ปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด เปิดเผยผลสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด 419 โครงการ ช่วงต้นปี 2568 (เฉพาะการปล่อยเช่าระยะยาวตั้งแต่ 1 ปี ขึ้นไป) พบ 10 ทำเลใน 2 โซนที่มีความโดดเด่น แบ่งออกเป็น
โซนศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) จำนวน 5 ทำเล ดังนี้
- คลองเตย
- วัฒนา
- สาทร
- ปทุมวัน
- บางรัก
โดยมีจำนวนอาคารชุดพักอาศัยมากที่สุด และอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 40,000-150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (ยีลด์) อยู่ที่ 3-5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง, ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณูปโภคในโครงการ
“จากผลการสำรวจพบว่าใน 5 ทำเลนี้ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 80-90% ของห้องชุดที่มีการปล่อยเช่า”
ย่านทำเลธุรกิจใหม่ (New CBDs) จำนวน 5 ทำเล ดังนี้
- จตุจักร บริเวณตั้งแต่ ห้าแยกลาดพร้าว ถนนลาดพร้าว และ ถนนพหลโยธิน
- ห้วยขวาง บริเวณสองฝั่งของถนนรัชดาภิเษก ถนนสุทธิสารวินิจฉัย ถนนประชาสงเคราะห์
- พญาไท บริเวณถนนพหลโยธิน
- คลองสาน บริเวณ ถนนกรุงธนบุรี ถนนเจริญนคร
- บางซื่อ บริเวณถนนประชาราฏร์สาย 1-2, ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี
“ใน 5 ทำเลที่เป็นย่านธุรกิจใหม่ มีอัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 75-80% แต่ผลตอบแทนไม่สูงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4% ทำเลโดดเด่น“
ทั้งนี้ ยีลด์จากการลงทุนของอาคารชุดพักอาศัยในปัจจุบันต่ำลง เหลือเฉลี่ยไม่เกิน 5% ต่อปี จากในอดีตยีลด์เฉลี่ย 7-10% ต่อปี
สาเหตุยีลด์ลดลง
- การแข่งขันสูง มีห้องชุดปล่อยให้เช่าจำนวนมาก เกิดโครงการใหม่ทุกปี
- ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะย่านธุรกิจ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้เช่าอาจมีขีดจำกัดของการยอมรับที่จะจ่ายค่าเช่าได้
ผลการสำรวจอาคารชุดพักอาศัยในย่านอื่น ๆ ทั่วไปที่มีการปล่อยเช่า พบว่า ห้องชุดที่มีระดับราคาไม่สูงกลับสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีและให้ยีลด์สูงกว่า 5% ขึ้นไป
โดยทั่วไปพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่พร้อมจ่ายค่าเช่า 12,000-18,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด ดังนั้นถ้าห้องชุดราคา 2.0-3.0 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทน 5- 7%
เปิด 5 คอนโด พื้นที่ กทม. ราคาเช่าสูงสุดในปี 2568
อันดับ 1 มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 250,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 5% ต่อปี ประกอบด้วย 2 โครงการ ได้แก่
- โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ ของ บริษัท คันทรี กรุ๊ป ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด บนถนนเจริญกรุง เขตสาทร ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
- เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ของ บริษัท สยามสินธร จำกัด ทำเลหลังสวน เขตปทุมวัน
อันดับ 2 มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 200,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยที่ 4.8% ต่อปี จาก 2 โครงการ คือ
- อมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพ ของ นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บนถนนวิทยุ เขตปทุมวัน
- เดอะ เรสซิเดนเซส แอท วัน แบงค็อก อาคาร 187 และ 189 พัฒนาโครงการโดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด
อันดับ 3 โครงการ สโคป หลังสวน พัฒนาโดย บริษัท สโคป จำกัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท เอส ซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ทำเลที่ตั้งที่ซอยหลังสวน เขตปทุมวัน ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06% ต่อปี
อันดับ 4 โครงการ คิว วัน สุขุมวิท พัฒนาโครงการโดย บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) บนถนนสุขุมวิท เขตคลองเตย ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 130,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06%
อันดับ 5 ประกอบด้วย 2 โครงการ ได้แก่
- เดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ พัฒนาโดยบริษัท วันพ้อยซิกซ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด อยู่ในซอยสุขุมวิท 55
- โครงการ ลา ซิตต้า เดลเร่ ทองหล่อ 16 พัฒนาโดยบริษัท บริษัท หงษ์นคร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดในซอยสุขุมวิท 24
ทั้งสองโครงการมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 80,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโดยเฉลี่ยที่ 3.29% และ 3.84% ตามลำดับ
สำหรับแนวโน้มของการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัย ภายหลังจากสถานการณ์ “แผ่นดินไหว” คาดกระทบตลาดการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัยในระยะสั้น เพราะอาคารชุด กทม. ไม่ได้รับความเสียหายมากนัก และ ดีเวลลอปเปอร์ได้เร่งซ่อมแซม และ เยียวยา เจ้าของห้องชุด และ ผู้พักอาศัย อย่างทันท่วงที
ขณะที่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และ ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เป็นแหล่งงานสำคัญ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะการเช่าอาศัยในอาคารชุดพักอาศัย
จากผลการสำรวจของ SCB EIC พบว่า คนใน Generation Y (อายุ 28-44 ปี) และคนใน Generation Z (อายุ 15-27 ปี) ซึ่งเป็นคนในวัยที่เพิ่งจะเริ่มทำงาน ชอบที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เนื่องจากอาจจะมีการเปลี่ยนงาน และ ย้ายที่ทำงานบ่อย ประกอบกับรายได้ยังไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง การเช่าจึงเป็นทางเลือก
ดังนั้น การลงทุนซื้ออาคารชุดเพื่อปล่อยเช่า จึงยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุน เพียงแต่ต้องเลือกทำเลที่เหมาะสม อย่างทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และ ตรงกับความต้องการของตลาดโดยห้องชุดที่ได้รับความนิยมจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน ที่มีขนาด 30-60 ตารางเมตรต่อหน่วย
