนทรี สุรศักดิ์ สะพานควาย อโศก ทองหล่อ และพระโขนง
• พื้นที่ที่ราคาขยายตัวเกิน 5% YoY ได้แก่ เพลินจิต ชิดลม ราชเทวี รัชโยธิน และตลาดพลู

ส่วนกลุ่ม คอนโดฯ ต่างจังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 7.3 หมื่นบาทต่อตร.ม. หดตัว -3.3% YoY ทรุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสแรกของปีที่หดตัว -1.6% YoY

เซอร์ไพรส์! คอนโดฯ “ไกลรถไฟฟ้า” เติบโตได้ดีกว่า

เมื่อวัดจากระยะใกล้-ไกลสถานี BTS, MRT หรือ Airport Rail Link พบว่า คอนโดฯ ที่อยู่ในรัศมีสถานีไม่เกิน 500 เมตรมีราคาเฉลี่ย 1.3 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาหดตัว -0.1% YoY แต่ ราคาคอนโดฯ ที่ไกลสถานีมากกว่า 500 เมตรกลับสามารถเติบโตได้ 1.3% YoY โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 9 หมื่นบาทต่อตร.ม. ซึ่งสวนทางกับการเติบโตช่วงก่อนปี 2561 ที่ราคาคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าจะเติบโตได้สูงกว่า่คอนโดฯ ที่ไกลรถไฟฟ้า

เทรนด์การชะลอตัวของราคาคอนโดฯ เกิดขึ้นกับทั้ง 2 กลุ่มมาตั้งแต่ช่วงปี 2561 แต่จะเห็นได้ว่าคอนโดฯ ไกลรถไฟฟ้าชะลอตัวน้อยกว่าคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า

• ขึ้นสุดก็ลงสุด! อัตราเติบโตของ “ราคาคอนโดฯ” ปี 62 ลดลงรุนแรง จับตา “สมุทรปราการ” โตสุด
• อาจเป็นโอกาส “ช้อนซื้อ” เมื่อราคาบ้าน-คอนโดฯ “ปรับลง” แรง 6% ช่วงไตรมาส 4/62

สารพัดปัญหารุมเร้าอสังหาฯ

SCB EIC วิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังที่เห็นแนวโน้มราคาชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2561 เกิดจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีผลต่อตลาด ตามด้วยมาตรการเพิ่มความเข้มงวด LTV เมื่อปี 2562 พร้อมๆ กับสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ส่งผลต่อลูกค้าชาวจีนนำเงินเข้ามาลงทุนลดลง เมื่อมาถึงปี 2563 ปัญหาสถานการณ์ COVID-19 ยิ่งกลายเป็นตัวเร่งการทรุดตัวของราคาคอนโดฯ

จากปัจจัยดังกล่าวทำให้บางทำเลจะได้รับปัจจัยลบสูงกว่าจุดอื่น เช่น พระราม 9-รัชดาภิเษก ที่เป็นย่านที่คนจีนนิยม และตลาดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ได้รับผลกระทบสูงสุด