เรื่องไหนจริง เรื่องไหนมั่ว เช็กให้ชัวร์ก่อนซื้อบ้าน

เมื่อถึงช่วงหนึ่งหลายคนมีเป้าหมายว่าจะต้องมีที่อยู่เป็นของตัวเอง ซึ่งแต่ละคนก็มีปัจจัยแวดล้อมที่ต่างกันไป ทั้งเรื่องความสามารถด้านการเงิน ทั้งความต้องการส่วนตัว ทั้งครอบครัว การทำงาน การเดินทาง สถานการณ์ที่พบเห็นได้อยู่เสมอคือความเชื่อที่คลาดเคลื่อนไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงโดยคิดเข้าข้างตัวเองหรือประเมินตัวเองต่ำไป เช่น จ่ายเกินความเป็นจริง จะกู้ผ่านหรือเปล่า จะผ่อนไหวหรือไม่ โดยขาดการประเมินศักยภาพที่แท้จริง หรือรับข้อมูลฝั่งเดียวโดยไม่พิจารณาข้อมูลแวดล้อมประกอบ

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “หากพิจารณาจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างซบเซา แต่ ‘บ้าน’ ยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่คนยังต้องการเพียงแต่มีการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป เนื่องจากความไม่มั่นใจสถานการณ์เศรษฐกิจ ประกอบกับการเข้าถึงข้อมูลเรื่องอสังหาฯ ทำได้สะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด เผยให้เห็นว่า 3 ใน 4 ของคนไทยยังคงค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้านผ่านเว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาฯ และทางโซเชียลมีเดีย โดยข้อมูลที่คนส่วนใหญ่ค้นหา 5 อันดับแรกได้แก่ ราคา รายละเอียดสินเชื่อ ทำเล ประเภทอสังหาฯ และรีวิวเกี่ยวกับอสังหาฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นความเป็นไปได้ที่ผู้บริโภคจะกลับมาซื้ออสังหาฯ เมื่อสภาวะเศรษฐกิจและความมั่นคงทางรายได้กลับสู่ปกติ”

อย่างไรก็ดีการซื้อบ้านแต่ละหลังต้องอาศัยปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบการพิจารณา ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในฐานะเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยได้รวบรวมความเชื่อต่าง ๆ ในสังคมคนซื้อบ้านซึ่งอาจจะถูกต้องหรือคลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริงที่จะเป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับคนที่มองหาที่อยู่อาศัยหรือคนที่มีบ้านอยู่แล้ว มาคลายสงสัย และดู How to ซื้อบ้านอย่างไรให้ Perfect กัน

ซื้อบ้านดีกว่าเช่า

ถ้าเป็นไปได้ทุกคนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ก็มีความเห็นที่แตกต่างกันในเรื่องนี้ ทั้งนี้เองจากผลสำรวจ  DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบ 38% ของผู้ตอบแบบสำรวจฯ มีแผนเช่าบ้านอยู่ก่อนในช่วง 2 ปีนี้ และจะวางแผนซื้อในภายหลัง และความกังวลเรื่องปัญหาทางการเงินยังคงเป็นปัญหาหลักในการพิจารณาจะเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยห้องเช่าขนาด 1 ห้องนอนราคาเฉลี่ยต่อเดือนที่ 6,645 บาท เป็นราคาที่คนส่วนใหญ่มองว่าเหมาะสม

ในขณะที่ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจมองว่าการซื้อบ้านเป็นภาระผูกพันทางการเงินในขณะเดียวกันเป็นข้อจำกัดในการโยกย้ายที่อยู่ เนื่องจากการย้ายบ้านที่เช่าทำได้ง่ายกว่าการย้ายบ้านที่ซื้อเป็นของตัวเองเพราะยังมีภาระผ่อน หรือไม่สามารถกำหนดระยะเวลาในการปล่อยขายได้ หรือในบางกรณีอาจพิจารณาถึงความรับผิดชอบด้านภาษีที่ดินที่ผู้เป็นเจ้าของมีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมาย ในขณะที่ผู้เช่าเสียค่าเช่าเท่านั้น อย่างไรก็ตามปัจจัยที่ควรนำมาพิจารณาคือความต้องการที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัย

หากดูจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยให้เห็นดัชนีราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 6 โดยในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมาดัชนีราคาที่อยู่อาศัยลดลง 12% ขณะที่ดัชนีราคาคอนโดฯ ลดลง 4% จากไตรมาสแรกของปี 2563 นับเป็นโอกาสดีของผู้บริโภคที่มีความพร้อมที่จะใช้โอกาสนี้พิจารณาซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือแม้แต่ซื้อเพื่อลงทุนและรอรับผลประโยชน์จากมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต โดยยังต้องพิจารณาทำเลที่เหมาะแก่การลงทุนควบคู่ไปด้วย

มีเงินเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ ต้องดาวน์แค่ไหน ผ่อนเดือนละเท่าไหร่

เมื่อตัดสินใจจะซื้อที่อยู่ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด คำถามที่มักจะตามมาก็คือต้องใช้เงินก้อนเท่าไหร่ แต่ละเดือนต้องผ่อนเท่าไหร่ จะเอาเงินมาจากไหน จะผ่อนได้ตลอดรอดฝั่งหรือไม่ เรื่องเหล่านี้มีคำตอบเบื้องต้นให้ได้ทำการบ้าน สูตรคำนวณเริ่มจากขีดความสามารถในการซื้อบ้านซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อมีข้อมูลเบื้องต้นว่าจะกู้ได้เท่าไรหรือจะต้องผ่อนขั้นต่ำเท่าไร ดังนี้:

• คำนวณวงเงินกู้จากเงินเดือนเป็นหลัก: เงินเดือน x 60 = ราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้ ถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้
• ราคาบ้านเป็นหลัก: การคำนวณยอดผ่อนชำระ จะคิดง่าย ๆ คือ เงิน 1 ล้าน อยู่ที่ประมาณ 7,000 บาท ดังนั้น ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะผ่อนประมาณเดือนละ 14,000 บาทต่อเดือน ซื่งรายจ่ายนี้ไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน

จองแล้วกู้ไม่ผ่านจะไม่ได้เงินจองคืน

การจะจองที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ผู้ซื้อหลายคนจะต้องระมัดระวังเรื่องการจองก่อนซื้อให้ดี เพราะเมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันกับการกู้ซื้อขึ้น เช่น ขาดรายได้ประจำกระทันหันอันเกิดจากสถานการณ์ โควิด-19 เป็นต้น โดยหลายกรณีพบว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบรายละเอียดและเงื่อนไขก่อนจองให้ถ้วนถี่ทำให้อาจจะเสียเงินจองที่มีมูลค่าไม่ใช่ว่าน้อยเลยทีเดียว ทั้งนี้ในกรณีกู้ไม่ผ่านนั้นไม่สามารถโทษเป็นความผิดของฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ และไม่ใช่ความผิดของลูกหนี้ (ผู้ซื้อ) จึงถือเป็นการหลุดพ้นจากการชำระหนี้ซื้อบ้านกับทางโครงการ และโครงการย่อมไม่มีสิทธิที่จะรับชำระหนี้ตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 และมาตรา 372

หนี้เสีย x เครดิตบูโร x LTV น่าสะพรึงหรือคิดไปเอง

จากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้มีการติดตามสภาวะตลาดสินเชื่อบ้านอย่างต่อเนื่อง และพบว่าตัวเลขหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น โดยหลาย ๆ คนเข้าใจว่าบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติหรือเครดิตบูโร เป็นหน่วยงานที่ขึ้นบัญชีดำหรือแบล็คลิสต์ผู้มีหนี้สินจนเป็นเหตุให้ไม่สามารถกู้เงินได้นั้น ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เพราะเครดิตบูโรไม่มีความเกี่ยวข้องกับการอนุมัติหรือตัดสินใจของสถาบันการเงินให้กับผู้กู้ ทั้งนี้การอนุมัติเงินกู้มีหลายสาเหตุ เช่น รายได้ของผู้กู้ต่ำกว่าเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนดหรือผู้กู้มีคุณสมบัติอื่นใดไม่ตรงกับเงื่อนไขของสถาบันการเงินนั้น เป็นต้น

ส่วนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV คืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้านที่ใช้เป็นเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้นั้นเป็นอีกมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาใช้อันมีเหตุจากมีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน จึงทำให้มีการกำหนดหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ด้วยการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำของการกู้สินเชื่อใหม่ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนในกลุ่มข้างต้นเท่านั้น

ซื้อบ้านแล้วจะผ่อนสั้นหรือผ่อนยาวแบบไหนดี

ปัญหาโลกแตกอีกข้อหนึ่งของคนซื้อบ้านที่จะต้องเลือกผลิตภัณฑ์เงินกู้ของสถาบันการเงินใด ๆ ที่ออกแคมเปญดึงดูดลูกค้า ส่วนใหญ่จะสองจิตสองใจ ด้านหนึ่งก็อยากปลดหนี้ให้เร็วที่สุด ส่วนอีกด้านหนึ่งอยากผ่อนยาว เพราะไม่ต้องการให้การผ่อนบ้านแต่ละเดือนทำให้เป็นภาระที่กระทบการจับจ่ายใช้สอยแต่ละเดือนให้ตึงมือ ผู้กู้หลายรายเลือกระยะเวลาในการผ่อนยาวไว้ก่อน เช่น เลือกแบบผ่อนยาวถึง 20 หรือ 25 ปี เพื่อให้เงินค่างวดไม่ตึงเกินไป และใช้วิธีโปะหรือจ่ายสูงกว่าเงินงวดในช่วงที่มีรายได้เข้ามามาก ๆ ซึ่งจะทำให้ปิดบัญชีเงินกู้ได้เร็วกว่าสัญญาจริง แต่ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแบงก์ว่าให้จ่ายสูงกว่าเงินงวดได้หรือไม่ หรือแบงก์จะมีกำหนดระยะเวลาว่าห้ามปิดบัญชีหรือโปะก่อนช่วงเวลาขั้นต่ำที่กำหนด เช่น ห้ามปิดบัญชีก่อน 3 ปี หรือ 5 ปี โดยส่วนใหญ่ที่มีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีเร็ว เพราะแบงก์อาจจะมีแคมเปญให้ดอกเบี้ยต่ำ ถ้าผูู้กู้ต้องการปิดบัญชีเร็วกว่ากำหนดก็อาจมีค่าธรรมเนียมปิดบัญชีเงินกู้ก่อนกำหนด

กังวล COVID-19 น่าจะส่งผลไปอีกยาว ต้องติดตามมาตรการช่วยเหลือของรัฐและธนาคารอย่างใกล้ชิด

ในช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับทุกคนโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีภาระเงินกู้บ้านที่เป็นเงินก้อนโตและจ่ายดอกเบี้ยแบบคำนวณกันเป็นวัน ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เสนอมาตรการขั้นต่ำเพิ่มเติมเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้รายย่อยระยะที่ 2 สถาบันการเงินต่าง ๆ เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นค่าผ่อนชำระ โดยธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ นำเสนอแนวทางการช่วยเหลือลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันไปตั้งแต่พักชำระเงินต้นจ่ายแต่ดอกเบี้ย ลดค่างวดแต่ขยายเวลาการชำระหนี้ ซึ่งการพักชำระไม่ว่าจะเป็นเงินต้นอย่างเดียว หรือทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยนั้น ผู้กู้ต้องระลึกเสมอว่า “ดอกเบี้ยยังวิ่งทุกวัน ไม่หยุดพักไปด้วย” โดยผู้กู้ควรต้องสอบถามธนาคารผู้ให้กู้เพื่อความชัดเจนเพราะแต่ละธนาคารมีข้อเสนอและระยะเวลาแตกต่างกันออกไป

อีกช่องทางหนึ่งที่อาจช่วยผ่อนคลายความตึงเครียดด้านการเงินของผู้กู้ได้ในระดับหนึ่งคือการขอรีไฟแนนซ์ซึ่งผู้กู้สามารถยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ได้จากสถาบันการเงินเดิมที่มีบัญชีเงินกู้หรือสถาบันการเงินใหม่เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลงไปด้วย ทั้งนี้ส่วนใหญ่แล้วผู้กู้ที่สามารถขอรีไฟแนนซ์ได้จะต้องมีการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินเดิมเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้วตามข้อกำหนดในสัญญาเงินกู้ ผู้กู้สามารถทำการบ้านหาข้อมูลสิทธิประโยชน์จากสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่นำเสนอผลิตภัณฑ์รีไฟแนนซ์ได้ ทั้งการยกเว้นค่าธรรมเนียมการประเมินสินทรัพย์ เป็นต้น

“แม้ว่าปัจจุบันประเทศไทยได้ผ่านพ้น จุดที่เศรษฐกิจตกต่ำที่สุดไปแล้ว และคาดว่าเศรษฐกิจจะค่อย ๆ ฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 เป็นต้นไป แต่ผู้ซื้อยังต้องมีการสำรองเงินไว้ รวมถึงมีวินัยทางการเงินมากขึ้น หากคิดจะซื้อบ้านในช่วงนี้ เพราะสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจ การจ้างงาน และรายได้ของครัวเรือน” นางกมลภัทร กล่าวทิ้งท้าย

และในวันที่ 21 สิงหาคมนี้ เวลา 11.00 – 12.00 น. 2 กูรูผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ และการเงินจะมาไขข้อข้องใจในประเด็นที่คนซื้อบ้านคาใจ “มีเงินเท่านี้ ซื้อดีไหมนะ?” ติดตามประสบการณ์และคำแนะนำที่น่าสนใจได้ที่ AskGuru Live ที่ DDproperty Facebook Fanpage เข้าร่วม https://bit.ly/3fQMjOY