ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อ จากปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่อยู่อาศัยของคุณาลัยขยับมาที่ 48% จากเดิมไม่เกิน 30%
บางบัวทอง ขึ้นแท่นโซนรีเจ็กต์พุ่ง 70% แตะเบรกบ้านต่ำ 3 ล้านบาท
ทั้งนี้ โซนที่น่าห่วงสุด ได้แก่ บางบัวทอง จ.นนทบุรี หนึ่งในสามพอร์ตฯ ใหญ่ของคุณาลัย ที่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ยอดรีเจ็กต์เรต ทะยานแตะ 65-70% โดยเฉพาะบ้านกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท
สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ โซนบางบัวทอง (เฉพาะของคุณาลัย) ที่มีแนวโน้มหดตัวลง
- ปี 2564 ช่วงพีกสุด ยอดโอนฯ 700-800 ล้านบาท
- ปี 2568 ช่วงแบงก์เข้มปล่อยกู้ ยอดโอนฯ (ประมาณ 51 ยูนิต) มูลค่าราว 150 ล้านบาท
สำหรับบางบัวทองจะมีดีมานด์สูงที่สุด จากกลุ่ม First Jobber และแรงงานวัยสร้างครอบครัว อายุ 30 – 40 ปี มักสนใจซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทว่ากลุ่มนี้กลับมีความเปราะบางทางการเงิน โดนรีเจ็กต์เรตสูงที่สุดเช่นกัน
“ปัจจัยข้างต้น ทำให้คุณาลัยตัดสินใจหยุดพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้มีที่ดินอีก 100-200 ไร่ (เดิมมีประมาณ 500 ไร่) ในโซนบางบัวทอง เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน”
พร้อมกันนี้ บริษัทยังเข้าไปช่วยลูกค้าให้กู้ผ่าน อาทิ มีหน่วยงานพันธมิตรช่วยในเรื่องสร้างเครดิตการเงินให้ลูกค้าจนกู้ผ่าน ซึ่งสามารถช่วยกลุ่มรีเจ็กต์เรตได้ราว 10%
โฟกัส “รังสิตคลองสอง-พระรามสอง” โซนกำลังซื้อสูง
ตรงกันข้ามกับโซน ‘รังสิต-คลองสอง’ และ ‘พระรามสอง-บางขุนเทียน’ ที่มีแนวโน้มดี จากกำลังซื้อที่มากกว่า
1.รังสิต-คลองสอง
- กำลังซื้อหลักมาจากพ่อค้า/แม่ค้า ที่ทำธุรกิจในตลาดไท
- ราคาซื้อเฉลี่ย 6-7 ล้านบาท/ยูนิต
- ซื้อด้วยเงินสดสูงสุดที่ 30%
2.พระรามสอง-บางขุนเทียน
- กำลังซื้อหลักมาจาก กลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ เนื่องจากโครงการใกล้ สถาบันมะเร็ง และโรงพยาบาลสูงวัยบางขุนเทียน นิยมราคา 7-10 ล้านบาท/ยูนิต
- ส่วนอีกกลุ่มกำลังซื้อสูงเป็นครอบครัวใหญ่ อยู่กัน 2-3 เจเนอเรชั่น นิยมราคา 15-20 ล้านบาท/ยูนิต
- นิยมซื้อเงินสด 20%
ชะลอลงทุนเพิ่ม 5 ปี สต๊อกบ้าน/ที่ดินยังเพียงพอ เป้าปี 69 ยอดขาย 1.2 พันล้าน
สำหรับปี 2569 บริษัทมุ่งเน้นขายโครงการเดิมที่มีอยู่ราว 5 โครงการหลัก มีซัพลายเหลือขายราว 1,416 ยูนิต มูลค่ารวม 10,447 ล้านบาท
โดยจะ ‘ชะลอการลงทุนเพิ่ม 5 ปี’ นับจากนี้ เนื่องจาก ยังมีที่ดินเพียงพอ และการพัฒนาต่อไปจะเป็นการขยายเฟสจากที่ดินเดิมเท่านั้น
ซึ่งใน 4 ทำเลหลัก จะมีทั้ง โซนที่ได้ไปต่อ คือ รังสิต-คลองสอง และพระรามสอง เนื่องจาก ศักยภาพผู้ซื้อสูง มักใช้เงินสดซื้อ หรือเป็นผู้ประกอบการที่สามารถวางเงินดาวน์ได้แม้ได้กู้ไม่เต็ม 100%
ส่วน โซนที่ชะลอแผนเปิดโครงการ คือ บางบัวทอง ที่มีอัตรารีเจ็กต์เรตสูงที่สุด และ EEC บริเวณฉะเชิงเทรา ที่ปัจจุบันขายหมดแล้ว แต่ยังไม่เปิดเพิ่ม ด้วยสถานการณ์ฝั่งโรงงาน/อุตสาหกรรม มีการลดจ่ายค่า OT บางบริษัท ทำให้กลุ่มพนักงานกู้ซื้อบ้านยากขึ้น แต่ในอนาคตหาก EEC มีความเคลื่อนไหวน่าจับตา ก็มีแผนกลับมาเปิดโครงการอีกครั้งได้
“ปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขาย 1,200 ล้านบาท เติบโตเล็กน้อยจากปีก่อน และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 600 ล้านบาท”
10 ปีอสังหาถึงจุดอิ่มตัว ลุยโมเดลใหม่ “บ้านสั่งสร้าง-แชร์เฮ้าส์-ธุรกิจสูงวัย”
จากสถานการณ์ปัจจุบัน ทำให้บริษัทมองหา โมเดลธุรกิจใหม่ ๆ รวมถึง อุตสาหกรรม New S-Curve รองรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง จะถึงจุดอิ่มตัวใน 10 ปีข้างหน้า
เบื้องต้น ในฝั่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ลุยโมเดลธุรกิจใหม่ ได่แก่
1.บ้านสั่งสร้าง ภายใต้ชื่อ “บ้านสรรสร้าง”
นำร่องโซนรังสิต ที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่ 200 ตารางวา – 2 ไร่ (อยู่ในโครงการ คุณาลัย นาวาร่า รังสิต-คลองสอง) สำหรับลูกค้ากลุ่มครอบครัวใหญ่หลายเจอเนอเรชั่น ที่อยากได้บ้านขนาดใหญ่ ประมาณ 90-200 ตารางวา ปรับ/สั่งสร้างได้ตามความต้องการ
โดยจะทดลองจำนวน 9 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 9 – 22 ล้านบาท/หลัง ซึ่งลูกค้าที่สนใจจะต้องวางเงินมัดจำขั้นต่ำ 30% ของราคาซื้อ เริ่มเปิดจองเดือนสิงหาคม 2569 นี้
2.บ้านเช่ารูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”
จากดีมานด์เช่าที่ขยายตัวในทำเล “พระรามสอง” จากกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ และกลุ่มอาจารย์ต่างชาติในโซนดังกล่าว
เบื้องต้น นำร่องบ้าน 20 หลัง (ในโครงการคุณาลัย นาวาร่า พระราม 2) มูลค่าราว 180 ล้านบาท ในบ้าน 1 หลัง ประกอบไปด้วย 4 ห้องนอน + ห้องน้ำในตัวทุกห้อง+ที่จอดรถ 4 คัน มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ เหมาะสำหรับผู้เช่า 4 คน โดยส่วนกลางบ้านจะเป็นรูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”
“เราพบดีมานด์ปล่อยเช่าในย่านนี้สูง เนื่องจาก ใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล โดยมีการปล่อยเช่าราว 30,000-40,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6% ต่อปี”
3.ธุรกิจผู้สูงอายุ ภายใต้ชื่อ “Charasaran By Kunalai” (แผนในอนาคต คาดเปิดตัวเป็นทางการ ราวไตรมาส 3 และก่อสร้างภายในสิ้นปี 2569)
จากประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปี 2568-2569 ประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป สัดส่วนสูงถึง 20.7% – 21% และคาดว่าในปี 2583 ไทยจะมีสัดส่วนผู้สูงวัยเป็น 1 ใน 3 ของประชากร หรือราว 31.37%
ส่งผลให้ ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับผู้สูงวัย กลายเป็น New S-Curve “คุณาลัย” จึงเตรียมลุยธุรกิจผู้สูงอายุ ปักหมุดทำเล “พระรามสอง” เนื่องจาก บริษัทฯ มีที่ดิน 7-8 ไร่ ใกล้กับ สถาบันมะเร็ง
โดยโปรดักส์จะออกมา 4 รูปแบบ 4 เฟสการพัฒนา (เน้นสร้างล้อไปกับ สถาบันมะเร็ง) ดังนี้
เฟส 1 บ้านที่ออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ อาทิ การพัฒนาบ้านชั้นเดียว
เฟส 2 Wellness Residences / คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ (Independent Living) อาคารละไม่เกิน 2 ชั้น คาดเป็น ‘โมเดลเช่า’
เฟส 3 Assited Living โครงการที่มี Medical Center ในตัว โดยมีการรักษาและนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มประคับประคองและฟื้นฟู อาทิ
- กายภาพบำบัดในน้ำเพื่อถนอมข้อ
- Nootropics & Brain Training ใช้ยาและกิจกรรมฝึกสมองป้องกันอัลไซเมอร์
เฟส 4 Nursing Home/ Health & Brain Center/ Hospice มีโปรแกรม อาทิ
- Nursing Care ดูแลโดยพยาบาลวิชาชีพตลอดเวลา
- Palliative Care การดูแลประคับประคองทั้งกายและใจในวาระสุดท้าย
- Home like Hospice การจัดการสภาพแวดล้อมให้เหมือนบ้านแต่มีอุปกรณ์ทางการแพทย์ครบ
“บ้านจัดสรรอีกไม่กี่ปีก็จะอิ่มตัวแล้ว ธุรกิจใหม่ ๆ นี้ ตั้งเป้าสร้างรายได้ให้บริษัทราว 300-400 ล้านบาท ภายในปี 2575 ขณะเดียวกันเรายังมองหาธุรกิจใหม่เพิ่มอย่างน้อยอีก 5 ธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ให้กับคุณาลัย”
