“กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” หรือ “ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” ครั้งหนึ่งเคยมีบ้านราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท แต่วันนี้กลายเป็น ‘สมรภูมิบ้านหรูระดับร้อยล้าน’ ที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ต่างเข้ามาแข่งขันพัฒนาโครงการอย่างดุเดือด จนถูกยกให้เป็น “New Luxury Residential District” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
โดยตลอดช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ของทำเลนี้เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว จากย่านที่อยู่อาศัยทั่วไป กลายเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโครงการบ้านระดับ Hi-End ราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทขึ้นไป
และมี ‘ความหนาแน่นของบ้านหรู’ มากกว่าหลายทำเลดัง ไม่ว่าจะเป็น ราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ หรือแนว วงแหวนกาญจนาภิเษก
โครงสร้างพื้นฐาน จุดเปลี่ยนของทำเล
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด มาจาก “ถนนสายใหม่” ที่เปิดพื้นที่พัฒนาได้จำนวนมาก ประกอบกับโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อเมืองได้อย่างสมบูรณ์
โดยทำเลนี้สามารถเชื่อมต่อทั้ง
- มอเตอร์เวย์
- วงแหวนกาญจนาภิเษก
- รถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้ม สายสีเหลือง และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์
ขณะเดียวกัน ยังรายล้อมด้วย โครงสร้างพื้นฐานระดับพรีเมียม อาทิ
- โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น Brighton College School, Wellington International School Bangkok และ British Mandarin International School
- โรงพยาบาลมาตรฐานสากล อย่าง รพ.วิภาราม รพ.สมิติเวช รพ.ศรีนครินทร์ และ รพ.รามคำแหง
องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้ย่านนี้กลายเป็น ทำเลที่เหมาะกับ ‘บ้านระดับบน’ ที่ผู้บริโภคกำลังซื้อสูง ต้องการทั้งคุณภาพชีวิตและความสะดวกในการเดินทาง
ที่ดินราคาพุ่ง 141% สูงสุด 2 แสนบาท/ตร.ว.
ทั้งนี้ การเติบโตไม่ได้จำกัดเฉพาะโครงการบ้านหรูเท่านั้น แต่ยังเกิดการขยายตัวของธุรกิจไลฟ์สไตล์และพาณิชยกรรมตามมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ Community Mall เช่น Marketplace, Curve 7, The Park และ Nirvana Porch ที่เข้ามารองรับกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่
ส่งผลให้ “ราคาที่ดินกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” เติบโตแบบก้าวกระโดด
- ปี 2555 ราคาที่ดินเฉลี่ยประมาณ 58,000 บาท/ตร.ว.
- ปี 2566 ขยับขึ้นเป็น 140,000 บาท/ตร.ว. หรือเติบโตถึง 141% ภายใน 10 ปี
- ปัจจุบัน ปี 2569 ที่ดินติดถนนใหญ่มีราคาซื้อขายจริง ทะลุ 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ว. ส่วนที่ดินในซอยยังพบราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ว. อยู่บ้าง ขึ้นอยู่กับศักยภาพการพัฒนาในแต่ละจุด
ในช่วง 5–6 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากเข้าไปกว้านซื้อที่ดินในซอยต่าง ๆ เพื่อพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วตามการพัฒนา
ถนนใหม่หนุนทำเลโตระยะยาว
ในอนาคต ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง จากแผนโครงข่ายถนนใน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งมีแนวถนนใหม่หลายเส้นที่อาจเกิดขึ้น เช่น
1.ถนนเชื่อม เกษตร-นวมินทร์ กับ บางนา-ตราด
2.ถนนใหม่จาก หทัยราษฎร์ ผ่าน รามอินทรา รามคำแหง และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ไปยังลาดกระบัง
3.ถนนเลียบคลอง 8 เชื่อมราษฎร์อุทิศ – ลาดกระบัง
4.ถนนเลียบคลอง 12 เชื่อมสุวินทวงศ์ – เจ้าคุณทหาร
5.การขยายซอยรามคำแหง 118 เชื่อมกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
6.การขยายซอยราษฎร์พัฒนา 15
7.การขยายถนนพัฒนาชนบท 4 เชื่อมร่วมเกล้า 1
8.ถนนใหม่จากพัฒนาชนบท 3 เชื่อมถนนร่วมเกล้า
โครงข่ายเหล่านี้จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง และช่วย ระบายการจราจรในระยะยาว แม้หลายโครงการยังอยู่ในขั้นแผนพัฒนา
บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ปักธงบ้านหรู
ความร้อนแรงของทำเลนี้ดึงดูดดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาปักธงจำนวนมาก เช่น เอสซีแอสเสท แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เนอวานา
โดยเฉพาะ แสนสิริ ที่ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของทำเลนี้มานานกว่า 10 ปี มีแลนด์แบงก์หลายร้อยไร่ และพัฒนาโครงการต่อเนื่อง และมีบ้านหรูเป็นคลัสเตอร์คอมมูนิตี้ Sansiri Krungthep Kreetha Community
ยกตัวอย่าง โครงการล่าสุด นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา สามารถสร้างยอดขายหลักพันล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว แม้บ้านจะมีราคาอยู่ในช่วง 65–120 ล้านบาท
กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ทำเลบ้านหรู ยีลด์สูง 7-9%
นอกจากจะเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมแล้ว กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังกลายเป็น ทำเลลงทุนที่น่าจับตา
ดีมานด์เช่าบ้านหรูในพื้นที่นี้เติบโตต่อเนื่อง ทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลเงียบสงบ แต่เดินทางสะดวก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
แม้ราคาบ้านจะสูง แต่สิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนคือ ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่สูงถึง 7-9% ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่หาได้ยากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในปัจจุบัน
อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่โซน CBD อย่างทองหล่อ เอกมัย หรือชิดลม ผ่านทางด่วนศรีรัชได้ภายในประมาณ 20–30 นาที รวมถึงเดินทางไปสนามบินได้สะดวก
ทั้งหมดนี้ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ไม่ได้เป็นเพียงย่านบ้านหรูแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่กำลังกลายเป็น หนึ่งในทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในเวลานี้