สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ผู้ที่ต้องการจะเข้ามาลงทุนต้องรอบรู้ และมีความชำนาญจริง ๆ จึงจะสามารถพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพ สามารถนำเสนอต่อกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงไปตรงมา และตรงความต้องการของกลุ่มผู้บริโภค หลายคนอยากจะลงทุนแต่ติดปัญหาที่ขาดความรู้ความเข้าใจ จึงไม่มั่นใจว่าลงทุนแล้วจะประสบความสำเร็จหรือไม่
โดยทั่วไปผู้ที่ต้องการจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นด้วยการมีที่ดินอยู่แล้ว หรือซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการขึ้นมา แต่ก็ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่เป็นอีกหนึ่งโมเดล และสามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้กับสถานการณ์ปัจจุบันได้เช่นกัน นั่นก็คือ การลงทุนร่วม (Joint Venture) ระหว่างเจ้าของที่ดิน และ บริษัท รับสร้างบ้านซึ่งมีความชำนาญด้านการก่อสร้าง และการวางแผนงานด้านการตลาด
สำหรับในส่วนของเจ้าของที่ดินสามารถทำได้ทั้งในนามของบุคคล หรือนิติบุคคลก็ได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ต้องการขายที่ดินได้ในราคาที่สูงขึ้นสามารถใช้วิธีการร่วมลงทุนแบบนี้ ขณะเดียวกันในฝั่งของบริษัท รับสร้างบ้านเองที่จะเข้ามาร่วมลงทุนควรเป็นบริษัทที่มีความมั่นคงด้านฐานะทางการเงินพอสมควร และ มีประสบการณ์ด้านงานก่อสร้างเป็นอย่างดี รวมถึงสามารถวางแผนและจัดการในเรื่องของการตลาด และสินเชื่อลูกค้ารายย่อย หรือ Post Finance กับสถาบันการเงินได้ ส่วนการลงทุนในเบื้องต้นส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินจะเป็นผู้ลงทุนในส่วนของสาธารณูปโภคส่วนกลาง อาทิ ถนน ระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ ส่วนบริษัท รับสร้างบ้านจะลงทุนในด้านของการก่อสร้างบ้านตัวอย่าง บุคลากร งบประมาณด้านการตลาด
ในส่วนของรูปแบบโครงการสามารถทำได้ 2 วิธีคือการสร้างเสร็จก่อนขาย หรือ การทำในลักษณะของบ้านสั่งสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาการทำบ้านสั่งสร้างจะดีกว่าในแง่ของการไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก การขายที่ดินจะทำไปพร้อม ๆ กับการขายบ้านโดยแยกออกเป็นสองสัญญา ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสามารถรับรู้รายได้เป็นรายแปลงที่ขายได้ ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านจะต้องทำการก่อสร้างและรับรู้รายได้ตามงวดงานก่อสร้างในแต่ละหลัง ซึ่งในส่วนของงานก่อสร้างจะเป็นลักษณะของการสั่งสร้าง ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบฟังก์ชั่นต่าง ๆ ได้คล่องตัวกว่าโครงการจัดสรรทั่วไป รวมถึงสามารถเลือกรายการวัสดุก่อสร้างได้หลากหลายกว่า
วิเคราะห์ข้อดีข้อด้อยระบบ Joint Venture
โมเดลใหม่ของเจ้าของที่ดินและบริษัทรับสร้างบ้าน
ระบบ Joint Venture หลัก ๆ ถือว่าได้ประโยชน์ทั้งเจ้าของที่ดิน และตัวบริษัทรับสร้างบ้าน โดยในส่วนของเจ้าของที่ดิน จะสามารถขายที่ดินได้ในราคาที่สูงกว่าการขายแบบยกแปลง เพราะถือเป็นการขายให้กับผู้บริโภคโดยตรง เพียงแต่การรับรู้รายได้จะต้องรอการขายเป็นแปลง ๆ แทนที่จะสามารถรับรู้รายได้ทั้งหมดทีเดียว ส่วนผู้บริโภคเองจะได้ราคาบ้านและที่ดินที่ถูกกว่า เนื่องจากไม่มีการบวกกำไรการลงทุนซื้อที่ดิน และบ้านจะสร้างโดยบริษัทรับสร้างบ้านโดยตรง นอกจากนี้การร่วมทุนจะไม่ต้องซื้อที่ดินก่อน สามารถลดภาระในเรื่องของต้นทุนดอกเบี้ยทำให้สามารถกำหนดราคาขายได้ต่ำกว่า ขณะเดียวกันผู้บริโภคสามารถเลือกแบบบ้านได้หลากหลาย ปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอย รวมถึงการเลือกเปลี่ยนวัสดุอื่น ๆ ได้คล่องตัวมากกว่า และยังสามารถมีส่วนร่วมตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากถึงการมุงหลังคา ปูกระเบื้อง เป็นต้น
ในส่วนของข้อด้อยหลัก ๆ ของการ Joint Venture ก็คือ เจ้าของที่ดินไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในครั้งเดียวต้องรอการขายที่ดินเป็นแปลง ๆ พร้อมกับการขายบ้าน ขณะเดียวกันระบบดังกล่าวเจ้าของที่ดินต้องเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับบริษัทรับสร้างบ้านโดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงในด้านการลงทุนเช่นกัน ขณะที่ในส่วนของผู้บริโภคเอง เนื่องจากโครงการเป็นบ้านแบบสั่งสร้าง ทำให้หากโครงการดังกล่าวมีการขายที่ไม่ต่อเนื่อง ผู้บริโภคก็จะถูกรบกวนจากการก่อสร้างหากเข้าไปอยู่ระหว่างที่มีการก่อสร้างหลังอื่น ๆ
ด้านนายปราโมทย์ ธีรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฟร์พัฒนา จำกัด เปิดเผยว่า ระบบของ Joint Venture ระหว่างเจ้าของที่ดินกับบริษัทรับสร้างบ้านเป็นโมเดลทางธุรกิจที่ดี เพราะเป็นการนำข้อดี ของแต่ละฝ่ายมาผนวกเข้าด้วยกัน ผู้บริโภคเองก็ได้ประโยชน์จากบ้านที่มีคุณภาพ เจ้าของที่ดินขายที่ดินได้ ในราคาที่ดี ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านบริหารงานได้ง่ายเนื่องจากอยู่ในสถานที่เดียวกัน ต้นทุนด้านการก่อสร้างก็ถูกกว่า
“การทำ Join Venture ลดความเสี่ยงได้หลายเรื่อง โดยเฉพาะการกู้เงินสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุน เหมาะกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่การทำธุรกิจมีความยากขึ้น ซึ่งในอนาคตคาดว่าน่าจะได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดินที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของตนเอง” นายปราโมทย์ กล่าว
นายปราโมทย์ กล่าวต่อไปว่า ที่ผ่านมาบริษัทฯ ทำโครงการแบบ Joint Venture มาแล้ว 2 โครงการ คือ โครงบ้านบ้านชื่นรัชดา ย่านถนนรัชดาตัดกับประชาชื่น ซี่งสามารถปิดโครงการได้เรียบร้อยแล้ว และอีกโครงการคือ โครงการบ้านบุษบา ย่านถนนติวานนท์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเปิดขายโครงการ โดยโครงการประเภทนี้ถือเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกแนวทางหนึ่งที่ให้เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ไม่ต้องขายที่ดินแบบยกแปลงและได้ราคาต่ำได้มีโอกาสขายที่ดินในราคาสุดท้ายถึงผู้ซื้อรายย่อย และผู้บริโภคได้บ้านพร้อมที่ดินในราคาที่ไม่แพง ส่วนโครงการแบบ Joint Venture จะประสบความสำเร็จหรือไม่ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลที่ดิน และบริษัทรับสร้างบ้านที่เข้ามาทำโครงการร่วมกันว่ามีประสบการณ์ในการทำงานมากน้อยเพียงใด
