Art of Living (AOL) โบรกเกอร์รายเล็ก เปิดสถานการณ์ตลาดขายอสังหาฯ มือสองหลัง COVID-19 ซัพพลายสะพัด เจ้าของต้องการฝากขาย-เช่าเพิ่มขึ้นเกือบ 17 เท่าตัว แต่ปิดการขายจริงยากขึ้นมาก เหตุเพราะรีเจกต์เรตพุ่งจาก 50% เป็น 70-80% ตามสภาพเศรษฐกิจ ทำให้บริษัทผันตัวมารับงานบริหารโครงการมือหนึ่งแทน
สรังสี นันทพิศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อาร์ต ออฟ ลิฟวิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ AOL Property เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดบ้านมือสองในช่วงหลังเกิดโรคระบาด COVID-19 พบว่า มีผู้ต้องการฝากขาย-เช่าบ้านมือสองสูงขึ้นมาก ยกตัวอย่างสถานการณ์บริษัท มีผู้ติดต่อขอฝากขายหรือเช่ากว่า 500 รายการทรัพย์ต่อเดือน จากปกติจะมีประมาณ 30-40 รายการทรัพย์ต่อเดือน หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 17 เท่า
สาเหตุคาดว่าเกิดจากสภาพเศรษฐกิจฝืด และชาวต่างชาติที่ปกติจะเช่าอยู่อาศัยหายจากตลาด ทำให้เจ้าของทรัพย์ต้องการขายหรือปล่อยเช่าสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ซัพพลายจะสูงขึ้นมาก แต่สำหรับบริษัทจะปิดการขายได้ยาก สามารถปิดได้เพียง 10% ของจำนวนทรัพย์ เพราะปกติแล้วทรัพย์ที่ปิดการขายได้มักจะต้องลดราคาลงราว 20% ของราคาตั้ง แต่เจ้าของทรัพย์ที่ “ยังไหว” ก็จะยังไม่ลดราคาลง ขณะเดียวกันฝั่งผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงขึ้นมาก จากปกติก่อน COVID-19 มีอัตรารีเจกต์ เรตประมาณ 50% ปัจจุบันพุ่งขึ้นถึง 70-80%
“สภาวะตอนนี้ขายบ้าน 4 หลัง ลูกค้าจะกู้ผ่านเพียง 1 หลัง ที่เหลือต้องวนกลับมาขายใหม่” สรังสีกล่าว “เรามีการสกรีนลูกค้าก่อนรับจองแล้ว แต่ความเข้มงวดของธนาคารสูงขึ้นมาก กลายเป็นว่าแม้แต่บ้านราคา 3-5 ล้านบาทก็ยังขายยาก”
ผันตัวรับงานบริหารโครงการมือหนึ่ง
สรังสีกล่าวต่อว่า สภาวะดังกล่าวทำให้โบรกเกอร์รายเล็กปิดตัวไปหลายร้อยรายจากปัญหาต่อเนื่องของ COVID-19 โดยเจ้าของบริษัทโบรกเกอร์ปรับตัวเองไปเป็นฟรีแลนซ์แทน
ส่วน AOL Property ก่อตั้งเมื่อปี 2557 ปัจจุบันมีพนักงานขายประจำ 20 คน และพนักงานขายพาร์ตไทม์อีก 150 คน ก่อนหน้าปีนี้รับเป็นนายหน้าขายเฉพาะทรัพย์มือสอง แต่ปีนี้มีการปรับไปทำธุรกิจ “บริหารโครงการ” มือหนึ่งแบบครบวงจร (Project Sales) เพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ
ธุรกิจบริหารโครงการดังกล่าวหมายถึงรับเป็นที่ปรึกษาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ยังไม่ก่อสร้าง จนถึงโครงการสร้างเสร็จแต่ต้องการรีโนเวตหรือปรับแบบใหม่เพื่อให้ขายง่ายขึ้น โดยขณะนี้มีลูกค้าลักษณะนี้เข้ามาแล้ว 4 ราย มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท
ส่วนใหญ่โครงการที่เข้ามาจะเป็นโครงการในมือดีเวลอปเปอร์รายกลางรายย่อย ทำให้งบประมาณบริษัทมีจำกัดและในสภาวะตลาดเช่นนี้ยิ่งขายช้า ทำให้ต้องการที่ปรึกษาการขายที่ดูแลให้คำแนะนำด้านการตลาด เช่น การตั้งราคาที่เหมาะสมปรับแบบห้องชุด วิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค
“ข้อดีของเราคือเป็นบริษัทเล็ก มีความยืดหยุ่นกว่า” สรังสีกล่าว “เราทำมือสองมาก่อน ทำให้เราพร้อมที่จะรับดีลแบบไม่คิดค่าบริหารหรือคิดไม่สูงมาก ลูกค้าจ่ายเฉพาะค่าคอมมิชชั่น”
สำหรับทิศทางจนถึงปีหน้า มองว่าตลาดที่มีโอกาสสูงในการเข้าไปรับบริหารโครงการจะเป็นโครงการต่างจังหวัด โดยเฉพาะกลุ่มโครงการตากอากาศตามหัวเมืองต่างๆ เช่น ภูเก็ต หัวหิน พัทยา มีดีมานด์สูงมากเพราะเป็นตลาดซบเซา